부동산 실지거래가액 및 필요경비의 적정여부

1. ○○지방국세청장이 청구인이 양도한 “경기도 ○○시 ○○구 ○○ 동 366-4” 토지 분양권의 실제 양도가액은 재조사하여 종합소득 세를 경정한다.

2. 또한, 청구인이 “경기도

○○ 시

○○ 구

○○ 동 361-7”을 취득 하 면서 사용한 차입금에 대한 지급이자 97,863천원 및 “경기도 ○○ 시

○○ 구

○○ 동 361-11” 취득시 사용한 차입금에 대한 지급이자 39,206천원은 필요경비에 산입하여 종합소득세를 경정한다.

3. 나머지 청구 주장은 이유 없으므로 기각한다.

청구인은 한국토지공사로부터 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 366-4 번지 대지 1,455㎡의 분양권(이하 “쟁점①분양권”이라 한다) 및 같은 동 361-3번지 대지 1,349㎡의 분양권(이하 “쟁점②분양권”이라 한다)을 각각 2002.01.14. 및 2002.02.07. 취득하여 각각 2002.03.20.과 2002.11.04. 양도한 후, 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으며, 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 361-7번지 대지 481㎡와 지상 건물 1,918㎡(이하 “쟁점

① 부동산”이라 한다)을 신축하여 임대사업 중 2002.05.24. 이

○○ 외 1 인 에게 사업장을 포괄양도하였고, 같은 동 366-11번지 대지 340㎡와 지 상건물 1,276㎡(이하 “쟁점②부동산”이라 한다)를 신축 후, 임대사업 중 2001.03.16. 최

○○ 에게 사업장을 포괄양도하여 양도소득세를 기준시가 에 의해 신고하였다. 조사청에서는 청구인에 대해 2006.10.19.～2006.11.08. 양도소득세 실지조사를 실시하여 청구인이 쟁점 부동산을 양도한 것을 단기간에 매매차익을 목적으로 매매하였다고 하여 부동산매매업으로 보아 2001 년 및 2002년 종합소득세로 각각 686,931천원 및 1,638,476천원과 2001년 제1기 및 2002년 제1기 부가가치세로 각각 191,450천원 및 559,926천 원을 고지하도록 처분청에 통보하였고, 처분청에서는 2007.03.20. 납기로 경 정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.05.15. 이의신청을 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 조사청에서 쟁점①분양권의 양도가액을 1,156백만원으로 산정 하 였으나 매수자인 한

○○ 이 아닌 그 친척인 한□□이 작성한 확인서 와 청구인의 날인이 없는 계약서를 제시하고 있으며, 한□□이 지급하였다는 프리미엄 798백만원에 대한 증빙이 없으므로 처분청의 과세는 취소되어야 한다. (2-1) 조사청에서 쟁점①부동산의 양수자인 이

○○ 과 김

○○ 의 문답 서와 출금전표를 근거로 양도가액을 4,500백만원으로 산정하였으나, 위 양 도가액이 기재된 매매계약서를 제시하지 못하고 있으며, 양수자인 이

○○ 과 김

○○ 이 현금으로 인출하여 지급하였다는 1,600백만원은 현 실적으로 직접 운반하여 지급하는 것이 불가능하고, 출금전표상의 금액 1,785백만원 중 500백만원은 이○○이 채무를 모두 인수한 대가 로 김○○이 이○○에게 지급한 것으로 판단되어 양수자의 문답서 내 용은 사실이 아니므로 이를 근거로 한 처분청의 과세는 취소되어야 한다. (2-2) 쟁점①부동산이

○○ 구청에서 2001.06.12. 지하1층에 대해 위락 시설로 건축허가를 받고, 청구인은 윤

○ 숙과 임대차계약을 체결한 상 태에서 2001.12.05.

○○ 구청으로부터 일방적인 위락시설 사용제한 통보와 임차인 윤

○ 숙의 유흥주점 허가신청을 불허함에 따라 윤

○ 숙에게 변상한 손해배상금 450백만원은 필요경비에 산입하여야 한다. (2-3) 쟁점①부동산을 취득할 때, 신한은행으로부터 차용한 차입금에 대한 지급이자인 103백만원에 대해서는 필요경비에 산입하여야 한다. (3-1) 조사청에서 쟁점②부동산의 양도가액을 양수자인 최○○의 문 답서와 매매가액에 대한 영수증을 근거로 양도가액을 2,150백만원으 로 산정하였으나, 조사청에서는 매매가액이 기재된 매매계약서를 제시하 지 못하고 있으며, 청구인은 영수증을 교부한 사실이 없으므로 처분청의 과세는 취소되어야 한다. (3-2) 쟁점②부동산을 취득할 때, 국민은행으로부터 차용한 차입금에 대한 지급이자인 39백만원에 대해서는 필요경비에 산입하여야 한다.

(4) 조사청에서는 쟁점 분양권과 쟁점 부동산의 실제거래금액이 확인 되므로 추 계결정 사유에 해당하지 않는다고 주장하나, 위와 같이 조사 청이 산정한 양도가액의 불확실성과 필요경비의 누락이 확인되므로 소득금 액은 추계경정되어야 한다.

