부동산을 신축하여 양도한 소득이 소득세법상의 사업소득인지 양도소득인지의 여부는 그 행위가 수익을 목적으로 하고 규모, 횟수, 태양에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것임
부동산을 신축하여 양도한 소득이 소득세법상의 사업소득인지 양도소득인지의 여부는 그 행위가 수익을 목적으로 하고 규모, 횟수, 태양에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것임
이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
○○지방국세청(조사3국2과)은 청구인이 2001년～2004년에 양도한 아래의 부동산(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대한 실지조사시 쟁점부동산 양도에 따른 소득을 사업소득(주택 신축판매)으로 보아 소득금액 (2001년 귀속 소득금액 24,301, 616, 2002년 귀속 소득금액 84,195,731원 2003년 귀속 소득금액 213,697,341원 2004년 귀속 소득금액 109,385,877원) 및 부가가치세 과세표준(2001년 1기 135,5 60,350원 2002년 1기 부가가치세 과세표준 116,797,305원 2002년 2기 부가가치세 과세표준 154,545,454원, 2003년 1기 290,909,091원, 2003년 2기 부가가치세 과세표준 196,991,037원, 2004년 1기 부가가치세 과세표준 265,138,100원)을 결정하여 처분청에 통보하였음. 쟁점부동산 명세 (단위: ㎡) 번호 소 재 지 지목 면적(㎡) 취득일자 양도일자 비 고 1
○○시 ○○동 ○○번지 대 건물 202.10 343.11 99.07.27. 00.07.27. 01.01.15. 쟁점1부동산 2
○○시 ○○동 ○○번지 대 건물 184.40 311.04 01.06.28. 01.12.06. 02.04.03. 쟁점2부동산 3
○○시 ○○동 ○○번지 대 건물 172.90 303.54 00.09.22. 01.05.25. 02.05.29. 쟁점3부동산 4
○○시 ○○동 ○○번지 대 건물 334.59 02.09.27. 02.09.27. 쟁점4부동산 5
○○시 ○○동 ○○번지 대 건물 197.20 345.27 02.10.16. 03.03.20. 03.03.25. 쟁점5부동산 6
○○시 ○○동 ○○번지 대 건물 213.00 365.34 02.11.27. 03.02.05. 03.02.24. 쟁점6부동산 7
○○시 ○○동 ○○번지 대 건물 167.00 312.24 02.11.27. 03.07.08. 03.07.18. 쟁점7부동산 8
○○시 ○○동 ○○번지 대 건물 199.30 331.26 00.09.22. 00.12.08. 03.09.08. 쟁점8부동산 9
○○시 ○○동 ○○번지 대 건물 233.80 430.92 02.04.09. 02.07.19. 03.10.10. 쟁점9부동산 10
○○시 ○○동 ○○번지 대 건물 201.90 342.09 03.06.12. 03.12.30. 04.01.06. 쟁점10부동산 11
○○시 ○○동 ○○번지 대 건물 184.50 300.16 03.03.03. 04.01.07. 04.03.18. 쟁점11부동산 12
○○시 ○○동 ○○번지 대 건물 462.10 03.09.25. 04.06.19. 04.06.23. 쟁점12부동산 합 계 대 건물 1,956.10 4,181.86 ※ 세무조사 결과 통지 및 처분청 의견서에서 확인되는 부동산 양도 내역임
처분청은 위 통보자료에 의하여 2005. 1. 3. 청구인에게 2001년 귀속 종합소득세 4,252,500원 2002년 귀속 종합소득세 22,051,807원 2003년 귀속 종합소득세 79,062,477원 2004년 귀속 종합소득세 27,318,915원 및 2001년 1기 부가가치세 24,793,987원 2002년 1기 부가가치세 19,230,675원 2002년 2기 부가가치세 24,024,089원, 2003년 1기 부가가치세 39,517,088원 2003년 2기 부가가치세 25,671,870원 2004년 1기 부가가치세 33,105,143원을 결정 고지함.
처분청이 2005. 1. 5. 청구인에게 한 2001년 ～ 2003년 귀속 소득세 105,366,770원 및 부가가치세 2001년 ～ 2004년 귀속 166,342,820원의 부과처분을 취소한다라는 결정을 구한다.
① 쟁점1, 8, 9부동산 매매로 인한 소득이 사업소득인지 양도소득인지 여부.
