건물외벽의 내부에 설치된 쟁점아파트의 발코니는 건물외벽밖에 설치된 일반아파트 등의 발코니와는 달리 그 건축 구조상 주거전용으로 사용할 수 있는 공간에 해당되므로 이를 고급주택으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
건물외벽의 내부에 설치된 쟁점아파트의 발코니는 건물외벽밖에 설치된 일반아파트 등의 발코니와는 달리 그 건축 구조상 주거전용으로 사용할 수 있는 공간에 해당되므로 이를 고급주택으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
이 건 이의신청은 청구인의 주장이 이유 없으므로 “기각결정”합니다.
○○○○○주식회사는 2002.1.10. 청구인에게 서울시 강남구 도곡동 ○○○번지 소재 ○○○○ E-○○○호(이하 ‘쟁점아파트’라 한다.)를 659,000천원에 공급하는 분양계약을 체결하고, 2003.2.28. 사용승인을 받아 2003.3.28. 소유권 보존등기를 하였다. 청구인은 2003.7.28. ○○○○○주식회사로부터 쟁점아파트의 소유권을 이전 받았으며, 2005.11.10. ○○○․○○○에게 1,880,000천원에 쟁점아파트를 양도하는 계약을 체결하고, 2006.1.9. ○○○․○○○에게 소유권을 이전한 후 2006.2.13. 조세특례제한법 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 규정에 근거하여 쟁점아파트의 양도소득세 감면을 신청하였다. 처분청은 쟁점아파트의 공부상 전용면적이 160.17㎡이나 시공특성상 건물외벽의 내부에 발코니가 존재하므로 이를 합산하면 쟁점아파트의 전용면적이 165㎡을 초과하는 고급주택에 해당된다 하여 양도소득세 감면을 배제하고 2006.8.4. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 409,705천원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.6.29. 과세전적부심사를 거쳐 2006.11.6. 이 건 이의신청을 청구하였다.
쟁점아파트는 일반아파트와 달리 새로운 건축공법인 커튼-월 공법(건물외벽이 내부에 발코니가 존재)에 의해 시공하여 발코니는 사실상 주거용이라 할 수 있으므로 건축물대장상 전용면적에 발코니 면적을 포함하여 양도당시 전용면적 165㎡, 양도가액 6억을 초과하므로 고급주택으로 판정(국심2004서○○○)하여 2006년 귀속 양도소득세를 결정한 당초 처분은 정당하다.
○ 구 조세특례제한법 제99조 의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 〈2002.12.11. 법률 제6852호로 개정된 법〉
○ 조세특례제한법 제99조 의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 〈2002.12.11. 법률 제6852호로 개정된 법〉
○ 조세특례제한법 부칙 제29조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】
① 이 법 시행 전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행 후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다. 〈2002.10.1. 대통령령 17751로 개정되기 전의 영〉
○ 구 소득세법 시행령 제156조 【고급주택의 범위】 법 제89조 제3호에서 “거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.
2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것 〈2005.12.2. 대통령령 19163호로 개정되기 전의 영〉
○ 구 건축법 시행령 제119조 【면적ㆍ높이 등의 산정방법】
① 법 제73조의 규정에 의하여 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각호의 방법에 의하여 산정한다.
3. 바닥면적: 건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽ㆍ기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 각목이 규정하는 바에 의한다.
- 다. 건축물의 노대 기타 이와 유사한 것(이하 “노대 등”이라 한다)의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대 등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대 등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값(주요 채광방향의 벽면에 있는 노대 등의 난간 등의 바깥부분에 간이화단을 노대 등의 면적의 100분의 15 이상 설치한 경우에는 기둥 또는 내력벽의 설치 여부와 관계없이 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 2미터를 곱한 값)을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다.
○ 건축법 시행령 제2조 【정의】
① 이 영에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
15. “발코니”라 함은 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망ㆍ휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 건설교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실ㆍ침실ㆍ창고 등 다양한 용도로 사용할 수 있다.
