토지 공급계약서상에 순수한 토지공급으로 개발을 전제로 하지 아니한다고 기재되어 있는 점, 도로 등 개설내용 및 비용에 대한 내용이 전혀 없는 점 등으로 볼 때 순수한 토지를 공급한 것으로 개발예정비용이 분양가액에 포함되었다는 주장은 신빙성이 없는 것으로 판단됨
토지 공급계약서상에 순수한 토지공급으로 개발을 전제로 하지 아니한다고 기재되어 있는 점, 도로 등 개설내용 및 비용에 대한 내용이 전혀 없는 점 등으로 볼 때 순수한 토지를 공급한 것으로 개발예정비용이 분양가액에 포함되었다는 주장은 신빙성이 없는 것으로 판단됨
이 건 이의신청은 청구인 주장이 이유가 없으므로 기각결정 합니다.
청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 산 ○○번지 일대 임야 134,710㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2001년부터 2003년까지 4차례에 걸쳐 분양한 부동산매매업자로,
○○지방국세청장은 청구인에 대한 세무조사결과 2001년~2003년까지의 부동산매매업소득을 적출하여 ○○세무서장(이하 “처분청”이라 한다)에게 조사결과를 통보하였다. 처분청은 2001년~2002년 적출소득에 대해서는 2004년 6월 종합소득세를 과세하였으며, 종합소득세 확정신고기간이 경과하지 아니한 2003년 부동산매매업소득 2,874,434,734원(수입금액은 3,360,000,000원)에 대해서는 종합소득세 신고하도록 청구인에게 통보하였다. 이에 청구인은 단순경비율에 의한 추계소득금액을 계산하여 2003년 귀속 종합소득세 확정신고를 하였으나, 처분청은 2005.09.12. ○○지방국세청장으로부터 통보받은 실지조사 소득금액으로 2003년 귀속 종합소득세 1,117,044,010원을 고지결정 하였다.(이하 “이 건 부과처분”이라 한다) 청구인은 이에 불복하여 2005.12.03. 이 건 이의신청을 제기하였다.
1. 쟁점토지를 진입도로 개설 등을 통하여 전원주택단지로 개발을 조건으로 분양한 것이며, 진입도로 개설에 필요한 비용을 분양대금에 포함하여 분양하였으므로 합리적으로 추정된 공사예정원가 7,478,984,521원을 필요경비(이하 “쟁점비용”이라 한다)에 산입하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하여야 한다.
2. 쟁점토지 취득금액은 전소유자 채무를 대위변제한 49억원과 전소유자에게 직접 지급한 3억원을 합한 52억원임에도 불구하고 처분청은 이를 49억원으로 계산하였다. 그리고 각 연도 양도토지에 대한 취득원가 산정은 토지의 취득금액 52억원을 단지 내 도로용 토지 등 공공시설용 부지를 제외한 분양가능 토지의 면적으로 나누어 계산한 분양대상 토지의 단위면적당 취득원가를 당해연도에 분양한 토지의 면적을 곱하여 산정하여야 하나, 처분청은 취득금액을 취득한 전체토지의 면적으로 나눔으로 인하여 단위면적당 토지의 취득원가가 작게 계산되어 분양토지에 대한 취득원가를 과소하게 산정되었다.
3. 위 1)항 및 2)항의 청구취지가 받아들여지지 않을 경우 수익비용 대응이 지켜지지 않아 본 건 분양사업 전체기간에 대한 과세가 왜곡되어 청구인은 바로잡을 기회가 없어지므로 소득세법 제80조 및 동법시행령 제143조의 규정에 의하여 소득금액을 추계결정하여 과세표준과 세액을 경정하여야 한다.
