양도가액 산정의 적정 여부

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2001. 7.13. ○○보증(주)로부터 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산 ○○번지 임야 7,312㎡ 및 동소 산 ○○번지 임야 9,263㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 497,200천원에 낙찰받아 계약금 및 중도금으로 69,765천원을 지불한 상태에서 2002. 4.17. ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 (주)○○(이하 “매수법인”이라 한다)에 18억원에 양도하였으나 양도소득세는 무신고하였다. 처분청은 청구인의 쟁점부동산 취득권리의 취득가액을 69,765천원, 양도가액을 18억원 중 매수법인이 ○○보증(주)에게 잔금으로 지급한 427,435천원을 차감한 1,372,565천원으로 하여 금전소비대차계약서의 계약일인 2002. 4.17. 양도한 것으로 보아 2002년 귀속 양도소득세 736,333,880원을 2006. 1.31. 납부기한으로 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 2. 8. 이 건 이의신청을 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 거래상대방인 매수법인의 부도(2005. 3. 4)로 사실상 파산되어 매매대금 18억원 중 1,049,565천원은 전혀 받을 수 없게 되었으므로 실제 수령한 금액 750,435천원을 양도가액으로 보아 실질과세원칙에 따라 양도차익이 재계산되어야 하며, 또한 매수법인과의 쟁점부동산 매매계약은 부동산뿐만 아니라 쟁점부동산 지상에 건립하려 한 아파트 건설권을 포함한 것이므로 설계비, 법인설립비용, 사업승인신청비용 등 약 3억원도 비용에 포함되어야 한다는 주장이다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2001. 7.13. ○○보증(주)로부터 쟁점부동산을 497,200천원에 낙찰받아 계약금 및 중도금 69,765천원을 지불하고 2002. 4.17. 매수법인에 18억원에 양도한 사실이 매매계약서에 의해 확인되고, 2002. 5. 2. 작성된 금전소비대차계약공정증서와 같이 양도가액 18억원 중 1,272,565천원을 2005. 4.17.자로 채권․채무관계로 전환하여 대금 중 일부인 223,000천원을 지급받아 왔음이 확인되어 쟁점부동산의 권리양도에 관한 모든 계약사항은 종료된 상태로 확인되고 있으며, 아파트건설과 관련된 설계비, 법인설립비용, 사업승인신청비용 등은 ○○종합건설(주)의 법인비용으로 개인 청구인과는 무관한 것이며 또한 설계계약서 외 다른 증빙은 제출치 못하고 있어 청구인의 비용으로 보지 않고 과세한 당초 처분 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 개인의 양도가액 산정시 미수령금액 및 법인의 비용을 차감하여 계산할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 《예규 및 판례》

○ 대법원2001다3917 (2002.12.24.) 부동산 양도인이 양수인으로부터 매매잔대금으로 교부받은 부동산 전득자 발행의 가계수표를 제3자에게 양도하였으나 그 가계수표가 지급 거절되고, 부동산 전득자가 제3자에게 대가를 약속하고 이를 회수한 경우, 제3자는 더 이상 부동산 양도인에게 상환청구를 할 수 없게 되어 부동산 양도인은 수표상의 상환의무를 종국적으로 면하였다고 할 것이어서 그 매매잔대금채권도 소멸하였다고 봄이 타당함.

○ 대법원98두14440 (2000.02.25.) 매매대금으로 받은 약속어음이 채무자의 도산으로 회수불능 및 장래 소득실현가능성이 전혀 없게 되어 동 금액을 양도가액에서 공제할지 여부를 판단하기 앞서 동 약속어음이 부동산매매대금의 지급을 위한 것인지의 판단이 선행되어야 함.

○ 서울행법98구13590 (1999.07.21.) 과세대상이 되는 채권이 채무자의 도산 등으로 인하여 회수불능이 되어 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 때에는 경제적 이득을 대상으로 하는 소득세의 과세는 그 전제를 잃게 되므로 그 소득을 과세대상으로 하여 소득세를 부과할 수는 없음.

