임대차계약 특약에 따라 임대차보증금은 임대인인 원고에게 귀속되어 더 이상 임대차보증금 반환채무가 존재하지 아니하였음에도 불구하고, 임대차보증금을 공탁한 것은 공탁의 실질적 요건에 흠결이 있는 경우로서 착오로 인한 공탁이므로 무효라고 할 것임
임대차계약 특약에 따라 임대차보증금은 임대인인 원고에게 귀속되어 더 이상 임대차보증금 반환채무가 존재하지 아니하였음에도 불구하고, 임대차보증금을 공탁한 것은 공탁의 실질적 요건에 흠결이 있는 경우로서 착오로 인한 공탁이므로 무효라고 할 것임
사 건 2011가합2678 공탁금출급청구권양도등 원 고 박AA 피 고 주BB 외4명 변 론 종 결
2012. 1. 12. 판 결 선 고
2012. 2. 3.
1. 원고가 2010. 6. 11. 창원지방법원 2010년 금제2773호로 한 공탁은 무효임을 확인 한다.
2. 원고의 피고 주식회사 CCCCC에 대한 나머지 주위적 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 피고들이 부담한다. 청구취지 피고 주BB, 창원시, 대한민국에 대하여: 주위적으로, 주문 제1항과 같은 판결(청구취 지변경 및 원인보충신청서 등의 공탁일 "2010.6.14."은 "2010.6.11."의 오기로 보인다), 예비적으로, 피고 주BB은 원고가 창원지방법원 2010년 금제2773호로 공탁한 000원에 대한 공탁금출급청구권을 원고에게 양도하고, 피고 대한민국(소관 창원지방법원 공탁공무원)에 그 채권양도의 통지를 하라. 피고 주식회사 CCCCC, 창원 시, 대한민국은 위 공탁금출급청구권이 원고에게 있음을 확인한다. 피고 주식회사 CCCCC에 대하여: 주위적으로, 주문 제1항과 같은 판결 및 피고 CCCC가 창원지방법원 2010타채9916호로 신청한 채권압류 및 추심명령 사건에 관하여 위 법원이 2010. 7. 15.에 한 채권압류 및 추심명령을 취소한다. 예비적으로, 창원지방법원 2010년 금제2773호로 공탁한 000원에 대한 공탁금출급청구권이 원고에게 있음을 확인한다.
(1) 원고는 별지 목록 기재 부동산(이하 ’이 사건 부동산’이라고 한다)의 소유자이고, 피고 주BB은 원고로부터 이 사건 부동산을 임차하여 전세권설정등기를 마친 사람이며, 피고 주식회사 CCCCC는 피고 주BB에 대한 채권을 담보하기 위하여 위 전세권에 대하여 전세권저당권설정등기를 마친 법인이다.
(2) 한편 원고는 피고 주BB을 피공탁자로 하여 임대차보증금을 공탁하였는데, 피고 창원시는 피고 주BB에 대하여 과정금을 부과하고, 체납처분의 예에 따라 위 공탁금에 대한 피고 주BB의 공탁금출급청구권을 압류하였으며, 피고 대한민국도 피고 주 BB에게 부과한 부가가치세 등에 대하여 체납처분절차에 따라 피고 주BB의 위 공탁 금출급청구권을 압류하였다.
(1) 원고는 2008. 10. 24. 피고 주BB과의 사이에 원고 소유의 이 사건 부동산을 임대기간 2008. 11. 10.부터 2011. 10. 31.까지, 임대차보증금 000원, 월 차임 00원으로 정하여 임대하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였다(이하 ’이 사건 임대차계약’이라고 한다).
(2) 원고와 피고 주BB은 이 사건 임대차계약 당시 그 특약사항으로 ’피고 주BB 이 주유소 운영과 관련 현행 법령을 위반하여 형사벌이나 행정벌을 받게 될 경우 모든 책임은 피고 주BB에게 있으며, 피고 주BB이 고의로 불량기름을 판매하여 적발되면 원고는 임대차보증금을 반환하지 아니하고, 피고 주BB은 실질 손해금액을 배상한다’ (제7조 가항)는 취지의 약정을 하였다(갑 제1호증의 1, 이하 ’이 사건 특약’이라고 한다).
(3) 한편 원고는 2009. 4. 30. 피고 주BB에게 이 사건 부동산에 관하여 창원지방법원 접수 제27994호로 전세금 000원, 존속기간 2008. 11. 10.부터 2011. 10. 31.까지로 한 전세권설정등기를 마쳐주었다(이하 ’이 사건 전세권’이라고 한다).
