실지거래가액은 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말함

사 건 2021구단11440 양도소득세부과처분취소 원 고 김○○ 외 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2022. 03. 30. 판 결 선 고

2022. 04. 27.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2021. 6. 8. 원고들에게 한 2020년도 귀속 양도소득세 #,## 부과처분을 각 취소한다.

• 가. 원고들은 2010. 11. 24. 〇〇 △△구 ■■동 ###-# 토지 525.2㎡ 및 그 지상의 지하 1층, 지상 6층의 1,448.26㎡ 건물(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다.)에 관하여 각 1/2 지분을 부동산경매절차를 통하여 이를 매수하였다.
• 나. 원고는 2020. 8. 5. 임차인이었던 소외 박AA(이하 ‘매수인’이라 한다.)과 사이에 이 사건 각 부동산에 관하여 아래와 같이 매매대금은 #,##, 부동산인도일을 2020. 8. 6.로 하여 이를 매도하기로 하는 내용의 부동산(상가) 매매계약(이하 ‘이 사건 양도’라 한다)을 체결한 뒤, 2020. 8. 6. 소유권이전등기를 마쳤다.
• 다. 원고들은 2020. 9. 17. 이 사건 각 부동산에 관하여 전체 취득가액을 #,##, 양도가액을 #,##(대출금 승계액), 필요경비 #,## 계산하여 양도차손 #,## 발생한 것으로 피고에게 2020년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 라. 피고는 2021. 2. 25.부터 같은 해 3. 16.까지 이 사건 양도에 관하여 조사(이하 ‘이 사건 조사’라 한다.)를 한 뒤 매매계약서상 매매대금이 # 원으로 기재되어 있고, 부동산등기부등본상의 거래가액, 부동산실거래가 신고금액, 이 사건 부동산 취․등록세신고내역에도 모두 위 금액으로 기재되어 있는 등 이 사건 양도시 양도가액은 # 원에 해당한다는 이유로 원고들이 신고한 양도가액을 부인하고 일부 경비도 자본적 지출에 해당하지 않는다며 이를 부인한 뒤 2021. 6. 8. 원고들에게 양도소득세를 각 #,##(가산세 포함)을 결정․고지하였다.
• 마. 원고는 위 양도소득세 결정 처분 전에 과세전적부심사를 거쳤고, 위 양도소득세 결정 처분에 대해 불복하여 2021. 6. 28. 국세청장에게 심사청구를 하였는데, 국세청장은 2021. 8. 10. 이 사건 부동산의 양도가액을 #,## 원 감액한 #,## 원(원고별 각 #,## 원)으로 하여 과세표준 및 세액을 경정하는 결정을 하였다. 피고는 2021. 8. 25. 위 결정 취지에 따라 이 사건 각 부동산의 양도가액을 #,### 만 원(원고별 각 #,### 만 원)으로 하여 최초 처분 중 #,### 원 부분을 감액하여 원고들에게 양도소득세를 각 #,### 원(가산세 포함)으로 경정하는 취지의 결정(이하 최초 처분에서 감액되고 남은 부분을 ‘이 사건 처분’이라 한다.)을 하였다.
• 바. 원고들은 2021. 9. 6. 이 사건 처분에 불복하여 이 사건 소를 제기하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 생략, 이하 같다), 갑 제3호증, 을 제1 내지 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고들 주장의 요지

1. 이 사건 각 부동산의 양도가액은 매매계약서에 매매대금으로 기재된 # 원이 아닌 은행대출금 원리금 #,## 및 임차인이었던 매수인에게 반환해야 할 전세보증금 #,## 합한 합계 #,##, 매수인이 은행대출을 많이 받기 위하여 양도가액을 # 원으로 증액하자고 하여 매매계약서상 매매대금을 위와 같이 허위로 기재하였을 뿐이다.

