제3채무자가 임대보증금 채권으로 월 차임을 상계할 수 있음

사 건 2014가합30025 추심금 원 고 대한민국 피 고 주식회사 AAA시스템즈 변 론 종 결

2014. 5. 29. 판 결 선 고

2014. 7. 24.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고는 원고에게 OOOO원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

• 가. 피고는 2013. 4. 16. 주식회사 BB테크(이하 'BB테크'라고 한다)로부터 OO시 OO구 OO동 53, 53-1 양 지상의 공장(이하 '이 사건 공장'이라고 한다)에 있던 기계 설비 등을 매수하였고, 같은 달 23. BB테크와 사이에 이 사건 공장을 임차하여 사용하기로 하는 다음과 같은 내용의 임대차(이하 '이 사건 임대차'라고 한다)계약을 체결하고, BB테크에 계약금 OOOO원을 지급하였다.

1. 임대차기간: 2013. 5. 1.부터 2014. 4. 30.까지

2. 임대차보증금: OOOO

3. 차임: 월 OOOO(매월 말일에 그 다음 달의 차임을 선불로 지급)

4. 특약사항

• 가) 최초 임대차 사용기간은 2013. 5. 1.부터 2013. 9. 30.까지로 한다I 나) 피고가 BB테크에게 위 기간이 종료되기 1개월 전까지 임대차기간 연장의사를 서면으로 통지하지 않는 경우에는 본 계약은 해지되는 것으로 한다.
• 나. 피고는 2013. 4. 30. BB테크에 보증금 잔금 OOOO원과 같은 해 5.월분 임료 OOOO원을 지급하고 BB테크로부터 이 사건 공장을 인도받아 사용하던 중, 2013. 8. 28.경 BB테크에 이 사건 임대차 기간을 2014. 1. 30.까지 연장해달라고 서면으로 요청하였으나, BB테크는 2013. 10. 4. 피고에게 수용할 수 없다는 회신을 하였다.
• 다. 한편, 원고 산하 창원세무서장은 2013. 10. 15. BB테크의 체납 부가가치세 OOOO원을 징수하기 위하여 이 사건 임대차계약에 기한 BB테크의 피고에 대한 임대차보증금 및 차임채권을 압류(이하 '이 사건 압류'라고 한다)하고, 같은 달 24. 피고에게 위 체납액에 이를 때까지의 금액을 같은 달 15.까지 창원세무서장에 지급할 것을 요청하는 통지를 하여 같은 달 28. 피고에게 그 통지서가 도달하였으며, 피고에게 같은 달 23. 지급기한을 같은 달 30.로 하여 위 금액의 지급요청을 하였고, 같은 해 11. 29. 위 금액의 추심요청을 최고하였다.
• 라. 피고는 이 사건 압류 통지를 받고서 2013. 10. 29.경 창원세무서장에게 'BB테크의 재정상태가 극도로 악화되어 보증금반환이 불가능한 상황이므로 BB테크와 사이에 이 사건 임대차를 연장하고 위 보증금 OOOO원과 2013. 11.분부터 2014. 1.분까지의 차임 합계 OOOO원을 상계하기로 합의하였다.'는 내용의 회신을 하였다.
• 마. 피고는 2013. 9. 30. BB테크에 2013. 10.분 차임을 지급한 후 더 이상 차임을 지급하지 아니한 채 이 사건 공장을 사용하다가, 2004. 1. 30. BB테크에 이 사건 공장을 인도하였다. [인정 근거] 일부 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 9호증, 을 제1, 2호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지

• 가. 청구원인에 관한 판단 갑 제1호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 BB테크가 원고에 대하여 이 사건 소 제기일 현재 OOOO원의 부가가치세를 체납한 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없으며, 창원세무서장이 위 체납세액의 징수를 위하여 이 사건 임대차계약에 기한 BB테크의 피고에 대한 임대차보증금 및 차임채권을 압류하고 피고에게 그 뜻을 통지한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 국세징수법에 의거하여 위 체납액의 범위 내에서 BB테크를 대위한 원고에게 차임 OOOO원을 지급할 의무가 있다.
• 나. 피고의 항변에 관한 판단