(5) 조사청은 이 사건 2001년 및 2002년 귀속 종합소득세를 경정할 때, 청구인에게 신고불성실가산세로 각각 66백만원 및 202백만원을 과세 하였으나, 이는 종합소득을 양도소득으로 신고한 소득분류착오의 경우 에 해당하므로 신고불성실가산세 268백만원은 취소되어야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점①분양권의 양도가액을 신고금액인 360백만원이라 고 주장하나, 취득등기자인

○○ 종합건설(주)대표인 한□□에게 거래사실 조회한 바, 프리미엄 798백만원이 확인되므로 조사한 양도가액 1,156백만원으로 종합소득세를 경정한 처분은 정당하다. (2-1) 청구인은 쟁점①부동산의 양도가액을 이○○과 김○○과의 매 매계약서를 제시하며 2,900백만원이라고 주장하나, 양수자인 이○○과 김○○으로부터 실제 매매가액이 4,500백만원이라는 문답서와 출금한 전표가 확인되므로 양도가액 4,500백만원으로 종합소득세를 경정한 처 분은 정당하다. (2-2) 청구인은 쟁점①부동산의 지하 유흥시설의 손해배상금 450백만 원이 필요경비에 산입되어야 한다고 주장하나, 이는 당초 조사시 주장되지 않은 사실로 실제 지급여부가 불분명하고, 당초 종합소득세 신고시 반 영되었을 것이므로 필요경비 불산입한 당초 처분은 정당하다. (2-3) 청구인은 쟁점①부동산의 취득시 차입금에 대한 지급이자 103백만원이 필요경비에 산입되어야 한다고 주장하나, 이는 당초 조사시 주장되지 않은 사실로 실제 부동산매매업과 관련하여 사용되었는지 여부가 불분명하므로 필요경비 불산입한 당초 처분은 정당하다. (3-1) 청구인은 쟁점②부동산의 양도가액을 최○○과 작성한 매매계 약서를 제시하며, 1,610백만원이라고 주장하나, 양수자인 최○○의 문 답서와 청구인이 매매가액에 대해 교부한 영수증에 의하면 양도가 액이 2,150백만원이 확인되므로 양도가액을 2,150백만원으로 종합소득세를 경정한 처분은 정당하다. (3-2) 청구인은 쟁점②부동산의 취득시 차입금에 대한 지급이자 39백 만원이 필요경비에 산입되어야 한다고 주장하나, 이는 당초 조사시 주장되지 않은 사실로 실제 부동산매매업과 관련하여 사용되었는지 여부가 불 분명하므로 필요경비 불산입한 당초 처분은 정당하다.

(4) 청구인은 소득세법 제80조 제3항 에 규정한 “과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우”에 해당하므로 소득금액은 추계경정 되어야 한다고 주장하나, 부동산매매업과 관련한 수입금액과 취득금액이 확인되므로 당초 처분은 정당하다.

(5) 청구인은 쟁점 분양권과 부동산의 양도는 종합소득을 양도소득으 로 신고한 소득분류착오의 경우에 해당하므로 과세된 신고불성실가산세 는 취소되어야 한다고 주장하나, 위 양도는 단기양도에 해당되어 실거래가액으로 신고해야함에도 과소신고 하였으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

(1) 쟁점①분양권의 양도가액을 1,156백만원으로 본 처분의 당부 (2-1) 쟁점①부동산의 양도가액을 4,500백만원으로 본 처분의 당부 (2-2) 쟁점①부동산과 관련하여 임차인에게 지급한 손해배상금 450백만원을 필요경비에 산입해야 한다는 청구 주장의 당부 (2-3) 쟁점①부동산의 차입금에 대한 지급이자 103백만원을 필요경비에 산입해야 한다는 청구 주장의 당부 (3-1) 쟁점②부동산의 양도가액을 2,150백만원으로 본 처분의 당부 (3-2) 쟁점②부동산의 차입금에 대한 지급이자 39백만원을 필요경비에 산입해야 한다는 청구 주장의 당부

(4) 이 건 소득금액 산정시 추계경정 사유에 해당하며, 소득표준율 적용시 부동산매매업이 아닌 건물신축판매업으로 적용해야 한다는 청구 주장의 당부 (5) 이 사건은 소득의 분류착오의 경우에 해당하므로 신고불성실가산세 부과는 배제되어야 한다는 청구 주장의 당부

• 나. 관련법령

○ 소득세법 제33조 【필요경비불산입】

① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다. (95.12.29. 개정)

2. 벌금ㆍ과료(통고처분에 의한 벌금 또는 과료에 상당하는 금액을 포함한다)와 과태료 (중략)

15. 업무에 관련하여 고의 또는 중대한 과실로 타인의 권리를 침해함으로써 지급되는 손해배상금

○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】

① 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다. (94.12.22. 개정)

② 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다. (94.12.22. 개정)

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때 (이하 생략)

③ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다. (94.12.22. 개정)

④ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. (94.12.22. 개정)

• 다. 예규 및 판례

○ 서사-886, 2007.03.14.

• 실지거래가액이라 함은 거래당시 양도자가 당해 부동산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서와 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인정되는 가액을 말하는 것임

○ 서오-89(2006.9.13.)

• 1. 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 실지취득가액이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매 계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것임. 위1.의 경우 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하는 것이나, 귀 질의사례의 경우 단순기재 착오ㆍ허위 또는 다운계약서의 여부 등 특별한 사정이 있는지에 대해서는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.

