합의해제로 소유권이전이 말소된 경우 물권변동의 효력이 소급적으로 적용되어 양도가 있었다고 볼 수 없으며, 청구인의 사실확인이 없어도 이를 뒷받침할만한 객관적인 증빙이 의해 고지된 당초 처분은 정당함.
합의해제로 소유권이전이 말소된 경우 물권변동의 효력이 소급적으로 적용되어 양도가 있었다고 볼 수 없으며, 청구인의 사실확인이 없어도 이를 뒷받침할만한 객관적인 증빙이 의해 고지된 당초 처분은 정당함.
이의신청을 기각합니다.
청구인은 2002년에 서울시 송파구 잠실동 ○○ 주공○차 ○○-○○○(이하 “쟁점아파트1”이라 한다)외 1개의 아파트를 양도하였고, 2004년에 서울시 송파구 잠실동 ○○ 주공○차 ○○○-○○○(이하 “쟁점아파트2”라 한다)외 1개의 아파트를 양도하였으며, 관련 양도소득세를 무신고 및 신고하였다. 처분청은 ○○지방국세청에서 청구인에 대한 양도소득세 조사결과 양도차익을 과소신고하였다 하여 자료통보된 과소신고한 2002년 양도차익 240백만원 및 2004년 양도차익 512백만원에 근거하여 청구인에게 2002년 및 2004년 귀속 양도소득세 ○○○원을 ○○○○. ○. ○. 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ○○○○. ○. ○. 이 건 이의신청을 제기하였다.
□ 쟁점1 (매도청구소송 판결에 의하여 소유권이전등기 되었다가 합의해제로 소유권이전이 말소된 경우 양도로 볼 수 있는지 여부) 에 대하여
재건축조합이 매도청구권을 행사하여 감정평가법인의 감정가액을 매매가액으로 한 매매대금을 공탁(가처분신청시 공탁함: 보증보험증권으로 갈음)한 후 매도청구소송에 의한 확정판결에 의거 소유권이전등기를 완료하였고, 등기원인이 무효이거나 흠결이 있다고 판단되지 않으므로 유효한 양도에 해당되고, 청구인이 매도청구소송과 관련된 일체의 비용을 부담하겠으니 재이전해 달라고 재건축조합에 수차례 사정하여 재건축조합의 이사회에서 재양도로 결의하여 합의해제로 소유권이전등기가 말소되었으나 이는 청구인이 다시 쟁점아파트1를 재취득한 것으로 보아야 하므로 당초 매도청구소송 판결에 의한 소유권이전등기는 적법한 양도에 해당되므로 당초 처분 정당하다는 의견이다.
○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.
○ 대법 92누17884 (1993. 05. 11) 양도계약에 의한 소유권이전등기후 토지에 대한 형질변경 등의 문제 때문에 당초의 양도계약을 합의해제하여 소유권이전말소등기까지 경료한 것은 양도계약의 이행으로 인한 물권변동의 효과는 소급적으로 소멸되고 양도소득세의 과세대상이 되는 양도는 처음부터 있었던 것으로 보아야 함.
- 다. 사실관계 및 판단
1. 사실관계
(1) 쟁점아파트1의 등기부등본에 의하면 아래와 같이 소유권이 변동되었음이 확인된다. 소유권 변동내역 구분 1996.11.25 2001.06.08 2002.02.26 2003.04.10 2004.09.24 2004.09.24 2004.11.08 소유자 △△△
○○○ (청구인) 서울동부지원 가처분결정 재건축 조합 합의해제 등기말소 재건축조합에 신탁 가처분 등기말소
(2) ○○○통합전산망자료에 의하면 청구인은 쟁점아파트1에 대한 양도소득세는 무신고 하였음이 확인된다.