1. 쟁점비용을 소득금액 계산시 필요경비로 인정하여야 한다는 주장에 대하여,
• 청구인은 임야를 단순히 분할등기만 한 상태에서 분양하였으므로 분양수입금액에는 개발에 따른 추후 발생할 비용이 포함되어 있지 않으며, 더구나 언제 개발될지도 모르는 상황에서 발생되지도 아니한 단지 내 도로용 토지 등 공공시설부지의 원가를 인정하여야 한다는 주장은 수용할 수 없다.(2001년~2002년 귀속 종합소득세 같은 사안으로 2004.11.25. 심판청구 진행 중)
2. ① 쟁점토지 취득금액은 전소유자 채무를 대위변제한 49억원과 전소유자에게 직접 지급한 3억원을 합한 52억원이라는 주장은,
• 청구인이 이의신청시 제출한 전소유자 청구 외 나○○의 영수증 3억원은 신빙성이 없는 것으로 판단되며,
② 각 연도 양도토지에 대한 취득원가 산정은 토지의 취득금액 52억원을 단지 내 공공시설용 부지를 제외한 분양가능 토지의 면적으로 나누어 계산한 분양대상 토지의 단위면적당 취득원가를 당해연도에 분양한 토지의 면적을 곱하여 산정하여야 한다는 주장은,
• 단지 내 도로용 토지 등 공공시설부지는 청구인이 임의로 붙인 이름일 뿐이고 분양한 필지를 제외한 모든 필지는 청구인이 언제든지 처분할 수 있는 청구인 소유토지이므로 분양가능 토지와 공공시설용 토지 등을 나누어 취득원가를 계산하여야 한다는 청구인 주장은 이유가 없다.
3. 위의 청구인 주장이 받아들여지지 않을 경우 추계에 의하여 과세표준과 세액을 결정하여 줄 것을 주장하고 있지만, 청구인은 2004년 상반기 중 세무조사를 받으면서 2001년~2003년 귀속분까지 장부 기타 증빙서류를 비치․기장하고 있었으며, 소득세세법 제82조 및 동법시행령 제142조의 규정에 의하여 거주자에 대한 소득세의 결정 또는 경정은 실지조사에 의함을 원칙으로 하고 있으므로 2003년 귀속 소득금액은 실지조사결과 내용에 따라 결정함이 타당하다.
1. 쟁점1 쟁점비용 7,478,984,521원의 필요경비 인정 여부
(1) 처분청이 제출한 2004.05.19.자 청구인에 대한 과세전적부심사결정서(청구번호 중과2004-49)에 의하면, 청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 산○○번지 일대 임야 134,710㎡를 2001년부터 2003년까지 4차에 걸쳐 분양하면서 이에 대한 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 이를 부동산매매업으로 보아 토지분양수입금액 및 필요경비 등을 실지조사한 사실이 확인된다.
(2) 처분청의 의견서에 첨부되어 있는 쟁점토지 관련 연도별 소득금액 계산내역은 다음과 같이 확인된다. 다 음 구분 항목 계 2001년 2002년 2003년 비고 수입금액 금액 14,075,000,000 4,350,000,000 6,365,000,000 3,360,000,000 면적(㎡) 134,710 49,582 65,292 19,836 필요경비 취득원가 3,140,780,533 1,156,010,544 1,522,291,163 462,478,826 대상: 49억원 부대비용 178,367,370 114,863,450 39,417,480 24,086,440 계 3,319,147,903 1,270,873,994 1,561,708,643 486,565,266 (+)부당행위계산부인 400,000,000 400,000,000 (+)비지정기부금 570,000,000 150,000,000 420,000,000 소 득 금 액 11,725,852,097 3,229,126,006 5,623,291,357 2,873,434,734 (원)
(3) 청구인의 이의신청서에 기재된 쟁점비용 7,478,984,521원의 내용은 다음과 같으며 쟁점비용 산정관련 객관적 증빙을 제출한 사실은 없다. 다 음 o 진입도로 개요 도로길이 1,212㎡, 폭 8미터, 인도폭 2.5㎡ o 진입도로 개설관련 비용명세표 합계액 7,478,984,521원
① 진입도로 개설공사비용(부가세 포함) 2,664,884,521원
② 진입도로 부지 매입비용 3,314,100,000원
• 구도로 매입 495평 × 300,000원 = 148,500,000원
• 신규 임야 등 매입 7,915평 × 400,000원 = 3,165,000,000원
③ 형질변경, 도로개설 등에 따른 인허가 비용 350,000,000원
④ 측량, 설계 용역비용 350,000,000원
⑤ 개발분담금 등 세액 및 예비비 800,000,000원
(4) 처분청의 의견서에 첨부된 2004.08.27.자 청구인에 대한 이의신청결정서(청구번호 2004 중이 0176)에 의하면, 처분청이 2001년 및 2002년 귀속분 부동산매매업소득에 대하여 종합소득세를 고지결정하자 청구인은 2004.07.22. 쟁점비용을 필요경비로 인정해 달라는 취지의 이의신청을 제기하였으며, ○○지방국세청장은 “청구인이 쟁점토지를 진입도로 개설 등 개발을 조건으로 전원주택지로 분양한 것인지 여부 및 쟁점비용의 포함 여부를 재조사 한 후, 합리적으로 추정된 공사예정원가를 필요경비에 산입하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다”라고 주문한 사실이 확인된다.
