기준시가 과세의 적정 여부

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 “○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 624.5㎡, 건물 3,990㎡, ○○빌딩”(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2003.12.15. 박○○ 외 1인의 “○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산 ○○번지 외 4필지 약 7만평”(이하 “쟁점외부동산”라 한다)과 교환거래하고 교환차액 650백만원을 지급받기로 하고, 양도가액 5,025백만원, 취득가액 4,900백만원의 실지거래가액으로 2004. 3. 2. 양도소득세 5,593,860원을 예정신고 및 납부하였다. 처분청은 양도가액 및 취득가액에 대하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 소득세법 제114조 제5항 및 동법 시행령 제176조의 2의 규정에 의거 기준시가로 양도소득세를 결정하고 2003년 귀속 양도소득세 200,918천원을 2005.12.31. 납부기한으로 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 3.21. 이 건 이의신청을 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 청구 외 박○○ 외 1인과 교환거래하면서, 쟁점부동산은 5,025백만원, 쟁점외부동산은 공시지가 정도인 135백만원으로 구두약정하고, 교환계약서를 작성한 것으로 양도가액은 5,025백만원이며, 취득가액은 청구인에게 매도한 김○○의 처 양○○에게서 처분청이 확인했듯이 490백만원이 사실이며, 처분청에서는 청구인 및 매도자가 매매대금에 대한 대금지급 및 수령에 대한 증빙자료를 제시하지 못한다고 하였으나, 부동산을 매매하면서 중개업자를 통해 대금을 직접 지급하는 것이 일반적이고 대금을 계좌이체하는 경우는 드물며, 취득자금도 여러 곳에서 차입 후 바로 지급하여 증빙제시가 어렵고, 매도인도 회사 자금사정이 나빠 현금으로 거래하자고 하여 현금으로 거래하게된 것임에도 청구인이 신고한 실지거래가액을 불분명한 것으로 보아 기준시가로 결정한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산을 교환하면서 교환차액 650백만원만 받은 것으로 확인을 하고 있고, 쟁점부동산 및 쟁점외부동산의 교환가액에 대한 어떠한 평가도 되어 있지 않고, 양도가액으로 신고한 5,025백만원에 대한 산출근거도 없으며, 신고한 취득가액 4,900백만원에 대한 청구인 및 전소유자가 대금지급 및 수령에 대한 증빙자료를 계약금 5억원 및 중도금 7억원에 대해서는 전혀 제출하지 못하는 등 취득가액이 불분명하여 소득세법 제114조 제5항 및 동법 시행령 제176조의 2 규정에 의해 기준시가로 양도차익을 산정하여 결정한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 교환으로 양도한 부동산의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 별지기재 《예규 및 판례》

○ 국심2000중2571, 2001. 2.10. 부동산매매계약서의 신빙성이 없고 부동산교환계약서상 채무 및 교환차액은 기재되어 있으나 매매대금이 약정되어 있지 않으면 쟁점부동산의 실지거래가액 확인이 불가능하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 타당함.

○ 국심2000서2215, 2001.02.17. 교환매매계약서와 제출된 관련 증빙서류로 교환물건의 평가액을 확인할 수 어려울 경우 실지거래내용과 일치하지 아니한 것으로 보아 기준시가로 양도소득금액을 계산하여 과세한 처분 정당함.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2003.12.15. 쟁점부동산과 쟁점외부동산을 교환하고, 2004. 3. 2. 양도소득세 예정신고시 실지거래가액에 의거 쟁점부동산의 양도가액은 5,025백만원으로, 취득가액은 4,900백만원으로 하여 양도소득세 예정신고․자진납부하였으며, 위 실지거래가액에 대한 증빙으로 양도당시의 부동산교환계약서와 취득당시의 부동산매매계약서를 제출한 사실이 확인된다.

2. 청구인이 제출한 “부동산교환계약서”에 의하면 쟁점부동산과 쟁점외부동산을 교환하며, 매수인이 임대보증금 14억4천만원, 대출금 28억원을 승계하고 교환차액 6억5천만원을 2003.11. 7. 계약금 1억5천만원, 2003.11.25. 중도금 2억원, 2003. 12.15. 잔금 3억원을 지급하는 것으로 기재되어 있고, 쟁점부동산 및 쟁점외부동산의 평가에 대해서는 아무런 언급이 없음이 확인된다.

3. 청구인의 처 윤○○의 “양도가액 확인서”에 의하면 총 양도가액은 확정하지 않았고, 교환차액 6억5천만원만 현금으로 받았고, 쟁점외부동산은 공시지가 수준으로 평가(135백만원)하여 양도소득세 신고한 것으로 진술하였음이 확인되며, 2006. 4. 7. 09:10분경 윤○○(T000-000-0000)과 통화한 바 부동산교환계약서 외 다른 매매계약서는 없었던 것으로 확인된다.

4. 청구 외 박○○(매수인)의 문답서에 의하면 본인(박○○)은 쟁점외부동산 약 7만평을 당시 시세에 따라 평당 1만원으로 평가하여 교환한 것으로 진술하고 있고, 또한 당시 시세도 평당 1만원~1만2천원인 것으로 진술하고 있음이 확인된다.

