3년 6개월 동안 부동산을 7회 취득하여 8회 양도한 경우에 부동산매매업으로 과세한 처분의 당부

이 건 이의신청은 청구인의 주장이 이유 없으므로 “기각결정”합니다.

청구인은 2002년～2005년 기간 동안 경기도 성남시 분당구 정자동 ○○○번지 ○○○○ A-1903호(59평형 아파트)를 포함한 부동산을 7회 취득하여 8회 양도하고 양도소득세 과세대상으로 보아 부가가치세 및 종합소득세를 무신고 하였다. 처분청은 2005. 12. 15.～2006. 1. 11. 기간 동안 위 부동산 양도에 대한 세무조사를 실시하여 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보고 2006. 4. 5. 청구인에게 부가가치세 2002년 1기분 40,985천원, 2002년 2기 6,301천원, 2003년 1기 14,569천원, 2004년 2기 33,011천원, 2005년 1기 35,878천원, 종합소득세 2005년 귀속 72,961천원, 합계 203,705천원을 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 7. 3. 이 건 이의신청을 청구하였다.

• 가. 청구취지 위 부과처분의 취소를 구한다.
• 나. 청구이유 청구인은 2002년부터 2005년까지 부동산을 취득하여 단기양도한 건은 3건 뿐이고, 2002년은 부동산경기가 극히 침체했던 시기로 정부에서도 부동산경기 활성화 방안을 실시했던 시기로 사업성이 있다면 이 시기에 이익도 없이 부동산을 매매하지 않았을 것이며, 청구인은 경기도 성남시 분당구 수내3동 ○○번지 소재 ○○○○점 ○○점 5층에서 “○○비빔밥”을 실제 운영하는 사업자로 부동산매매업을 영위하지 않았음에도 부동산 매매와 관련하여 사업소득으로 과세한 처분은 부당하니 당초 경정결정은 취소되어야 한다.

부동산매매업의 해당유무는 그 부동산의 취득경위나 사용내용, 양도경위만을 사유로 판단하여서는 아니 되며 전반적인 거래횟수, 태양, 수익성을 고려하여 판단하여야 할 것인바, 청구인의 부동산 취득목적이 거주 등 다른 목적이었다고 주장하나 거래된 부동산이 수익성 있는 대형평수 아파트 및 분양권 위주로 반복적으로 이루어졌으며, 단순 주거목적이 아닌 수익성을 기대하며 이루어진 것으로 보이므로 사업소득으로 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 2002년～2005년 기간 동안 부동산을 7회 취득하여 8회 양도한 경우로서 처분청이 부동산매매업으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 지상권 (2000.12.29. 개정)
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000.12.29. 개정)

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득

11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영 건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급 업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

○ 부가가치세법 제1조 【과세대상】

① 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 부과한다.

○ 부가가치세법 시행규칙 제1조 【과세대상】

② 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비 거주용 및 기타 건축물을 자영건설 하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업 을 말한다.

③ 이하생략

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

(1) 처분청의 양도소득세조사종결보고서 등에 의하면 청구인이 2002. 6. 28.～2005. 5. 16. 기간 동안 【표1】과 같이 아파트 및 분양권 등 부동산을 7회 취득하여 8회에 걸쳐 양도하고 법정신고 기한 내에 양도소득세를 신고․납부한 사실이 확인된다. (단위:백만원) 번호 소 재 지 종 류 면적 (평) 취득내용 양도내용 비 고 취득일 금액 양도일 금액

① 송파 방이 89 아파트 53 89.07.28 74 04.03.29 950 1세대1주택

② 대전 서 삼천 991 아파트 34 96.11.11 120 02.11.28 70 실가신고

③ 서대문 대현 144 아파트 25 93.04.30 77 02.09.03 105 기준시가

④ 용인 기흥 보정 산 111 분양권 63 00.04.16 355 02.06.28 395 실가신고

⑤ 성남 분당 정자 170-1 아파트 59 02.07.08 535 05.04.27 1,002 실가신고 (감면대상)

