토지 양도를 양도소득으로 보는지 부동산매매업의 사업소득으로 보는지 여부

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

(1) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 일반상업용지 4,224.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 ○○공사로부터 2003. 3.24. 청구 외 강○○과 공동으로 취득(청구인 70%, 강○○ 30%)하고, 부지 조성이 완료된 이후인 2003.07.09. 소유권을 이전받았다.

(2) 청구인은 쟁점토지 위에 주상복합아파트를 신축할 목적으로 2002.12.26. “○○”라는 상호로 사업자등록을 하고 사업계획서(아파트 83.8%, 근생시설 16.2%)를 작성한 후 교통영향평가, 건축설계 등 예비적인 절차를 수행하다가 주상복합아파트 신축계획을 포기, 2003. 7.23. 당해 사업자등록을 폐업신고, 2004.04.26. 청구 외 (주)○○건설에 쟁점토지를 양도하였다.

(3) 청구인은 2004. 6월 쟁점토지에 대한 양도차익을 양도소득으로 기준시가(공시지가)에 의하여 양도소득세를 예정신고 및 납부하였으나, ○○지방국세청장(이하 “처분청”이라 한다)은 재산제세 통합조사를 실시하여 쟁점토지의 매매차익을 부동산매매업의 사업소득으로 보아 실지거래가액에 의한 매매차익을 경정하여 ○○세무서장에게 통보하였다.

(4) ○○세무서장은 통보받은 결정결의(안)에 의해 2004년 귀속 종합소득세 3,274,446천원을 2005.01.18. 결정고지 하였고,

(5) 청구인은 이에 불복하여 2005.03.11. 이의신청을 제기하였다.

• 가. 청구취지 위 종합소득세 부과처분의 취소를 구한다.
• 나. 청구이유

(1) 쟁점토지는 당초부터 상가신축 목적으로 취득한 것이 아니라 상가신축분양 용지로 청구 외 구○○, 김○○, 임○○의 3인에게 매매알선을 해주었다가 소개내용과 달리 상가신축 부지로 입지조건이 나쁘다는 이유로 그 책임을 물어 소개를 해 준 청구인이 어쩔 수 없이 매수하게 된 토지이며,

(2) 쟁점토지 매수 이후, 청구인은 토지이용 컨설팅을 거쳐 쟁점토지에 주상복합아파트를 신축분양하기 위하여 아파트 명칭을 “○○”로 정하고 사업자등록을 한 후 설계를 마쳤지만 건축비용이 800억원에 달하여 자금동원의 어려움, 금융비용의 부담(대출자금 48억원) 및 외부컨설팅업체에 종합적인 사업평가를 의뢰한 결과 사업성이 없는 것으로 나타나 주상복합아파트 신축을 포기하게 되었고,

(3) 이후 쟁점토지 취득시 ○○은행에서 대출받은 48억원에 대한 금융비용만 부담하던 중 2004.04.26. 주택 건설업체인 (주)○○건설에 쟁점토지를 양도한 것으로써, 청구인은 쟁점토지에 대하여 당초 취득목적이 주상복합아파트를 신축하지 아니하고 양도하였기 때문에 사업소득이 아닌 양도소득세를 예정신고 및 납부하였는 바,

(4) 처분청이 2001년부터 2004년 기간 중에 7차례에 걸쳐 상가신축분양을 하여 쟁점토지의 양도를 부동산매매업의 사업소득이라고 결정한데 대하여,

① 청구인은 2001년부터 2003년 중에 5회에 걸쳐 분양완료(○○시티, ○○, ○○프라자, ○○프라자, ○○프라자)된 이후인 2004년에 쟁점토지를 양도하였고, ② 영리목적이 아닌 부득이한 상황에서 단 1회 나대지 상태로 처분한 토지이기 때문에 계속성 및 반복성이 없으므로 부동산매매업으로 보는 것은 부당하고, ③ 쟁점토지는 주상복합아파트 신축사업 부지로써, 부동산매매업(상가신축판매업)과는 별개의 사업부문으로 건설업(주택신축판매업)에 해당, 건물(아파트) 시공도 못하고 중도에 주택 건설업체에게 양도된 토지로 처음부터 다른 상가신축판매업의 부동산과 별개로 소득을 구분 기장하여 온 사업범위가 전혀 다른 토지에 해당하므로 쟁점토지의 양도소득은 양도소득세 과세대상에 해당한다.