○ 서사-2726, 2006.08.07

• 당해 부동산의 실지거래가액을 확인하는 거래확인서의 인감날인 등은 거래당사자간 상호협의에 따라 실지거래가액을 사실확인하는 하나의 증빙서류로 사용될 수 있는 것임

○ 대법원2005두10996, 2007.01.26

• 실제 양도가액을 주장하는 증거가 신빙성이 없으므로 검인계약서상 대금액수인 9억2,000만원이라는 사실을 인정하면서 그 양도가액이 7억원이라는 원고의 주장에 부합하는 증거들은 믿을 수 없음

○ 국심2006중3037, 2006.11.30

• 쟁점 분양권을 양도하거나 전매한 사실이 확인되지 아니하므로 거래사실조회서를 발송하여 회신받은 내용 및 첨부된 매매계약서를 근거로 청구인이 쟁점 분양권을 양도하였다고 보아 양도소득세를 과세한 것은 정당함

○ 국심2006서1599, 2006.11.24

• 청구인의 거래상대방이 청구인에게 쟁점 분양권의 거래대금으로 지급한 금원이 확인되므로, 청구인이 주장하는 쟁점 분양권의 거래대금은 인정할 수 없음

○ 국심2004서4107, 2005.06.21

• 쟁점 부동산을 양도하고 양도소득세과세대상으로 착오를 일으켜 양도소득세를 신고한 것에 대하여 부동산매매업으로 신고하지 않았다는 이유로 신고불성실가산세를 부과하는 것은 부당함

• 라. 사실관계 국세통합전산망과 조사청의 조사종결 복명서 및 심리자료에 따라 처분청의 조사내용과 청구인에게 이 건 과세되기까지의 과정을 살펴보면 다음과 같다.

(1) 국세통합전산망에 의하면, 조사청에서는 2006.10.19.～2006.11.08.청구인에 대해 양도소득세 실지조사를 실시하여 2001년도와 2002년도 쟁점 분양권과 쟁점 부동산의 양도가 부동산매매업에 해당된다고 판 단 하여 조사청에서 조사한 가액을 실지거래가액으로 2001년 제1기 191,450천 원 및 2002년 제1기 559,926천원의 부가가치세와 2001년 686,931천원 및 2002년 1,638,476천원의 종합소득세를 고지하도록 처분청에 통보하였 고, 처분청에서는 2007.03.20. 납기로 경정․고지한 것이 확인된다.

(2) 조사청의 조사종결복명서에 따르면, 청구인의 쟁점 분양권과 쟁 점 부동산의 양도가액 및 취득가액과 조사시 적출된 소득은 아래와 같다. <청구인의 분양권 및 부동산 양도내역> (단위: ㎡, 백만원) 물건 지목 면적 취득 일자 양도 일자 양도가액 취득가액 적출 소득 신고 조사 차액 신고 조사 차액 쟁점① 분양권 부동산취득권 1,455 02.01.14. 02.03.20. 360 1,156 796 358 358

• 796 쟁점② 분양권 부동산취득권 1,349 02.02.27. 02.11.04. 895 1,120 225 895 886 △9 234 쟁점① 부동산 대지 481 01.03.16. 02.05.24. 944 2,600 1,656 939 1,608 669 1,818 건물 1,918 01.12.03. 744 1,899 1,155 725 1,073 348 쟁점② 부동산 대지 340 99.08.27. 01.03.15. 663 1,291 628 663 801 138 863 건물 1,276 00.06.05. 481 858 377 489 485 △4 합 계 4,087 8,924 4,837 4,069 5,211 1,142 3,713

(3) 위에서 적출된 소득의 구체적인 내용은 조사청의 조사종결복명서 및 조사자료에 따라 다음과 같이 정리할 수 있다. (가) 쟁점①분양권의 양도와 관련하여 조사청에서는 양수자인 한

○○ 의 동생인 한□□로부터 청구인이 한국토지공사에 지불한 계약금 358백만 원에 프리미엄 798백만원을 포함한 1,156백만원에 취득하였다는 거래사실 확 인서와 2002.03.04. 청구인의 대리인인 김

○ 철이 한□□과 부동산중 개사 장

○ 하가 함께 기재되어 있는 매매계약서를 근거로 양도가액 1,156백만원으로 확정하고, 취득가액은 신고한 바와 같이 한국토지공사 에 지불한 계약금 358백만원을 인정한 것이 확인된다. (나) 쟁점②분양권의 양도와 관련하여 조사청에서는 양수자인 전

○ 호외 1인이 제시한 실거래계약서에 따라 양도가액을 청구인이 한국토지공사 에 불입한 계약금 및 중도금 885백만원에 프리미엄 234백만원을 포함한 1,120백만원으로 확정하고, 취득가액은 한국토지공사로부터 통보받은 토지매각원부에 따라 계약금 305백만원, 1차 중도금 458백만원, 할부이 자 123백만원 합계 886백만원으로 경정한 것이 확인된다. (다) 조사청에서 쟁점①부동산의 양도내역을 조사한 바, 양수자인 이○○ 과 김○○이 청구인과 계약할 때, 임대보증금 1,814백만원 및 신 한 은행

○○ 역지점의 근저당채무 1,000백만원을 승계하고, 청구인이 반드 시 현금으로 지급할 것을 요구하여 현금 1,686백만원을 은행직원과 함께 부동산중개사무소에서 직접 청구인에게 잔금으로 전달하였다는 문답서 와 2002.05.24. 이○○의 신한은행 계좌(347-02-○○○○○○)에서 890백만원, 김○○ 의 국민은행 계좌(358-21-

○○○○

• ○○○)에서 895백만원이 각각 인출되었 음이 출금전표에 의해 확인되므로 양도가액을 4,500백만원으로 확 정 하고, 취득가액은 한국토지공사의 토지매각원부에 의해 2001.03.16.

