공사 진행중인 분양아파트 등의 상증법상 평가방법

청구인이 2007.04.10 ○○세무서장에게 한 이의신청은 청구이유 없으므로 기각합니

Ⅰ. 총 처분개요 청구외 (주)○○(이하 “청구외법인”이라 한다)은 ○○도 ○○시 ○○ 구 ○○동 ○○에 본사를 두고 건설, 부동산/주택건설, 토목, 주택임 대업을 영위하는 법인이다. 청구외 전○○는 2002.12.30. 청구외법인의 발행주식 396,140주(이하 “쟁점주식”이라 한다)를 처와 자녀 3인(청구인)에게 증여하였으나 수증자들은 이에 대한 증여세 신고를 하지 아니하였다.

○○지방국세청장은 청구외법인에 대한 세무조사를 실시 하여,

1. 쟁점주식에 대하여 상속세및증여세법상 보충적평가방법을 적용 1주 당 16,880원으로 평가하여 증여재산가액을 1,390백만원으로 결정하 여 처분 청인 ○○세무서장에게 통보하였고 이에 처분청은 청구인에게 2002.12.30자 증여에 대한 증여세 507,673천원을 2007.01.31을 납기로 하여 2007.01.18 고지 결정하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2007.04.10. 이 건 이의신청을 제기하였

• 다. Ⅱ. 쟁점별 내용

□ 쟁점1 (공사진행중인 분양아파트 건물평가방법) 에 대하여

• 가. 청구인 주장 청구외법인 (주)○○은 1999.12.22. 개정된 건설업회계처리 준칙의 규정에 따라 분양아파트에 대하여 작업진행율을 적용하여 아래와 같이 손익을 인식하였으나, 이에 따라 회계 처리 결과 미완성공사 원가 상당액이 매출원가로 계상됨에 따라 대차대조표상 자산에 반영되지 않았으며 대신에 진행율에 따라 공사원가에 대응하는 매출 액을 수익으로 인식함으로서 부채인 선수금을 줄여서 수익으로 대체되거나 분양미수금으로 수익계상 되었다. (차변) (대변) 선수금 및 분양미수금 ○○○ 매출액 ○○○ 분양원가(공사원가) △△△ 미완성주택 △△△ 그러나 평가일 현재 미완성주택에 상당하는 재고자산이 수분양자에 게 인도된 것이 아니므로 미완성주택은 재고자산으로서 평가되어야 하며 매출액에 대응하는 선수금 및 분양미수금은 공사진행율이 아닌 실질 의 내용에 따라 평가되어야 함에도 처분청이 위와 같은 분양아파트의 공 사손익을 그대로 인정함으로써 결과적으로 매출총이익에 상당하는 만큼 미완성공사분의 재산가액을 과대평가 하였다. 또한, 처분청은 분양아파트에 대한 평가와 관련하여 용지의 경우는 개별공시지가와 장부가액인 취득원가와의 차액을 평가차익으로 산정함으로써 사실상 용지 전부에 대하여 평가하였으나 미완성공사분의 토지도 평가대상법인의 소유이므로 공사가 완료되어 인도하기 전까지 는 재취득가액인 장부가액으로 평가하여야 한다는 주장이다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 공사가 진행중인 아파트를 평가할 때, 과거 진행율에 따른 수익 인식분을 자산가액에 포함하여서는 안되고 공사원가만을 자산 가액으로 평가하여야 한다는 주장이다. 그러나 예약매출에 해당하는 분양아파트는 분양받은 사람과 매매 계약을 한 상태로 동 계약금액은 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 에 서 규정하는 “불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립한다고 인정되는 가액”으로 시가에 해당하는 금액으로 자산 을 평가하는 데 있어서 공사 진행중인 아파트 중 분양이 되지 않은 아파 트는 당연히 공사원가에 의해서 평가하는 것이 타당하나 이미 분양된 아파트에 대해서 공사가 진행된 부분의 아파트 총분양가액에서 공사가 진행된 부분만큼을 안분하여 평가한 금액이 상속세 및 증여세법 제60조 의 제1항의 시가에 해당하는 금액이다. 그리고 이는 국세청예규에서도 “비상장법인의 순자산가치를 계산함 에 있어 신축․분양중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 건물에 대한 분양가액 중 평가기준일까지의 작업진행율에 따라 계산한 금액을 그 건물가액으로 하는 것(서면4팀-2184, 2005.11.15)”으로 해석하고 있으므로 공사가 진행중인 (분양된)아파트의 경우 작업진행율에 따른 수익 인식 분을 건물가액으로 평가한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점1 비상장주식을 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법으로 평가함에 있어서 공사진행중인 분양아파트 건물 및 용지의 평가방법의 적정성 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 붙임 《예규 및 판례》

○ 서면4팀-2184, 2005.11.15 비상장법인의 순자산가치 계산시 신축․분양중인 건물 및 부수토지 의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 그 분양가액 중 평가기준일 까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액을 건물가액으로 함.