(3) ○○지방국세청의 청구인에 대한 양도소득세조사 종결보고서에 의하면 아래와 같이 양도가액 및 취득가액을 결정하였음이 확인된다. 쟁점아파트1의 조사결정내역 (단위: 천원) 구 분 양도내용 취득내용 양도일자 양도금액 취득일자 취득가액 신고내용 무 신 고 결정내용 2002.03.25 370,000 2001.06.08 165,000 근거서류 서울지법 동부지원 판결문 (○○○가합○○ 구분소유권매도)
○○○(거래상대방)의 확인서
(4) 서울지방법원 ○○지원의 200○. ○. ○. 결정문(사건번호는 ○○○○카단○○○○, 부동산처분가처분)에 의하면 채권자는 재건축조합, 채무자는 청구인이고, 피보전권리의 내용은 구분소유권 매도청구권에 의한 소유권이전등기청구권이며, 이 사건 부동산처분금지가처분 신청은 이유 있으므로 담보로 공탁보증보험증권(서울보증보험주식회사 증권번호 제○○○-○○○-○○○호)을 제출받고 청구인의 쟁점아파트1에 대하여 매매, 증여, 전세권, 저당권이나 임차권의 설정 기타 일체의 처분행위를 하여서는 아니 된다고 결정하였음이 확인된다.
(5) 서울지방법원 ○○지원 제○민사부 ○○○○가합○○○○ 구분소유권매도의 ○○○○. ○○. ○○. 판결문에 의하면 원고는 재건축조합, 피고는 청구인이고, 내용에는 원고의 매도청구권 행사의 의사표시가 기재된 이 사건 소장부본이 피고에게 송달된 200○. ○. ○. 원고와 피고 사이에 이 사건 아파트에 관하여 그 무렵의 이 사건 아파트의 시가인 3억7,000만원을 대금으로 하는 매매계약이 성립하였다고 할 것이며, 따라서 피고는 원고에게 쟁점아파트1에 관하여 200○. ○. ○. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 아파트를 명도하라고 판결하였음이 확인된다.
(6) ○○감정평가사사무소의 감정평가서(감정서번호 ○○○○○○-○○○)에 의하면 서울지방법원 동부지원 민사합의○부의 의뢰에 의하여 사건번호 ○○○○가합○○○○호의 쟁점아파트1에 대한 200○. ○월 현재의 시가를 370백만원으로 평가하였음이 확인된다.
(7) 청구외 ○○○이 200○. ○. ○. 작성한 확인서에 의하면 200○. ○. ○. 쟁점아파트1를 청구인에게 165백만원(계약금 10백만원, 잔금 155백만원)에 양도하였다고 진술하고 있음이 확인된다.
(8) 재건축조합 이사회 회의록에 의하면 ○번 기타 아파트 매도청구 승소에 따른 처리의 건에 재건축조합이 매도청구소송을 제기․승소하여 이미 등기가 완료된 물건 중 청구인이 재건축조합을 수차례 방문하여 사정상 재건축에 동의하지 못하였음을 시인하고 소송비용 등 등기와 관련한 비용 일체를 부담하겠으니 본인들에게 다시 이전등기를 해달라는 요구가 있었고, 참고로 쟁점아파트1의 공탁비용은 370백만원이라고 기재되어 있음이 확인된다.
(9) 또한 재건축조합 명의의 ○○은행 통장(계좌번호 ○○○-○○-○○○○○○)사본에 의하면 200○. ○. ○. 청구인이 24,531천원을 입금하였음이 확인된다.
(10) 재건축조합이 작성한 확인서에 의하면 쟁점아파트1에 대하여 200○. ○. ○. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기(200○. ○. ○)를 함에 있어 재건축조합에서는 법원에 공탁 및 보증증권을 발행하지 않고 법원 판결(○○○○가합○○○○ 구분소유권매도)에 의해 소유권을 이전하였고, 200○. ○. ○. 합의해제하여 소유권이전등기가 말소되었다고 기재되어 있음이 확인된다.