(1) 원고는 2010. 3. 30. 피고 주BB에게 불량기름을 판매하지 아니할 의무를 이행하지 아니하였다는 이유로 이 사건 임대차계약을 해지하는 의사표시가 담긴 내용증명을 발송하여 그 무렵 피고 주BB에게 위 내용증명이 도달하였다.
(2) 한편 원고는 2010. 6. 11. 창원지방법원 2010년 금제2773호로 이 사건 임대차계약의 보증금 000원을 변제공탁하였다(이하 ’이 사건 공탁’이라고 한다).
(3) 원고는 그 이후인 2010. 7. 20. 피고 주BB을 상대로 이 사건 임대차계약이 해지되었음을 이유로 창원지방법원 2010카합335 건물등명도단행가처분 신청을 하여 위 법원으로부터 2010. 7. 9. 그 인용결정을 받았고, 위 명도단행가처분에 대하여 피고 주BB이 창원지방법원 2010차합401호로 가처분이의 신청을 하였으나, 위 법원은 2010. 9. 28. 위 명도단행가처분을 인가하는 결정을 하였다.
(4) 원고는 2010. 7. 16. 피고 주BB을 상대로 건물인도 및 이 사건 전세권설정등 기의 말소를 구하고, 피고 주식회사 CCCCC를 상대로 이 사건 근저당권설정등기의 말소를 구하는 소(창원지방법원 20107}단33258)를 제기하여, 2011. 1. 13. 원고승소판결을 선고받았고, 그 판결은 2011. 2. 10. 확정되었다.
2. 피고 주BB, 창원시, 대한민국에 대한 주위적 청구 및 피고 주식회사 CCCCC에 대한 주위적 청구 중 공탁무효확인청구에 관하여
(1) 이 사건 임대차보증금은 이 사건 특약에 따라 위약벌로 몰취되어, 원고는 더 이상 피고 주BB에게 임대차보증금 000원을 반환할 의무가 없었음에도 불구하고, 착오로 공탁하였으므로 이 사건 공탁은 무효이다.
(2) 또한, 이 사건 임대차보증금에서 피고 주BB이 불량기름을 판매함으로써 원고가 입은 손해액 및 연체차임 등을 우선적으로 공제하면, 원고가 피고 주BB에게 반환하여야 할 임대차보증금은 존재하지 아니하므로, 이 점에 있어서도 원고는 피고 주BB에게 임대차보증금을 반환할 의무가 없었는데, 착오로 공탁하게 된 것이므로, 결국 이 사건 공닥은 무효이다. 나.판단
(1) 청구원인에 관한 판단 (가) 먼저 이 사건 특약의 법적 성질에 관하여 살피건대, 일반적으로 당사자 일방의 채무불이행으로 인하여 계약이 해제된 경우에 그 계약보증금을 상대방에게 귀속한다는 조항이 있을때 그 계약보증금이 손해배상액의 예정인지 위약벌인지는 계약서, 약관 등을 종합하여 구체적 사건에서 개별적으로 결정할 의사해석의 문제이고, 위약금은 민법 제398조 제4항 에 의하여 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 위약금이 위약별로 해석되기 위하여는 특별한 사정이 주장·입증되어야 한다. 이 사건으로 돌아와 보건대, 기초사실에 나타난 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 특약상 피고 주BB이 고의로 불량기름을 판매하여 적발되면, 원고는 임대차보증금을 반환하지 아니한다는 내용(제7조 가항 전단)과는 별도로 피고 주BB은 그로 인한 실질 손해금액을 배상한다는 내용(제7조 가항 후단)이 존재하는 점，② 통상적인 임대차계약 상의 의무와는 관계없이 이 사건 특약에 따라 피고 주BB이 특별히 부담하는 의무 즉 이 사건 부동산에서 불량기름을 판매하지 아니할 의무의 이행을 담보하기 위하여 별도로 위와 같이 임대차보증금을 반환하지 않기로 약정한 점，③ 만약 피고들 주장처럼 이 사건 특약을 위약벌로서의 몰취규정이 아닌 임대차보증금에서 원고가 입은 실 손해액 등을 공제하고 나머지는 반환하여야 한다는 의미로 해석한다면, 이는 지극히 당연한 것이므로 원고로서는 굳이 특약사항으로서 위 조항을 삽입할 필요가 없는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 특약은 손해배상액의 예정이 아닌 위약별로 보아야 할 것이다. (나) 한편 피고 주BB은 유사석유제품 등을 판매하는 등 이 사건 특약을 위반하여 창원시장으로부터 2010년 4월경 000원 상당의 과징금부과처분을 받고, 그와·더불어 2010. 