○○

○○ 2지구 택지를 총 1,518백만원에 장기할부 조건으로 매입한 것 과 공사도급계약서에 의해

○○ 건설(주)과 상가신축공사를 1,166백만원에 체결하였음이 확인되어 총 취득가액은 2,684백만원으로 경정한 것이 나 타난다. (라) 조사청에서 쟁점②부동산의 양도가액을 조사한 바, 양수자인 최○○ 이 2001.03.15. 청구인과 계약하고, 매매계약서 작성 후, 실계약서 를 청구인이 회수하여 보관하지 못한 관계로 제시할 수는 없으나, 임대보증 금 550백만원을 승계하고, 매매대금 잔액 1,610백만원을 6차례에 걸쳐 씨 티은행 계좌(156-

○○○○○ -268)에서 인출한 970백만원과 2001.03.06. 서 울시

○○ 구

○○ 동 19-28 토지와 건물을 양도하고 수령한 금액으로 지급하였다는 문답서를 작성하였으며, 청구인으로부터 수령한 매매대금 영수증을 근거로 조사청에서는 쟁점②부동산의 양도가액을 2,150백만 원으로 확정하고, 취득가액 조사시 한국토지공사의 토지매각원부에 의해 확인된 758백만원과 □□건설(주)와 체결한 공사도급계약서에 따라 상 가신축공사금액 490백만원을 합한 총 취득가액 1,248백만원 및 필요경비 38백만원으로 경정한 것이 확인된다.

(4) 위와 같이 조사청에서 조사하여 과세된 이 건 과세처분에 대해 청 구인은 아래와 같은 이유로 부당하다고 강조하면서 이 건 과세는 취 소되어야 한다고 주장하고 있다. (가) 청구인은 쟁점①분양권을 2002.03.20. 한

○○ 에게 양도하고, 양 도 소득세 신고납부기한내인 2002.05.20. 실지거래가액대로 양도가액 360 백 만원, 취득가액 358백만원으로 예정신고를 하면서 청구인과 한

○○ 이 함께 날인한 한국토지공사의 권리의무승계계약서, 부동산매매계약서 및 한

○○ 이 작성한 거래사실확인서, 인감증명서, 2002.03.20. 매매대금 이 입금된 청구인의 우체국 통장(104836-02-

○○○○○○)사본을 첨부하였으나, 조사청에서는 이를 부인하고, 양도가액을 1,156백만원으로 경정하였는 데 이에 대한 적정여부를 살펴보면, 다음과 같다. 첫째, 조사청에서는 쟁점①분양권의 매매계약서상 양수자인 한

○○ 으로부터 양수가액을 확인한 것이 아니라 양수자의 동생인 한□□로 부터 양수가액을 확인한 것이며, 이는 실질적인 소유자로부터 확인 한 것이 아니므로 그 금액이 불분명하다. 둘째, 조사청에서 제시하고 있는 매매계약서에는 매도인란에 청구 인의 대리인인 김