(11) 잠실동○○번지 아파트 재건축 정비사업조합 조합원 공급계약서에 의하면 “서울특별시 잠실동 ○○번지 아파트 ○○○동 ○○○○호”를 총분양금 531,488천원, 권리가액 38,391천원, 추가부담 145,097천원에 분양하기로 재건축조합(공급자)과 청구인(공급받는 자)이 200○. ○. ○. 계약하였음이 확인된다. 또한 추가부담금 145,097천원 중 200○. ○. ○. 현재 43,529,100원을 납부하였고, 101,567,900원을 미납하였음이 부담금 납부내역에 의해 확인된다.
(12) 청구인과 200○. ○. ○. 전화통화한 바 재건축에 동의하지 않은 사유는 쟁점아파트1의 옆단지인 잠실주공○차재건축조합은 추가부담금(○○평 소유자가 ○○평을 받을 시)이 90백만원인데 반하여 쟁점아파트1의 재건축조합은 추가부담금이 약 140～150백만원으로 과다하여 동의하지 않았다고 진술하고 있음이 확인된다.
2. 판 단 청구인은 쟁점아파트1은 재건축조합의 매도청구소송 판결에 의하여 소유권이 이전되었으나 공탁금을 수령한 사실이 없고, 200○. ○. ○. 합의해제하여 소유권이전말소등기하고 조합원의 자격을 취득하였으므로 양도로 볼 수 없다고 주장하고 있어 이에 대해 살펴본다.
(1) 대법○○누○○○○에 의하면 “양도소득세는 자산의 양도와 그에 따른 소득이 있음을 전제로 하여 과세하는 것으로서 그 매매계약이 합의해제 되었다면 매매계약의 효력은 상실되어 자산의 양도가 이루어지지 않는 것이므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있었다고 볼 수 없다”고 판시되어 있다. 재정경제부 예규 재일○○○○○-○○○○에 의하면 “부동산을 매매하고 소유권이전등기가 경료된 후 합의해제로 소유권이 당초 소유자에게 환원된 경우에는 당해 거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상의 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나 계약내용 불이행 등 대금의 청산절차없이 단순히 소유권이전등기 절차만 경료됨으로써 당사자간의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니 한다”고 예시되어 있다.
(2) 청구인이 재건축에 동의하지 않아 재건축조합이 청구인을 상대로 쟁점아파트1에 대하여 매도청구소송을 제기․승소한 서울지방법원 ○○지원 제○민사부 ○○○○가합○○○○ 판결문에 의해 200○. ○. ○. 매매를 원인으로 하여 청구인의 쟁점아파트1의 소유권이 200○. ○. ○. 이전등기 되었다.
(3) 그러나 재건축조합이 청구인의 쟁점아파트1에 대한 시가 370백만원(감정평가액)을 공탁하지도 않았음이 재건축조합의 확인서에서 확인되는 점, 청구인은 재건축조합에 사정상(과다한 추가부담금) 재건축에 동의하지 못하였음을 시인하고 소송비용 등 등기에 관련한 일체의 비용 24,531천원을 200○. ○. ○. 재건축조합에 입금한 후 200○. ○. ○. 합의해제를 원인으로 하여 소유권이전등기 말소한 점, 동일자에 재건축조합에 신탁등기하여 조합원의 자격을 취득하여 200○. ○. ○. 조합원의 자격으로 “서울특별시 잠실동 ○○번지 아파트 ○○○동 ○○○○호”를 총분양금 531,488천원(권리가액 386,391천원, 추가부담금 145,097천원)에 분양받은 사실에 비추어 볼 때, 당초 소유권이전등기의 효력은 상실되어 처음부터 양도가 이루어지지 않은 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없다 할 것이다. 따라서 청구인의 주장은 신빙성이 있다 하겠다.
