1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위하여 쟁점 주택을 가장매매한 경우 비과세 대상에 해당하지 않음

사 건 2024구단10943 양도소득세부과처분취소 원 고 윤AA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2025. 10. 22. 판 결 선 고

2025. 12. 24.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가

2022. 8. 9. 원고에 대하여 한 2020년 귀속 양도소득세 460,788,220원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고의 기존 주택 취득 및 양도

1. 원고는 1996. 10. 25. 서울

○○ 구

○○ 로

○○

○○○○○○ 제000동 제0000호(이하 ‘기존 주택’)의 소유권을 취득하였다.

2. 원고는 2020. 12. 28. 기존 주택을 박○○, 정○○에게 1,280,000,000원에 매도하였다.

• 나. 원고의 쟁점 주택 취득 및 양도 등

1. 원고는 2011. 8. 29.

○○ 시

○○ 동 000-0

○○○○○○ 아파트 제000동 제0000호(이하 ‘쟁점 주택’)의 소유권을 취득하였다.

2. 원고는 김○○에게 2020. 7. 2. 쟁점 주택을 매매대금 1억 5,000만 원에 매도하는 매매계약을 체결하고, 2020. 7. 3. 소유권이전등기를 마쳐 주었다(이하 ‘1차 거래’).

3. 원고의 배우자 민○○은 2021. 1. 20. 쟁점 주택을 김○○으로부터 다시 매매대금 1억 5,000만 원에 매수하는 계약을 체결한 후 2021. 1. 26. 소유권이전등기를 마쳤다(이하 ‘2차 거래’). 민○○과 김○○은 ○○세무서로부터 쟁점 주택의 2차 거래로 인하여 1차 거래가 명의신탁이라는 의심을 받고 있다는 연락을 받고 2021. 4. 2. 위 매매계약을 합의해제하였다.

• 다. 김○○의 쟁점 주택 양도 김○○은 2021. 5. 12. 쟁점 주택을 권○○에게 매매대금 165,500,000원에 매도하는 계약을 체결하고 2021. 5. 28. 권○○에게 소유권이전등기를 마쳐 주었다(이하 ‘3차 거래’).
• 라. 원고의 양도소득세 신고․납부 및 피고의 부과처분

1. 원고는 기존 주택의 양도와 관련하여 1세대 1주택인 고가주택에 해당하는 것을 전제로 양도소득세 6,482,053원을 신고․납부하였다.

2. 피고는 원고의 쟁점 주택 양도는 기존 주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위한 가장매매라고 판단한 다음 2022. 8. 9. 원고에 대하여 기존 주택의 양도에 따른 양도소득세 460,788,220원(가산세 포함)을 부과하는 처분을 하였다(이하 ‘이 사건 처분’).