○ 철, 매수인란에 한□□, 중개인란에 장

○ 하가 기재되어 있으며, 매매계약서에는 청구인의 직인이 날인되지 않았고, 청구인이 김

○ 철에게 위임한 바 없으므로 이는 조사청의 과세근거로서 적합하지 않 은 불명확한 것이다. 셋째, 양수자가 아닌 한□□은 798백만원의 프리미엄을 현금으로 지급하였다는 주장만 할 뿐, 이에 대한 구체적인 증빙을 제시하지 못 하고 있는 반면, 청구인의 경우에는 양도일인 2002.03.20. 한○○으로부터 양도가액 360백만원을 청구인의 우체국 통장에 입금된 것이 객관적으로 확인되 며, 한□□의 확인내용 그대로 양도인에게 과세하는 경우 양 수 자 가 추후 양도시 취득가액을 그대로 인정받게 되는 상황이 발생하기 때문 에 이는 결국 취득자에게 유리한 진술이므로 객관적인 증거없이 이를 양 도가액으로 인정할 수 없다. 넷째, 양수자인 한○○은 부동산매매계약서 외에도 거래사실확인서 및 인감증명서를 청구인에게 제출한 사실이 있는데, 이는 청구인이 양 도 소득세 신고를 위해 작성해 둔 것으로 양수자가 양도시 이를 취득가 액 으로 인정하겠다는 것이며, 소득세법 제97조 7항 에서 “제1항 제1호 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방 법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주 자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다”라고 규정하고 있고, 위 대통령령 인 소득세법 시행령 제163조 제11항 에서 “법 제97조 제7항에서 ‘대통령령 이 정하는 방법’이라 함은 거주자가 전소유자의 부동산 양도 예정신고 또 는 확정신고에 있어서 제169조 제1호 마목의 규정에 의하여 인감증명서 를 제출하는 방법을 말한다”라고 명시되어 위 규정을 2006.01.01. 이후에 는 실무적으로 계속 인정하여 온 행정법상 납세자의 금반언의 원칙을 세 법상 법제화한 것이므로 양수자인 한○○의 거래사실확인서가 양수자도 아 닌 한□□의 확인서보다는 더 신빙성이 있고, 법 규정에도 부합한다고 할 것이다. (나) 청구인은 쟁점①부동산을 2002.05.24. 양도하고, 신고기한내 양 도 가액 1,719백만원, 취득가액 1,695천원의 기준시가대로 예정신고를 하 면서 양도 당시 양수자인 이○○ 및 김○○과 함께 작성한 매매계약서를 첨부하였으나, 조사청에서는 양수자인 이○○과 김○○의 문답서와 출금전표를 근거로 청구인이 제시한 실지거래가액 2,900백만원이 아닌 4,500백만원으로 판단하고 있는데, 이 양도가액의 사실여부를 다음과 같이 살펴본다. 첫째, 조사청에서는 쟁점①부동산의 양도가액을 임대보증금 1,814백만원과 신한은행의 대출금 1,000백만원 이외에 이○○과 김○○의 인출금 1,685백 만원을 합친 4,500백만원이라고 주장하며, 2002.05.24. 인출된 이○○의 890백만원 출금전표와 김○○의 895백만원 출금전표를 제시하고 있으나, 위 인출금 합계는 1,785백만원으로 쟁점①부동산의 양도시 신한은행의 대 출금 1,000백만원을 이○○과 김○○이 소유권지분인 1/2씩 인수하여야 함에도 근저당권의 변경을 2002.06.21. 이○○이 단독으로 계약인수한 것으 로 기재된 점으로 보아 이○○이 대출금 1,000백만원을 인수함에 따라 김○○이 이에 대한 대가로 지급한 금액 500백만원이 포함된 것으로 판단되어 인출금 합계는 결국 1,200백만원이 되므로 조사청의 주장대로 1,600백만원을 인출한 것으로 볼 수 없다. 또한, 추후 양수자의 취득가액으로 인정될 청구인의 양도가액을 양 수자의 일방적인 진술에 의해 결정한다는 것은 납세자 자신에게 유 리한 진술을 한 것이므로 객관적인 증거가 될 수 없는 것이다. 둘째, 위 문답서상 양수자인 이○○과 김○○은 쟁점①부동산을 취 득 당시 2,900백만원에 대한 매매계약서만 작성했을 뿐, 4,500백만원에 대 한 매매계약서는 작성하지 않았다고 진술하고 있는데, 국세청 예규에 따 르면, “실지거래가액이라 함은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있 어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙 자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 의미함”(서면5팀 -288,2006.09.28.) 이라고 회신한 바와 같이 실제매매계약서 없이 매수인의 일방적인 진 술과 불확실한 금융증빙으로 과세한다는 것은 사실관계를 오인한 잘못된 판단이다. 셋째, 부동산거래시 매매계약서를 작성하지 않는 자는 민법상으로 도 이를 보호받지 못한다는 것으로써, 사인간의 계약에서, 취득자가 이중계약서 작성에 협조하여 실제계약서를 작성한 사실이 없는 경우에는 취득자를 민법상이나 세법상으로도 보호할 가치가 없는 것이다. (다) 청구인은 조사 당시 취득가액에서 누락된 쟁점①부동산의 상가 건 물을 신 축 하면서 발생한 지하1층 유흥시설과 관련된 필요경비 450백만원을 산 입 하여야 한다고 주장하는데, 이에 대한 원인과 진행 과정을 일자별로 나열하면 다 음과 같다. <생략> (라) 위와 같은 진행내역과 같이 청구인은 2001.06.12.

○○ 구청으로부터 정상적으로 유흥시설을 할 수 있는 건축허가를 받고, 이에 따라 자매인 윤

○ 연과 윤

○ 숙이 룸살롱을 영위한다고 하여 임대차계약을 체결하였으며, 윤

○ 숙이 유흥시설 시설공사에 450백만원을 투자하여 완공하였으나, 2001.12.05. 뒤늦게

○○ 구청에서 이 곳이 도시계획법 제42조 및

○○ 도시설계지침 제10조 제1항의 규정에 의해 위락시설 사용제한을 하였고, 윤○연의 유흥주점허가 신청을 불허가한 것으로 윤○숙은 청구인에게 계약 위반을 사유로 시설투자금 450백만원을 반 환할 것을 요구하여 청구인은 상관행상 배상할 수밖에 없었고, 이는 윤○숙의 확인서와 2002.05.31. 350백만원이 입금된 윤○숙의 통장사본 에 의해 확인된다. (마) 또한, 소득세법 제33조 제1항 에 의하면, “업무에 관련하여 고의 또는 중대한 과실로 타인의 권리를 침해함으로써 지급되는 손해배상 금”은 필요경비에 산입할 수 없다고 규정되어 있어 이 사건의 경우 ○○구청 의 허가를 정상적으로 받은 이후, ○○구청에서 뒤늦게 이를 번복하여 발 생한 것이며, 청구인에게는 아무런 귀책없이 시설투자금 450백만원 을 배상한 것이므로 마땅히 필요경비에 산입되어야 한다. (바) 한편, 쟁점①부동산의 토지 취득일은 2001.03.16.이며 건물완공 후, 양도일은 2002.05.24.인 바, 토지 취득일부터 양도일까지 약 1년 2개월 간 신한은행으로부터 차용한 자금에 대한 지급이자는 103백만원임이 확 인되므로 필요경비에 산입되어야 한다. (사) 청구인은 쟁점②부동산을 2001.03.15. 최○○에게 양도하고, 양 도소득세 신고납부기한내인 2001.03.15. 양도가액 1,135백만원, 취득가액 1,143백만원으로 기준시가를 적용하여 예정신고를 하였으나 조사청에 서는 양수자인 최○○의 문답서와 매매대금영수증을 제시하며, 실제 양도가 액인 1,610백만원을 부인하고 양도가액을 2,150백만원으로 산정하였는데, 이에 대한 부당함을 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 쟁점②부동산의 양수자인 최○○의 문답서에 의하면, 취득 당시 양도가액이 1,610백만원이라는 매매계약서만 작성하였을 뿐, 2,150백만원이라는 매매계약서는 작성하지 않은 사실을 인정하고 있 고, 최○○이 제시한 영수증은 청구인이 작성해 준 바가 없는 사실로 볼 때, 이는 위에서 언급한 바와 같이 국세청 예규(서면5팀-288,2006.09.28)에 서 회신한 실지거래가액으로 인정할 수 없다. 둘째, 양수자 최○○은 청구인과 매매계약시 거래사실확인서 및 인 감증명서를 작성 및 교부한 사실이 있는데, 이는 신고 당시에 청구인이 행정기관 제출을 위해 작성하여 준 것으로 앞서 언급한 바와 같이 소 득세법 제97조 제7항과 소득세법 시행령 제163조 제11항 에 따라 추후 쟁점② 부동산을 양도시에 이를 취득가액으로 양수자가 인정하겠다는 것이므 로 객관적으로 확인되지 않는 증빙을 제시하지 않은 채 양수자의 일방적 인 진술에 의존하여 산정된 양도가액으로 과세한 처분은 취소되어야 한