○ 재재산46014-47, 2002.02.22 주택건설업법인의 비상장주식 평가시, 목적물 건설에 따라 작업진행 률을 기준으로 그 손익을 산입한 경우에도 평가기준일 현재 당해 법 인의 보유토지 전체를 평가하는 것이며, 익금산입한 분양수입금액 중 토지상당액은 부채에 가산함.

• 다. 사실관계

(1) 조사청의 주식평가조서에 의하면 조사청은 쟁점2주식의 시가를 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법(순자산가액)으로 평가하면서 공사가 진행 중인 (분양된)아파트의 평가와 관련하여 부수토지는 평가기준일 현재의 개별공시지가를 적용하고 건물은 청구법인이 법인세 신고기간 중 신고한 작업진행률에 따른 수익 인식 분을 자산가액에 포함하여 순자산가액을 아래와 같이 평가하였다. <1주당 순자산가치 계산내역> (단위: 원, 주) 구분 조사청 청구주장 평가기준일 2002.12.30 2002.12.30 자산 자산총액 75,158,938,516 75,158,938,516 평가차액 14,007,625,767 △33,976,850,822 유보금액 139,749,230 0 기타 3,981,362 0 계(①) 89,310,294,875 41,182,087,694 부채 총계 77,011,012,376 77,011,012,376 기타공제 △31,500,000 △31,500,000 소계(②) 76,979,782,376 76,979,782,376 순자산가액(①-②) 12,330,782,499 △35,797,424,682 발행주식수 730,000 730,000 1주당 자산가치 16,881 △ 49,037

(2) 청구외법인은 당기에 투입한 공사비가 총공사비에서 차지하는 비율(작업진행률)에 의하여 선수금 및 분양미수금을 매출액으로 대체 하고 매출액에 대응하는 공사원가를 미완성주택에서 차감하는 방식으 로 회계처리 하였으나 이와 같이 작업진행률에 의하여 평가함으로써 아 래와 같이 신축중인 아파트의 자산가액이 5,790,777천원만큼 과대평가되었다고 주장한다. <작업진행기준에 의한 손익> (단위: 천원) 공사명 구분 총공사비 미완성주택 분양원가 진행율수입 분양이익 합계 26,153,628 1,000,167 25,153,461 30,944,238 5,790,777

○○암 건축공사비 용지비 21,384,369 2,657,289 93,762 23,947,884 29,363,656 5,415,771

○○3차 건축공사비 용지비 1,296,329 245,838 530,043 1,012,124 1,326,173 314,048

○○4차 건축공사비 용지비 489,610 80,203 376,362 193,451 254,409 60,958

(4) 조사청의 주식평가조서 관련서류에 의하면 처분청은 공사진행 중 인 분양아파트에 대한 용지의 평가가액을 아래와 같이 산정하였다. <용지이익산정명세서> (단위: 천원) 현장명 곤지암 원주3차 원주4차 합계 토지시가평가액(1) 5,893,000 4,963,552 4,811,310 15,667,862 용지장부가액(2) 2,983,985 3,610,339 4,362,674 10,956,999 순자산에 가산(1)-(2) 2,909,014 1,353,212 448,635 4,710,862 익금에 산입한 분양수 입금액 중 토지상당액 3,245,509 211,406 35,809 3,492,725 토지평가차액 △336,495 1,141,805 412,826 1,218,137 용지평가액 2,647,490 4,752,145 4,775,500 12,175,136

• 라. 사전열람결과

1. 청구인(대리인): 추가증빙 및 보충의견을 제시하지 않았음.