② 쟁점2부동산 주택 3층, 쟁점3부동산 주택 3층, 쟁점12부동산 주택 4층이 국민주택규모 이하 해당 여부.
③ 쟁점4, 5, 6, 7, 10부동산 건물(주택)이 주택신축판매인지 건설용역제공인지 여부
④ 쟁점1, 11부동산의 실지양도가액 적정여부
5. 쟁점 ①에 대하여
1. 쟁점1부동산의 건물은 청구인이 거주할 목적으로 신축하여 99.12.02. ～ 01.0 1.15.까지 14개월 정도 거주하였고, 건물에 연접한 6차선도로의 소음으로 인한 청구인의 가족들 건강악화로 부득이 양도하였으며, 양도당시에는 다른 소유건물이 없고, 1년 중 1개의 건물을 양도하였는데 이를 사업소득으로 과세함은 부당하다.
2. 쟁점8부동산의 건물은 거주할 목적으로 신축하여 01.01.15 ～ 03.10.06.까지 2년 9월 거주하다가 어린자녀가 4명이나 되어 보다 안전한 아파트 (현재거주)로 거주이전을 하기위해 양도하였으므로 사업소득으로 과세함은 부당하다.
3. 쟁점9부동산 건물은 청구인이 이혼한 후 어린자녀를 양육할 고정수입이 필요하여 임대수익을 얻을 목적으로 신축하여 1년 3월 보유한 후 양도하였으므로 이는 판매목적으로 건물을 신축하여 양도한 것이 아니기 때문에 사업소득으로 과세함은 부당하며 청구인이 당초 신고한 것과 같이 양도소득으로 보는 것이 타당하다.
1. 주택의 신축판매가 건설업(사업소득)에 해당하는지 여부는 그 행위가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회 통념에 따라 (대법94누, 8969,1994.12. 9. 같은 뜻)하여야 하고, 그 행위의 사업성 유무는 주택의 신축동기나 구조, 판매형태 등 종합적인 상황 등을 고려하여 판단하여야 하는 바
2. 청구인은 아래 표에서 보는 바와 같이 95년 이후 대지를 매입하여 총 19건(99년 ～ 04. 6월까지 14건, 조사일 현재 건축 중 5건)의 다가구 주택을 신축․판매 또는 무등록 건설용역을 제공하였으며, 조사일 현재에도 2건은 완공, 3건은 신축 중인 것으로 확인되는 등 청구인의 다가구주택 신축․판매는 그 빈도, 계속성, 반복성을 종합하여 볼 때 판매할 목적으로 신축한 사실이 명백히 확인되는 바 부동산 취득․양도현황 연도 취 득 양 도 보유 비고 횟수 건수 횟수 건수 1995년 2 2 1997년 2 2 1999년 1 1 1 2 2000년 4 4 1 1 2001년 3 3 1 2 2002년 6 6 3 5 2003년 5 6 5 7 2004년 6월 4 6 3 3 9 철거3건 합 계 27 30 14 20 9 철거3건
3. 비록, 청구인이 주택신축판매업을 영위하던 중 신축한 다가구주택 중 2건의 일부 층에 일시 거주하였고, 1건은 일시 임대하다가 판매하였다 할지라도, 동 주택을 거주 또는 임대목적으로 신축하였다고 보기보다는 사업상 목적으로 신축하였다가 판매될 때까지 일시 거주 또는 임대하다가 판매한 것으로 판단되므로 쟁점① 부동산를 사업소득 (주택신축판매업)으로 과세한 당초 처분은 정당함. ※ 관련예규: 소득세기본통칙 19-5, 국심 2004서 403.2004.05.12, 국심2000서 81.2000. 7.29. 등 다수
4. 청구인은 쟁점1부동산 주택에 99.12. 2. ～ 01. 1.14.까지 거주하였다고 주장하고 있으나, 건축물대장에 의하면 본 건 다가구주택 착공일자는 99. 9. 2.이고 사용승인일은 00. 2.17.로 공사기간이 5개월 15일인데, 착공 후 3개월 만에 건축물을 완공하였다고 보기는 어렵고, 건축물의 사용승인을 받아야 입주가 가능한 점을 감안하면 사용승인일보다 2개월 이상 앞서서 입주하였다는 것은 상식적으로 납득할 수 없으며, 일정기간 거주 사실(일부층만 거주하고 나머지는 임대한 사실이 확인됨)을 인정 한다 하더라도, 1동 건물 전체를 한사람에게 판매한 것이므로 3개 층 전부를 거주주택으로 인정할 수 없고, 쟁점부동산 양도이전에 이미 2건의 다가구주택을 신축하여 양도한 사실이 있고, 쟁점부동산의 위치는 6차선 도로와는 1블럭 떨어져 위치하고 있으며, 도로와 본 건물사이에 건물이 있으므로 소음 때문에 부득이 양도하였다는 청구인의 주장은 이유 없음.