⑥ 용인 수지 신봉 147-2 분양권 40 02.09.09 178 03.06.27 198 실가신고

⑦ 송파 잠실 35 분양권 15 02.09.30 396 03.12.18 435 실가신고

⑧ 성남 분당 수내 4-2 상 가 42 03.11.13 임대업등록

⑨ 성남 분당 정자 180 아파트 57 03.11.24 청구인 거주

⑩ 성남 분당 정자 12 아파트 54 04.05.06 870 04.12.28 906 실가신고

⑪ 성남 분당 정자 12 아파트 63 05.05.10 보유

(2) 이 건 이의신청서에 의하면 청구인의 과세기간별 부동산 거래내역과 주장은 아래와 같은 것으로 확인된다. 기 별 취 득 양 도 2002.1기

④ 거주목적으로 취득(아파트) 2002.2기

⑤ 노모 부양목적(감면대상)

⑥ 노후대책으로 취득

⑦ 친지의 권유로 취득

② 부모 부양목적으로 취득(아파트)

③ 재건축아파트 실 보유기간 12년(아파트) 2003.1기

⑥ 부동산 대책 발표로 가격이 하락하여 매도 (분양권) 2003.2기

⑧ 노후대책으로 취득(임대)

⑨ 현재 거주하는 주택(보유)

⑦ 현재 거주하는 주택 계약 후 매도(분양권) 2004.1기

⑩ 거주목적으로 취득

⑩ 10.29대책으로 가격이 하락하여 매도 2004.2기 2005.1기

⑪ 거주목적으로 취득(보유)

⑤ 모친이 상경을 반대하여 매도

(3) 이의신청서에 의하면 청구인은 ③번 아파트를 재건축 이전인 1990년에 취득하여 재건축하여 1993.4.30.부터 가사용 승인되었으나, 매도에 어려움이 있어 보유하다 2002.9.3. 양도한 것으로 확인된다.

(4) 과세쟁점위원회 심리자료에 의하면 청구인은 서울시 송파구 방이동 89 ○○○○○아파트 2○○-○○○○호에 1988.12.27. 전입하여 1999.9.3.까지 거주하였으며, 그 후 경기도 용인시 수지읍 죽전동, 보정동, 경기도 성남시 분당구 정자동 등에 거주하다 2004.1.5.에 현 주소지에 전입한 것이 주민등록 등본에 의하여 확인되는 것으로 기재되어 있다.

(5) 청구인은 ⑧번 부동산을 2003.9.1. 부동산 임대업으로 사업자등록(3○○-○○-○○○○○)한 사실이 확인된다.

(6) 과세쟁점자문위원회 심의자료에 의하면 청구인은 ②번 주택을 모친이 거주하게 할 목적으로 1996. 11. 11. 취득하여 2002. 11. 28. 양도하였으며, 청구인의 노모(홍○○)가 1996. 11. 21.～2002. 4. 25. 까지 5년 6개월간 주민등록이 되어있던 것으로 확인된다.

(7) 국세통합전산망에 의하면 청구인은 1998. 1. 15.～ 1998. 12. 31.까지 대전시 서구 삼천동○○○번지 소재 ○○○○ 5층에서 “○○○○밥”이라는 상호로 한식집을 운영하였으나, 현재는 임대소득 이외에 다른 소득은 없는 것으로 확인된다.

(8) 국세통합전산망에 의하면 청구인의 모친 홍○○는 경기도 성남시 수내동 ○○번지 ○○○○점 5층에서 “○○○○밥”이라는 상호로 한식집을 1996. 8. 30.부터 현재까지 운영하고 있고, 청구인이 제출한 통장사본(국민은행, 조흥은행, 한국외환은행)에 의하면 예금주는 청구인의 모친인 홍○○의 명의로, 인감은 청구인 명의의 목도장으로 서명되어 있다.