2. 조사관서(감사관): 추가증빙 및 보충의견을 제시하지 않았 음

• 마. 판단 청구인은 비상장주식을 상속세 및 증여세법상 평가방법으로 공사진행 중인 분양아파트 건물 평가시 실현되지 않은 작 업진행율에 의한 수익 인 식 분 을 자산가액에 포함하고, 부수토지 의 경우 전체를 기준시가에 의해 평가한 것은 부 당하다고 주장하고 있어 이에 대해 살펴본다. 상속세및증여세법 제60조 1항 에서는 상속 또는 증여 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있으며 동법 2항에서는 “불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액” 을 시가로 규정하고 있다. 그러므로 분양자와 수분양자의 자유의사에 의하여 계약한 분양금액 은 시가로 볼 수 있다 할 것이고 비상장법인의 순자산가치를 계산함에 있어 신축․분양중인 건물은 작업진행율에 따라 계산한 금액을 건물가액으로 하는 것(서면4팀-2184, 2005.11.15)이며, 토지의 경우는 주택건설법인이 작업진행율을 기준으로 수익을 인식하여 계상한 경우에도 평가기준일 현재 당해 법인이 보유하고 있는 토지 전체를 상속세 및 증여세법에 의하여 평가하는 것(서면4팀-291, 2007.01.22)이므로 비상 장 주식을 평가함에 있어 청구외법인의 공사 진행중인 건물에 대하여 공사 진행율에 따른 수익인식 분을 반영한 자산가액으로 평가하고, 토지 전 체를 상속세 및 증여세법상의 보충적평가방법인 기준시가에 의해 평가하여 익금에 산입한 분양수입금액 중 토지에 상당하는 가액을 차감 한 평 가방법은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 붙임
• 나. 관련법령 상속세및증여세법 시행령(2002.12.30. 대통령령 제17828호로 개정되기 전의 것) 제54조 【비상장주식의 평가】

① 법 제63조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 한국증권거래소에 상 장되지 아니한 주식 및 출자지분(이하 이 조에서 “비상장주식”이라 한 다)은 다음의 산식에 의하여 평가한 가액에 의한다. (1999. 12. 31 개정) 1주당 가액 = 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액÷금융시장에서 형성되는 평균이자율을 참작하여 재정경제부령이 정하는 율(이하 “순손익가치”라 한다)

② 제1항의 규정에 의하여 평가한 비상장주식의 가액이 다음의 산식에 의하여 평가한 가액에 미달하는 경우에는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다. (1999. 12. 31 개정) 1주당 가액 = 당해 법인의 순자산가액÷발행주식총수(이하 “순자산가치”라 한다) 상속세및증여세법 시행령(2002.12.30. 대통령령 제17828호로 개정되기 전의 것) 제55조 【순자산가액의 계산방법】

① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니한다. (2003. 12. 30. 후단신설)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 무형고정자산ㆍ준비금ㆍ충당금 등 기타 자산 및 부채의 평가와 관련된 금액은 이를 자산과 부채의 가액에서 각각 차감하거나 가산한다. (2002. 12. 30. 개정) 상속세및증여세법 시행규칙(2002.04.04. 재정경제부령 제256호로 개정되기 전의 것) 제17조의 2 【순자산가액의 계산방법】 영 제55조 제2항의 규정에 의한 이연자산ㆍ준비금ㆍ충당금 등 기타 자산 및 부채의 평가에 있어서 당해 법인의 자산 또는 부채에 차감하거나 가산하는 방법은 다음 각호의 구분에 의한다. (2001. 4. 3 신설)

1. 평가기준일 현재 지급받을 권리가 확정된 가액은 이를 자산에 가산하여 계산할 것 (2001. 4. 3 신설)

2. 선급비용(평가기준일 현재 비용으로 확정된 것에 한한다)과 법인세법시행령 제77조 제1항 제1호 내지 제4호의 규정에 의한 이연자산의 가액은 이를 자산에서 차감하여 계산할 것 (2001. 4. 3 신설) 상속세및증여세법(2003.12.30. 법률 제7010호로 개정되기 전) 제62 조 【선박 등 기타 유형재산의 평가】

② 상품ㆍ제품ㆍ서화ㆍ골동품, 소유권의 대상이 되는 동물 기타 유형재산에 대하여는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 상속세및증여세법 시행령(2002.12.30. 대통령령 제17828호로 개정되기 전) 제52조 【기타 유형재산의 평가】

② 법 제62조 제2항의 규정에 의한 평가는 다음 각호의 1에 의한다.