5. 쟁점8부동산 주택에 청구인은 주민등록 전입일인 01. 1.15.부터 03.10. 6.까지 2년8개월간 거주했다고 주장하고 있으나, 실제거주 여부는 확인 되지 않으며, 일정기간 거주 사실(일부층만 거주하고 나머지는 임대한 사실이 확인됨)을 인정하더라도 1동 건물 전체를 한 사람에게 판매한 것이므로 3개층 전부를 거주 주택으로 인정 할 수 없고, 쟁점부동산 양도이전에 이미 여러 건의 다가구주택을 신축하여 양도하거나 주택건설 용역을 제공한 사실이 있으며, 본 주택의 위치는 6차선 도로와는 2블럭 이상 떨어져 위치하고 있으며, 도로와 본 건물사이에 건물이 있으므로 소음이나 자녀들 교통사고 위험 때문에 양도하였다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다
6. 쟁점9부동산 다가구주택 착공일자는 02. 4.24.이고 사용승인일은 02. 7.19.이므로 임대가능기간은 02. 7.19 ～ 03.10.10.까지 1년3개월로 단기간 일시 임대하다가 판매한 것으로 판단되며, 쟁점부동산 양도이전에 이미 여러 건의 다가구주택을 신축하여 양도하거나 주택건설용역을 제공한 사실이 있으므로, 취득자가 매도할 것을 간청하여 양도하였다는 이유로 판매목적이 아니라는 청구인 주장은 이유 없음
○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】
① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다
당해연도에 발생하는 이자소득․배당소득․부동산임대소득․사업소득․근로소득․일시재산소득․연금소득과 기타소득을 합산한 것
자산의 양도로 인하여 발생한 소득 (이하생략)
○ 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다 1 ～ 5. 생략
6. 건설업(대통령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생한 소득 7～10. 생략.
12. 대통령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
○ 통칙 19-5 【주택신축판매사업의 범위】 영 제32조 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축 판매업의 범위는 다음과 같다
1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다
3. 종전부터 소유하던 자기의 토지 위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 주택이 정착된 면적의 5배(도시 계획구역 밖의 토지는 10배)를 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다.
4. 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다.
5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매 사업은 건설업으로 본다.
○ 국심 2004서403, 2004.05.12. 구주택을 허물고 다세대주택을 신축한 후 양도한 것에 대해 양도소득세를 신고하였으나 다세대주택을 신축하여 약 2개월 만에 양도한 점, 동 주택 양도 전에 다른 다세대주택을 신축한 점 등을 종합해 볼 때 주택신축판매업을 영위한 것으로 보아 사업소득세를 과세한 사례
○ 국심 2000중2628, 2001.05.18. 근린생활시설 신축판매행위가 주거 아닌 사업상 목적으로 인정되고 부동산매매실태로 보아 ‘양도소득’이 아닌 ‘건설업(주택신축판매업)’으로 과세한 사례
○ 대법1994누,8969, 1994.12.09. 주택의 신축판매가 건설업(사업소득)에 해당하는지 여부는 그 행위가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회 통념에 따라 판단
○ 심사소득 2003-3135, 2004.06.14. 여러 채의 주택을 신축하여 판매한 사실이 있는 주택신축판매업자가 자기가 소유한 토지에 근린생활시설 및 주택을 신축하여 3년 이상 가족과 함께 거주하면서 임대에 사용하다가 양도한 경우, 동 부동산은 매매용 부동산으로 볼 수 없다.
- 라. 사실관계
1. 청구인은 아래와 같이 국세통합시스템 “개인별 총사업 내역 조회자료”에서와 같이 미등록사업자로 2000.01.01.일자 개업으로 하여 2004.9.23.일자 사업자 직권 등록한 사실이 확인됨 사 업 장 상호 업 종 개업일 직권등록일 비고
○○시 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호 조○○ 주택신축판매 2000.01.01. 2004.09.23.