5. 31. 석유판매업 등록취소 처분도 받은 사실, 그런데 원고는 2010. 6. 11. 창원지방법원 2010년 금제2773호로 이 사건 임대차보증금 000원을 변제 공탁한 사실은 기초사실에서 본 것과 같은바, 결국 이 사건 특약에 따라 이 사건 임대차보증금 000원은 위약벌로서 임대인인 원고에게 귀속되어 더 이상 원고의 피고 주BB에 대한 임대차보증금반환채무는 존재하지 아니하였음에도 불구하고, 원고는 그러한 임대차보증금 명목으로 000원을 공탁한 것이므로, 이는 특별한 사정이 없는 한, 공탁의 실질적 요건에 흠결이 있는 경우로서 착오로 인한 공탁이므로 무효라 고 할 것이다(원고의 위약벌 주장을 받아들이는 이상, 또 다른 공제 주장에 관하여는 별도로 판단하지 않기로 한다).
(2) 피고 주식회사 CCCCC, 창원시, 대한민국의 주장에 관한 판단 (가) 착오로 인한 공탁이 아니라는 주장 등에 대하여 피고 창원시는, 원고가 이 사건 공탁 당시 이 사건 특약내용을 잘 알고 있었음에도 불구하고 임대차보증금을 공탁한 것이므로, 이를 공탁법 제9조 제2항 제2호 에서 정한 1착오로 공탁한 경우’에 해당하지 아니한다는 취지로 주장하므로 살피건대, ’착오로 공탁한 때’라 함은 공탁으로서 필요한 유효요건을 갖추고 았지 아니한 경우를 말하고, 공탁요건을 갖추고 있는지의 여부는 어디까지나 공탁서에 기재된 공탁원인사실을 기준으로 하여 객관적으로 판단하여야 한다(대법원 1995. 7. 20. 95마190 결정 참조). 이 사건의 경우, 원고가 공탁원인사실로 이 사건 임대차보증금 변제를 위하여 공탁을 하였는데 애초부터 그러한 임대차보증금반환채무가 없었던 경우인 바, 결국 그 공탁은 임대차보증금반환채무의 변제로서의 효력이 생기지 아니하여 ’착오로 공탁한 때’에 해당한다고 할 것이므로, 피고 창원시의 위 주장은 이유 없다. 또한, 피고 창원시는 설령 원고가 착오로 공탁한 경우라고 하더라도 이는 동기의 착 오에 불과하여 이를 원인으로 공탁을 취소할 수 없다는 취지로 주장하나, 이 사건 공탁은 공탁의 실질적 요건에 흠결이 있는 착오로 인한 공탁에 해당하여 무효임은 위에 서 본 바와 같으므로, 이 사건 공탁의 취소를 전제로 하는 피고 창원시의 위 주장 역 시 더 나아가 살필 것 없이 이유 없다. (나) 약관의 규제에 관한 법률에 반하여 무효라는 주장에 대하여 피고 대한민국은 이 사건 특약은 임차인언 피고 주BB에게 부당하게 불리한 조항으로서 공정성을 잃은 약정이므로 약관의 규제에 관한 법률(이하 ’약관규제법’이라 한다) 제6조에 따라 무효라는 취지로 주장한다. 먼저 이 사건 특약이 약관규제법에서 정한 약관인지에 관하여 살피건대, 약관규제법 제2조 제1호는 ”약관이란 그 명칭이나 형태 또는 범위에 상관없이 계약의 한쪽 당사자 가 여러 명의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 계약의 내용을 말한다”고 규정하고 있으므로, 약관규제법의 규제 대상인 약관이라 함은 그 명칭이나 형태 또는 범위를 불문하고 계약의 일방 당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하여 미리 마련한 계약의 내용이 되는 것을 말하고, 구체적인 계약에서 일방 당사자와 상대방 사이에 교업이 이루어져 계약의 내용으로 된 조항은 작성상의 일방성이 없으므로 약관규제법의 규제 대상인 약관에는 해당하지 않는다고 할 것인데(대법원 2001. 11. 27. 