임대보증금액의 결정 적정 여부

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 ○○호 및 같은 동 ○○번지 ○○호 소재 건물 2개 동(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 임대하고 2001년부터 2004년까지의 임대수입금액 133,219,274원에 대하여 부가가치세와 종합소득세를 신고납부하였다.

○○지방국세청장은 청구인에 대한 세무조사를 실시한 결과 쟁점부동산의 임대보증금은 6억원, 월 임대료는 14백만원임을 확인하고, 누락신고한 임대수입금액 601,176,536원에 대한 제세결정사항을 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2005.10.18. 청구인에게 부가가치세 64,457,110원(2001년 제1기 4,247,840원, 2001년 제2기 3,339,140원, 2002년 제1기 3,411,280원, 2002년 제2기 13,693,700원, 2003년 제1기 11,309,000원, 2003년 제2기 10,867,200원, 2004년 제1기 9,893,520원, 2004년 제2기 7,695,430원) 및 종합소득세 202,836,910원(2001년 귀속 65,809,750원, 2002년 귀속 49,051,870원, 2003년 귀속 44,209,580원, 2004년 귀속 43,765,710원) 합계 267,294,020원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 1.13. 이 건 이의신청을 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 세무조사시 임차인 본인에게 유리하게 진술한 임차인 황○○의 진술과 임대차계약서상 임대보증금 6억원, 월 임대료 14백만원을 기준으로 결정하였으나, 임차인이 실내장식을 직접 하는 대신 임대기간은 5년으로 하고 임대보증금 중 미수령액 2억원과 청구인이 대여한 2억원 등 총 4억원에 대하여 이자없이 원금만을 매월 10백만원씩 분할 상환받고 그 기간 동안 월 임대료를 4백만원으로 하기로 하는 투자약정서 및 확인서를 작성하고 임대차계약을 체결하였다. 따라서 쟁점부동산의 임대보증금은 미수령액 2억원을 제외한 4억원이며 월 임대료는 4백만원이므로 임대보증금은 6억원, 월 임대료는 14백만원으로 보아 과세한 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 처분청의 세무조사시 임차인이 임대보증금 중 4억원을 청구인에게 지급하고 지급하지 않은 나머지 2억원은 쟁점부동산의 인테리어 비용에 사용하며 임대차기간 만료시 인테리어 시설 등을 그대로 둔 채 임대보증금 6억원을 받기로 청구인과 임차인이 합의하였다고 임차인 황○○과 청구 외 최○○가 진술하였으며, 청구인은 2001년 1월부터 2005년 1월까지 청구인 명의의 은행계좌로 임차인 황○○으로부터 매월 20일경 14백만원씩 월 임대료를 지급받았다. 따라서 쟁점부동산의 임대보증금은 6억원, 월 임대료는 14백만원으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 임대보증금은 6억원, 월 임대료는 14백만원으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 ≪별도 붙임≫
• 다. 사실관계

(1) 청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 ○○호 및 같은 동 ○○번지 ○○호 소재에 ‘카페’ 용도로 사용되고 있는 쟁점부동산을 신축하여 임대하는 사업자이며, 쟁점부동산은 한 울타리 내에 소재하는 각각 80평 정도의 건물 2개 동으로 이에 대하여 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

(2) 부동산임대차계약서에 의하면 청구인의 남편 임○○은 2000. 6.19. 임차인 황○○과 쟁점부동산의 임대차계약을 체결하였고 임대차기간은 60개월, 임대보증금은 6억원, 월 임대료는 14백만원으로 약정한 사실이 확인된다.

(3) 청구인은 2001. 9.25. 처분청에 2001. 7. 1.을 개업일로 하여 쟁점부동산 중 ○○번지 ○○호 소재 건물(사업자등록번호: 000-00-00000)과 ○○번지 ○○호 소재 건물(사업자등록번호: 000-00-00000, 2004. 6.30. 폐업신고)을 별도로 사업자등록을 하였고, 처분청에 2001년부터 2004년까지의 임대수입금액 133,219,274원에 대하여 아래 표와 같이 임대보증금과 월 임대료를 신고한 사실이 국세통합전산망 자료와 청구인의 부가가치세 신고서에 의하여 확인된다. (단위: 천원) 임대기간 계

○○번지 ○○호 (000-00-00000)

○○번지 ○○호 (000-00-00000) 보증금 월 임대료 보증금 월 임대료 보증금 월 임대료 ’01. 7. 1.~ ’03.12.31. 200,000 2,000 100,000 1,000 100,000 1,000 ’04. 1. 1.~ ’04.8.31. 200,000 4,000 100,000 2,000 100,000 2,000 ’04. 9. 1.~ ’04.12.31. 100,000 5,000 100,000 5,000 ※ ○○번지 ○○호를 함께 신고

(4) ○○지방국세청장(조사3국)은 2005. 6. 3.~2005. 8.29. 기간 중 청구인에 대한 세무조사를 실시하면서, 진술인 작성일자 진술 내용 임○○ (청구인 남편)

2005. 7.18.

