쟁점금액을 중개수수료로 보아 양도차익 계산 시 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

○○세무서장이 2006. 6. 1. 청구인등에게 한 양도소득세 202,609,690원의 부과처분은 기각한다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 276.9㎡, 건물 145㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2002.10.31. 취득하여 2003.10.31. 양도하고 양도가액 1,712,000천원 취득가액 1,810,000천원으로 실거래가에 의한 양도소득세 확정신고를 하였다.

○○지방국세청은 2006.3.8.～2006.4.4. 양도소득세 과소신고 혐의에 의한 양도소득세조사를 실시하여 쟁점부동산의 실제 양도가액이 2,112,000천원인 사실을 조사 확인하여 청구인 관할세무서에 통지한 바 ○○세무서(이하 “처분청”이라 한다)는 2006.6.1. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 202,609,690원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.7.25. 이 건 이의신청을 제기하였다.

• 가. 청구취지 위 부과처분의 취 소를 구한다.
• 나. 청구이유 쟁점부동산의 양도가액 및 취득가액에 대한 이의는 없으나, 쟁점 부동산 양도시 세입자인 김○○에게 양도를 의뢰하면서 양도가액 2,112,000천원 중 1,900,000천원만 청구인이 받고 나머지 금액 212,000천원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 중개수수료조 김○○에게 계좌송금 및 수표지급 하였으므로 양도소득세 필요경비로 인정하여 줄 것을 주장하며 증빙서류로 쟁점부동산의 임대차계약서 및 청구인의 외환은행 거래내역 명세서를 제출하였다.

쟁점부동산 매각당시 중개인 청구외 김○○에게 중개수수료로 지급한 212,000천원을 필요경비로 인정하여 달라는 주장은 지급사실을 입증할 증빙이 없으며 청구인이 제출한 청구외 김○○과의 금융거래는 청구인이 주장하는 내용과 반대로 김○○이 청구인에게 송금한 내역으로 청구인의 주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점금액을 중개수수료로 보아 양도차익 계산 시 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제95 조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당 해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭 제 (2000. 12. 29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① ～④ (생략)

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (이하생략)

○ 소득세법 기본통칙 97-12 【양도비용의 범위】 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용ㆍ공증비용ㆍ인지대ㆍ소개비 등을 포함한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

(1) 등기부등본 및 쟁점부동산의 취득 및 양도계약서에 의하면 청구인은 쟁점부동산을 2002.10.31. 취득하여 2003.10.31. 양도하였음이 확인된다.

(2) 국세통합시스템에 의하면 청구인은 쟁점부동산의 양도소득세 확정신고시 양도가액 1,712,000천원, 취득가액 1,810,000천원으로 실가신고 하였음이 확인된다.

(3) 조사보고서에 의하면 쟁점부동산의 양도가액이 2,112,000천원임이 양수인 이○○가 제출한 실지거래계약서에 의해 확인되었고, 취득가액은 청구인의 신고가액을 시인하였다.

(4) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 경정결의서에 의하면 쟁점부동산의 양도가액을 2,112,000천원으로 경정하여 2003년 귀속 양도소득세 202,609,690원을 고지하였음이 확인된다.

(5) 청구인과 처분청간에 쟁점부동산의 양도가액 및 취득가액에 대한 다툼은 없다.

(6) 쟁점부동산의 양도계약서는 [표1]과 같으며, 이때 중개인은 청구외 김○○로 표기되어 있다. [표1] 쟁점부동산 매매계약 내용 (단위: 원) 구분 일자 금액 계약금 2003.9.26. 400,000,000 중도금 2003.10.10. 200,000,000 잔금 2003.10.31. 1,512,000,000 매매대금 총액 2,112,000,000

(7) 청구인은 쟁점부동산의 양도시 청구외 김○○에게 중개수수료조로 212,000천원을 지급하였으므로 양도소득세 필요경비로 인정하여 줄 것을 주장하며 쟁점부동산의 임대차계약서 및 청구인의 외환은행 계좌 거래내역서를 제시하였다.

① 쟁점부동산의 임대차계약서에 의하면 청구인은 임차인 김○○와 2003.1.3.～2008.1.2.까지 임대차계약을 체결하였음을 알 수 있다.

② 외환은행 계좌 거래내역서에 의하면 청구인의 주장과는 달리 2003.10.10. 청구외 김상철이 청구인에게 무통장송금을 하였음이 확인된다.

(8) 이 건 심리과정에서 청구외 김○○(쟁점부동산 임차인)과 유선통화 한 바 다음과 같이 진술하였다.

① 본인은 쟁점부동산을 임차하여 음식․한식업을 영위(상호:○○, 000-00-00000)하던 중 청구인이 금융기관 대출이 상당액 발생하여 원금상환 및 이자지급을 연체하자 금융기관으로부터 경매예정 통지를 받게 되어, 본인의 보증금을 돌려받지 못할 수 있어 본인이 주도하에 이○○(김○○과 지인)에게 청구인의 사정이야기를 하여 매수하도록 소개 하였다.

② 쟁점부동산의 매매계약 소개를 하면서 청구인이 일부금액을 음식점 수리비조로 주기로 하였으나, 사정이 여의치 않아 받지 못하였고, 매매대금등 기타사항은 오랜 시간이 지나 잘 기억나지 않는다.

③ 청구인은 얼마 전 본인에게 전화를 걸어와서 처분청에 본인이 받지도 않은 금액을 받았다고 하라고 부탁하였으나, 거절하였다.

(9) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 청구인은 2002.10.31. 근저당권자 한국외환은행으로 채권최고액 1,300,000천원․2003.2.3. 근저당권자 박○○으로 채권최고액 300,000천원의 근저당권설정을 하였음이 확인된다.

2. 판 단 청구인이 쟁점금액을 중개수수료로 청구외 김○○에게 지급하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다. 청구인이 증빙서류로 제출한 외환은행 거래내역서에 의하면 청구인의 주장과는 달리 2003.10.10. 청구외 김○○이 청구인에게 무통장송금을 하였음이 확인되고, 청구외 김○○도 청구인으로부터 쟁점금액을 받지 않았다고 진술하고 있다. 그러므로 청구인의 주장을 뒷받침할만한 객관적인 증빙이 전혀 없다. 따라서 청구인이 쟁점금액 212,000,000원을 쟁점부동산의 양도차익 계산 시 필요경비로 요구하는 청구인의 주장은 받아들이기 어려우므로 이 건 과세한 처분은 정당하다.

• 라. 결 론 이 건 이의신청은 심의결과 청구인 주장이 이유 없으므로 국세기 본법 제66조 제6항 및 같은 법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한