• 다. 사실관계

(1) 청구인의 입찰서 및 부동산매매계약서에 의하면 2001. 7.13. 청구 외 ○○보증(주)로부터 쟁점부동산을 497,200천원에 낙찰받아 2001. 7.13. 입찰보증금 30,000천원, 2001. 7.18. 계약금 19,800천원, 임의상환금 2001.12.28. 19,865천원 합계 69,765천원을 청구 외 ○○보증(주)에 지급하였음이 확인되고, ○○보증(주)의 내부공문에 의하면 2002. 4.26. 매수인이 청구인에게서 매수법인으로 명의변경 되었음이 확인된다.

(2) 청구인이 2002. 4.17. 작성한 양도시 부동산매매계약서에 의하면 매매대금은 18억원이고, 그 중 ○○보증(주)에 경락잔대금으로 납부할 427,435천원을 차감한 1,372,565천원은 청구인에게 지급하게 되어 있고, 계약과 동시에 계약금 1억원을 지급받기로 하였으며, 잔금 1,272,565천원은 아래 표와 같이 소유권 이전시 어음으로 지급한다고 기재되어 있음이 확인된다. (단위: 천원) 번호 만기일자 금 액 번호 만기일자 금 액 1 2002.09.30. 122,565 5 2003.08.30. 150,000 2 2002.12.30. 150,000 6 2003.10.30. 100,000 3 2003.03.30. 100,000 7 2003.11.30. 500,000 4 2003.06.30. 150,000 계 1,272,565

(3) 또한 청구인이 ○○합동법률사무소에서 2002. 5. 2. 작성한 금전소비대차계약공정증서(증서 2002년 제00750호)에 의하면 양도매매계약일인 2002. 4.17.자로 매매대금 중 잔금 1,272,565천원에 대하여 금전소비대차로 변경하였으며 변제기한과 방법은 위의 어음만기일 및 금액을 동일자에 현금으로 지급하는 것으로 되어 있고 이자는 없으며 지연손해금은 연 25%로 기재되어 있음이 확인된다.

(4) 청구인은 계약금으로 2002. 4.17. 50백만원, 2002. 5. 2. 25백만원, 2002. 7. 22. 25백만원 합계 1억원을 수령하였고, 2002. 4.17.자로 금전소비대차로 변경된 1,272,565천원 중 223,000천원은 아래와 같이 수령한 것으로 확인된다. 금전소비대차 중 청구인이 수령한 매매대금 (단위: 천원) 수령일자 금 액 수령일자 금 액 수령일자 금 액 2002.11.28. 20,000 2003.10.29. 40,000 2004.09.23. 3,000 2003.01.09. 10,000 2004.02.02. 20,000 2004.10.26. 5,000 2003.05.09. 5,000 2004.04.09. 20,000 2004.11.01. 15,000 2003.05.23. 5,000 2004.05.25. 10,000 합 계 223,000 2003.06.07. 30,000 2004.06.18. 20,000 2003.10.10. 10,000 2004.08.30. 10,000

(5) 보정요구에 대한 청구인의 답변서에 의하면, 매수법인의 관련자 전원이 구속되어 있는 상태로 법인등기부상으로는 현존하나 실질적으로 파산상태라고 주장하고 있으나 정식 법적절차(파산 또는 청산)는 진행되는 것이 없고, 매수법인의 부도 이후 대금지급관련 약정서도 없음이 확인된다.

(6) 그리고 법인설립비용, 사업승인신청비용에 대한 증빙서류는 없고, 아파트건설설계비에 대한 “건축물의 설계계약서”는 제출하였으나 계약자 및 건축주가 청구인이 대표로 있는 청구 외 ○○종합건설(주)로 되어 있음이 확인된다.