• 보증금 6억원 중에서 4억원만 받고 2억원은 인테리어 공사에 사용하라고 하였고 계약기간 만료시 돌려주어야 할 보증금은 6억원이다.

• 매월 입금된 1천4백만원 중 1천만원 정도는 인테리어 공사 용도로 받지 않은 2억원의 원금회수부분이고 월 임대료는 4백만원 정도다.

• “원금이 2억원인데 계약기간이 48개월로 4억8천만원을 회수하였다”고 조사관이 묻자 “계산적으로 안 맞는데 임대하지 않고 제가 거기에 투자하였더라도 그 이상 돈을 벌 수 있어 임차료를 주라고 하였다”라고 답변

• 2005년 1월 현 임차인 김○○ 등과 임대차계약 체결시 보증금 6억원은 황○○과 계약시 6억원을 승계하였다. 황○○ (임차인)

2005. 7.26.

• 보증금 4억원만 지급하고 2억원은 지급하지 못하였다.

• 임○○에게 투자를 권유하여 임○○으로부터 2억원을 받아 인테리어 공사에 사용하였으며,

• 2억원 투자에 대한 대가로 1천만원을 더하여 매월 1천4백만원을 주고 보증금으로 6억원을 인정받기로 임○○과 약정하였다.

• 2004년 9월 현 임차인 김○○로부터 보증금 6억원을 받고 가게를 양도하였다. 황○○ (임차인)

2005.

8. 8.

• 임○○에게 투자를 권유하여 임○○으로부터 2억원을 받아 인테리어 공사에 사용하였다는 2005. 7.26.자 진술서가 잘못 작성되었다.

• 지급하지 않은 2억원을 인테리어 공사에 사용하였고 계약기간이 끝나면 시설물 일체를 그대로 놓아두고 나가며 보증금 6억원을 받아가기로 한 것이다.

• 정○○와의 투자약정서는 지급하지 않은 보증금 2억원을 투자로 본 건물주가 써달라고 하였다.

• “지급하지 않은 보증금 2억원을 임○○에게 다시 돌려주기로 한 조건이었냐”고 조사관이 묻자, “아닙니다. 인테리어 공사에 쓰였으니까 돌려주기로 한 것이 아닙니다”라고 답변함.

2005. 8.22.

• 2억원을 인테리어 공사에 사용하라고 하여 지급하지 않았으며, 건물주 임○○은 2억원을 투자로 본다.

• 지급하지 않은 보증금 2억원 외에 추가로 임○○으로부터 투자나 대여받은 사실이 없다. 최○○ (임대차계약 간여 진술)

2005. 7.19.

• 본인이 임대차 조건을 조정하는 등 개입한 바 있다.

• 보증금 6억원에 월 임대료 1천4백만원을 지급하는 조건이었다.

• “임○○이 황○○으로부터 보증금 6억원을 받아서 다시 2억원을 황○○에게 준 것이냐”고 조사관이 묻자, “아니오, 계약서에 보증금은 6억원으로 썼지만 4억원만 받고 2억원은 인테리어공사를 하라고 받지 않았다”라고 답변함

• “받지 않은 2억원은 임○○이 황○○에게 빌려주기로 한 것인가요 아니면 그냥 공사비로 사용하라고 한 것인가요”라고 조사관이 묻자, “인테리어 공사비로 사용하라고 그냥 주기로 한 것이다”라고 답변함. 김○○ (현 임차인 김○○ 남편)

2005. 7.22.

• 2005. 1.19.부터 보증금 6억원에 월 임대료 2천만원을 지급하는 조건으로 임차하였다.

• 황○○의 영업관련 채무 1억 2천만원을 인수하고 황○○에게 인수대금 6억원을 지급하였다.

① 쟁점부동산의 임대보증금과 월 임대료 내역에 대하여 청구인의 남편 임○○, 임차인 황○○, 청구 외 최○○(임대차계약체결에 간여하였다고 진술), 현재 임차인 김○○의 남편 김○○에게 각각 진술을 구하고 문답서를 작성하였는 바, 조사3국이 제시한 문답서의 기재 내용은 아래와 같다.

② 또한, 조사3국이 제시한 부동산임대료 입금내역에 의하면 임차인 황○○의 처 박○○는 2001년 3월~2001년 7월 사이에 매달 20일경 5회에 걸쳐 14백만원씩을 청구인의 예금계좌에 입금하였고, 임차인 황○○은 2001년 8월~2005년 1월 사이에 매달 20일경 35회에 걸쳐 14백만원씩, 1회에 걸쳐 15백만원을 청구인의 예금계좌에 입금한 사실이 확인된다.

