대금지급방법에 따라 일정액에 이자상당액을 가산해 양도가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득가액에 포함되므로 쟁점부동산의 토지취득가액은 계약보증금에 할부원금과 할부이자를 포함한 가액임
대금지급방법에 따라 일정액에 이자상당액을 가산해 양도가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득가액에 포함되므로 쟁점부동산의 토지취득가액은 계약보증금에 할부원금과 할부이자를 포함한 가액임
○○세무서장이 청구인에게 한 2001년 귀속 양도소득세 503,679,660원의 부과처분은 쟁점부동산의 토지취득가액을 641,390,070원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
청구인은 2001. 9. 28. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○ 소재 숙박시설 토지 535.6㎡, 건물 1,989.21㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고 2001. 9. 27. 처분청에 양도가액을 1,575,628,634원, 취득가액 1,565,809,480원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세 (사전)예정신고를 하였다.
○○지방국세청장은 청구인에 대하여 양도소득세를 조사한 결과 쟁점부동산의 양도가액은 2,900,000,000원, 취득가액은 토지취득가액 548,010,000원과 건물양도가액을 기준시가로 환산한 건물취득가액 1,617,759,264원의 합계 2,165,769,264원으로 하여 양도소득세 결정결의서(안)을 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2006. 7. 12. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 503,679,660원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 10. 2. 이 건 이의신청을 제기하였다.
○ 재정경제부 재일 46014-804, 1999. 4. 27. 대금지급방법에 따라 일정액에 이자상당액을 가산해 양도가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 양도․취득가액에 포함하나, 지급기일지연으로 인해 추가로 발생하는 이자상당액은 취득․양도가액에 포함하지 않음.
○ 국심 2002서3347, 2003. 4. 10. 실지양도가액은 확인되나 취득가액은 불분명하므로 실지양도가액과 실지양도가액을 기준시가로 환산한 환산가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세함은 정당함
- 다. 사실관계
(1) 국세통합전산망 자료 및 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 청구인은 2001. 9. 28. 쟁점부동산을 양도하고 2001. 9. 27. 처분청에 양도가액을 1,575,628,634원, 취득가액 1,565,809,480원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세 (사전)예정신고를 하였음이 확인된다.
(2) 양도소득세 조사종결 보고서 및 양도소득세 결정결의서에 의하면 ○○지방국세청장은 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시한 결과 쟁점부동산의 양도가액은 2,900,000,000원, 취득가액은 장부상 토지취득가액 548,010,000원과 취득가액 확인이 불가하다 하여 건물양도가액을 기준시가로 환산하여 산정한 건물취득가액 1,617,759,264원의 합계 2,165,769,264원으로 하여 양도소득세 결정결의서(안)을 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2006. 7. 12. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 503,679,660원을 경정고지한 사실이 확인된다.
(3) 청구인은 쟁점부동산의 토지취득가액은 할부이자를 포함한 602,934,000원이라고 주장하면서 용지매매계약서와 매매대금수납표를 제출하였으며 그 내용은 아래와 같다. (아 래)
① 용지매매계약서에 의하면 2000. 1. 18. 매도인 ○○시장과 매수인 청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○2지구 2블럭 5롯트 대지 535.65㎡(쟁점부동산 중 토지부분)를 매매하기로 계약을 체결하면서, 매매대금은 548,010,000원으로 하고 같은 날 납부한 계약보증금 54,801,000원은 매매대금의 일부로 충당하며, 매매대금에서 계약보증금을 차감한 잔대금과 잔대금에 대하여 일반대출 금리(현재 12.75%)의 할부이자를 할부금 약정일마다 ○○시장에게 지급하기로 약정하였으며, 잔대금 및 할부이자의 내역은 별지(2)의 매매대금 수납표와 같다.
② 별지 (2) 매매대금수납표 (단위: 원) 회차 납부약정일 계 할부원금 할부이자 계 602,934,000 493,209,000 109,725,000 1회 할부금 ’00. 7. 18. 114,392,640 83,209,000 31,183,640 2회 할부금 ’01. 1. 18. 108,352,320 82,000,000 26,352,320 3회 할부금 ’01. 7. 18. 102,738,130 82,000,000 20,738,130 4회 할부금 ’02. 1. 18. 97,811,390 82,000,000 15,811,390 5회 할부금 ’02. 7. 18. 92,369,060 82,000,000 10,369,060 6회 할부금 ’03. 1. 18. 87,270,460 82,000,000 5,270,460
(4) 청구인이 제출한 영수증 사본에 의하면 청구인은 쟁점부동산의 토지매매대금을 농협중앙회 ○○시지부에 납부하였으며, 영수증에 기재된 토지매매대금 납부내역은 아래【표】와 같다. <토지매매대금 납부내역> (단위: 원) 납부일 납부금액 계 할부원금 및 할부이자 선납할인액 연체로 비고 계 655,574,180 641,390,170 50,317,000 14,184,010 ’00. 1. 18. 54,801,000 54,801,000 계약보증금 ’00. 3. 23. 107,018,560 107,018,560 3,180,440 1회, 2회 일부 ’00. 3. 23. 335,873,440 335,873,440 47,136,560 2회 일부, 3, 4, 5, 6회 ’00. 6. 15. 48,679,550 47,584,460 1,095,090 추가징수분, 연체료 ’00. 6. 30. 49,011,990 47,584,460 1,427,530 추가징수분, 연체료 ’00. 9. 26. 48,528,250 48,528,250 잔금의 잔액 ’00. 9. 26. 11,661,390 11,661,390 잔금의 잔액 연체료