• 다. (아) 한편, 조사청에서는 쟁점 분양권 및 쟁점 부동산의 실지거래금 액이 확인되므로 추계경정 사유가 되지 않는 것으로 판단하고 있으나, 소득 세법 시행령 제143조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 추계경정 요건은 “과 세 표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부 분이 미비 또는 허위인 경우”라고 명시되어 있는 바 이 건 추계경정 요건 에 해당하는지 살펴보면, 다음과 같다. 첫째, 쟁점 부동산의 소득금액을 경정결정함에 있어서 필요한 장부 는 존재하지 않는 것이 확인되며, 소득금액을 경정할 수 있는 증빙서류가 없다고 할 것이나, 조사청에서 제시한 증빙서류를 실제 증빙서류로 가 정한다면, 청구인의 경정소득율은 신고한 소득의 평균 620배에 이르러 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우에 해당한다고 보아야 한다. <청구인의 경정 소득> (단위: 백만원) 귀속년도

① 신고소득금액

② 경정소득금액

③ 경정소득율(②/①) 2001

• 862

• 2002 6 2,856 476 합 계 6 3,718 620 둘째, 조사청에서 인정하지 않은 쟁점①부동산의 손해배상금 450백만원 및 지급이자 103백만원, 쟁점②부동산의 지급이자 39백만원 등의 추가 필요경비 총 593백만원의 계상은 양도가액 및 취득가액 부분을 제외 하더라도 필요한 장부 및 증빙서류의 중요한 부분이 미비에 해 당하는 것으로 보아야 한다. 셋째, 대법원에서도 “부동산매매업자에 대한 종합소득세액의 산정방법에 대해 추계과세방식을 허용한다고 하여 조세법률주의에 관한 헌법규정에 위배한다고 할 수 없다”(대법원 1998.07.10.선고97누12778 판결) 고 판시하고 있으며, 청구인의 경우 쟁점①부동산 및 쟁점②부동산의 추계경정시 건물신축판매업의 표준소득률을 적용하여 산정되어야 한다. (자) 마지막으로 조사청에서는 이 사건 2001년 및 2002년 귀속 종 합 소득세를 경정․고지하면서 각각 66,226천원 및 202,607천원의 신고불 성실 가산세를 가산하였으나, 청구인의 경우에는 소득세법기본통칙 81-2에 서 “종합소득을 양도소득 또는 양도소득을 종합소득 등으로 신고한 경우 에는 법 제81조 제1항의 신고불성실가산세를 적용하지 아니한다. 다 만, 조세부담을 경감할 목적으로 고의로 사실과 다르게 소득분류를 하여 신고한 경우에는 신고불성실가산세를 적용한다”라고 규정한 내용과 일치하며, 이 사건은 고의로 조세부담을 경감한 것이 아니라 소득분류 착오에 해당한다고 주장하는 바 그 이유는 다음과 같다. 첫째, 쟁점①부동산 및 쟁점②부동산의 경우 청구인이 각각 6개월 과 9개월동안 임대사업을 영위한 바 있으며, 양수자 또한 부동산임대업을 위해 취득한 것으로 이는 사업의 포괄양도에 해당하는 것으로 판단하 여 부가가치세 과세대상이 아니고, 청구인은 부동산임대업을 한 것이지 부동산매매업을 영위한 바 없어 종합소득세가 아닌 양도소득으로 신 고한 것이다. 둘째, 쟁점①부동산의 경우 앞서 진술한 바와 같이 건물 신축시 차 입금 이자 103백만원의 지출과 임차인 윤○숙에게 450백만원을 ○○구청의 귀책에 의해 배상함에 따라 자금압박에 시달리다 부득이하게 양도한 것이며, 쟁점②부동산의 경우에는 임차인들이 담합하여 임대료인상 저 지 및 결손누적의 우려로 어쩔 수 없이 양도하게 된 것으로 청구인 은 아직 도 부동산매매업으로 과세된 사실을 인정하지 않는 입장이며, 세 법 지식이 부족한 납세자가 이 건과 같이 소득분류를 판단하기는 어려우 므로 신고불성실가산세는 취소되어야 한다.

(5) 한편, 국세통합전산망과 과세전적부심사청구 심리자료에 의하면, 조사청에서는 청구인에게 2006.11.23. 세무조사결과통지를 하는 동시에 처분청에 이 내용을 통보하였고, 처분청에서는 2006.11.23. 청구인 소 유의 “경기도 ○○시 ○○구 ○○동 361-13” 토지와 건물을 국세포탈사유 로 의한 확정전 보전압류 승인을 얻어 2006.11.27. 압류한 것이 확인된다. 이에 대해 청구인은 2007.01.04. 과세전적부심사청구를 신청하였으나, 국세 확정전 보전압류 승인사유는 납기전 징수 사유에 해당하여 국세기 본 법 제81조의 12 제2항 및 과세전적부심사사무처리규정 제23조 제1항 제4 호에 따라 “심사제외” 결정한 것으로 나타나며, 처분청에서는 2007.03.20. 납 기로 청구인에게 고지서를 송달한 후, 2007.03.21. 다시 압 류한 것 으로 나타난다.