(5) 청구인은 이 건 이의신청시 및 ○○지방국세청의 세무조사시 청구주장에 대한 증빙자료로 아래 내용이 기재된 임차인 황○○과의 투자약정서(2000.12.20.), 임차인의 황○○의 확인서(2005. 1.18.), 현 임차인 김○○의 남편 김○○의 확인서(2005. 월일 미기재)를 제시하였으며, 이 중 임차인 황○○과의 투자약정서(2000.12.20.)는 증빙서류 작성자 작성일자 기재 내용 투자약정서 황○○ (임차인) 정○○ (청구인)

2000. 12.20.

• 정○○는 황재준이 ○○라이브카페를 운영하면서 정○○가 2억원을 투자하기로 한다.

• 투자금에 대한 부분은 ○○카페운영 이익금 중 우선적으로 일정액 1천만원씩 이익금 배분을 하여주기로 한다. 확인서 황○○ (임차인)

2005. 1.18.

• 임대보증금 6억원 중 당초 4억원을 임대인이 수령하고 미수령액 2억원은 매월 일정액을 상환하기로 하고

• 매월 상환할 금액은 현금투자액에 2억원에 대한 것을 포함하여 1천만원으로 하였다. 확인서 김○○ (현 임차인 김○○의 남편)

미기재

• 임대보증금 6억원 중 미 수령액 2억원은 매월 일정액을 상환하기로 하고

• 매월 상환할 금액은 현금투자액에 2억원에 대한 것을 포함하여 1천만원으로 하였던 것이라고

• 황○○에게서 이야기 들었다. 실지로 2000. 12. 20.에 작성되었는지 여부가 확인되지 않는다.

(6) 경정결의서에 의하면 처분청이 쟁점부동산의 임대보증금은 6억원, 월 임대료는 14백만원으로 보아 누락신고한 임대수입금액 601,176,536원에 대하여 청구인에게 이 건 부가가치세 및 종합소득세를 부과하였음이 확인된다.

• 라. 판단 처분청이 쟁점부동산의 임대보증금은 6억원, 월 임대료는 14백만원으로 보아 과세한 이 건 처분에 반하여, 청구인은 임대보증금은 미수령액 2억원을 제외한 4억원이며 월 임대료는 4억원(임대보증금 미수령액 2억원과 현금대여액 2억원)에 대한 원금상환액 10백만원을 제외하여 4백만원이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 먼저, 임대보증금에 대하여 살펴보면 청구인의 남편 임○○과 임차인 황○○이 2000. 6.19. 작성한 부동산임대차계약서에 쟁점부동산의 임대보증금이 6억원으로 기재되어 있고, 임차인 황○○(문답서 2005. 7.26.), 임대차계약에 간여하였다고 진술한 최○○(문답서 2005. 7.19.)가 임대보증금은 6억원이라고 각각 진술하여 부동산임대차계약서 내용과 진술 내용이 일치하고 있으며, 청구인의 남편 임○○ 또한 현 임차인 김○○ 등과 임대차계약 체결시 임차인 황○○의 임대보증금 6억원을 승계하였다고 진술(문답서 2005. 7.18.)하고 있다. 다음으로 월 임대료에 대하여 살펴보면, 임차인 황○○은 임대보증금 미지급액 2억원은 다시 돌려주기로 한 조건이 아니며 이를 인테리어 공사에 사용하였고(문답서 2005. 8. 8.) 임대보증금 미지급액 2억원 외에 투자나 대여받은 사실이 없다(문답서 2005. 8.22.)고 진술하였고, 임대차계약에 간여하였다고 진술한 최○○ 또한 임대보증금 미지급액 2억원은 임○○이 황○○에게 빌려주기로 한 것이 아니라고 진술(문답서 2005. 7.19.)하였다. 또한 월 임대료 중 원금상환액 10백만원을 제외하여야 한다는 청구인의 주장에 의하여 쟁점부동산의 임대기간 48개월(2001년~2004년)동안 원금상환액을 계산하면 원금상환액 총액은 4억 8천만원(48개월 × 10백만원)으로 임대보증금 미지급액 2억원과도 일치하지 아니하고 현금대여액 2억원을 포함한 4억원과도 일치하지 않음을 알 수 있다. 위 내용을 종합하여 볼 때 쟁점부동산의 임대보증금은 6억원이며 월 임대료는 14백만원으로 판단되므로 처분청이 청구인에게 부가가치세와 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 이의신청은 심의결과 청구인 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제66조 제6항 및 같은 법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 (이하 생략)

○ 부가가치세법 제21조 【결정 및 경정】

① 사업장 관할세무서장․사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 결정 또는 경정한다.

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때 (이하 생략)

○ 소득세법 제18조 【부동산임대소득】

① 부동산임대소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득 (이하 생략)

○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】

① (생략)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때 (이하 생략)