형식상의 경낙가는 실지거래가액으로 양도소득세를 산정할 수 없음

사 건 2017구합50339 양도소득세경정거부처분취소 원 고 신○○ 피 고 △△세무서장 변 론 종 결 2017.08.22. 판 결 선 고 2017.10.17.

1. 피고가 2016. 6. 13. 원고에게 한 2014년 귀속 양도소득세 ○○○,○○○,○○○원에 대한 경정청구 거부처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.

1.처분의 경위

• 가. 원고가 EEEE은행에 근저당권을 설정함

1. 원고는 2009. 3. 20. ○○시 ○○면 ○○리 ○○-○ 공장용지 632㎡(이하 ‘이 사 건 토지’라 한다), 같은 리 △△-△ 답 694㎡, 같은 리 □□-□ 답 151㎡(위 □□-□ 답151㎡는 2014. 7. 28. 같은 리 △△-△ 답에 합병되었고, 위 두 토지를 합하여 ‘기타 토지’라 한다)를 합계 195,000,000원에 매수하였다.

2. 원고는, 주식회사 AAA(이하 ‘AAA’라 한다)가 EEEE은행으로부터 대출을 받을 때에 2010. 1. 26. 이 사건 토지에 관하여 채권최고액 각 △△△,000,000원,

□□,000,000원, ☆☆☆,000,000원(합계 600,000,000원), 채무자 AAA, 근저당권자 각 EEEE은행으로 된 근저당권들을 설정하여 주었다(이하 위 각 근저당권을 합쳐서 ‘이 사건 근저당권’이라 한다). 나. 이 사건 근저당권부 대출채권의 양도 1) AAA가 대출채무를 변제하지 못하자 EEEE은행은 이 사건 토지에 관하여 임의경매를 신청하였고(○○지방법원 2013타경○○○○○호), 2013. 9. 26. BBB유한회사(이하 ‘BBB’라 한다)에게 구 자산유동화에 관한 법률(2016.1. 19. 법률 제13797호로 개정되기 전의 것)이 정한 유동화자산의 양도방법으로서 AAA에 대한 근저당권부 대출채권과 이 사건 근저당권을 양도하였고, BBB는 2014. 1. 17. 김aa에게 위 채권을 다시 양도하였다. 2) EEEE은행은 2014. 3. 3. BBB에게, BBB는 같은 날 김aa에게 이 사건 근저당권의 이전등기를 각 경료하여 주었다. 다. 법원의 임의경매절차 1) ○○지방법원의 이 사건 토지에 대한 임의경매절차에서 감정가액은 2013. 11.15. 기준 ○○○,○○,000원(이하 ‘법원감정가’라 한다)으로 평가되었다. 2) 김aa, 강bb, 이cc, 최dd(이하 ‘김aa 등’이라 한다)은 위 임의경매절차에 참가하여 2014. 8. 8. ○○○,000,000원(이하 ‘이 사건 경락가’라 한다)에 이 사건 토지를 낙찰받아 각 1/4 지분을 취득하였고, 그 후의 배당절차에서는 김aa는 1순위 근저당권 자로서 위 채권최고액 합계에서 집행비용 등을 제외한 ○○○,○○○,224원을 배당받았다. 3) 김aa 등은 2014. 9. 3. CCC 주식회사에 이 사건 토지를 매도하고, 양도소득세를 신고하지 않았는데, 이cc의 관할 세무서장은 이 사건 토지의 취득가액을 이 사건 경락가로 보고 (그와 동시에 취득비용으로 보아) 과세미달로 결정하였다. 라. 이 사건 처분 및 불복 1) 원고는 2015. 5. ○○. 피고에게, 이 사건 경락가인 ○○○,000,000원과 기타토지에 대한 경락가액

○ 00,000,000원을 합하여 산정한 2014년 귀속 양도소득세

○○○,○○○,○○○ 원 을 신고하였다.

2. 원고는 2016. 4. ○○. 피고에게 이 사건 토지의 양도가액은 법원감정가인

○○○,○○,000원이므로 원고에 대한 양도소득세 부과액을 △△,△△△,△△△원으로 경정하여 달라고 청구하였다.

3. 피고는 2016. 6. ○○. 원고에게 당초 원고가 신고한 바와 같이 이 사건 경락가가 양도가액이라는 이유에서, 위 경정청구를 거부하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

4. 원고는 이에 불복하여 2016. 8. ○○. 국세청장에 심사청구를 제기하였으나, 2016.

11. ○○. 기각되었다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 11호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

별지 기재와 같다.

• 가. 원고의 주장 이 사건 토지의 경락가액이 ○억 원이어서 형식상은 소득세법 제96조 제1항 의 ‘실지 거래가액’으로 보이지만, 이를 이 사건 토지의 실지거래가액으로 보는 것은, 다음과 같은 사정들 때문에 형평에 반하므로, 법원감정가를 기준으로 이 사건 토지에 대한 양 도소득세를 산정하여야 한다.