(7) 또한 쟁점부동산의 지상에 건설되는 매수법인의 아파트는 완공되었고, 아파트의 등기부등본에 의하면 ○○은행 및 ○○은행의 근저당권(채권최고액 22,573,400천원)이 설정되어 있음이 확인된다. 라. 판단

(1) 먼저, 매수법인의 부도 및 실질적 파산으로 금전소비대차로 변경한 1,272,565천원 중 미수령금액 1,049,565천원은 회수불능채권으로 양도가액에서 차감하여야 한다는 청구인의 주장에 대해 살펴보면,

① 청구인과 매수 법인이 2002. 4.17. 쟁점부동산을 18억원에 매매하기로 한 매매계약서는 계약금 1억원이 청구인에게 지급되었고, 잔금 17억원 중 427,435천원을 계약조건에 따라 매수 법인이 ○○보증(주)에 지급하였으며, 잔금 잔액 1,272,565천원은 2002. 4.17.자로 금전소비대차로 변경되었으므로 소득세법 제98조 및 소득세법 기본통칙 98-1를 보면, 잔금을 소비대차로 변경한 경우는 소비대차로의 변경일을 잔금청산일로 한다고 하였으므로 형식상 잔금을 지급하지 아니한 것처럼 보이는 경우라도 조세법의 적용상 소비대차로의 변경에 의하여 잔금을 지급한 것으로 해석하여야 한다. 따라서 양도시기는 금전소비대차로 변경한 2002. 4.17.자가 되고, 동일자로 부동산매매 잔금은 지급된 것으로 보아야 하며, 금전소비대차로 변경된 채권액 중 미수령금액 1,049,565천원은 매수법인에게 대여한 채권액으로 쟁점부동산의 매각대금과는 별개의 사안이라고 판단된다.

② 또한, 청구인과 매수법인과의 쟁점부동산에 대한 매매계약을 합의해제한다는 계약이 체결된 바 없고, 매매가액을 18억원에서 실수령액인 750,435천원으로 축소한다는 계약도 체결된 바 없어 국세기본법시행령 제25조 의 2 【후발적사유】에 해당하지 않아 금전소비대차로 변경한 채권액 중 미수령금액을 차감한 실수령액을 매각대금으로 하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(2) 쟁점부동산 양도에는 아파트 건설권을 포함한 것이므로 설계비, 법인설립비용, 사업승인신청비용 등 약 3억원도 비용에 포함되어야 한다는 청구인 주장에 대해 보면,

① 청구인과 매수법인의 쟁점부동산 매매계약서를 보면 아파트건설권에 대한 아무런 언급이 없으며,

② “건축물의 설계계약서”를 보면 계약당사자가 청구인이 아닌 청구 외 ○○종합건설(주)로 되어 있으며, 법인설립비용 및 사업승인신청비용 등도 청구 외 ○○종합건설(주)의 비용이며 게다가 아무런 증빙도 제시하지 못하고 있다. 따라서 아파트건설권에 대한 비용은 청구인과 상관없는 비용으로 판단된다.

(3) 위의 사실을 종합하여 볼 때, 소득세법 기본통칙 98-1에 의해 소비대차로 변경한 2002. 4.17.을 양도일 및 잔금지급일로 보아야 하며, 금전소비대차로 변경한 채권액 중 미수령금액은 쟁점부동산의 매각대금과는 별개의 사안이며, 쟁점부동산의 매매계약을 합의해제 한다는 계약 및 매매금액을 축소한다는 계약을 체결한 바가 없으므로 국세기본법시행령 제25조 의 2 【후발적사유】에 해당하지 않아 금전소비대차로 변경된 채권액 중 미수령금액을 차감한 실수령액을 매각대금으로 할 수 없고, 아파트건설과 관련된 비용은 청구인 개인과 관련없는 청구 외 ○○종합건설(주)의 비용이므로 청구인의 비용으로 계상할 수 없다. 따라서 처분청이 청구인에게 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 이의신청은 심의결과 청구인 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제66조 제6항 및 같은 법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.