부동산의 양도로 인한 소득이 부동산매매업에 해당되는지 여부 등

이 건 이의신청 청구는 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 인용 결정합니다.

청구인은 ○○시 ○○면 ○○리 산 ○○번지 외 3필지 38,677㎡ (이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 서○○ 외 6인으로부터 2002. 1.25. 취득하여 2002.10.31. 신○○에게 양도하고, 2002.11.25. 양도가액 750,000,000원, 취득가액 548,400,000원을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 예정신고하고 양도소득세 40,053,680원을 납부하였으나, ○○세무서장이 실지조사를 하여 양도가액 2,340,000,000원, 취득가액 548,400,000원으로 하여 2004.12.10. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 788,970,010원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 2. 3. 이 건 이의신청을 제기하였다.

• 가. 청구취지 처분청이 2004.12.31. 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 788,970,010원의 부과처분은 이를 취소하고 사업소득으로 분류하여 재결정한다 라는 결정을 구한다.
• 나. 청구이유

(1) 청구인은 쟁점부동산을 취득하고 판매목적으로 형질변경 및 토목공사 등을 하여 개발한 후 양도하였므로, 부동산매매업에 해당되어 사업소득으로 과세하여야 한다.

(2) 청구인은 실지취득가액으로 950,000,000원을 지급하였고, 산림형질변경 및 토목공사 등을 하면서 토목공사설계용역비용․허가비용․개발비용 등이 지출되었으나, 양도소득세 신고시 실지거래가액보다 양도가액을 낮게 신고하는 과정에서 위 비용들을 거의 반영하지 않고 신고하였는데, 처분청에서는 양도금액만 실지거래가액 조사하여 결정하고 실지취득가액 및 취득 후 지출된 설계용역비․인허가비용․개발비용 등을 필요경비로 인정하지 않은 것은 부당하다.

(3) 쟁점부동산의 매매가 부동산매매업에 해당될 경우, 비치 기장된 장부 및 기타 증빙서류가 없으므로 추계조사 결정하여야한다.

(4) 청구인이 주장하는 취득가액을 실지가액으로 인정할 수 없다면 실지 조사시 확인된 양도가액에 의해 취득가액을 환산하여 추계조사 결정하여야 한다.

(1) 청구인은 부동산매매업으로 사업자등록을 한 적이 없으며, 청구인의 국세청 전산자료(부동산D/B자료)에서와 같이 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업의 계속성과 반복성이 없어 부동산매매업인 사업소득에 해당되지 아니한다.

(2) 청구인이 지출되었다고 주장하는 취득가액, 토목설계용역비용, 허가비용, 개발비용 등은 실제 지급하였다고 볼 수 있는 대금지급 관련 증거 서류가 불분명하므로, 실지양도가액 및 취득가액을 확인하여 실지거래가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다.

(3) 쟁점부동산의 매매로 인한 소득은 부동산매매업이 아니므로 사업소득으로 추계조사 결정대상에 해당되지 않는다.

(4) 쟁점부동산에 대한 실지 조사시 양도가액 및 취득가액의 실지거래가액을 확인하여 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점부동산의 양도로 인한 소득이 부동산매매업에 해당되는지 여부

(2) 청구인이 주장하는 취득가액 및 비용을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

(3) 부동산매매업에 해당될 경우 소득세를 추계조사 결정할 수 있는지 여부

(4) 양도소득으로 볼 경우 취득가액을 추계조사 결정할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 1.~5. 생략.

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 7.~11. 생략.

11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득 (이하생략)

○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 1.~3.생략.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고 기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (이하 생략)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (이하생략)

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (이하 생략).

○ 국심2003중3112, 2003.03.25. 수익을 목적으로 하기 위하여 토지를 취득하기로 매매계약을 체결하고 계약금만 지급한 상태에서 자금사정 등으로 제3자에게 양도한 경우 양도소득으로 보기보다는 사업소득으로 보는 것이 타당함.

○ 국심2003중3361, 2004.02.05. 양도가액과 취득가액을 확인할 수 있는 부동산매매계약서가 신빙성이 없다는 상당한 이유가 있다면 재조사를 통하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 결정함.

○ 국심2004중1641, 2004.09.01. 부동산매매업자가 부동산매매업 등록 전에 매입하고 폐업 후에 양도한 경우에도 실질이 매매업을 영위한 것이라면 부동산매매업을 적용하고, 실지거래가액이 확인된다면 실지조사방법으로 매매소득금액을 결정하여 과세함.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 쟁점사항 1과 관련하여 (가) 청구인은 부동산매매매업으로 사업자등록 한 사실이 없고, 국세청 전산자료(부동산D/B자료)에 의해 청구인의 부동산 매매내역 살펴보면 쟁점부동산의 매매 외에는 부동산거래가 거의 없는 것으로 확인된다. (나) 한 편 청구인이 당초 토지개발과 관련하여 지출한 필요경비는 아래와 같으며 이에 대해 처분청도 필요경비로 인정하였음이 확인된다. 해당과목 금액 비 고 형질변경에 따른 대체조림비 1,209,800원 처분청 필요경비 인정 형질변경에 따른 법정부담금 10,888,220원 〃 토목설계비 등 11,000,000원 〃 환경성영향평가비 16,500,000원 〃 합 계 39,598,020원 (다) 처분청이 양도시 실지계약서로 인정한 계약서의 계약내용에는 공장설립허가 및 도로개설 등을 해주고 이에 대한 비용은 매도인이 부담하는 조건으로 매매계약을 체결한 것이 확인되고, 쟁점부동산의 토지가 현재 공장용지로 사용되고 있다는 사실도 제출된 사진으로 확인된다. (라) 청구인은 쟁점부동산을 2002. 1.25. 취득하여 2002.11.25. 양도하고 2002.11. 25. 실지거래가액으로 양도소득세 예정신고한 사실이 확인된다. (마) 따라서 청구인의 쟁점부동산의 양도는 계속성과 반복성은 없으나 쟁점토지를 공장용지로 개발하여 양도하였다는 사실이 처분청이 양도가액의 근거로 제시한 실지계약서에서도 확인되고, 보유기간도 10개월로 단기매매이고, 형질변경 및 토목설계비 등으로 지출된 비용이 필요경비로 지출된 점으로 보아 청구인이 영리를 목적으로 부동산을 취득하여 매매한 것으로 판단되며, 이는 부동산매매업에 해당된다는 청구인의 주장이 상당한 이유가 있다고 판단된다.