5. 국세통합전산망에 의해 확인되는 쟁점부동산과 쟁점외부동산의 기준시가는 아래표와 같다. (단위: ㎡, 원) 구 분 소 재 지 지 목 면 적 ㎡당 기준시가 총 기준시가 쟁점부동산

○○시 ○○구 ○○동

○○번지 대지 624.5 1,500,000 936,750,000 기․건 3,990.47 391,000 1,560,273,770 소 계 4,614.97 2,497,023,770 쟁점외부동산

○○도 ○○구 ○○동 산 ○○번지 임야 25,289 589 14,895,221 동 소 ○○번지 임야 27,325 545 14,892,125 동 소 ○○번지 임야 130,196 504 65,618,784 동 소 ○○번지 임야 6,149 520 3,197,480 동 소 ○○번지 임야 42,446 510 21,647,460 소 계 231,405 120,251,070

6. 청구인이 제출한 취득시 매매계약서에 의하면 매매대금은 49억원이며, 청구인이 ○○은행 대출금 13억원, 임대보증금 12억9천5백만원을 승계하고, 1999.10.20. 계약금 5억원, 1999.11. 1. 중도금 7억원, 1999.11.15. 잔금 11억5백만원을 지급하는 것으로 기재되어 있음이 확인된다.

7. 청구인에 대한 “양도소득세조사 종결보고서”에 의하면 ①쟁점부동산의 전소유자 김○○는 계약금 5억원, 중도금 7억원에 대한 대금 수령 증빙자료는 제출되지 않았고 잔금 11억5백만원 중 8억2천만원만 증빙자료를 제출하였으며, ②청구인도 계약금, 중도금에 대한 대금지급 증빙자료는 제출치 못하고 잔금 11억5백만원 중 903,272천원만 증빙자료를 제출하였음이 확인되고, ③또한 청구인의 부동산 취득․양도자료를 검토한 바, 청구인은 1999.11.15. 쟁점부동산을 김○○에게서 취득하였고, ④동일한 시기인 1999.11.18.에 청구인 소유 “○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 2,669㎡, 건물 270㎡”를 김○○의 처 양○○에게 매매하였으나 대금지급 및 수령 관련증빙을 제출하지 않았다. ⑤그러므로 동일시기에 양도․양수되고 매매대금에 대한 대금관계 증빙이 없는 것으로 보아 김○○의 쟁점부동산과 청구인의 ○○시 부동산을 교환하고 교환차액만 지급한 것으로 판단하였음이 확인된다.

8. 청구인의 양도소득세 신고서를 보면 양도시 부동산교환계약서, 취득시 부동산매매계약서, 쟁점부동산의 등기부등본 외에 매수인 청구 외 박○○ 및 전소유자 청구 외 김○○의 거래사실확인서, 인감증명서 등 양도가액 및 취득가액을 확인할 만한 증빙자료를 제출하지 않았음이 확인된다. 라. 판단 소득세법 제88조 에는 교환을 포함하여 자산이 사실상 유상으로 이전하는 것을 양도로 규정하고 있으며, 같은 법 제96조는 거주자가 부동산을 양도하는 경우 원칙적으로 기준시가에 의해 양도소득세를 과세하고, 거주자가 실거래가액에 의해 양도소득세를 신고한 경우 등 특정의 경우만 실거래가액에 의해 과세하도록 규정하고 있으며, 같은법 제114조 제5항 및 동법 시행령 제176조 2에는 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가 등에 의해 추계조사 하여 결정 또는 경정할 수 있도록 규정하고 있다.

1. 청구인이 제출한 부동산교환계약서에 의하면 청구인이 임대보증금 14억4천만원 및 대출금 28억원을 승계한 다음 교환차액 6억5천만원을 지급받도록 하면서도 쟁점부동산에 대한 평가는 아무런 언급도 없는 점, 청구인의 처 윤○○의 “양도가액 확인서”에서도 총 양도가액은 확정하지 않았다는 점, 그리고 거래상대방인 박○○의 “문답서”에 의하면 쟁점외부동산에 대하여 청구 외 박○○은 당시 시세인 평당 1만원으로 평가하였다는 것이 확인된다. 그러므로 청구인이 쟁점외부동산을 구두로 기준시가(120백만원) 정도로 평가(135백만원)한 다음 청구인의 쟁점부동산을 기준시가(2,497백만원)의 2배인 5,025백만원으로 평가하여 약정하였다는 주장은 신빙성이 없다 할 것이다.

2. 다음으로 청구인이 주장하는 양도가액 5,025백만원 및 취득가액 4,900백만원에 관하여 살펴보면, 청구인은 양도소득세 신고시 부동산교환계약서(양도), 부동산매매계약서(취득) 외 거래상대방의 사실거래확인서 및 인감증명서도 제출하지 않은 점, 청구인 및 전소유자(김○○)는 취득매매계약서상 계약금 5억원, 중도금 7억원에 대한 대금지급 및 수령에 관한 증빙서류를 전혀 제시하지 못한 점, 그리고 쟁점부동산의 취득시 잔금지급일(1999.11.15.)과 같은 시기인 1999.11.18. 청구인의 소유 “○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 2,669㎡, 건물 270㎡”를 전소유자 김○○의 처 양○○에게 매매이전 되었음에도 실지매매라고 하는 청구인의 주장을 뒷받침할 입증서류는 제시하지 못하고 있다. 위 사실에 비추어 볼 때 매매대금을 4,900백만원으로 작성한 취득계약서는 신빙성이 없다 할 것이다.

3. 따라서, 위의 사실을 종합하여 볼 때 쟁점부동산의 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액이 불분명하다 할 것이므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정한 이 건 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 이의신청은 심의결과 청구인 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제66조 제6항 및 같은 법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.