이 사건 처분토지의 안분기준인 개별공시지가가 산정의 적법 여부

사 건 2020구단1089 양도소득세부과처분취소 원 고 김AA 피 고 00세무서장 변 론 종 결 2020.11.11. 판 결 선 고 2020.12.02.

1. 피고가 2018. 8. 6. 원고에게 한 양도소득세 46,467,205원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.

• 가. 원고는 2017. 3. 29. 이BB로부터 경남 CC군 DD면 EE리 409-2 답 1,286 ㎡, 465-9 전 264㎡, 465-14 답 2,581㎡를 대금 520,000,000원에 일괄 매수한 다음 2017. 3. 30. 소유권이전등기를 마쳤고, CC군청에 각 필지별 취득가액을 각각 161,824,000원, 33,280,000원, 324,896,000원으로 구분하여 부동산거래신고를 하였다.
• 나. 원고는 2017. 12. 8. 위 EE리 465-14 답 2,581㎡에서 465-18 답 746㎡, 465-19 답 624㎡를 분할한 후 2017. 12. 12. 주식회사 FF에 EE리 465-9 전 264㎡, 465-18 답 746㎡를 대금 140,000,000원에 매도한 다음 같은 날 소유권이전등기를 마쳐주었고, 2017. 12. 8. 황☆☆에게 EE리 465-19 답 624㎡를 대금 80,000,000원에 매도한 다음 2017. 12. 14. 소유권이전등기를 마쳐주었다(이하 위와 같이 양도한 EE리 ① 465-9 전 264㎡, ② 465-18 답 746㎡, ③ 465-19 답 624㎡를 ‘이 사건 각 토지’라 하고, 각각의 토지를 ‘① 토지’, ‘② 토지’, ‘③ 토지’라 한다.).
• 다. 원고는 2018. 2. 28. 피고에게 위와 같이 양도한 이 사건 각 토지의 양도가액을 220,000,000원으로, 취득가액을 취득세 등을 더한 213,468,280원으로 하여 2017년 귀속 양도소득세 3,265,860원을 예정신고·납부하였다.
• 라. 그런데 피고는 양도소득세 신고내용을 검토한 다음 과세전적부심사를 거쳐 2018. 8. 6. 원고에게 원고가 이 사건 각 토지에 관하여 구분하여 기장한 취득가액이 취득 당시 기준시가(개별공시지가) 비율로 안분하여 계산한 취득가액과 30% 이상 차이가 있는 경우로서 소득세법 제100조 제2항, 제3항의 ‘가액 구분이 불분명한 경우’에 해당한다는 이유로 기준시가 비율로 안분계산한 128,613,377원을 이 사건 각 토지의 취득가액으로 하여 2017년 귀속 양도소득세 46,467,200원(가산세 포함)을 추가로 경정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다.).
• 마. 원고는 이에 불복하여 2018. 10. 24. 00지방국세청장에게 이의신청을 하였으나 2018. 11. 29. 이를 기각하는 결정이 내려졌고, 2019. 2. 21. 조세심판원에 심사청구를 하였으나 2019. 10. 18. 이를 기각하는 결정이 내려졌다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 5호증, 을 제1, 2호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 요지 이 사건 처분은 원고가 이 사건 각 토지에 관하여 구분하여 기장한 취득가액이 취득 당시 기준시가(개별공시지가) 비율로 안분하여 계산한 취득가액과 30% 이상 차이가 있음을 전제로 하나, 이는 표준지의 선정이 명백히 잘못되어 위법하게 산정된 기준시가를 기초로 한 것으로서 취득가액의 구분이 불분명하다고 판단하여 기준시가 비율로 안분계산한 취득가액을 적용한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관련 법령 별지와 같다.
• 다. 판단 1) 부동산 가격공시에 관한 법률 제10조 제4항 은 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다고 규정한다. 개별공시지가결정 과정에 있어 표준지의 선정 또는 표준지와 당해 토지의 토지특성의 조사·비교, 가격조정율의 적용이 잘못되었다거나, 기타 위산, 오기로 인하여 지가산정에 명백한 잘못이 있는 경우에는 그 개별공시지가결정의 위법 여부에 대하여 다툴 수 있다(대법원 1993. 6. 11. 선고 92누16706 판결 참조).

2. 개별공시지가는 기본적으로 대상 토지와 같은 가격권 안에 있는 표준지 중에서 지가형성요인이 가장 유사한 표준지를 비교표준지로 선택하여야 보다 합리적이고 객관적으로 산정할 수 있는 것이므로 그 비교표준지는 대상 토지와 용도지역, 토지이용상황 기타 자연적·사회적 조건 등 토지특성이 같거나 가장 유사한 표준지 중에서 선택하여야 할 것이다(대법원 1997. 4. 11. 선고 96누9096 판결, 1998. 12. 8. 선고 97누6636 판결, 2000. 6. 9. 선고 99두5542 판결 등 참조).