○ 쟁점사항 2와 관련하여 (가) 청구인은 ○○시 ○○면 ○○리 산 ○○번지 외 3필지 38,677㎡ (이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 서○○ 외 6인으로부터 2002. 1.25. 취득하여 2002.10.31. 신○○에게 양도하고, 2002.11.25. 양도가액 750,000,000원, 취득가액 548,400,000원을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 예정신고하고 양도소득세 40,053,680원을 납부한 사실이 확인된다. (나) 청구인의 실지취득가액은 950,000,000원이며 아래와 같이 지급했다고 주장하며 매매계약서사본, 거래사실 확인서 및 영수증 사본을 제출하였다. 취득가액 지급내역 (단위: 백만원) 소재지 내용 지급년월일 지급금액 수령인 비고

○○리 산 번지

○○리 산

○○, ○○번지 계약금 계약금 잔 금 2001.12.24. 2001.12.24. 2002.01.25. 15 35 393 서○○ 권○○ 서○○ 외 3인 영수증 첨부 〃 〃

○○리 산 ○○ 계약금 2001.12.24. 70 영수증 첨부 합 계 950 (다) 청구인은 매매대금 수령시 340,000,000원을 ○○부동산의 직원이라는 조○○에게 지급하였다고 주장하며 영수증과 수취인의 인감증명서를 첨부한 거래사실 확인서를 제출하였다. (라) 청구인이 양도소득세 신고시 서○○ 외 6인으로부터 쟁점부동산을 548,400,000원에 취득하였다는 계약서를 첨부하였으며, 처분청에서 원소유자인 서○○ 외 6인에게 거래내용 조회서를 발송하여 김○○ 외 2인은 실거래가액이 139,800,000원으로 회신이 왔으나, 기타 소유자들의 거래내용 조회서는 회신되지 않았음이 확인된다. (마) 김○○ 외 2인으로부터 회신된 실거래가액 139,800,000원은 청구인의 양도소득세 신고시 제출한 계약서상의 신고금액과 일치한다. (바) 청구인이 실제 지출되었다고 주장하는 토목설계비용, 허가비용, 개발비용 등에 대해서 ○○측량설계공사에 의뢰한 견적서(금액 54,000,000원)만 제시하고 기타 증빙자료는 제시하지 않았으며, 위 거래처에 대해서는 양도소득세 신고시 필요경비로 11,000,000원을 공제한 것이 확인된다. (사) 쟁점부동산의 실지 양도가액이 2,340,000,000원이라는 사실은 실지계약서에 의해 확인되고, 이에 대해서는 다툼이 없으나 처분청의 취득가액 조사는 쟁점부동산의 당초 취득인에 대하여 우편으로만 거래사실 조회하였으며, 이 중 김○○ 외 2인에게서만 회신이 왔음이 확인된다. (아) 위 내용을 살펴보면 처분청이 조사 결정한 양도가액이 취득가액의 5배 이상 차이가 있으나, 청구인의 쟁점부동산 보유기간은 10개월이며, 이 기간 중 쟁점토지의 지가가 특별히 상승할 요인이 없었던 것으로 보이고, 청구인이 취득금액에 대한 지급일자, 지급금액, 대금수령인 등을 구체적으로 제시하며 매매계약서 사본, 거래사실 확인서, 인감증명서 및 영수증 사본을 제출한 사실로 보아 청구인의 주장은 상당한 이유가 있다고 판단된다. 또한 매매대금 수령시 ○○부동산 직원인 조○○에게 340,000,000원을 지급했다는 내용의 거래사실 확인서 및 영수증 사본과 ○○측량설계공사에 의뢰한 견적서를 제시하고 있으므로, 필요경비 중 이 부분에 대해서도 재조사할 필요가 있다고 판단된다.

○ 쟁점사항 3과 관련하여 (가) 청구인이 이 건 청구시 제출한 취득시 실지계약서 및 이와 관련된 영수증 사본과 취득 및 양도시에 지출된 비용에 대해서도 증빙자료를 제시하고 있으므로 이는 실지조사에 의하여 계산이 가능할 것으로 보여진다. (나) 한편 소득세법 제96조 및 제114조 5항 및 같은 법 시행령 제176조의 2에 의하면 양도가액과 취득가액을 실지거래가액 결정을 원칙으로 하면서 다만 예외적으로 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우에는 추계로 결정할 수 있도록 규정하고 있음에 비추어 이 건 청구시 소득금액을 계산할 수 있는 취득가액에 대한 실지계약서 및 영수증과 필요경비에 대한 영수증 일부를 제시하고 있어, 이를 근거로 소득금액 계산이 가능하므로 추계결정 사유에 해당되지 않는다고 판단된다.

○ 쟁점사항 4와 관련하여 청구인의 쟁점부동산의 양도는 쟁점사항 1에서와 같이 부동산매매업에 해당되므로 양도소득으로 보아 취득가액을 추계결정하여 달라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 이의신청은 국세기본법 제66조 제6항 및 같은 법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.