(5) 이러한 취지는 “소유하고 있던 자기의 토지 위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지로 인한 소득은 사업소득(주택신축판매업)에 해당하는 것이며, 시공 중인 주택을 양도하는 경우에는 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당하는 경우만 사업소득(건설업)으로 보는 것으로, 소유하고 있던 토지 위에 시공 중인 주택이 건축법에 의한 건축물에 해당하지 아니하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것”이라고 한 예규(재일46014-1565,1995.06.26.)에도 잘 나타나 있으며,

(6) 또한 소득세법 기본통칙 19-7에서 부동산매매업은 [자기의 토지 위에 상가를 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도하는 경우]로 되어 있으므로, ① 상가 등을 신축할 목적이라도 건축법에 의한 건축물로 신축하여 토지와 함께 양도하는 경우에 한하여 부동산매매업(상가신축판매업)으로 보는 것이지, 상가신축판매가 아닌 아파트 용지를 그것도 분할하지 아니하고 단순하게 나대지로 양도한 것을 상가신축판매업의 재고자산으로 간주하는 것은 과세편의주의적인 법해석이며, ② 부동산매매업으로 분류할 때에도 소득세법 시행령 제32조 의 주택신축판매업에 해당하는 경우에는 이를 제외하는 것으로 되어 있는 데에도 이를 무시하고 부동산매매업의 재고자산으로 분류하여 과세하는 것은 위법한 처분에 해당된다.

(7) 쟁점토지의 양도소득을 부동산매매업으로 본다면, 쟁점토지 취득시 주택신축판매업(건설업)으로 사업자등록을 하였고, 기장을 하지 아니하였으므로 추계에 의한 방법으로 소득금액을 계산하여야 한다.

(1) 청구인은 쟁점토지의 이용목적이 상가신축판매업과 별개로 주상복합아파트를 신축 분양할 목적으로 사업자등록을 하였고, 이후 부득이한 사유로 인하여 양도된 토지이므로 쟁점토지의 양도소득은 양도소득세 과세대상이라고 주장하고 있으나,

(2) 청구인은 2001년부터 2004년 중에 6차례에 걸쳐 토지를 매입하여 상가를 신축 ․ 분양하는 등 부동산매매업을 계속적 ․ 반복적으로 영위하여 온 사업자이고,

(3) 쟁점토지의 취득목적이 사업(영리)목적이었음이 분명할 뿐 아니라 취득 및 양도 시점이 청구인의 부동산매매업(상가신축분양) 사업기간 중인 2003. 3.24. 및 2004.04.26.로써 청구인의 기존 상가신축분양 토지와 별개의 토지 양도로 볼 수 있다.

• 가. 쟁점

① 쟁점토지의 양도에 따른 소득이 양도소득에 해당하는지, 부동산매매업의 사업소득에 해당하는지 여부와

② 쟁점토지의 양도소득을 부동산매매업의 사업소득으로 보는 경우 추계결정이 타당한지의 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

○ 소득세법기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 토지를 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지 ․ 공업단지 ․ 상가 ․ 묘지 등으로 분할 판매하는 경우(공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)

○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】

③ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제143조 【추계결정 및 경정】

① 법 제80조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

2. 기장의 내용이 시설규모 ․ 종업원 수 ․ 원자재 ․ 상품 또는 제품의 시가 ․ 각종 요금 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

3. 기장의 내용이 원자재사용량 ․ 전력사용량 기타 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 경우 <참고예규판례>

(1) 부동산매매업이 아닌 양도소득으로 본 사례

○ 재일46014-1565, 1995.06.26. 소유하고 있던 자기의 토지 위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지로 인한 소득은 사업소득(건설업/주택신축판매업)에 해당하는 것이며, 시공 중인 주택을 양도하는 경우에는 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당하는 경우에만 사업소득(건설업)으로 보는 것으로 소유하고 있던 토지 위에 시공 중인 주택이 건축법에 의한 건축물에 해당하지 아니하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임.

○ 대법85누442, 1985.12.10. 자기 소유의 토지 위에 상가사무실을 건축하여 불특정다수인에게 분양하거나 임대할 목적으로 건축공사를 진척시켜 철골공사를 마치고 또 사업자등록을 한 사실이 있다고 하더라도 자금이 여의치 않아 그 사업계획을 포기하고 그 토지와 미완성 건물을 양도하였다면 수익의 목적이나 계속성 ․ 반복성이 없음이 명백하여 이를 부동산매매업이라고 할 수 없다 할 것임.

○ 국심2001구2666, 202.03.29. 결정 청구인 등이 부동산매매업 등으로 사업자등록을 하고 쟁점토지 위에 지하1층, 지상6층의 상가점포 또는 골프연습장용의 건물을 신축하던 중 지상2층까지 골조공사를 마친 상태에서 지상 1~2층 상가점포의 분양수입금으로 건축공사에 충당하기로 하였던 것이 분양 부진 등으로 자금사정이 여의치 아니하였던 점이 인정되는 바, 이와 같이 자금사정으로 인하여 당초 분양업 등에 대한 사업계획을 포기하고 쟁점부동산을 양도한 행위가 수익의 목적이나 계속성 및 반복성이 있었다고 보여지지 아니하므로 부동산매매업이라 할 수 없다 할 것임.