3. 또한 개별공시지가결정은 이를 기초로 한 과세처분 등과는 별개의 독립된 처분으로서 서로 독립하여 별개의 법률효과를 목적으로 하는 것이나, 개별공시지가는 이를 토지소유자나 이해관계인에게 개별적으로 고지하도록 되어 있는 것이 아니어서 토지소유자 등이 개별공시지가결정 내용을 알고 있었다고 전제하기도 곤란할 뿐만 아니라 결정된 개별공시지가가 자신에게 유리하게 작용될 것인지 또는 불이익하게 작용될 것인지 여부를 쉽사리 예견할 수 있는 것도 아니며, 더욱이 장차 어떠한 과세처분 등 구체적인 불이익이 현실적으로 나타나게 되었을 경우에 비로소 권리구제의 길을 찾는 것이 우리 국민의 권리의식임을 감안하여 볼 때 토지소유자 등으로 하여금 결정된 개별공시지가를 기초로 하여 장차 과세처분 등이 이루어질 것에 대비하여 항상 토지의 가격을 주시하고 개별공시지가결정이 잘못된 경우 정해진 시정절차를 통하여 이를 시정하도록 요구하는 것은 부당하게 높은 주의의무를 지우는 것이라고 아니할 수 없고, 위법한 개별공시지가결정에 대하여 그 정해진 시정절차를 통하여 시정하도록 요구하지 아니하였다는 이유로 위법한 개별공시지가를 기초로 한 과세처분 등 후행 행정처분에 서 개별공시지가결정의 위법을 주장할 수 없도록 하는 것은 수인한도를 넘는 불이익을 강요하는 것으로서 국민의 재산권과 재판받을 권리를 보장한 헌법의 이념에도 부합하는 것이 아니라고 할 것이므로, 개별공시지가결정에 위법이 있는 경우에는 그 자체를 행정소송의 대상이 되는 행정처분으로 보아 그 위법 여부를 다툴 수 있음은 물론 이를 기초로 한 과세처분 등 행정처분의 취소를 구하는 행정소송에서도 선행처분인 개별공시지가결정의 위법을 독립된 위법사유로 주장할 수 있다고 해석함이 타당하다(대법원1994. 1. 25. 선고 93누8542 판결 참조).

4. 이러한 법리에 비추어 이 사건에서 보건대, 앞서 든 각 증거에 더하여 갑 제3, 4, 9호증(가지번호 포함), 을 제3, 4, 5호증의 각 기재, 이 법원의 CC군청에 대한 사실조회 결과 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 사실 내지 사정과 아울러 소득세법이 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하는 경우로서 토지 등을 일괄 취득하여 양도하는 경우 자산별 가액을 임의로 구분함에 따른 조세 회피를 방지하기 위하여 이 사건 처분의 근거 규정인 소득세법 제100조 제2항, 제3항 등 규정을 신설한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 피고는 이 사건 각 토지 중 ② 토지, ③ 토지의 분할 전 465-14 답 2,581㎡에 관한 2016년 기준시가(개별공시지가) 28,500원/㎡를 기초로 원고가 취득한 전체 토지 중 이 사건 각 토지의 취득가액을 안분계산한 결과 원고가 이 사건 각 토지의 취득가액을 구분 기장하여 안분계산한 가액(213,468,280원, 취득세 포함)이 이 사건 각 토지에 관하여 취득 당시 기준시가에 따라 안분계산한 취득가액(135,582,492원, 취득세 포함)과 30% 이상 차이가 있다고 보아 이 사건 처분을 하였으나, 위 분할 전 465-14 토지에 관한 표준지의 변경 이유 및 경위, 변경 전·후 표준지와 해당토지의 이용 상황, 주변 환경 등 토지특성, 기준시가의 변동비율 등을 고려하면 당시 위 분할 전 465-14 토지의 기준시가를 정한 개별공시지가결정은 그 표준지의 선정 내지 표준지와 당해 토지의 토지특성의 조사·비교에 잘못이 있어 위법하다고 보아야 한다. 따라서 이를 전제로 한 이 사건 처분은 위법하고, 원고의 주장은 이유 있다.