(5) 처분청의 의견서에 첨부된 2004.11월 (재조사)조사종결보고서에 의하면, ○○지방국세청장은 위 “(4)”의 이의신청결정내용과 관련하여 재조사를 실시한 바 ① 쟁점토지 분양계약서상에 “본 토지의 공급계약은 순수한 토지공급으로 개발을 전제조건으로 하지 아니한다”는 내용이 기재되어 있는 점, ② 쟁점비용이 분양가액에 포함되었다면, 그 공사비가 약 74억여원(청구인주장)이 소요되는 중요한 사항임에도 그 내용을 계약서에 기재하지 않고 오히려 그 반대되는 내용인 개발을 전제하지 않는다는 내용이 계약서에 기재되어 있는 점, ③ 소액의 토지분할등기비용(약 30만원)도 수분양자가 부담하는 것으로 분양계약서에 명시하였으면서도 거액이 소요되는 도로개설비의 부담주체를 명시하지 않은 점 등으로 보아 도로개설비가 분양가액에 포함되었다는 주장은 신빙성이 없으며, 현재까지 택지개발이 불가능한 지역으로 도로개설 여부 또한 불분명하므로 당초 조사내용이 정당하다는 내용이 기재되어 있다.
(6) 처분청의 의견서에 첨부되어 있는 2004.11.24자 심판청구서에 의하면, 청구인은 2001년 및 2002년 귀속 종합소득세고지결정에 대하여 쟁점비용을 필요경비로 인정해 달라는 취지의 심판청구를 제기하여 현재까지 진행 중인 사실이 확인된다.
2. 쟁점2 취득원가 산정은 쟁점토지 취득가액을 49억원이 아닌 52억원으로 하고 그 금액을 단지 내 도로용 토지 등 공공시설 부지를 제외한 분양가능 토지면적으로 나누어 계산한 금액을 양도한 토지의 면적에 곱하여 산정할 수 있는지 여부
(1) 처분청의 의견서에 첨부되어 있는 “소득금액 계산”의 내용에 의하면 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 49억원으로 하여 이 금액을 각 귀속연도별로 원가배분한 사실이 확인된다.
(2) 청구인이 이 건 청구시 “약정서” 사본을 제출하였으며 그 내용은 다음과 같다. 다 음
① 약정일 2001.02.07.
② 부동산의 표시: ○○시 ○○구 ○○동 산 ○○번지 외 12필지
③ 면적: 342,393㎡(103,574평)
④ 약정사항 제3호: 이 약정체결일로부터 5일 이내에 “소유자”는 첨부한 도면의 “B"부분 68,574평에 대한 소유권이전 서류(지분등기)를 “투자자” 또는 “투자자”가 지정하는 자에게 교부하고, “채권자”는 “채권자” 명의의 가등기해제 및 소유권이전서류 일체를 “투자자”에게 교부한다.
⑤ 약정사항 제5호: 이 약정일 현재 위 부동산의 취득․소유․양도시 “소유자”가 부담하여야 할 미납분 취득세, 미납 분종합토지세, 양도소득세 및 부동산관련 제세공과금은 “소유자”의 부담으로 하되, 편의상 일금 3억원의 범위 내에서 “투자자”가 대납하기로 한다.(단 “투자자”가 대납한 조세공과 금액이 일금 3억원 이하일 경우에는 그 잔여 금액은 위 3항의 이행과 동시에 “소유자”에게 지급하고, 일금 3억원을 초과 할 경우에는 그 초과금액은 “소유자”가 부담한다.