○ 대법88누9718, 1989.10.10. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 건물과 토지의 양도에 대하여 소득세법 제19조 제1항 제12호 규정의 부동산매매업에서 발생하는 소득으로 보기 위해서는 그 건축 중인 건물이 건축법에 의한 건축물이어야 할 것(소득세법 기본통칙 19-7 같은 뜻)으로 해석되는 바, 건축법 제2조 제1항 제2호 에서 “건축물”이라 함은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것이라고 하고 있어 지하1층, 지상1~6층의 건물을 신축함에 있어 지상2층까지의 골조공사만 이루어진 공정도 27%인 상태에서 양도된 쟁점 미완성 건물은 건축법상의 건축물로 보여지지 아니하는 점이 있으므로 미완성건물과 함께 양도된 토지의 양도도 부동산매매업에서 발생하는 사업소득으로 보기 어려움.

(2) 부동산매매업으로 본 사례

○ 대법97누17674, 1999.09.21. 외 다수 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 회수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라야 하고 그 태양이 토지수용법에 의한 토지수용이라 하여 달리 볼 것은 아니며 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만이 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 당해 양도가 행해진 시기의 전후를 통한 사정을 참작해야 함.

○ 대법95누9778, 1997.07.08. 부동산매매업을 영위하는 동안 종전부터 보유해오던 토지 일부가 협의수용 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 위 토지들도 이미 부동산매매업의 일환으로 양도된 것으로 볼 것이라는 이유로, 이로 인한 소득도 결국 부동산매매업에서 발생한 소득에 해당된다고 할 것임.

○ 국심2004중1641, 2004.09.01. 결정 부동산매매업자가 부동산매매업 등록 전에 매입하고 폐업 후에 양도한 경우에도 실질이 매매업을 영위한 것이라면 부동산매매업을 적용하고, 실지거래가액이 확인된다면 실지조사방법으로 매매소득금액을 결정하여 과세함.

○ 국심2004중216, 2004.06.29. 결정 1과세기간 동안 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도한 사실은 없지만 사업목적의 매매차익을 얻기 위하여 계속적 ․ 반복적으로 부동산거래를 하였다면 부동산매매업을 영위한 것이므로 과세함.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계 (가) 쟁점토지의 양도사실이나 양도금액에 대해서는 쌍방 간에 다툼이 없고, 다만, 쟁점토지의 양도소득이 수익을 목적으로 한 부동산매매업에 해당하는지, 일시적 ․ 우발적인 양도소득에 해당하는지와 부동산매매업으로 본다면 추계에 의한 방법으로 소득금액 계산 여부에 대하여 다툼이 있으므로 이에 대하여 본다. (나) 청구인이 제출한 등기부등본 등 심리자료에 의해 청구인이 쟁점토지를 2003.03.24. ○○공사로부터 청구 외 강○○과 공동으로 취득하여 2004.04.26. (주)○○건설에 양도한 사실이 확인된다. (다) 청구인이 제출한 사업자등록증 사본과 국세통합시스템 조회자료에 의해 청구인이 청구 외 구○○ 및 강○○과 공동으로 2002.12.26. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재에 “○○”라는 상호로 부동산매매업 등을 업종으로 하여 ○○세무서에 사업자등록을 하였고, 2003. 7.23. 당해 사업자등록을 폐업 신고한 사실이 확인된다. (라) 청구인이 제출한 양도소득세 신고서 사본 및 국세통합시스템 조회자료에 의해 청구인이 2004.06월 쟁점토지의 양도차익을 양도소득으로 기준시가(공시지가)에 의하여 양도소득세 562,765천원을 예정신고 및 납부한 사실이 확인된다. (마) 청구인이 제출한 2002년 및 2003년 과세연도 귀속 종합소득세 신고서 사본 및 국세통합시스템 조회자료 등 심리자료에 의해 아래 [주상복합아파트 신축관련 세금계산서 수취내역]과 같이 청구인이 쟁점토지에 주상복합아파트를 신축하기 위하여 2002.12월부터 2003.03월 사이에 교통영향평가 및 설계용역비 등 330백만원을 지출한 사실이 확인된다. 【주상복합아파트 신축관련 세금계산서 수취 내역】 (단위: 백만원) 일 자 내 역 금 액 비 고 합 계 330 2002.12.10. 교통영향평가 용역비 54 2002.12.12. 휀스설치공사 10 2002.12.20. 외 지반조사 용역비 15 2002.12.26. 외 주상복합아파트 설계 용역비 201 2003.03.14. 홍보디자인 용역비 50 (바) 처분청이 제출한 조사복명서 등 심리자료에 의하여 청구인은 아래 [청구인의 부동산 취득 및 양도현황]과 같이 2001년부터 2004년 기간 동안에 6차례에 걸쳐 토지를 매입하여 5차례 상가 신축 ․ 분양과 그에 따른 사업자등록 및 제서 신고 ․ 납부를 하였고, 전체적으로 임야 등 부동산을 총 14회 취득하고, 11회 양도한 사실이 확인된다. 【청구인의 부동산의 취득 및 양도현황】 (단위: ㎡, 백만원) 소 재 지 구분 면적 취득일 양도일 비고 취득가액 등 수입금액 합 계 53,567