2. 청구인은 쟁점부동산에 대하여 양도소득을 기준시가로(쟁점4, 12부동산 제외: 무신고) 신고한 사실이 국세통합시스템 종합소득세 신고서 조회자료 및 재산제세 결정결의 일괄조회자료에 의해 확인되며, 처분청은 쟁점부동산에 대해 사업소득(주택신축판매)에 해당되는 것으로 보아 아래와 같이 사업소득금액을 합산하여 결정한 사실이 처분청의 “조○○ 종합소득세과세표준 및 징수예상세액 산출명세”에 의해 확인 됨. (단위: 원) 귀속연도 쟁점부동산 양도가액 소득률 소득금액 비고 2001년 쟁점1부동산 231,443,965 0.1050 24,301,616 2002년 쟁점2부동산 273,013,178 쟁점3부동산 303,307,090 쟁점4부동산 154,545,454 소계 730,865,722 0.1152 84,195,731 2003년 쟁점5부동산 260,109,090 쟁점6부동산 246,600,000 쟁점7부동산 225,454,545 쟁점8부동산 332,846,351 쟁점9부동산 525,000,000 소계 1,590,009,985 0.1344 213,697,341 2004년 쟁점10부동산 303,981,818 쟁점11부동산 338,000,000 쟁점12부동산 171,901,200 소계 813,883,018 0.1344 109,385,877 합 계 3,366,202,691 431,580,565
3. 청구인이 제출한 주민등록 초본에 의하면 쟁점1부동산 1999.12. 2. 전입하여 2001. 1.15. 전출하였으며, 쟁점2부동산 2001. 1.15. 전입하여 2003.10. 6일 전출한 사실이 확인되며, 실제 거주 여부는 주민등록초본상 외에 확인되지 않음.
4. 처분청에서 제시한 청구인의 “부동산 취득 양도현황”에서와 같이 2001년 ～ 2004년 6월간 부동산 취득이 18회, 동 기간 양도가 12회임이 확인됨
- 마. 판단
1. 청구인이 쟁점부동산을 신축하여 양도한 소득이 소득세법상의 사업소득에 속하는지 또는 양도소득에 속하는 것인지의 여부는 그 행위가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회 통념에 따라 판단(대법1994누,8969, 1994.12.09. 외 다수 같은 뜻)하여야 할 것인 바 이에 대해 살펴본다.
2. 청구인은 쟁점부동산을 사업목적이 아닌 주거 및 임대 목적으로 신축취득 하였으며, 부득이한 사정으로 양도하였으므로 단순 양도소득에 해당 한다고 주장하나,청구인은 쟁점1, 8, 9부동산 외 쟁점 2, 3, 11, 12부동산에 대하여 주택을 신축하여 판매하였음이 이의신청 추가자료 제출(법무-87, 2005. 2.14.)에서와 같이 확인되고 2001년 ～ 2004. 6월간 부동산 신축 및 취득이 14회 양도가 8회에 이르는 등 쟁점부동산 거래가 사업성이 없다는 청구인의 주장과는 달리 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있어 보이고, 이건의 경우 처음부터 이용 목적이 주택을 신축하여 판매를 목적으로 한 거래로 판단되므로 쟁점①부동산 양도를 주택신축판매로 보아 과세한 당초처분은 정당한 것으로 판단됨.
6. 쟁점 ②에 대하여
- 가. 청구주장
1. 아래 쟁점부동산은 국민주택규모이하에 해당하여 부가가치세 면제 대상이다 (단위: ㎡) 구 분 총 면 적 공유면적 전용면적 쟁점2부동산 주택3층 91.14 8.88 82.26 쟁정3부동산 주택3층 97.60 14.52 83.08 쟁점12부동산 주택4층 89.76 6.24 83.52
• “ 주택법시행규칙 제2조 의 주거전용면적의 산정방법”은 선언적인 규정으로 구체적으로는 다가구주택의 전용면적은 다른 공동주택과 같은 방법으로 계산하며, 따라서 건축물현황도에 의해 옥상으로 올라가는 계단 등을 포함한 공용면적을 전용면적계산에서 제외하면 쟁점부동산은 국민주택규모에 해당하여 부가가치세 면제대상이다.