⑥ 약정당사자의 표시 “투자자 대표”: 강○○ “소유자”: 나○○, 이○○ “채권자”: 이○○, 민○○, 윤○○
(3) 청구인은 이 건 이의신청시 제출한 청구이유 및 증빙에 의하면, 쟁점토지 취득가액 증가금액 3억원(이하 “쟁점증가취득가액”이라 한다)의 내용은 다음과 같다. 지급일자 지급처 지급내역 지급금액(원) 증빙 2001.02.07. 나○○ 직접지급 50,000,000 나○○ 영수증 2001.02.08.
○○구청 취득세, 등록세 92,045,430
○○구청 영수증 2001.02.08.
○○구청 2000 종합토지세 등 15,786,260 상동 2001.02.08.
○○공사 체납처분비 911,280 나○○ 무통장입금 2001.02.09. 김○○ 근저당설정분 20,000,000 영수증 2001.02.12. 나○○ 직접 지급 121,257,200 나○○ 3억원 영수증 합계 300,000,000 다 음
• 한편, 청구인 ○○은행 금융계좌(000-00000-000)에서 2001.02.12일에 321,500천원이 현금출금 되었다는 통장사본을 제출하였으나, 그 금액이 쟁점토지 매도인에게 전달되었는지는 객관적으로 확인되지 아니한다.
(4) 처분청의 의견서에 첨부되어 있는 2004.11.24.자 심판청구서에 의하면, 청구인은 2001년 및 2002년 귀속 종합소득세고지결정에 대하여 쟁점취득가액이 쟁점토지의 취득가액에 추가되어야 한다는 내용의 심판청구를 제기하여 현재까지 진행 중인 사실이 확인된다.
- 나. 판단
① 청구인이 이 건 이의신청시 제출한 쟁점증가취득가액의 증빙인 2001.02.12자 청구 외 나○○의 영수증 3억원 및 같은 날 청구인 소유의 ○○은행 (현금)321,500천원 출금통장 사본은 쟁점증가취득가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙으로 보이지 아니하며, 설령 2001.02.07.자 약정서에 의거 청구인이 청구 외 나○○ 등에게 쟁점증가취득가액 3억원을 실제로 지급하였다 하더라도, 동 약정서 약정사항 제5호에 의거 쟁점취득가액 3억원은 원칙적으로 당시 소유자인 청구 외 나○○ 등이 부담하여야 할 것으로서 편의상 청구인이 대납하고 사후 매매대금에서 정산하여야 할 금액이므로 쟁점토지 취득가액 3억이 과소계상 되었다는 청구인의 주장은 이유가 없고,
② 쟁점토지는 쟁점1의 내용에서와 같이 단순히 임야를 분할하여 공급한 것이기 때문에 분양가능 토지와 공공시설용 토지 등을 나누어 취득원가를 계산해야 한다는 청구인의 주장도 이유가 없다.
3. 쟁점3 위 쟁점1,2가 받아들여지지 않을 경우 소득금액을 추계결정 할 수 있는지 여부
- 가. 관련법령 【붙임】
- 나. 사실관계
(1) 심리담당자가 수집한 청구인에 대한 세무조사결과통지서에 의하면, ○○지방국세청장(조사국 3-2-5)은 2004.02.20. 청구인에게 세무조사결과 통지를 하였고, 2003년 귀속 율동 토지분양 수입금액 3,360,000천원에 대한 종합소득세를 2004년 5월 중에 ○○신고하라는 내용이 포함되어 있음이 확인된다.