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 임야 3,775 87.07.28. 87.10.06.

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 아파트 83 89.02.11. 97.03.11.

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 아파트 138 92.12.16. 98.08.25.

○○시 ○○구 ○○동 아파트 196 95.06.10. 96.02.07.

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 71 95.07.24. 97.03.18.

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지

○○프라자 상가 2,246 00.07.20. 02.12.20. 신축분양 3,009 3,265

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지

○○프라자 상가 1,298 01.03.29. 01.12.27. 신축분양 1,344 1,378

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지

○○시티 상가 1,120 01.12.07. 01.12.10. 신축분양 2,722 3,155 【청구인의 부동산의 취득 및 양도현황】 (단위: ㎡, 백만원) 소 재 지 구분 면적 취득일 양도일 비고 취득가액 등 수입금액

○○시 ○○구 ○○

○○번지 ○○프라자 상가 1,031 02.09.13. 02.12.30. 신축분양 3,981 4,439

○○시 ○○동 ○○번지

○○프라자 상가 6,880 03.02.11. 03.03.26. 신축분양 3,388 3,529

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지(○○) 대지 2,957 03.03.24. 04.04.27. 쟁점토지 6,843 23,200

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○프라자 상가 2,614 03.12.19.

• 부동산임대(신축)

○○도 ○○시 ○○구 ○○동

○○번지 외 8필지 임야 6,623 04.04.23.

• ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 8필지 임야 24,535 04.06.24.

• ※ 취득가액 등과 수입금액은 청구인의 신고금액 기준임

○ 판단 (쟁점 1항) (가) 청구인은 1987. 7월부터 현재까지 부동산을 총 14호 취득 및 11회 양도하였고, 쟁점토지 양도의 규모(양도가액 16,240백만원, 소득금액 10,692백만원)가 대규모인 점, 지목이 상업용지이고, 쟁점토지의 보유기간이 1년 1개월의 단기간이며, (나) 또한, 청구인은 2000.07.20.~2003.03.26. 사이에 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지소재에 상가인 “○○프라자”를 신축 분양하는 등 5개에 달하는 상가신축분양업을 영위하였고, 청구인의 부동산매매업 사업기간 중인 2003.03.24. 쟁점토지를 취득, 그 위에 주상복합아파트를 신축 ․ 분양하기 위하여 “○○”라는 상호로 부동산매매업으로 사업자등록을 하고, 2002년 및 2003년 과세연도 귀속 종합소득세 신고 시 부동산매매업 총 수입금액 (연도별 총 수입금액 산정은 총 분양예정가액에 연도별 발생원가누적액을 곱한 금액을 총 발생원가예상액으로 나눈 금액) 및 필요경비를 신고한 사실로 미루어 볼 때 청구인은 부동산매매업을 대외적으로 표방한 사실이 있다. (다) 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 회수, 태양 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라야 하고 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만이 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행해진 시기의 전후를 모든 사정을 참작해야 하는 바, (대법97누17674, 1999.09.21. 외 다수, 같은 뜻) (라) 청구인의 경우, 위 사실내용과 같이 부동산 취득 및 양도현황, 청구인 보유 부동산 전반에 걸쳐 보면, 쟁점토지의 양도는 비록 나대지 양도라고 하더라도 부동산매매업의 과세요건인 수익성과 계속성 ․ 반복성을 모두 충족하고 있다고 보여지므로 처분청이 쟁점토지 양도차익을 부동산매매업의 사업소득으로 보아 과세한 당초 결정은 잘못이 없는 것으로 판단된다. (쟁점 2항) 청구인은 쟁점토지의 양도소득을 부동산매매업의 사업소득으로 보더라도 기장을 하지 않았으므로 추계결정 하여야 한다고 주장하고 있으나, 쟁점토지의 양도가액과 취득가액 및 필요경비 등의 실지거래가액이 처분청의 조사과정에서 증빙 등에 의해 확인되므로 세액을 결정한 처분청의 경정결정은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 이의신청은 심의결과 청구인 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제66조 제6항 및 같은 법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.