1. 상품ㆍ제품ㆍ반제품ㆍ재공품ㆍ원재료 기타 이에 준하는 동산 및 소유권의 대상이 되는 동산의 평가는 그것을 처분할 때에 취득할 수 있다고 예상되는 가액 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

□ 쟁점2 (저당권이 설정된 자산의 평가방법) 에 대하여

• 가. 청구인 주장 상속세및증여세법 제66조 제1호 에 규정된 저당권이 설정된 재산은 같은법 시행령 제63조 제1항 제1호 내지 제3호에서 규정하고 있는 바 와 같이 저당권이 설정된 재산은 당해 재산이 담보하는 채권액으로, 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동 저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액으 로, 그리고 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산 이 담보하는 채권액으로 평가하도록 규정하고 있어서, 기본적으로는 저당 권 또는 근저당권이 설정된 피담보채권가액이 그 재산의 평가액이 된다. 또한, 상속세 및 증여세법 시행령 제63조 제2항 중 “동일한 재산 이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우”에는 피담보채권을 합산한 금액이 평가액이 되는 것이다. 그러나 문구에서 괄호 안에 규정된 “전세금채권과 임차보증금 채권 을 포함한다”는 의미는 저당권이 설정된 재산이 다른 한편으로 전세금채 권이나 임 차보증금채권에 대한 담보제공 재산으로 되어 있는 경우에 한하여 저당권에 의한 피담보채권에 합산되는 채권임에도 처분청이 상속 세 및 증여세법 제66조 제1항 제1호 의 재산인 근저당 권이 설정된 재산을 평가함에 있어 청구외법인의 전세금채권과 임차보증금 채권은 저당권 설정 이후의 계약으로 담보 채권으로서의 기능을 다하지 못 함에도 그 재산이 담보 하는 근저당 채권액만 이 아니라 임대 보증금까지 합산하 여 평가한 것 은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 상속세및증여세법 제66에서 규정하는 근저당권이 설정된 재산을 평가함에 있어서 근저당권이 설정된 담보채권액에다 임대보증 금을 합하여 임대아파트 를 평가하는 것은 부당하다고 주장한다. 그러나 상속세 및 증여세법 시행령 제63조 제2항 에서 “동일한 재산 이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다”고 규 정하고 있는 바, 이는 다른 채권과 임차보증금채권을 합하여 평가하도록 한 것으로 결국 임대보증금을 포함한 담보된 재산을 평가하는 데 있어서 동 자산과 관련한 부채가 자산을 초과하여 평가액이 부수(-)가 되지 않도록 하기 위한 규정이라 볼 수 있으며 임대보증금이 등기되 지 않았다고 하더라도 임대아파트에 입주한 세입자의 경우 임대아파트가 근저당권 등에 의한 담보채권을 제외하고도 임대보증금에 상당하는 재산적 가치가 있는 것으로 통상 인식함을 본다면 임대아파트는 근 저 당권에 의한 담보채권액과 임대보증금을 합한 금액은 상속세 및 증여세 법 제60조에서 규정한 시가의 최소한이라 할 수 있으며 이를 시가로 하 여 평가한 당초의 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점2 비상장주식 평가시 저당권이 설정된 재산의 평가특례를 적용하여 임대아파트의 순자산가액을 계산함에 있어서 당해 재산이 담보하는 채권액의 범위에 임대보증금을 포함하는 것이 타당한지 여부를 가리 는 데 있다.
• 나. 관련법령 붙임 《예규 및 판례》

○서면4팀-2289, 2005.11.23 상속세 및 증여세법 제66조 의 규정에 의하여 저당권 등이 설정된 증여재산은 증여일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은법 제60 조의 규정에 의한 평가액 중 큰 금액으로 평가하는 것이며, 이 경우 “채권 액”은 동일한 재산이 다수의 채권의 담보로 되어 있는 경우 같은법 시행령 제63조 제2항의 규정에 의하여 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 하는 것임.

○ 재산상속46014-67, 2001.01.16 동일한 재산이 2이상의 채권을 담보하는 때에는 그 재산이 담보하 는 채권액(공동근저당권도 설정된 재산은 안분한 채권액을 포함하며, 임 대차계약이 체결된 재산음 임대보증금을 포함한다)을 합계하여 계산하는 것임.