(6) 청구인은 ○○○○점 ○○점 5층 식당가의 “○○○○밥”을 직접 운영한다고 주장하면서, 그 근거로 명함을 제시하였으며, 2006. 9. 4. 명가전주비빔밥의 종업원과 통화하여 확인한 바, 청구인이 실제 운영하는 사장이고, 14시 30분 현재 출근하지 않았으며, 매일 오후에 출근하는 것으로 확인된다.

(7) 이의신청서에 의하면 ⑥,⑦,⑨번의 분양권 및 주택이 단기양도라는 사실을 청구인도 시인하고 있다.

2. 판 단 청구인은 2002년부터 2005년까지 부동산을 7회 취득하고 8회 양도하였으나, 2002년은 부동산경기가 극히 침체했던 시기로 정부에서도 부동산경기 활성화 방안을 실시했던 시기로 사업성이 있다면 이 시기에 이익도 없이 부동산을 매매하지 않았을 것이며, 청구인은 경기도 성남시 분당구 수내3동 ○○번지 소재 ○○○○점 ○○점 5층에서 “○○○○밥”을 실제 운영하는 사업자로 부동산매매업을 영위하지 않았음에도 부동산 매매와 관련하여 사업소득으로 과세한 처분은 부당하니 당초 경정결정은 취소되어야 한다는 주장에 대하여 살펴본다. 소득세법 제19조 제1항 제12호 및 부가가치세법 시행령 제2조 제2항 에서 규정하고 있는 부동산매매업은 납세의무자의 부동산 취득 및 보유현황, 양도 및 취득의 규모, 횟수, 태양(모양, 상태), 거래상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하며, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전ㆍ후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다.(국심○○○○부○○○)라고 되어 있으며, 우선 청구인의 직업은 청구외 “○○○○밥”이라는 상호의 한식집을 실제로 운영하는 사업자로 부동산 매매업을 영위하지 않았다고 주장하나, 청구인이 2002.1.1.～2005.6.30. 기간 동안 총 7회에 걸쳐 부동산을 취득하고, 총 8회에 걸쳐 양도한 사실로 볼 때, 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다. 다음으로 청구인의 부동산을 취득 양도 현황을 보면 1989.7.28. 취득하여 2004.2.29.양도하고 1세대 1주택으로 양도소득세를 감면받은 ①번 주택을 보유한 1989.7.28.～2004.3.29. 기간 동안에도 ②,③,④,⑤,⑥,⑦,⑧,⑨번의 아파트 및 분양권 총 8건을 취득하여, 같은 기간 중에 ②,③,④,⑥,⑦번의 아파트 및 분양권 총 5건을 양도하였으며, 이 가운데 ③번은 재건축이전에 취득한 아파트로 재건축 이후의 가격 상승을 예측하여 취득한 것으로 보이고, 특히 ④,⑥,⑦번은 부동산 가격이 급격히 상승하였던 지역의 분양권을 취득하여 양도하였다. 또한, 현재 주거용으로 사용 중인 ⑨번 아파트를 취득한 이후에도 ⑩,⑪번 아파트를 취득하여 ⑩번 아파트를 단기에 양도한 점과 청구인이 ⑥,⑦,⑩번의 아파트 및 분양권이 단기양도임을 시인한 점 등을 보면 청구인은 매매를 목적으로 아파트 및 분양권을 취득하였던 것으로 보인다. 따라서 위 사실관계와 관련법령 등을 종합해 볼 때, 청구인이 부동산을 거래한 횟수, 규모 및 태양(분양권 및 단기양도) 등으로 보아 청구인은 사업목적으로 매매차익을 얻기 위하여 계속적․반복적으로 부동산을 거래한 것으로 보이므로 처분청이 이를 부동산 매매업으로 보아 이 건 부가가치세 및 종합소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 【기각결정】

• 라. 결 론 이건 이의신청은 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제66조 제6항 및 같은 법 제65조 제1항 제2호에 의거 주문과 같이 결정한다.