• 마. 원고는 이 사건 처분에 대하여 감사원에 심사를 청구하였으나, 감사원은 2024. 4. 12. 심사청구를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 11, 18, 19호증, 을 1, 2, 3, 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는 소유권을 이전하고자 하는 진정한 의사로 쟁점 주택을 김○○에게 매도하였다. 1차 거래는 정상적인 거래 행위이며 가장매매가 아니다. 피고의 주장에 따르면, 1차 거래는 부동산 명의신탁에 해당하고, 과세관청인 피고가 쟁점 주택의 명의신탁사실을 증명해야 한다. 피고는 원고가 쟁점 주택을 가장매매하였다는 전제에서 이 사건 처분을 하였으므로, 위 처분은 위법하다.
• 나. 판단 앞에서 본 인정사실 및 증거들, 갑 7, 8, 12 내지 15, 17, 20, 23, 24, 32호증, 을 4, 6 내지 9호증(가지번호 포함)의 각 기재, 이 법원의 ○○새마을금고에 대한 각 사실조회결과, 이 법원의 증인 김○○의 일부 증언, 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음의 사실 내지 사정을 종합하면, 원고가 1차 거래 당시 소유권을 이전하고자 하는 진정한 의사로 쟁점 주택을 김○○에게 매도하였다고 보기 어렵다.
• 가) 원고는 2020. 7. 2. 김○○과 쟁점 주택을 매매대금 1억 5,000만 원에 매도하기로 하는 내용의 매매계약서를 작성하였다. 쟁점 주택에는 근저당권자 ○○새마을금고, 채권최고액 1억 8,900만 원, 채무자 원고인 근저당권이 설정되어 있었다. 원고가 쟁점 주택을 매도하기 전인 2020. 6. 23. 대출금 채무 중 6,700만 원 상당을 변제하여 그 잔존 채무는 9,000만 원이었다. 쟁점 주택에 관하여 2020. 7. 3. 김○○ 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 후부터 2021. 5. 28. 권○○에게 소유권이전등기가 될 때까지 위 근저당권의 채무자는 원고 명의로 남아 있었다. 원고는 2020. 8. 7. 김○○과 쟁점주택을 임대차보증금 6,000만 원, 월 차임 25만 원(매월 26일에 선불로 지급), 임대기간 2020. 7. 2.부터 2021. 7. 2.까지로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약서(갑 15호증)를 작성하였고, 위 권○○에게 쟁점 주택에 관한 소유권이전등기가 될 때까지 계속하여 쟁점 주택에서 거주하였다. 한편, 원고는 1차 거래에 관하여, 1차 거래 이후에도 근저당권의 채무자 명의는 원고로 남아 있었지만 실제로는 잔존 대출금액 9,000만 원을 김○○이 승계하기로 하고, 나머지 6,000만 원은 임대차보증금으로 갈음하는 방법으로 김○○이 위 매매대금 1억 5,000만 원을 모두 지급하였고, 1차 거래 이후에 김○○이 위 대출원리금을 변제하였다라는 취지로 주장하고 있다.
• 나) 그러나 아래와 같은 이유로 김○○이 위 잔존 대출금을 승계하였다거나 위 대출원리금을 변제하였다고 보기 어렵다.

(1) 당시 김○○은 신용불량으로 신용카드를 사용할 수 없었고, 위 대출금을 승계받을 수 없을 정도로 신용 상태가 좋지 않았다. 원고의 주장에 따르면, 김○○은 법무사비용 등 230만 원을 지출하면서 잔고가 부족하여 원고로부터 230만 원을 차용하여야 할 상황이었다. 김○○의 경제적 형편이 위와 같음에도 불구하고, 원고는 근저당권의 채무자 명의를 원고로 그대로 둔 채 쟁점 주택의 소유권을 김○○ 명의로 이전하였다. 이러한 거래는 이례적으로 보인다.

(2) 원고는 김○○으로부터 현금을 지급받아 원고의 계좌에 즉시 입금한 후 위 돈으로 매월 대출이자를 변제하는 등으로, 김○○이 쟁점 주택에 설정된 근저당권의 대출원리금과 제세공과금을 부담한 것이라고 주장한다. 그러나 갑 13호증의 기재에 의하면, 현금이 원고 명의 계좌로 입금되었다는 사실을 확인할 수 있을 뿐 위 증거만으로는 김○○이 원고에게 현금을 지급하였다는 사실이나 원고가 김○○으로부터 지급받은 현금으로 위 대출원리금을 변제하였다는 사실을 인정하기에 부족하다. 오히려 을 6호증의 기재에 의하면, 김○○은 스마트폰을 이용하여 원고와 금전거래를 하기도 하였는데, 이러한 사실에 비추어 보면, 김○○이 원고에게 모든 대출원리금을 현금으로만 지급했다는 사실은 쉽게 믿기 어렵다. 또한 쟁점 주택에 관하여 2021. 1. 26. 민○○ 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 후에도 김○○이 대출원리금을 변제하였다는 영수증(2021. 1. 27.자 및 2021. 2. 5.자, 갑 13호증)이 작성되었는데, 이에 비추어 보면, 위 영수증의 기재 내용도 그대로 믿기 어렵다.

• 다) 원고는 법무사비용 등 쟁점 주택과 관련된 거래에 소요되는 비용을 자신의 부담으로 지급한 사실이 없다.