- 라. 결 론 이 건 이의신청은 심의결과 청구인 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제66조 제6항 및 같은 법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
□ 쟁점2 (청구인의 사실확인없이 과세한 처분의 당부) 에 대하여
쟁점아파트2는 부동산중개인이 서명․날인하여 작성한 실계약서, 무통장입금증, 청구인이 교부한 영수증, 거래상대방의 확인서 등 객관적 사실관계를 입증하는 증빙에 의거 양도가액 및 취득가액을 결정하였으므로 청구인의 주장 이유 없다는 의견이다.
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
- 다. 사실관계 및 판단
1. 사실관계
(1) ○○통합전산망자료 및 ○○지방국세청의 청구인에 대한 양도소득세조사 종결보고서에 의하면 쟁점아파트2에 대한 청구인의 양도소득세 신고 및 조사결과 확인내용은 아래와 같음이 확인된다. 쟁점아파트2의 신고 및 결정내역 (단위: 천원) 구 분 양도내용 취득내용 거 래 일 자 200○. ○. ○. 199○. ○. ○. 거래상대방 △△△ ▽▽▽ 신 고 금 액 345,000 275,000 조사결정금액 494,000 145,500 차 액 149,000 129,500 조사 증빙서류 실계약서, 금융증빙, 거래상대방확인서 등 실계약서, 거래상대방확인서
(2) ○○지방국세청이 제출한 부동산매매계약서(양도)에 의하면 청구인은 쟁점아파트2를 청구외 ○○○에게 200○. ○. ○. 494백만원에 양도하기로 계약하였고, 계약시 계약금 30백만원(영수증), 200○. ○. ○. 잔금 464백만원(실융자금 190백만원은 잔금에서 공제)을 받기로 하였으며, 매도인 ○○○(청구인), 매수인 △△△, 중개업자 ○○공인중개사사무소 ○○○(△△△)이 각각 날인하였음이 확인되며, 각각의 증빙내역은 아래와 같음이 확인된다. 양도가액 수령내용 (단위: 천원) 구 분 일 자 금 액 증빙서류 계약금 2004.03.27 30,000 영수증 중도금
• 잔 금 2004.03.29 31,000 무통장입금증 41,000 100,000 100,000 190,000 융자금 공제 2,000 기 타 계 494,000
(3) 또한 매수인 청구외 △△△가 200○. ○. ○. 작성한 확인서에 의하면 쟁점아파트2를 200○. ○. ○. 청구인으로부터 494백만원에 취득하였다고 진술하고 있음이 확인된다.
(4) ○○지방국세청이 제출한 아파트매매계약서(취득)에 의하면 청구인은 쟁점아파트2를 청구외 ▽▽▽에게서 199○. ○. ○. 145,500천원에 취득하기로 계약하였고, 계약시 계약금 20백만원, 중도금은 199○. ○. ○. 40백만원, 잔금은 199○. ○. ○. 85,500천원(전세금 30백만원은 잔금에서 공제)을 받기로 하였으며, 특약사항에 중도금 지불하고 명의변경(이전)해주는 조건이라고 기재되어 있으며, 매도인 ▽▽▽, 매수인 ○○○(청구인), 중개업자 ○○○공인중개사사무소 ◇◇◇가 각각 날인하였음이 확인되며, 별지로 중개대상물확인․설명서(1)이 첨부되어 있음이 확인된다.
(5) 또한 매도인 청구외 ▽▽▽이 200○. ○. ○. 작성한 확인서에 의하면 쟁점아파트2를 199○. ○. ○. 청구인에게 145,500천원에 매도하였다고 진술하고 있음이 확인된다.
(6) 청구인이 제출한 쟁점아파트2의 부동산매매계약서(양도)에 의하면 청구인은 200○. ○. ○. 청구외 △△△에게 345백만원에 양도하기로 계약하였고, 계약금은 계약시에 50백만원, 중도금은 200○. ○. ○. 120백만원, 잔금은 200○. ○. ○. 125백만원(임대보증금 50백만원은 매수인이 승계함)을 지급받기로 하였으며, 매도인 ○○○(청구인), 매수인 청구외 △△△가 각각 날인되어 있고, 청구외 △△△의 사실확인서 및 인감증명서가 첨부되어 있으나 대금수령에 대한 증빙서류는 첨부되어 있지 않으며, 계약서에 중개업자도 기재되어 있지 않음이 확인된다.