- 나. 처분청 의견 1) 조세특례제한법 제106조 및 동법시행령 제106조를 보면 “가구당 주거전용면적이 85㎡이하인 다가구주택의 공급은 부가가치세를 면제토록 규정되어 있는 바,
2. 청구인이 신축․판매한 다가구주택의 일반건축물대장, 건축물현황도 등에 의하여 각 가구당 주거전용면적을 보면 쟁점2부동산 3층 주택 91.14㎡, 쟁점3부동산 주택 3층 97.6㎡, 쟁점12부동산 4층 주택 89.76㎡로 국민주택규모(85㎡)를 초과하는 주택으로 부가가치세 과세대상 임
- 다. 관계법령
○ 부가가치세법 제1조 【과세대상】
① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과 한다
② 제1항에서 재화라 함은 재산적가치가 있는 모든 유체물과 무체물을 말한다
③ 제1항에서 용역이라 함은 재화 이외의 재산적가치가 있는 모든 역무 및 기타행위를 말한다
○ 조세특례제한법 제106조 【부가가치세의 면제 등】
① 다음 각호의 1에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. 1.～3호 생략
4. 대통령령이 정하는 국민주택 및 당해 주택의 건설용역(대통령령이 정하는 리모델링 용역을 포함한다)
○ 조세특례제한법 시행령 제106조 【부가가치세의 면제 등】
④ 법 제106조 제1항 제4호에서 “대통령이 정하는 국민주택 및 당해 주택의 건설용역”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다
1. 제51조의 2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택
○ 조세특례제한법 시행령 제51조 의 2 【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】
③ 법 제55조의 2 제4항에서 “대통령령이 정하는 규모”라 함은 주택법 시 행령제3조 제1항 본문의 규정에 의한 규모(재정경제부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다
○ 조세특례제한법 시행규칙 제20조 【다가구주택의 정의】 령 제51조의 2 제3항에서 “재정경제부령이 정하는 다가구주택”이라 함은 건축법시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 건축법 시행령 별표1
(1) 학생 또는 직장인등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것
(2) 독립된 주거의 형태가 아닐 것
(3) 연면적이 330제곱미터이하이고 층수가 3층 이하일 것
(1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3대층 이하 일 것 다만, 1층 전부를 피로치구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로치 부분을 층수에서 제외 한다
(2) 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥 면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 66 0제곱미터 이하일 것
(3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
○ 주택법시행령 제3조 제1항 【국민주택규모】
① 주택법 제2조 제3호 의 규정에 의한 국민주택 규모(이하 “국민주택규모”라 한다)는 1호 또는 1세대 당 85제곱미터 이하로 한다. (단서 생략)
② 제1항의 규정에 의한 국민주택규모는 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 한다)을 기준으로 산정하며, 주거전용면적의 산정방법은 건설교통부령으로 정한다.
○ 주택건설촉진법시행규칙 제17조 【주택의 단위규모, 산정방법 등】
① 영 제30조 제1항에 규정된 주택의 단위규모는 호당 또는 세대 당 주거전용 면적을 뜻한다.
② 영 제30조 제4항의 규정에 의한 주택규모의 산정방법은 다음에 의한다.
1. 단독주택의 경우에는 지하실(거실로 사용되는 면적을 제외한다), 본 건물과 분리된 창고․차고 및 변소의 면적을 제외한 주거전용면적을 기준으로 한다.
2. 공동주택의 경우에는 외벽의 내부선을 기준으로 전용면적을 산정하되, 다음 각목의1에 해당하는 공용부분의 면적을 제외한다. 이 경우 바닥면적에서 전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
- 가. 복도․계단․옥탑․전기 및 기계실․보일러실․지하실․관리사무실․경비실․세대 간 경계벽 등 2세대이상이 공동으로 사용하는 부분
○ 예규 부가22601-260(1991.02.27.) 부가가치세가 면제되는 국민주택의 범위 다가구용, 단독주택은 주택건설촉진법상 공동주택에 해당되지 아니하므로, 1호당 주거전용면적이 85㎡를 초과하는 다가구용단독주택의 경우에는 부가가치세면제를 받을 수 없는 것임.