(1) 1차 거래 당시 원고와 김○○의 통장거래내역에 의하면, 김○○이 2020. 7. 2. 법무사○○○사무소로 230만 원을 송금하였고, 민○○은 2020. 7. 3. 김○○에게 230만 원을 송금하였으며, 김○○은 다시 2020. 8. 20. 원고에게 230만 원을 송금한 사실을 인정할 수 있다. 위 거래내역에 대하여 원고는 2022. 5. 24. ○○세무서에서 조사를 받으면서, 김○○이 2020. 7. 2. 법무사비용을 지급한 것이고 2020. 7. 3. 김○○에게 230만 원을 송금한 것은 김○○이 카드대금을 변제하기 위해 원고에게 230만 원을 차용해 달라고 요청하여 민○○이 위 금액을 송금하였으며, 다음 달인 2020. 8. 20.에 김○○으로부터 230만 원을 변제받은 것이라고 진술하였다. 그러나 김○○은 2022. 5. 27. 조사를 받으면서 법무사비용 등을 빌리는 것으로 부탁하여 받았고, 신용문제로 카드대금을 결재한 사실은 없다는 취지로 진술하였다가 2022. 6. 3. 조사를 받으면서 원고로부터 금전을 차용하기 위한 핑계로 카드대금을 결재할 것이 있다고 이야기하였다고 진술하였다. 민○○이 김○○에게 230만 원을 송금한 경위에 대하여 원고와 김○○의 최초 진술이 서로 일치하지 않는다. 이러한 사정에 비추어 보면, 원고가(또는 민○○이) 2020. 7. 3. 김○○에게 김○○이 지급한 법무사비용을 송금해 준 것이라는 취지의 조사종결보고서(을 4호증)의 내용이 설득력 있고, 김○○이 최종적으로 위 법무사비용을 부담하였다고 보기 어렵다.

(2) 김○○은 2022. 5. 27. 조사를 받으면서 쟁점 아파트에 관하여 민○○ 명의로 소유권이전등기절차를 이행했을 때와 다시 합의해제를 이유로 소유권이전등기절차를 이행받았을 때 법무사비용 등 관련 비용을 부담한 사실이 없다고 진술하였다. 이처럼 김○○은 1차 거래 및 2차 거래 당시 쟁점 주택과 관련된 거래에 소요되는 비용을 부담한 사실이 없다.

• 라) 쟁점 주택을 매수하였다는 김○○의 진술은 아래와 같은 이유로 믿기 어렵다.

(1) 김○○은 2022. 5. 9. 조사를 받으면서 인부들의 숙소를 구하기 위하여 쟁점 주택을 매수하였고, 임대차보증금 시세는 정확히 알지 못했다고 진술하였다. 또한 김○○은 2022. 5. 27. 조사를 받으면서 꼭 필요한 구매는 아니었고, 원고의 급한 사정을 고려하여 매수하였다고 진술하였으며, 2022. 6. 3. 조사를 받으면서 원고를 믿고 있었기 때문에 매월 원리금 상환액에 대하여 정확히 확인하지 않았다고 진술하였다.

(2) 김○○은 이 법정에서 당시 쟁점 주택의 시세에 대하여 정확하게 알아본 것은 아니고 대충 1억 5,000만 원에서 2억 원 사이라는 정도로만 알고 있었고, 당장 아파트가 필요한 것은 아니었으며, 정확한 대출금액도 알지 못하였으며, 대출원리금도 ‘틈틈이 돈이 있고 여유 있으면 10만 원이든 40만 원이든 주었고, 원고에게 잘 계산해서 정리해라 이렇게 정도만 믿고 맡겼다.’는 취지로 진술하였다.

(3) 또한 김○○은 2021. 4. 5. 확인서(갑 17호증)를 작성하면서 2차 거래 후 대출금을 승계할 자금을 마련하여 쟁점 주택을 다시 매수할 계획이었다고 진술하였으나, 이 법정에서는 다시 매수할 의사는 없었고, ‘다시 또 매수를 제가 무슨 돈으로 합니까?’라고 진술하였다.