션고 99다8353 판결 등 참조), 기초사실에서 본 바와 같이 이 사건 특약은 원고와 피고 주BB 사이에 이 사건 임대차계약을 체결 하면서 개별적으로 약정한 것에 불과하므로, 이를 약관규제법의 규제를 받는 약관이라 고 보기는 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거도 없다. 따라서 이 사건 특약이 약관규제법에 의하여 무효라는 피고 대한민국의 위 주장은 더 나아가 살펼 것 없이 이유 없다(설령 이 사건 특약이 약관규제법상의 약관에 해당 한다고 하더라도, 피고 주BB의 이 사건 특약위반으로 인하여 원고가 입은 불이익 등 을 고려해 보면 피고 대한민국이 주장하는 사정만으로 이 사건 특약이 신의칙에 반하 는 불공정한 조항이라고 보기 어렵다). (다) 신의칙에 반한다는 주장에 대하여 피고 대한민국은 원고가 스스로 변제공탁을 하고 그 이후에 다시 그 채무를 부인하는 것은 신의칙에 반한다는 취지로 주장하나, 그러한 사정만으로 신의칙에 반한다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거도 없으므로, 피고 대한민국의 위 주장 역시 이유 없다. (라) 손해배상액이 부당히 과다하므로 감액되어야 한다는 주장에 대하여 피고 주식회사 CCCCC는 이 사건 특약은 손해배상액의 예정으로서 과다하므로 감액되어야 한다는 취지로 주장하나, 위에서 살펴본 바와 같이 이 사건 특약은 위약벌의 성질을 가진다고 할 것이고, 위약벌의 약정에 손해배상액의 예정에 관한 민법 제398조 제2항 을 유추 적용하여 그 액을 감액할 수는 없으므로(이 사건 특약이 민법 제103조 의 공서양속에 반하여 무효라고 볼 만한 자료도 없다), 피고 주식회사 CCCCC의 위 주장 은 더 나아가 살필 것 없이 이유 없다. (마) 권리포기 주장에 대하여 피고 창원시는, 원고가 이 사건 임대차보증금을 스스로 공탁함으로써 이 사건 특약에 따른 원고의 권리를 포기하였다는 취지로 주장하나, 피고 창원시가 주장하는 사정만으로 원고가 이 사건 특약에 따른 권리를 포기하였다고 하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거도 없으므로, 피고 창원시의 위 주장 역시 이유 없다. (바) 변제로서 유효하다는 주장에 대하여 피고 주식회사 CCCCC, 창원시, 대한민국은, 원고가 이 사건 변제공탁을 하고, 그 공탁공무원이 그 공탁물을 수령함으로써 그 자체로 변제의 효과가 발생하므로, 피공탁자인 피고 주BB에게 공탁금출급청구권이 발생하며, 원고 주장과 같이 그 채무가 소멸하였다고 하더라고 위 공탁금출급청구권의 존부에 영향이 없다는 취지로 주장하나, 공탁자가 착오로 공탁한 때 또는 공탁의 원인이 소멸한 때에는 공탁자가 공탁물을 회 수할 수 있을 뿐 피공탁자의 공탁물출급청구권은 존재하지 않으므로(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다34668 판결 참조), 위 피고들의 이 부분 주장 역시 이유 없다.
3. 피고 주식회사 CCCCC에 대한 나머지 주위적 청구에 관하여 원고는 피고 주식회사 CCCCC를 상대로 피고 주식회사 CCCCC가 창원지방법원 2010타채9916호로 발령받은 채권압류 및 추심명령에 대하여 다투면서 그 취소를 구하 고 있으나, 위 채권압류 및 추심명령의 대상인 공탁물출급청구권이 존재하지 아니하여 그에 따른 채권압류 및 추심명령도 무효임은 별론으로 하고, 그와 같은 압류 및 추심 명령에 대한 불복은 즉시항고의 방법으로만 다툴 수 있으므로(민사집행법 제227조 제4 항, 제229조 제6항), 원고의 이 부분 청구는 더 나아가 살필 것 없이 이유 없다.
그렇다면, 원고의 피고 주BB, 창원시, 대한민국에 대한 주위적 청구는 이유있어 이를 인용하고, 원고의 피고 주식회사 CCCCC에 대한 주위적 청구는 위 인정범위 내 에서 이유 있어 이를 일부 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판결 내용은 붙임과 같습니다.