○ 예규 부가46015-1549(1997.07.09.) 다가구주택에 대한 세대 당 주거전용면적의 판단기준 세대 당 주거전용면적의 기준은 등기부등본 등 공부에 의하여 확인되는 것을 말한다
○ 국심 92서204, 1992.03.13. 다가구 주택을 분양하여 소유권 이전하여 주었을 때 공동주택으로 보지 않고 단독주택으로 본 사례
- 라. 사실관계
1. 처분청 및 청구인의 주장에서와 같이 쟁점2, 3, 12부동산은 다가구 주택으로 신축 양도한 사실이 확인 된다
2. 건축물대장에 의하면 면적이 쟁점2부동산 3층 91.14㎡, 쟁점3부동산 3층 97.6㎡, 쟁점12부동산 4층 89.76㎡임이 확인되고, 처분청에서는 건축물 대장상 면적으로 보아 국민주택규모 이상으로 판정하여 과세한 사실이 “당초 처분에 대한 의견서”의거 확인된다.
3. 쟁점부동산의 건축물 대장은 일반건축물대장에 등재되어 있고 주용도가 다가구주택임이 확인된다.
- 마. 판단
1. 이 건은 쟁점다가구주택이 단독주택인지 아니면 공동주택으로서 주택건설 촉진법상 국민주택이하에 해당되는지 여부를 가리는 데 있다 할 것이며, 2) 건축법 시행령 별표1 제1호 단독주택의 범위를 보면 다목에 다가구주택이 포함되어 있음이 확인되고, 또한 다가구주택이란 “다음의 요건을 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니한 것을 말한다”라고 명시 되어 있으며, ○○시 ○○출장소장이 발급한 건축물대장을 보면 공동주택(아파트․연립주택․다세대주택․기숙사)을 등재하는 집합건축물대장이 아니라, 단독주택(단독주택․다중주택․다가구주택)을 등재하는 일반건축물 대장에 등재되어 있는 것으로 보아 건축법 시행령 별표1 제1호에 규정한 단독주택에 속하는 다가구주택으로 봄이 타당하며, 또한 국세청예규부가22601-260. 1991.02.27.도 “다가구용, 단독주택은 주택건설촉진법상공동주택에 해당되지 아니 한다”라고 해석하고 있다.
3. 따라서 쟁점부동산인 다가구주택을 공동주택이 아닌 단독주택으로 판정하여 국세청 예규 다가구주택에 대한 세대 당 주거전용면적의 판단(“주거전용면적의 기준은 등기부등본등 공부에 의하여 확인되는 것을 말한다”)에 따라 당초 건축물대장상의 면적으로 국민주택 규모 여부를 판정하여 과세한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.
7. 쟁점 ③에 대하여
- 가. 청구주장
○ 당초 주장 쟁점4, 5, 6, 7, 10부동산은 당초 처분청에서 통지한 “세무조사결과통지”에서와 같이 국민주택규모이하 다가구 주택을 신축판매한 것으로 부가가치세 과세대상이 아닙니다
○ 추가주장 쟁점5, 6, 7, 10부동산은 청구인이 신축 판매한 다가구주택으로 국민주택규모 이하에 해당하며, 당초 처분청이 조사결과 통지시 내용과 상이한 건설용역을 제공한 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 부당합니다
- 나. 처분청 의견
1. 쟁점4, 5, 6, 7, 10부동산 주택(1,699.73㎡)은 청구인이 다가구주택을 신축․양도 한 것이 아니라 쟁점부동산 취득자가 제출한 청구인 발행의 대금수수 영수증을 보면 “건물대금”이 아닌 “건축공사대금”임을 명기하였고,
• 토지와 건축공사대금 영수증이 각각 다른 일자에 발행되었고
• 청구인 명의로 건축허가를 받아 공사 중 건축주 명의를 취득자 명의로 변경한 사실 등 제반 사실을 미루어 볼 때 청구인은 토지를 양도하면서(또는 양도 후) 토지취득자에게 다가구주택 건설용역을 제공하였음에도 마치 토지만 양도하고 토지취득자가 건축한 것인 양 꾸며 건설용역 제공 분에 대한 부가가치세 및 종합소득세를 면탈 하려는 수법을 사용한 것으로 판단 됨
2. 따라서 주택법에 의한 등록사업자가 아닌 청구인이 제공한 건설용역은 조세특례제한법 제106조 규정에 의한 부가가치세 면제대상이 아님
- 다. 관계법령
○ 부가가치세법 제1조 【과세대상】
① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과 한다
② 생략
③ 제1항의 용역이라 함은 재화 이외의 재산적가치가 있는 모든 역무 및 기타행위를 말한다.