• 다. 사실관계

(1) 주식평가조서 관련 서류에 의하면 처분청의 청구외법인에 대한 주식평가시 청구외법인 소유 임대아파트의 평가내역은 다음과 같다. <임대아파트 평가내역> (단위: 천원) 아파트명 장부가액 기금대출① 임대보증금② 소계(①+②)

○해임대 5,733,720 2,704,000 3,315,925 6,019,925

○막임대 16,629,730 5,588,800 5,997,201 11,586,001

○주임대 22,858,388 7,579,000 11,690,840 19,269,840

○미임대 5,446,168 4,000,000 2,889,450 6,889,450

○남1차 30,924,598 15,300,000 19,659,631 34,959,631

○주1차 31,169,622 21,600,000 19,142,280 34,959,631

○남2차 20,183,075 11,343,000 11,511,270 21,569,470

○동1차 36,860,967 24,630,000 25,942,830 50,572,830 합계 169,806,268 92,744,800 100,149,427 185,714,027

(2) 1998년 개정세법 해설(상속세및증여세법 시행령 제63조) 책자에 의하면 개정 내용은 아래와 같고 개정이유로 “근저당권이 설정된 재 산의 경우도 평가기준일 현재 담보하는 채권액보다 근저당권이 설정된 재 산이 적게 평가되는 것을 방지하면 되므로 근저당권이 설정된 재산의 평가 는 시가(보충적평가방법에 의한 평가액)와 평가기준일 현재 근저당권이 설정된 재산이 담보하는 채권액과 비교하여 큰 금액으로 평가하도록 함”이라고 기재되어 있다. < 상속세 및 증여세법 시행령 제63조 개정내용> 從 前 改 正

○ 근저당권이 설정된 재산

• 근저당권 설정당시의 감정가액과 제60조내지 제65조의 규정(시가 또는 보충적 평가방법)에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액

○ 평가기준일 현재 근저당권이 설정된 재산이 담보하는 채권액과 제60조내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액

• 라. 사전열람결과

1. 청구인(대리인): 추가증빙 및 보충의견을 제시하지 않았음.

2. 조사관서(감사관): 추가증빙 및 보충의견을 제시하지 않았 음

• 마. 판단 비상장주식 평가시 저당권이 설정된 재산의 평가특례를 적용하여 임대아파트의 순자산가액을 계산함에 있어서 당해 재산이 담보하는 채권액의 범위에 후순위의 임대보증금을 포함하는 것은 부당하다 주장하고 있어 이에 대해 살펴본다. 담보로 제공된 재산은 대부분 금융차입금이나 임대보증금 등 채무 가 있기 때문에 당해 재산을 개별공시지가 등 보충적 평가방법으로 평가 하고, 채무의 전액을 인정하게 되면 개별 재산가액을 초과하는 채무액 을 인정하게 되는 모순이 발생한다. 이에 따라 담보로 제공된 재산은 시 가 또는 보충적 평가방법에 의한 평가액과 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 비교하여 큰 금액으로 평가하는 특례규정이 마련되었다. 이 경우 “채권액”은 동일한 재산이 다수의 채권의 담보로 되어 있는 경우 그 재산이 담보하는 채권액(공동근저당권도 설정된 재산은 안분한 채권액을 포함하며, 임대차계약이 체결된 재산은 임대보증금을 포함한다)의 합계액으로 하는 것(서면4팀-1814, 2004.11.10)이다. 그러므로 처분청이 근저당권이 설정되어 있고 임대보증금을 받고 임대한 아파트를 평가기준일 현재 담보하는 채권액과 임대보증금을 합한 금액으로 평가한 것은 저당권등이 설정된 재산의 실질적인 가치를 반영하고 재산 평가시 불합리하게 부채가 공제되는 것을 방지하고자 하 는 평가특례 규정 에 부합하며 최소한의 시가를 반영한 정당한 평가 방법 으로서 달리 잘못 이 없는 것으로 판단된다. 붙임
• 나. 관련법령 상속세및증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특 례】 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1998. 12. 28. 개정)

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) (1998. 12. 28. 개정) 상속세및증여세법 시행령 제63조 【저당권 등이 설정된 재산의 평 가】

① 법 제66조에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액 (1998. 12. 31. 개정)

4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금) (1998. 12. 31. 개정)

② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 재정경제부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다. (2002. 12. 30. 개정) 상속세및증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】

⑦ 법 제61조 제7항에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다. (1998. 12. 31. 신설)