• 마. 판 단 청구인은 조사청에서 산정한 쟁점 분양권 및 쟁점 부동산의 양도 가액에 대해 양수자의 일방적인 문답서와 영수증 등의 객관적이지 못 한 증빙을 제시하고 있어 이를 인정할 수 없다고 주장하고 있는데, 이에 대해 쟁점별로 살펴본다.

○ 쟁점(1): 쟁점①분양권의 양도가액을 1,156백만원으로 본 처분의 당부 조사청에서는 쟁점①분양권의 양수자인 한○○의 동생 한□□의 문답서와 청구인의 대리인이라고 기재되어 있는 김

○ 철과 한□□, 그 리고 부동산중개사 장

○ 하가 작성한 매매계약서를 근거로 쟁점①분양권의 양도가액을 1,156백만원이라고 산정하였으나, 청구인은 한□□이 아닌 한○○에게 양도한 것으로 조사청에서 한□□의 문답서를 근거로 하 였다면 한□□이 위 매매거래와 관련하여 어떤 역할을 했는지, 얼마나 개입하였는지 여부를 조사청에서 입증하여야 함에도 이에 대한 내용 은 조사가 되지 않은 것으로 나타나며, 매매계약서상 청구인의 날인이 없 는 점으로 보아 청구인이 김

○ 철에게 매매계약과 관련한 권리를 위임한 바 없다는 청구인의 주장은 설득력이 있어 보이는 반면, 위와 관련된 거래대금의 흐름과 관련된 금융증빙 등 객관적인 근거를 제시하지 못 하고, 청구인의 확인을 받지 못하는 등 조사청의 과세근거는 불명확하므로 이 건 양도가액은 재조사를 통해 산정하여야 할 것으로 판단된다.

○ 쟁점(2-1): 쟁점①부동산의 양도가액을 4,500백만원으로 본 처분의 당부 청구인은 쟁점①부동산의 양도가액 4,500백만원 중 보증금 1,814백 만원, 채무 1,000백만원을 제외한 1,686백만원을 현금으로 출금 하여 직접 부 동산 중개사무소에서 지급하였다는 것은 현실적으로 운반 이 어려울 뿐만 아 니라 조사청에서 실제 현금을 수령했는지 여부를 입증 하지 못하고 있으며, 쟁점①부동산의 등기부등본상 이○○ 단독 명의 로 채무자로서 채무를 인수한 것으로 등재되어 있는 점으로 보아 조사청 의 양도 가액은 객관적으로 확인되지 않으므로 조사청의 양도가액을 인 정할 수 없다고 주장하고 있으나, 신한은행 ○○지점에 조회한 바, 은행측의 편의 상 등기부등본상에는 이○○을 채무자로 등재한 것이며, 김○○은 연대보증인 및 공동근저당이 설정되어 있다는 회신문에 따라 청구 주 장은 사실이 아닌 것으로 확인되는 반면, 이○○과 김○○ 의 문답서상 청구 인이 반드시 현금을 요구한 것과 실제 계약서를 파기하는 등 실제양도가액을 감 추기 위해 주도면밀하게 조사에 대비한 행동이 확 인 되는 점과 2002.05.24. 출금한 출금전표와 잔금이 거의 일치하는 점 으로 보아 조사 청의 증빙자료는 객관적으로 판단되므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없

• 다. ○ 쟁점(2-2): 쟁점①부동산 관련 임차인에게 지급한 손해배상금 450백만원의 필요경비 산입 여부 청구인은 쟁점①부동산과 관련하여 임차인에게 지급한 450백만원의 손해배상금을 필요경비에 산입해야 한다고 주장하고 있 는데, 청구인이 경기도지사에게 제기한 행정심판청구서 등에 의하면, ○○구청 에서 2001.06.12. 지하1층에 대해 위락시설로 건축허가를 하고, 청 구인이 윤○연과 임대차계약을 체결한 상태에서 2001.12.05. 위락시 설 사용제한 통보와 임차인 윤○연의 유흥주점허가신청을 불허함에 따라 이 건 정황상 사업자 윤○연이 청구인에게 손해배상을 요청하였을 것으로 추측할 수 있으나, 국세통합전산망을 조회한 바, ① 청구인은 임대차계약 을 윤○연 과 하였으나, 실제 손해배상은 윤○숙에게 한 점,

② 윤○숙이 유흥시설공사 계약을 한 강

○ 필은 계약일 전인 2000.08.02. 이미 폐업한 것이 확인되는 점, ③ 윤○숙의 국민은행 통장상 2002.05.31. 청 구 인 으로 부터 350백만 원이 입금된 것이 임대보증금의 환원인지 여부 등이 확인되 지 않는 점,

④ 윤○숙 이후 동일 장소에 2002.07.02. “

○ 노래방”이라는 노래연습장이 개업한 점 으로 보아 실제 공사 로 인한 손해 배 상 발 생 여 부와 손해배상금의 지급사실이 불확실하여 청구 인의 주장은 받 아들일 수 없다.