○ 부가가치세법 시행령 제2조 【용역의 범위】
① 부가가치세법 제1조 제3항 에 규정하는 용역은 다음 각호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 그 밖의 행위로 한다.
2 ～ 14. 생략
② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다
○ 조세특례제한법 제106조 【부가가치세의 면제 등】
① 다음 각호의 1에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. 1.～3호 생략
4. 대통령령이 정하는 국민주택 및 당해 주택의 건설용역(대통령령이 정하는 리모델링 용역을 포함한다)
○ 조세특례제한법시행령 제106조 【부가가치세면제 등】
① ～ ③ 생략
④ 법 제106조 제1항 제4호에서 “대통령이 정하는 국민주택 및 당해 주택의 건설용역”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 제51조의 2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택
2. 제1호의 규정에 의한 주택의 건설용역으로서 건설산업기본법․ 전기공사업법․소방법․정보통신공사업법․주택법․ 및오수․분뇨 및 축산폐수의 처리에 관한 법률에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것
○ 서삼-2126, 2004.10.18. 부가가치세가 면제되는 국민주택규모 이하의 건설용역이라 함은 조세특례제한법시행령 제106조 제4항 의 규정에 의하여 “ 건설산업기본법 등의 규정에 의하여 등록을 한 자”가 공급하는 국민주택건설용역을 말하는 것으로서 건설산업기본법 등의 규정에 의하여 등록을 한 자에 해당하지 아니한 자가 공급하는 국민주택건설용역과 사업자가 국민주택의 건설에 사용되는 재화를 공급하는 경우에는 부가가치세가 면제되지 아니하는 것임.
○ 심사부가98-467 건설면허 등을 받지 아니한 상태에서 일부 국민주택규모 이하의 주택에 대한 건설용역을 제공하는 경우 부가가치세 면제대상에서 제외한 사례
- 라. 사실관계 1) 쟁점4, 5, 6, 7, 10부동산의 다가구 주택에 해당하며, 가구당 면적이 국민주택규모 이하에 해당함은 처분청 및 청구인간에 다툼이 없으며, ○○출장소에서 발급한 건축물현황도에서도 확인이 된다.
2. ○○시 ○○출장소 공문인 “건축 관계자변경(건축주) 신고 알림”에서와 같이 당초 청구인 조○○에서 쟁점5부동산은 백○○, 쟁점6부동산은 김○○, 쟁점7부동산은 조○○, 쟁점10부동산은 민○○으로 변경된 사실이 확인된다.
3. 청구인은 아래와 같이 국세통합시스템 “개인별 총사업 내역 조회자료”에서와 같이 미등록사업자로 2001.01.01일자 개업으로 하여 2004. 9.23일자 사업자 직권 등록한 사실이 확인되며, 주택법에 의한 등록된 사업자가 아님을 본인도 인정하고 있다.
4. 청구인에 대한 “세무조사 결과 통지” 및 “양도소득세조사 직권시정 보고”에서와 같이 쟁점주택에 대하여 처분청은 주택을 신축하여 판매한 것으로 통지한 것이 확인된다.
5. 처분청 의견에 의하면 쟁점 주택에 대하여 당초 “세무조사 결과 통지”와 다른 건설용역 제공이라 주장하고 있으며, 이에 대한 근거자료로 “부동산거래내역 확인서” 및 “영수증”을 제시한 사실이 확인된다.
6. 청구인은 이의신청 추가자료 제출(법무과-87,2005. 2.14.)시 “완성주택거래에 대한 매수자 확인서 등 8매” 및 “건축사의 확인서 1매”를 제출한 사실이 확인된다.