• 가) 이 사건 각 토지를 포함하여 원고가 취득한 전체 토지의 전 소유자인 이BB는 2005년경 HH협동조합에 담보 대출을 신청하였고, 이에 HH협동조합의 의뢰에 따라 담보물 평가 목적으로 주식회사 I감정평가법인이 2015. 3. 31. 작성한 감정평가서에 기재된 전체 토지의 감정평가액은 487,856,000원이고, 필지별 감정평가액은 EE리 409-2 답 1,286㎡의 경우 167,180,000원(단가 130,000원/㎡), 465-9 전 264㎡(① 토지)의 경우 23,760,000원(단가 90,000원/㎡), 분할 전 465-14 답 2,581㎡(②, ③ 토지 포함)의 경우 296,916,000원(= 237,960,000원 + 58,956,000원)(단가 120,000원 혹은 102,000원)이다.
• 나) 원고가 취득한 전체 토지에 관한 기준시가(개별공시지가), 원고가 구분기장한 취득가액, 기준시가에 따라 안분계산한 취득가액 등은 아래 <표1>과 같다.
• 다) 이 사건 각 토지에 관한 원고의 양도소득세 신고 내역과 피고의 경정내역은 아래 <표2>와 같다.
• 라) 원고가 취득한 전체 토지 중 EE리 409-2 답 1,286㎡의 표준지는 EE리 402로서 해당 개별지와 표준지는 지목, 용도지역, 용도지구, 제한, 토지이용상황, 고저, 형상 등 조건이 동일하고, 다만 개별지의 도로접면이 세로(가)(자동차의 통행이 가능한 폭 8m 미만의 도로에 한 면이 접하고 있는 토지)에 해당하는 데 비해 표준지가 맹지인 점 등의 차이를 반영하여 표준지 공시지가 71,500원에 총 배율 1.110을 적용한 79,300원으로 EE리 409-2 토지의 2016년 개별공시지가가 결정되었다.
• 마) 이 사건 각 토지 중 ① 토지의 표준지는 EE리 524로서 해당 개별지와 표준지는 용도지역, 농지구분, 고저, 형상 등 조건이 동일하나, 지목 및 이용 상황, 도로와의 거리 등에서 차이가 있고 개별지는 맹지인데 비해 표준지의 도로접면은 세로(불)(자동차의 통행이 불가능하나 이륜자동차의 통행이 가능한 세로에 한 면이 접하고 있는 토지)인 점 등을 반영하여 표준지 공시지가 22,500원에 총 배율 0.978을 적용한 22,000원으로 ① 토지의 2016년 개별공시지가가 결정되었다.
• 바) 이 사건 각 토지 중 ②, ③ 토지를 포함한 분할 전 EE리 465-14 답 2,581㎡의 표준지도 위 EE리 524였는데, 해당 개별지와 표준지는 지목, 용도지역, 농지구분, 이용 상황, 형상 등에서 조건이 동일하나, 도시군계획시설 여부, 고저, 도로와 의 거리 등에서 차이가 있고, 개별지의 도로접면은 세로(가)에 해당하는 데 비해 표준지의 도로접면은 위와 같이 세로(불)인 점 등을 반영하여 표준지 공시지가 22,500원에 도시군계획시설 반영으로 인한 저촉률을 감안한 총 배율 1.269를 적용한 28,500원으로 위 465-14 토지의 2016년 개별공시지가가 결정되었다.
• 사) 위 465-14 토지의 표준지는 2019년 기준시가 산정 시부터 EE리 439-1 토지로 바뀌었고, 그 사유는 ‘북쪽으로 세로(가)의 같은 도로를 접하고 있는 인근 필지와의 지가 균형을 위해 세로(가)의 특성을 가진 표준지로 변경’한 것으로 기재 되어 있다. 위 개별지의 기준시가는 2017년, 2018년 각각 30,400원, 32,400원으로 산정되었다가 표준지가 바뀌어 선정된 2019년, 2020년에는 각각 62,500원, 64,500원으로 급격하게 증가하였고, 같은 기간 변경된 표준지 공시지가가 각각 79,000원, 83,500원인 점으로 미루어보아 개별지가 표준지보다는 열등한 조건을 갖추었다고 보아 총 배율0.773이 적용된 것으로 보인다. 한편 같은 기간 변경 전 표준지인 EE리 524의 공시지가는 각각 26,000원, 27,000원으로 예전에 비해 큰 변화는 없었다.
• 아) 분할 전 EE리 465-14 토지(분할 후 ② 토지, ③ 토지도 같다.)는 CC군도에 접하여 있는 반면, 변경된 표준지인 위 439-1 토지는 농로에 접한 것으로 보인다. 표준지의 변경을 전후하여 표준지나 개별지의 이용 상황 및 주변 환경 등에 유의미한 변화가 있었다는 흔적을 찾기 어렵다.
• 자) 원고는 양도소득세 신고를 하면서 이 사건 각 토지에 관한 취득가액을 이BB로부터 취득한 전체토지에 관하여 부동산거래신고를 할 당시 구분한 가액에 따라 구분 기장하여 안분계산한 것으로 보인다. 이는 2015년경 이BB의 담보 대출을 위한 감정에서 평가한 가액의 안분계산 결과와도 비율상 큰 차이는 없어 원고가 양도소득세 회피를 위하여 임의로 그 비율을 조작하였다고 보기는 힘들다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.