1. 피고의 항변 피고가 BB테크에 이 사건 임대차 기간을 2014. 1. 30.까지 연장하여 줄 것을 요청하였으나 BB테크가 이를 거절함으로써 이 사건 임대차는 특약사항에 따라 또는 피고와 BB테크 사이의 합의에 의하여 2013. 9. 30. 종료하여 그 이후 피고가 BB테크에 대하여 차임지급채무를 부담하고 있지 않고, 또 피고가 이 사건 임대차 종료 후 BB테크에게 이 사건 공장을 인도할 때까지 3개월 간 위 공장을 사용수익함으로써 OOOO원의 차임 상당 부당이득을 얻었으나 BB테크가 피고에 대하여 가지는 위 부당이득반환채권 OOOO원과 피고의 BB테크에 대하여 가지는 이 사건 임대차 보증금반환채권 OOOO원은 대등액에서 상계로 소멸하였으므로, 이 사건 압류는 피압류채권이 존재하지 아니하여 효력이 없다(위 주장에는 피고와 BB테크 사이의 합의에 따라 이 사건 임대차가 늦어도 피고가 BB테크에게 이 사건 공장을 인도한 날에 이 사건 임대차가 종료하였고 당시까지 발생한 BB테크의 차임채권과 피고의 임대차보증금반환채권이 상계 또는 공제되어 소멸하였다는 주장이 포함되어 있다고 선해할 수 있으므로 아래에서는 이를 포함하여 판단한다).

2. 판 단

• 가) 이 사건 임대차계약이 종료일 이 사건 임대차는 계약기간을 2013. 5. 1.부터 2014. 4. 30.까지로 하되, 최초 사용기간은 2013. 9. 30.까지로 하고, 피고가 위 기간이 종료되기 1개월 전까지 BB테크에게 연장의사를 서면으로 통지하지 아니하는 경우 자통해지 되는 것으로 정하고 있는 사실, 피고가 2013. 8. 28.경 BB테크에게 이 사건 임대차기간을 2014. 1. 30.까지 연장하여 줄 것을 서면으로 요청한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 임대차의 계약기간은 그 특약사항에 따라 2013. 9. 30. 종료하지 아니하였고(위 특약사항은 피고의 서면에 의한 임대차기간 연장의사통지를 최초 임대차 사용기간의 연장조건으로 하고 있을 뿐 BB테크의 승낙을 조건으로 하고 있지 않다), 또 피고와 BB테크 사이에 이 사건 임대차를 2013. 9. 30. 종료하기로 합의하였음을 인정할 증거가 없다. 그러나 위에서 본 다음의 각 사정, 즉 1) 피고가 창원세무서장으로부터 이 사건 압류 통지를 받고서 2013. 10. 29.경 창원세무서장에게 'BB테크의 재정상태가 극도로 악화되어 보증금반환이 불가능한 상황이므로 BB테크와 사이에 이 사건 임대차를 연장하고 위 보증금 OOOO원과 2013. 11.분부터 2014. 1.분까지의 차임 합계 OOOO원을 상계하기로 합의하였다.'는 내용의 회신을 한 점, 2) 실제로 피고는 2013. 9. 30. BB테크에 2013. 10.분 차임을 지급한 후 더 이상 차임을 지급하지 아니한 채 이 사건 공장을 사용하다가, 2004. 1. 30. BB테크에 이 사건 공장을 인도한 점, 3) BB테크가 피고로부터 이 사건 공장을 인도받을 당시 및 그 이후에 피고에 대하여 이 사건 임대차의 지속을 주장하였다는 자료를 찾아볼 수 없는 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 임대차는 피고와 BB테크의 합의에 의하여 2014. 1. 30. 종료한 사실을 넉넉히 추인할 수 있다.
• 나) 피압류채권의 잔존 여부 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다 하더라도, 당해 임대차 계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제된다(대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 등 판결). 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차는 피고와 BB테크의 합의에 의하여 2014. 1. 30. 종료하였고, 이 사건 임대차보증금 OOOO원에서 2013. 11.분부터 2014. 1.분까지의 차입 합계 OOOO원이 공제되었으므로, 원고가 압류한 BB테크의 피고에 대한 차임채권은 소멸하였는바, 결국 피고의 항변은 이유 있다.

따라서 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.