(5) 청구인은 쟁점부동산의 건물취득가액은 아래【표】의 공사원가명세서와 같이 신축공사비로 지급한 2,702,500,000원이라고 주장하면서 공사원가명세서를 제출하였으나 이를 입증할 수 있는 증빙서류를 제출하지 않았다. <공사원가명세서> (단위: 천원) 공사명 금액 시공자 공사명 금액 시공자 계 2,702,500 인테리어노임 97,000
○감독 외10명 토목터파기 70,000 김○○ 인테리어자재 45,000
○○목재 등 현장사무실 6,000 간판, 광고 25,000
○○광고 발전기임대료 5,000 현관 캐노피 17,000
○○공영 골조공사 410,000
○○건설 엘레베이터 35,000
○○○○○ 골조공사 160,000
○○ 침구 13,000
○○○ 유명 크레인 20,000
○○중기 철거비용 60,000 마○○ 외 2명 설비 난방 110,000
○○설비 소모품, 타올 9,000
○○타올 공사명 금액 시공자 공사명 금액 시공자 전기, 소방 105,000 구○○,진○○ 유리블럭 9,500 윤○○ 비장 70,000 이○○ 외 2명 발전기 8,000 영등포 방수 20,000 김○○ 보험화재산재 7,000 조적 15,000 조○○ 조명등 설치 16,500 안○○ 외부석재 260,000 박○○ 외 2명 그림, 액자 7,000 내부석재 37,000 박○○ 외 2명 한전설비 16,000 알미늄, 철재 36,000 윤○○ 외 2명 도시가스설비 17,000 도배, 바닥재 19,000
○○나라 잡부 인건비 30,000 강○○,손○○ 조경 6,500 정○○ 작업현장관리 40,000 정○○,강○○ 정화조하수 8,000
○○환경 식대 12,000
○○식당 등 페인트 48,000 이○○ 외 1명 상수도 설치 2,700 박○○,전○○ 창호, 유리 65,000 박○○,강○○ 부동산소개료 80,000 이○○ 설계비 28,000
○○건축 금융비용 250,000 박○○ 외 2명 스팀사우나 18,000
○○○태조 기타경비 100,000 객실시스템 35,000
○○정보 감정,설정 10,000 가구인테리어 65,000
○○○가구 등 숙박협회비 2,800 손○○ 가전 설치 60,000
○○전자 등 철문 건재 9,000
○○○상사 타일, 시공비 28,000 김○○ 철문 문장식 3,000
○○철물 욕조, 시공비 31,000 을지로 레미콘 7,000
○○레미콘 위생기시공비 15,000 을지로 ○○ 발전기건조기 4,000
○○주유소 위생기구 9,500 을지로 ○○ 임대 연체료 10,000
○ 라. 판단
(1) 먼저 처분청은 쟁점부동산의 토지취득가액을 548,010,000원으로 결정하였으나 실제로는 매매대금에 할부이자를 포함한 602,934,000원이라는 청구인의 주장에 대하여 살펴본다. 소득세법 제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제1항은 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 양도가액에서 필요경비로 공제되는 취득가액은 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하며, 취득에 소요된 실지거래가액은 취득원가에 상당하는 가액과 당사자의 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액을 포함한 가액이라고 규정하고 있다. 청구인이 쟁점부동산 중 토지를 취득하면서 매도인 ○○시장과 체결한 용지매매계약서 및 매매대금수납표에 의하면 토지매매대금은 548,010,000원으로 정하고 청구인은 매매대금 중 계약보증금 54,801,000원을 차감한 잔대금 493,209,000원과 잔대금 493,209,000원에 대한 할부이자 109,725,000원을 6회에 걸쳐 각각의 납부약정일에 납부하기로 약정하였음이 확인되고, 토지매매대금을 납부한 영수증에 의하면 청구인은 쟁점부동산의 토지매매대금으로 계약보증금 54,801,000원, 할부원금 및 할부이자 586,589,170원 합계 641,390,170원(선납할인료와 연체료 제외)을 납부하였음이 확인되므로, 쟁점부동산의 토지취득가액은 계약보증금에 할부원금과 할부이자를 더한 641,390,170원(청구인은 602,934,000원으로 주장함)으로 결정하는 것이 타당하다고 판단된다.
(2) 다음으로 처분청은 쟁점부동산의 건물취득가액이 불분명하다고 하여 건물양도가액을 기준시가로 환산한 1,617,759,264원을 건물취득가액으로 결정하였으나 실제 건물취득가액은 공사원가명세서와 같이 신축공사비로 지급한 2,702,500,000원이라는 청구인의 주장에 대하여 살펴본다. 청구인은 건물취득가액은 신축공사비로 지급하였다고 공사원가명세서를 제출하였지만 이에 대한 입증서류를 제출하지 아니하여 실제 공사비 지출 여부가 확인되지 아니하므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 이의신청은 심의결과 청구인 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제66조 제6항 및 같은 법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. < 법 령 >
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
○ 소득세법 기본통칙 97-4【일시불로 할인받은 경우의 취득가액 범위】 국가 또는 지방자치단체 등으로부터 자산을 불하받은 경우에는 부하대금을 일시불로 지불하여 일정액을 할인받은 때에는 실지로 지불한 금액을 취득가액으로 한다.
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
○ 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】
① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공사 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제6호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 및 건물과 제162조의 2 제1항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × (취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
결정 내용은 붙임과 같습니다.