(7) 청구인이 제출한 쟁점아파트2의 아파트매매계약서(취득)에 의하면 청구인은 199○. ○. ○. 청구외 ▽▽▽으로부터 275백만원에 매수하기로 계약하였고, 계약금은 계약시에 50백만원, 중도금은 199○. ○. ○. 100백만원, 잔금은 199○. ○. ○. 125백만원(전세금 50백만원은 잔금에서 공제)을 지급하기로 하였으며, 매도인 ▽▽▽, 매수인 ○○○(청구인)이 각각 날인되어 있음이 확인되나, 중개업자가 기재되어 있지 않고 있으며, 매수인의 확인서 및 인감증명서와 대금에 대한 증빙서류는 첨부되지 않았음이 확인된다.
2. 판단 청구인은 쟁점아파트2는 법정신고기한내에 양도소득세 신고 및 납부를 하였고, 양도가액 및 취득가액 확정시 청구인 및 거래상대방의 주장과 대금증빙을 확인하여야 하나 처분청은 그러한 사실을 무시하고 일방적으로 상대방의 진술과 사실 확인을 하지 않은 서류에 의하여 결정하였으므로 당초 처분 부당하다고 주장하고 있어 이에 대해 살펴본다.
(1) 청구인이 제출한 매매가액 345백만원의 양도계약서를 보면 비록 거래당시에 매수인인 청구외 △△△가 작성한 사실확인서 및 인감증명서가 첨부되어 있다. 그러나 이는 소유권 이전에 필요한 서류를 청구외 △△△가 작성하여 준 것으로 보인다. 한편 처분청이 제출한 매매가액 494백만원의 양도계약서를 보면 중개업자가 직접 서명․날인한 점, 매수인인 청구외 △△△가 쟁점아파트2의 실제 매매가액을 494백만원으로 진술하고 있음이 확인서에 의해 확인되는 점, 청구외 △△△가 청구인에게 송금한 무통장입금증에 의해 뒷받침되는 점에 비추어 볼 때 처분청이 결정한 양도가액 494백만원의 계약서가 실제 계약서로 보여 진다.
(2) 그리고 청구인이 제출한 매매가액 275백만원의 취득계약서를 보면 첨부서류에 거래상대방인 청구외 이기각의 사실확인서 및 인감증명서도 없고, 중개업자도 없는 것으로 되어 있다. 반면 처분청이 제출한 매매가액 145,500천원의 계약서를 보면 중개업자인 ○○○공인중개사사무소 ◇◇◇의 서명 및 날인이 되어 있고, 거래상대방인 청구외 ▽▽▽이 쟁점아파트2를 청구인에게 145,500천원에 양도하였다고 진술하고 있음이 확인서에 의해 입증되므로 처분청이 결정한 취득가액 145,500천원의 계약서가 실제 계약서로 보여 진다.
(3) 따라서 위의 사실내용을 종합해 볼 때 처분청이 결정한 쟁점아파트2의 양도가액(494백만원) 및 취득가액(145,500천원)은 비록 청구인이 확인해준 사실은 없으나 중개업자인 공인중개사들이 서명․날인하고, 거래상대방들인 청구외 △△△와 청구외 ▽▽▽이 확인한 계약서 및 거래금액이 실제 사실과 부합되는 계약서 및 거래금액으로 보이므로 실제 거래금액에 근거하여 과세한 처분청의 처분은 잘못이 없다 하겠다.
- 라. 결론 이 건 이의신청은 심의결과 청구인 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제66조 제6항 및 같은 법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같음