(4) 김○○은 이 법정에서 ‘직원이 살도록 하거나 혹은 증인이 이직하면 거주할 목적이었던 취지인 것 같은데, 쟁점 주택을 구매하자마자 바로 원고에게 임대로 준 이유가 무엇인가요.’라는 질문에, ‘그거는 이제 원고를 그때 사정도 제가 알고 있고, 정확하게 몰라도 저희는 어떻게든 팔아야 되는 상황이고 매수자는 안 나오고, 저도 필요한 부분은 아니지만 그걸 갖다가 당장 제가 돈이 안 들어간다고 한다면 매수를 해서 나중에 후일에 어떤 부분을 갖다가 좀 사용할 수 있다는 생각을 복합적으로 했습니다. 그 당시에.’라고 진술하였다. 이처럼 김○○은 원고에게 쟁점 주택을 임대하여 준 이유에 대하여 정확하게 답변을 하지 못하고 있다(오히려, 위 진술에 의하면, 원고가 쟁점 주택을 매도해야 하는 상황인데 매수자가 나오지 않아 김○○으로서는 쟁점 주택이 필요하지 않았지만 지출해야 할 돈이 없다고 하여 1차 거래를 하였다는 취지로 보인다).

(5) 이처럼 김○○은 거래하고자 하는 부동산의 시가나 위 부동산을 담보로 한 근저당권의 피담보채무액을 제대로 확인하지 않았으며, 부동산을 매수한 이후에도 자신이 승계한 대출원리금의 변제 내역에 대하여도 정확히 확인하지 않는 등 부동산을 매수하는 매수인이나 위 부동산 소유자의 태도로 보기에 일반적이지 않다. 2차 거래 후 쟁점 주택을 다시 매수할지 여부에 대한 진술도 일치하지 않고, 직원 숙소를 구하기 위하여 쟁점 주택을 매수하였다고 주장하였지만, 이를 매수하자마자 바로 원고에게 임대를 한 사정에 비추어 보면, 쟁점 주택을 매수하였다는 김○○의 진술을 그대로 믿기 어렵다.

• 마) 결국 원고가 1차 거래를 한 이유는 아래와 같이 1가구 2주택자가 되는 것을 면하기 위한 목적으로 평가함이 타당하다.

(1) 부동산에 관한 물권의 실권자인지 여부를 가리는 핵심적 징표 중의 하나는, 그가 과연 해당 부동산에 관한 물권의 취득 자금을 부담하였는지 여부이다(대법원 2011. 12. 13. 선고 2011도8664 판결 등 참조). 원고의 주장대로라면, 김○○은 본인의 자본 없이 채무자 명의는 원고로 둔 채 대출금 9,000만 원을 승계하고, 임대차보증금 6,000만 원을 통해 1억 5,000만 원 상당의 쟁점 주택을 취득하였는데, 이는 통상적인 매매거래에서의 매도인과 매수인 사이에서는 성립하기 어려운 형태의 거래로 보인다. 김○○이 쟁점 주택을 취득하기 위해 비용을 부담하였다는 자료는 보이지 않고, 대출원리금 역시 김○○이 부담하였다고 보기 어렵다. 김○○도 2022. 6. 3. 조사를 받으면서 당시 사금융 등 채무과다로 경제적 여유는 없었으나 원고와 상호 간 목적이 부합되었고, 취득할 당시 당장 현금이 지출될 필요가 없는 상황이라 부담이 없었다고 진술하였다. 이처럼 김○○이 당시에 쟁점 주택을 매수해야 할 독자적인 경제적인 이유가 있었던 것으로 보이지 않는다.

(2) 원고는 경제적 형편이 어려워 쟁점 주택을 매도하였다고 주장하나, 김○○에게 쟁점 주택이 매도된 이후에도 위 주택에 대한 근저당권의 채무자 명의는 원고로 남아 있었고, 원고가 쟁점 주택을 매도함으로써 확보한 현금도 없었다. 원고는 1차 거래 직전인 2020. 6. 23.에 대출원리금 중 6,700만 원 상당을 변제하였고, 김○○ 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 후에도 원고가 근저당권의 채무자로 남아 있어, 대출기한 만기 등을 고려하거나 현금 확보를 위하여 위 시기에 김○○에게 쟁점 주택을 매도할 경제적 유인이 있었다고 보기 어렵다.