2. 구체적으로, 이 사건 처분에서 인정한 이 사건 각 부동산의 양도가액 #,## 원에서 매수인이 연체이자를 대납하였다는 #,##, 월세 3개월분에 해당하는 #,## 이 사건 양도와 무관하게 밀린 월세를 매수인으로부터 받은 것에 불과하고, 매수인이 승계한 대출금 중 경매비용 #,## 역시 매매가액에서 제외 되어야 하며, 수표금 #,## 원 부분은 임대차와 관련된 것으로 이 사건 양도와 무관하므로 양도가액에서 제외되어야 한다. 따라서 실제 양도가액이 #,##(원고별로 #,##)임에도 이를 부인하고 위법하게 양도가액을 산정한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

• 나. 관련 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액으로(대법원 1999. 2. 9. 선고 97누6629 판결 등 참조), 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말한다(대법원 1999. 11. 26.선고 98두19841 판결 등 참조). 다만 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액을 매매사례가액, 감정가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정하도록 규정하고 있다(소득세법 제114조 제7항).

2. 앞서 본 증거들 및 을 제8 내지 17호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 2021. 2. 25.부터 같은 해 3. 16.까지 이루어진 이 사건 각 부동산의 양도에 대한 양도소득세 세무조사에서, 피고는 아래와 같은 사정들을 근거로 양도가액을 # 산정한 사실, 이후 국세청 심사결정 과정에서 수표금 합계액 #,## 원(#,## 원 수표 3장) 부분에 대해서는 매수인이 수표를 발행하기는 하였으나 지급에 관한자료가 없고, 원고들이 이를 수령하지 않았다고 주장하고 있어 매매대금에서 위 수표금 합계액 #,## 원을 차감하기로 하여 양도가액을 #,## 원(= # 원 –#,## 원)으로 최종 결정한 사실을 인정할 수 있다.

① 이 사건 양도시 작성된 매매계약서, 부동산등기부등본상의 거래가액, 부동산실거래가 신고금액, 매수인 취․등록세 신고내역에서 매매대금이 모두 # 원으로 기재되어 있었다.

② 이 사건 매매계약상 계약금 원은 임차인이었던 매수인의 임차보증금과 일치한다.

③ 매수인이 2020. 2. 19. 이 사건 각 부동산에 대한 경매절차를 철회시키기 위하여 수협에 연체이자를 대납한 금액이 #,##, 2020. 8. 6. 원고들의 대출금채무를 승계하기로 한 금액이 #,##(= 대출금 #,## + 연체이자 #,## + 경매비용 #,##), 2020. 8. 5. 원고들에게 지급하기 위하여 발행한 자기앞수표 발행금액 합계액이 #,## 원(#,## 원 수표 1장, #,## 원 수표 3장), 월세 3개월분으로 지급한 합계 금액이 #,## 임차보증금 원까지 모두 합한 총 합계 금액이 #,## 매매계약서상 매매대금 # 원에 근접한다.

④ 월세 지급과 관련해서는, 이 사건 매매계약서에서 특약사항으로 매도인인 원고들이 미지급차임(매매계약일까지의 연체금)의 수령을 포기하기로 합의하였으나 매수인이 별도로 #,## 지급하였고, 자기앞수표와 관련해서는, 원고들이 특약사항에도 불구하고 2020. 8. 6.자로 매수인으로부터 #,## 원을 수령하면서 매매대금의 일부로 받았다는 취지로 매매잔금을 완불받았다는 내용이 명시된 잔금영수증을 매수인에게 발부하였다.

3. 위 인정사실에 의하면, 과세관청으로서는 매매계약서 등 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액으로 위 # #,## 원을 양도가액으로 보아 원고들에게 양도소득세 및 가산금을 부과하였다는 것인바, 이러한 피고의 처분은 그 적법성을 합리적으로 수긍할 수 있는 경우에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 이와 같은 전제에서 한 이 사건 처분은 적법하고, 이에 반하는 원고들의 주장은 이유 없다.

그렇다면 원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.