- 다. 사실관계 및 판단
1. 사실관계
(1) 분양계약서에 의하면 청구인이 조세특례제한법 제99조 의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】규정에 의한 취득기간(2001.5.23.～2003.6.30.)내인 2002.1.13. ○○○○○주식회사와 쟁점아파트를 취득하기 위한 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 사실이 확인된다.
(2) 등기부등본 및 건축물관리대장에 의하면 쟁점아파트의 전용면적이 160.17㎡에 해당되어 공부를 기준으로 할 경우 취득당시 고급주택의 기준면적(165㎡)을 초과하지 않는다는 사실에 대하여 다툼이 없다.
(3) 취득 시의 공급계약서에 의하면 청구인이 쟁점아파트의 분양자인 ○○○○○주식회사와 2002.1.13. 계약을 체결하고, 계약금 98,850천원을 납부하였으며, 쟁점아파트의 전용면적이 160.171㎡, 분양금액이 659,000천원으로 확인된다.
(4) 등기부등본에 의하면 전용면적이 160.17㎡이고 2003.3.28. 청구인명의로 소유권이전등기 되었다가 2006.1.9. ○○○․○○○에게 소유권이전된 사실이 확인된다.
(5) 분양전단지(66D평형)에 의하면 쟁점아파트의 전용면적은 160.171㎡이고, 서비스면적은 25.421㎡(발코니 및 실외기실)로 기재되어 있으며, 건축물현황도에 의하면 발코니 4개와 실외기실 1개로 확인된다.
(6) 국세통합전산망에 의하면 청구인은 2006.1.9. 쟁점아파트를 양도하고, 등기부등본 등 공부상 전용면적이 160.17㎡로 조세특례제한법 제99조 의 3 규정에 의한 양도소득세 감면대상 신축주택으로 보아 양도소득세를 100% 감면하고, 농어촌특별세 20% 신고 납부한 것으로 확인된다.
2. 판 단 청구인이 2006.1.9. 양도한 쟁점아파트는 건축물 대장 등 공부상 전용면적이 106.17㎡로 조세특례제한법 제99조 의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】에 의한 양도소득세 감면대상임에도 양도소득세를 부과함은 부당하므로 이를 취소하여야 한다는 주장에 대하여 살펴본다. 조세특례제한법 제99조 의 3 규정에 의하면 신축주택 취득기간(2001.5.23.～2003.6.30.)중에 주택건설사업자와 최초로 분양계약을 체결하고 그 계약금을 납부한 자가 취득한 주택을 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세를 100% 감면하는 것이나, 다만 고급주책에 해당하는 경우에는 감면대상에서 제외되는 것이고, 고급주택의 범위를 지정한 소득세법 시행령 제156조 에 의하면 공동주택으로서 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것을 고급주택이라고 규정하고 있다. 그러므로 쟁점아파트가 고급주택에 해당되는지 살펴보면 쟁점아파트는 주상복합건물로 발코니가 구 건축법시행령 제119조 제1항 제3호 다목의 노대 등에 해당하는 것으로 하여 바닥면적에서 제외되었다고 하더라도 건물외벽의 내부에 설치된 쟁점아파트의 발코니는 건물외벽밖에 설치된 일반아파트 등의 발코니와는 달리 그 건축 구조상 주거전용으로 사용할 수 있는 공간에 해당되고, 건설교통부에서도 쟁점아파트와 같은 발코니의 경우 건축면적 및 바닥면적에서 제외되는 발코니로 볼 수 없다고 해석하고 있다(국심2006서○○○○). 따라서 쟁점아파트는 발코니 4개의 면적 23.021㎡(25.421㎡에서 실외기실 2.4㎡ 제외)을 동 아파트의 전용면적 160.17㎡에 합산하면 전체 전용면적이 165㎡ 이상이 되고, 실지 양도가액이 6억원을 초과하여 고급주택에 해당한다 할 것이므로 처분청이 조세특례제한법 제99조 의 3 규정에 의한 양도소득세 감면대상이 아닌 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
- 라. 결 론 이 건 이의신청은 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제66조 제6항 및 같은 법 제65조 제1항 제2호에 의거 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같음