(3) 김○○은 원고가 기존 주택을 2020. 12. 28. 매도한 이후 얼마 지나지 않은 2021. 1. 20. 쟁점 주택을 자신이 매수한 매매대금과 같은 금액으로 원고 배우자 민○○에게 매도하는 2차 거래를 하였다. 위 거래 당시에 김○○이 민○○으로부터 지급받은 매매대금은 없고, 쟁점 주택에 설정된 근저당권의 채무자 명의도 원고로 유지되었다. 김○○은 확인서(갑 17호증)와 이 법정에서 2021. 1. 4.경 원고로부터 이사를 계획하고 있으니 임대차보증금 반환을 준비해 달라는 연락을 받고, 임대차보증금 6,000만 원을 반환할 자력이 없어서 원고에게 쟁점 주택에 관한 소유권을 다시 이전하기로 하는 내용의 2차 거래를 하게 된 것이라는 취지로 진술하였다. 그러나 원고와 김○○ 사이의 임대차계약에 따르면, 임대기간이 2021. 7. 2.까지임에도 김○○은 자신의 처지보다 원고의 사정만을 고려하여 임대기간이 종료하기 전인 2021. 1. 20. 2차 거래를 하였다는 것이고, 결국 김○○은 임대차보증금조차 반환하지 않게 되어 1차 거래와 2차 거래 과정에서 자신이 금전적으로 부담한 것이 전혀 없게 된다. 또한 김○○의 진술에 따르면, 원고는 이사를 위하여 임대차보증금 6,000만 원을 반환받아야 할 필요가 있었다는 것인데, 원고는 2차 거래로는 어떠한 자금도 확보할 수 없게 되고, 쟁점 주택에 설정된 대출원리금까지 부담하게 되는 결과가 된다. 김○○의 진술에 따르면, 원고가 2차 거래를 한 경위를 납득하기 어렵다.

(4) 원고는 김○○으로부터 쟁점 주택을 실제로 임차하였고, 이에 따라 월 차임 25만 원을 지급해 왔으며, 쟁점 주택을 권○○에게 매도하여 발생한 차익을 김○○이 생활비로 소비하였으므로, 1차 거래를 통해 진정한 의사로 김○○에게 소유권이 이전된 것이라고 주장한다. 갑 14호증의 기재에 의하면, 원고가 김○○에게 차임 명목으로 월 25만 원을 지급한 사실, 원고는 2020. 12. 25.에 2021. 2월분부터 4월분 월 차임 중 일부(60만 원)를 한꺼번에 미리 송금한 사실을 인정할 수 있다. 원고는 2025. 5. 11. 조사를 받으면서 2021. 2. 및 2021. 3. 월 차임을 2021. 12.에 미리 지급하였다고 진술하였는데, 김○○은 2022. 5. 9. 조사를 받으면서 민○○과 매매계약을 합의해제한 이후 2021. 2. 및 3. 월 차임은 지급받지 않았다고 진술하였다. 원고가 3개월 상당의 월 차임을 미리 지급한 것은 통상의 임대차계약 관계에 비추어 이례적이고, 김○○은 월 차임을 미리 지급받은 사실조차 인지하지 못하고 있다. 나아가 원고는 김○○에게 월 차임 명목으로 2020. 9. 8.부터 2020. 12. 25.까지 합계 240만 원을 송금하였는데, 한편, 김○○이 2020. 8. 20. 원고에게 230만 원을 미리 송금한 내역이 있어, 원고가 김○○에게 월 차임을 지급한 듯한 외관을 만든 것이 아닌가 하는 의심의 여지가 있다.

(5) 이처럼 김○○은 지급받은 월 차임의 내역에 대해 정확하게 인지하지 못하고 있고, 앞에서 살펴본 것처럼 쟁점 주택의 시가나 쟁점 주택에 설정된 피담보채무액, 대출원리금의 변제 내역에 대해 정확하게 확인하지 않았으며, 원고의 편의에 따라 2차 거래를 진행하는 등 김○○이 쟁점 주택을 매수한 이후 민○○에게 다시 매도할 때까지 쟁점 주택의 소유자로서 독자적으로 이를 관리․수익․처분 등을 하였다고 볼 만한 사정이 확인되지 않는다. 이러한 사정을 고려하면, 원고는 1가구 2주택자를 면하기 위한 목적으로 쟁점 주택을 김○○에게 양도한 다음 자신의 필요와 선택에 따라 적절한 시점에 이를 돌려받을 의사를 가지고 있었다고 봄이 상당하다.