○ 쟁점(2-3): 쟁점①부동산의 차입금이자 103백만원의 필요경비 산입여부 청구인은 쟁점①부동산과 관련하여 차입금에 대한 지급이자 103 백 만원을 필요경비에 산입해야 한다고 주장하고 있는데, 청구인의 신 한 은행 거래내역 조회서(673-02-

○○○○○○)에 의하면, 청구인이 쟁점①부동 산의 토지 취득일인 2001.03.16. 990백만원을 대출받은 것이 확인되며, 청구 인이 주장하는 지급이자 중 2002.06.17. 6백만원이 인출된 것은 다음날 다시 입금된 것으로 나타나 이를 제외한 청구인의 계좌 에서 매달 2001년 4 월 부터 2002년 5월까지 총 97백만원의 이자가 지 급된 것이 확인되는 점과 부동산매매업자가 매매용 부동산을 취득시 담보로 차입한 차입금에 대 한 이자는 매매용 부동산에 사용되었다고 보는 것이 합리적이므로 이를 필 요경 비에 산입하는 것이 타당하다고 판단된다.

○ 쟁점(3-1): 쟁점②부동산의 양도가액을 2,150백만원으로 본 처분의 당부 청구인은 조사청에서 쟁점②부동산의 매매대금 2,150백만원 중 보 증금 550백만원을 제외한 1,600백만원을 최○○이 청구인에게 지급 한 것으 로 보고 있으나, 최○○의 씨티은행 계좌상 970백만원이 출금된 것이 확 인될 뿐, “서울시

○○ 구

○○ 동 19-28” 의 토지와 건물을 양 도한 후, 지급하 였다는 매매대금은 객관적 으로 확인되지 않아 영수증을 뒷 받침할 만한 입증자료를 제시하지 못 하므로 이 건 양도가액은 취소 되어야 한다고 주장하고 있으나, 최○○의 문 답서에 의하면 쟁점①부동 산과 같이 잔금을 현금으로 요구한 점과 실제계약서는 회수한 점 등 청구인의 실제양도가액을 감추기 위한 부동산거래 방식이 그대로 진술된 점, 최○○ 의 매매대금 지급사실과 자금 원천 등이 확인되는 점과 청구인 이 교부한 매 매 대금 영수증상 청구인의 날인이 되어 있는 점으로 보아 청구 인의 조사 에 대한 비협조와 무관심에도 불구하고, 조사청의 증빙은 객 관적이다 할 수 있으므로 이 건 양도가액 산정은 잘못이 없다고 판단된다.

○ 쟁점(3-2): 쟁점②부동산의 차입금 이자 39백만원의 필요경비 산입여부 청구인은 쟁점②부동산을 취득할 때, 국민은행으로부터 차입한 차 입금 520백만원에 대한 지급이자 39백만원은 필요경비로 산 입 해야 한다고 주장하는데, 쟁점②부동산의 등기부등본상 1999.08.27. 국 민은행으로 부 터의 근저당설정 채무가 670백만원이 확인되고, 청구인 이 제시한 국 민 은행의 여신거래 축약내역상 지급이자가 양도일인 2001.03.15. 이전 달 인 2001.02.21.까지 총 39백만원이 지급된 것과 부동산매매업자가 매매용 부동산을 취득시 담보로 차입한 차입금에 대 한 이자는 매매용 부동산 에 사용되었다고 보는 것이 합리적이므로 이를 필 요경 비에 산입하는 것 이 타당하다고 판단된다.

○ 쟁점(4): 추계경정 사유에 해당 여부 및 소득표준율 적용시 부동산매매업이 아닌 건물신축판매업의 적용 여부 청구인은 소득세법 제80조 제3항 에 규정한 “과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우”에 해당하므로 소득금액은 추계경정되어야 한다는 주장하고 있으나, 추계조사방법은 납세자의 장부나 증빙서류 등이 없거나 그 중요부분이 미비 또는 허위로 기재되어 신뢰성이 없고 달리 과세관청이 그 소득의 실액을 밝힐 수 없는 때에 한하여 예외적으로 허용 되는 것이며, 납세자가소득세법이 정하는 장부를 비치ㆍ기장한 바 가 없다고 하더라도 계약서 등 다른 증빙을 근거로 과세표준을 계산할 수 있다면 과세표준과 세액은 실지조사방법에 의하여 결정하는 것 이 므로 과세표준을 추계로 경정해야 한다는 청구인의 주장은 받아들 일 수 없다.

○ 쟁점(5): 신고불성실가산세 부과는 배제되어야 한다는 청구 주장의 당부 청구인은 쟁점 분양권과 부동산의 양도는 종합소득을 양도소득으 로 신고한 소득분류착오의 경우에 해당하므로 과세된 신고불성실가산세 는 취소되어야 한다고 주장하나, 소득세법기본통칙 81-2 에서 규정하는 바 와 같이 “조세부담을 경감할 목적으로 고의로 사실 과 다르게 소득분류를 하여 신고한 경우”에 해당하는지 여부는 사전ㆍ사 후 적인 요소를 감안하여 야 하므로 청구인의 경우 위에서 언급하였듯이 ① 양도대금 중 잔 금을 현금 으 로 만 수령한 점, ② 실제매매계약서를 고의로 작성하지 않거나 회수 한 점, ③ 실거래가액으로 신고하여야 함에도 기준시가로 신고하면서 양도 차익을 없는 것으로 신고하여 조세를 포탈한 점 등으로 보아 이는 고의 로 종합소득세를 탈루하기 위 한 적극적인 행동으로 판단되므 로 신고불 성 실가산세를 취소되어야 한다는 청구 주장은 받아들일 수 없다.

이 건 이의신청은 심의결과 청구인 주장이 일부 이유 있으므로 국 세기본법 제66조 제6항 및 같은 법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.