(2) 국세통합시스템조회에 의하면, 2004.05.31. 청구인은 2003년 귀속 종합소득세 확정신고를 하였으며, 신고 수입금액 및 소득금액은 다음과 같이 확인된다. 소득구분 사업소득 갑종근로 갑종근로 계 신고유형 단순경비율 주업종 주택신축판매 000-00-00000 000-00-00000 수입금액(원) 2,873,434,000 39,240,000 23,916,667 2,936,590,667 소득금액(원) 548,825,894 24,832,167 23,916,667 597,574,728 소득구분 사업소득 갑종근로 갑종근로 계 수입금액(원) 3,360,000,000 39,240,000 23,916,667 3,423,156,667 소득금액(원) 2,873,434,734 24,832,167 23,916,667 2,922,183,568
(3) 국세통합시스템 조회에 의하여 확인되는 청구인에 대한 2003년 귀속 종합소득세 수입금액 및 소득금액 결정내용은 다음과 같다.
(4) 처분청의 의견서에 첨부되어 있는 2004.11.24.자 심판청구서에 의하면, 청구인은 2001년 및 2002년 귀속 종합소득세고지결정에 이 건 청구와 같은 내용으로 소득금액을 추계결정하여 줄 것을 요구하고 있음이 확인된다.
- 다. 판단 소득세법 제80조 제3항 의 규정에 의거 종합소득세의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 즉, 종합소득세의 과세표준과 세액은 실지조사의 방법에 의하여 밝혀진 내용에 따라 결정하는 것이 원칙이고 추계조사방법에 의하여 소득금액을 결정하려면 납세자의 장부와 증빙서류 등이 없거나 그 중요부분이 미비 또는 허위로 기재되어 신빙성이 없고 달리 소득금액을 소명할 수 있는 방법이 없는 때 한하여 예외적으로 허용되는 것인 바,(국심 2003서3021, 2004.01.16. 같은 뜻) 청구인의 경우 이 건 청구에서 근거 등을 제시하며 조사한 소득금액의 계산이 부당하다고 주장하는 것으로 보아 충분히 장부 및 증빙에 의거 소득금액을 산정할 수 있는 경우에 해당되는 것으로서, 처분청이 ○○지방국세청장의 실지조사에 의거 산정된 소득금액을 근거로 종합소득세 과세표준과 세액을 경정결정 고지한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 이의신청은 심의결과 청구인 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제66조 제6항 및 같은 법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【붙임】관련법령
○ 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도 등】
① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다. (94.12.22. 개정)
② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다.
③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다.
④ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항의 취득가액의 계산이나 기타자산ㆍ부채 등의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】
① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (98.12.28. 개정)
② 당해연도 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해 연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (94.12.22. 개정)
③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】
① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다. (94.12.31. 개정)
1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다. (98.12.31. 개정)
2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.
○ 국심2000중1271, 2000.12.15. 매매계약 내용에 의하여 토지의 양도가액과 토지조성공사비의 구분이 분명한 경우 토지의 양도와 대지조성공사를 각각 구분하여 손익을 계상하는 것이나, 불분명한 경우에는 토지의 전체 양도가액과 이에 대응하는 일반적으로 공정타당하다고 인정되는 기업회계기준 및 관행에 의하여 합리적으로 추정된 공사예정원가를 손금에 산입하는 것이 타당함.
○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】
① 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다. (94.12.22. 개정)
② 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.
1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때
③ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다. (94.12.22. 개정)
④ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. (94.12.22. 개정)
○ 소득세법시행령 제143조 【추계결정 및 경정】
① 법 제80조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (94.12.31. 개정)
○ 국심2003서3021, 2004.01.16. 종합소득세의 과세표준과 세액은 실지조사의 방법에 의하여 밝혀진 내용에 따라 결정하는 것이 원칙이고, 추계조사방법에 의하여 소득금액을 결정하려면 납세자의 장부와 증빙서류 등이 없거나 그 중요부분이 미비 또는 허위로 기재되어 신빙성이 없고 달리 소득금액을 소명할 수 있는 방법이 없는 때에 한하여 예외적으로 허용되는 것이라 할 것이고, 비치ㆍ기장한 장부와 증빙서류 중 일부에 허위로 기재된 부분이 포함되어 있다 하더라도 나머지 부분을 근거로 과세표준을 계산할 수 있다면 당해 과세표준과 세액은 실지조사의 방법에 의하여 결정하여야 하고 추계조사방법에 의하여 할 것은 아니라고 할 것이다.
결정내용은 붙임과 같습니다.