(6) 원고가 김○○으로부터 쟁점 주택을 임차한 기간은 2020. 7. 2.부터 2021. 1. 26.까지 약 7개월 상당으로 월 차임 명목으로 송금한 금액 합계는 240만 원인데, 원고가 감면받을 수 있는 양도소득세가 3억 원 상당인 것을 고려하면 월 차임 명목으로 김○○에게 위 금액 상당을 지급하거나 쟁점 주택 매도에 따른 차익(약 1,000만 원 상당)을 김○○에게 귀속시키더라도 이는 충분히 감당할 수 있는 금액으로 보인다. 원고가 김○○에게 쟁점 주택의 소유권을 이전하는 등의 과정에서 발생한 법무사비용, 월 차임, 대출원리금 등 거래비용을 모두 고려하더라도 원고가 이로 인하여 면할 수 있는 기존 주택에 대한 양도소득세에 훨씬 미치지 못한다. 원고가 쟁점 주택을 2020. 7. 3. 김○○에게 매도한 이후 얼마 지나지 않아 2020. 12. 28. 기존 주택을 12억 8,000만 원에 매도하였으며, 곧바로 원고의 배우자 민○○은 2020. 12. 30. 3억 300만 원 상당의 아파트 분양계약을 체결하였다. 원고와 민○○은 2020. 11. 30. 매매대금 4억 7,000만 원 상당의 아파트에 관한 매매계약을 체결하고, 2021. 4. 15. 소유권이전등기절차를 마치기도 하였으며, 거래 당시 위 아파트에 설정된 담보물권은 없었다.

(7) 결국 원고가 쟁점 주택을 1차 거래와 같이 매도한 주된 이유는 그와 같은 과정을 통해 1가구 2주택자가 되는 것을 면하기 위한 목적으로 쟁점 주택을 김○○에게 양도하였다고 평가함이 타당하다. 원고와 김○○이 ○○새마을금고에 방문하여 대출승계를 알아보았다는 사실이 위와 같은 의도로 1차 거래를 하였다는 판단을 방해하지 않는다.

(8) 원고는, 김○○이 3차 거래 당시 중개인에게 직접 의뢰를 하였고, 중개수수료도 지급하였으며, 3차 거래 매매대금이 김○○의 계좌로 입금되었고, 김○○이 원고에게 임대차 종료에 따른 임대차보증금 및 장기수선충당금까지 정산하여 지급하였으며, 임대차보증금 정산 후 남은 금액을 김○○의 생활비로 전부 사용하였다는 사정 등을 이유로, 1차 거래를 가장매매로 볼 수 없다고 주장한다. 그러나 김○○의 3차 거래는 원고가 ○○세무서로부터 1차 거래가 명의신탁이라는 의심을 받고 있다는 연락을 받은 이후에 이루어진 내용으로, 김○○이 3차 거래 당시 보인 사정으로 1차 거래에 대한 위와 같은 법적 평가를 뒤집기에는 부족하다. 특히, 원고와 김○○ 사이의 금전거래내역을 살펴보면, 원고가 김○○의 개입 없이 쟁점 주택을 보유하고 있다가 매수인에게 대출을 승계시키고 잔금(원고의 경우 임대차보증금 6,000만 원)을 수령하는 방법으로 매수인에게 매도하는 결과와 거의 동일하다. 원고는 위 6,000만 원이 임대차보증금을 반환받은 것이라고 주장하지만 3차 거래를 통하여 실질적으로 6,000만 원의 현금을 확보하고 경제적인 이익을 얻은 사람은 원고로 보인다.

(9) 한편, 최종적으로는 원고가 쟁점 주택을 매도할 의사가 있었다는 사실을 인정하더라도, 1차 거래를 통해 김○○에게 매도한 행위는 앞에서 살펴본 것과 같이 김○○에게 소유권을 이전하고자 하는 진정한 의사로 매도하였다고 보기는 어렵다.

원고의 청구는 이유 없으므로 기각한다.