1. 김aa 등은 BBB로부터 소위 금융권의 부실채권인 NPL채권(담보부대출채권)을 저가에 양수한 후에 이를 행사한 것이다. 구체적으로 설명하면, 김aa 등 은 이 사건 근저당권부 부실 대출채권을 매수한 후에, 근저당권의 임의경매로 인한 경낙절차 에서는 법원감정가의 세배가 넘은 ○억 원에 이 사건 토지를 낙찰 받고, 그 이후 배당절차에서 근저당권자로서 6억원을 도로 배당받아 실제 아무런 비용을 지출함이 없이 이 사건 토지의 소유권을 취득하였다. 그럼에도 불구하고 CCC에 이 사건 토지를 양도할 때에는 다시 정상적인 가격에 매도하고, 취득비용을 ○억 원으로 함으로써 양도소득세를 납부하지 않았다. 따라서 김aa 등이 실제 이 사건 토지의 경매절차에서 지출한 비용은 BBB에 지급한 채권매수대금과 경매비용을 합한 금액이고, 경낙대금 ○억 원은 이와 같이 양도소득세를 회피하기 위한 작출된 외관에 불과하다.

2. NPL채권의 채무자(물상보증인 포함)는 변제자력이 없는데 경락가가 고가로 작출된 경우, 변제자력이 없는 채무자가 경락가를 기준으로 양도소득세를 부담하고, NPL 채권자들은 고가로 작출된 경낙가액을 양도소득시의 취득비용으로 하여 양도소득세를 감면받는 것은 형평에 반한다.

• 나. 판단 소득세법 제96조 제1항 은 양수인과 양도인이 실제로 거래한 가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세 산정의 기준으로 하고 있어, 형식상은 이 사건 경낙가인 ○억 원은 위 조항에서 정한 실지거래가액로 볼 수 있다. 하지만 다음과 같은 이유에서 이 사건 토지에 대한 양도소득을 이 사건 경낙가로 하는 것은 실질과세의 원칙을 위반하므로 이를 기준으로 양도소득세를 산정할 수 없으므로, 이 사건은 이 사건 토지의 양도 소득을 확정할 수 없는 경우에 해당하므로, 이를 간과한 이 사건 처분은 취소되어야 한다. 1) 국세기본법 제14조 제1항 은 “세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다”고 규정하고 있어 거래내용에 있어서 실질주의를 규정하고 있다. 이 사건의 경우 원고는 이 사건 경낙가인 ○억 원에 이 사건 토지를 매도한 형식을 띄기는 하지만 원고는 물상보증인으로서 이 사건 토지의 임의경매를 통하여 양도를 한 것이고 그 과정에서 원고가 거래에 관여를 한 사실은 전혀 없다. 이에 반하여 김aa 등은 근저당권자의 지위에서 자신들이 채권최고액을 전액 변제받는 것을 악용하여 향후에 이 사건 부동산을 낙찰 받은 후 전매할 때를 대비하여 과다한 취득비용를 공제받기 위한 외관을 만들기 위하여 이 사건 경락가를 작출한 것이므로, 이는 정상적 인 거래가 아님이 명백하다. 따라서 이 사건 경락가를 기준으로 양도소득세를 부과할 경우에는 위 실질과세의 원칙에 반한다.

2. 원고에게 귀속된 이익에 관하여 살피건대, 원고는 물상보증인으로서 그가 이 사건 경매절차를 통하여 얻은 이익은 물상보증인으로서의 물적 부담을 면제받은 것인데 이는 통상 물적 담보의 시가와 일치한다. 그런데, 이 사건 토지의 시가는 집행법원의 감정결과에 따르면, ○○○,○○,000원에 불과하므로, 만일 김aa 등의 관여가 없었다 면, 원고가 얻은 이익도 ○○○,○○,000원 이내이고 원고는 그 범위 내에서 세금을 부담할 정당한 기대를 가지게 된다. 그런데 김aa가 작출한 외관인 이 사건 경락가를 그대로 원고의 이익으로 볼 경우에는 원고는 담보로 제공한 부동산의 소유권을 상실함으로써 물적담보 책임을 면하는 점에서는 동일하지만, 실제 세금 액수는 이 사건 토지의 법원감정가조차 초과하는 거액을 부담하게 되어 원고의 적법한 기대를 해친다.

3. 이 사건 경락가는 법원감정가의 3배를 초과하여 통상적인 시가를 전혀 반영하지 못한다.

4. 이 사건의 속성은, 김aa 등이 향후 이 사건 토지를 전매할 경우에 전매차액의 극대화를 위하여 거액의 이 사건 경락가를 형성하여 놓은 것이어서, 실제로는 김aa 등이 장래 부담할 세 부담을 현재의 원고에게 전가시킨 것에 불과하므로, 그 구조적인 모순은 시정될 필요가 있다.

5. 실제로 김aa 등이 이 사건 부동산을 임의경매에서 취득하는데 든 비용은 NPL채권의 구입대금과 임의경매의 집행비용을 합한 금액에 불과한대, 경매비용은 앞 서 본 바와 같이 ○,○○○,776원이고(○00,000,000원 –○○○,○○○,224원), 채권의 구입비용은 알 수가 없으므로, 결국 이 사건 토지의 실지거래가액은 이를 알 수 없는 경우에 해당한다. 다만 원고는 김aa 등의 채권매입가를 알 수 없는 이상 이 사건 법원감정가가 소득세법 제114조 제7항 의 추계조사가격으로 볼 수 있다고 주장하는데, 피고는 아직까지 김aa 등의 채권매입가를 조사하여 실지거래가격을 확정한 사실이 없는 것으로 보이는 점에 비추어 이 사건 감정가를 바로 추계조사가격으로 인정하는 것은 바람직하지 않은 것으로 보인다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.