- 마. 판단
1. 상기 사실관계를 종합하여 보면, 쟁점 부동산이 다가구주택으로 가구당 면적이 국민주택규모(85㎡)에 해당함에는 처분청 및 청구인간에 다툼이 없으며,
2. 당초 처분청의 의견에 의하면, 쟁점4부동산은 건설용역만 제공하였고, 쟁점5, 6, 7, 10부동산에 대하여 토지를 양도 후 그 토지 위에 별도 건설용역 계약에 의하여 건설용역을 제공하였다고 주장하며 그 증빙으로 세무조사 시 처분청에서 확인한 “부동산 거래내역 확인서” 및 “영수증” 제시하고 있으며, 증빙 “부동산 거래내역 확인서”에 의하면 쟁점4부동산 취득자 이○○의 명의로 조○○이 건축공사를 한 사실이 확인되며, 또한 “영수증”에서 쟁점5, 6, 7, 10부동산에 대하여 토지 양도와는 별도로 건축공사에 해당하는 대금지급을 한 사실이 확인되는 등 처분청에서 제출한 증빙에 상당한 신빙성이 있다고 보여지며,
3. 청구인이 제출한 “완성주택거래에 대한 매수자 확인서 등 8매” 및 “건축사의 확인서 1매”는 이의신청 진행과정에서 추가로 제출된 자료로 그 신빙성이 없으며, 또한 “세무조사 결과 통지”상에 주택신축판매로 통지하였다는 주장은 이 사건의 사실 내용을 확인하는데 영향을 미칠 사항이 아니므로 당초 조사시 확인된 증빙서류에 의하여 건설용역을 제공한 것으로 보아 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단됨.
8. 쟁점 ④에 대하여
- 가. 청구주장
1. 쟁점1부동산 양도가액은 별지 첨부된 양도당시의 매매계약서 및 거래사실 확인서의 내용과 같이 245백만원이 아닌 225백만원이 실지양도가액인 바, 이천만원에 대해서 세액이 과다하게 계산되어 고지되었다.
2. 쟁점11부동산 양도가액은 별지 첨부된 양도당시의 매매계약서 2매 및 거래사실 확인서 2매의 내용과 같이 실지양도가액 합계는 338백만원이 아닌 250백만원인 바 차액 88백만원에 대한 세액이 과다하게 계산되어 고지되었다.
- 나. 처분청 의견
1. 쟁점1부동산 실지거래가액에 대하여 살펴보면
• 청구인은 매매가액이 225,000,000원이라고 주장하면서 제출한 매매계약서는 우리 청 조사과정에서 수집한 매매계약서와 똑같은 계약서로서 금액만 다르게 기재되어 있고
• 청구인이 이를 뒷받침하기 위하여 거래사실 확인서(2001. 1.11.)와 인감증명서(2004.11. 8. 발급)를 첨부하여 제출하였으나, 조사당시 청구인은 관련 자료가 전혀 없다고 하면서 자료제출을 거부했던 점을 감안할 때, 동 거래사실 확인서는 소급하여 작성한 것으로 보이므로, 청구인이 제출한 매매계약서 등은 실지거래가액을 입증하는 서류로 인정할 수 없으며
• 우리 청에서 실지거래가액(245,000,000원)의 근거서류로 징취한 매매계약서는 청구인과 취득자 강○○가 ○○은행 ○○영업지원센터에서 대출금 인계인수를 위하여 제출한 것을 사본하여 강○○ 입회하에 남편 곽○○로부터 실지거래금액여부를 확인 받은 것이므로 실지거래가액을 입증하는 자료로 충분한 것임
2. 쟁점11부동산의 실지거래가액에 대하여 살펴보면
• 청구인은 쟁점부동산의 실지거래가액이 250,000,000원이라고 주장하면서 매매계약서 사본을 증빙자료로 제출하였으나, 우리 청에서 청구인의 금융거래 확인 결과 취득자 이○○과 쟁점부동산의 세입자들로부터 입금된 것으로 확인된 금액만 해도 295,800,000원(아래 “부동산매매대금 일자별 비교표” 참조)이므로 청구인의 주장은 사실과 다르며
• 청구인의 계좌에 입금된 금액 295,800,000원과 2004. 2. 2. ～ 2004. 3.12. 사이에 청구인 계좌에 입금된 금액 중 입금자 불분명의 입금액이 44,000,000원이 있는 바, 이 금액을 합하면 339,800,000원이 되어 우리 청 조사금액 338,000,000원 에 근접하고 있으며
• 취득자 이○○에 대한 확인조사에서 이○○이 확인한 취득가액(수표 250,000, 000원과 전세보증금 88,000,000원, 합계 338,000,000원)도 청구인이 주장하는 금액과 다르므로
• 금융자료와 취득인의 확인금액으로 판단하여 볼 때 청구인의 주장은 사실과 다르며, 우리 청 조사금액이 쟁점부동산 실지거래가액으로 판단됨
• 청구인이 제출한 매매계약서상 매매대금 거래일자와 처분청이 조사한 금융거래내역을 비교하여 보면 다음과 같음. 부동산 매매대금 일자별 비교표 (단위: 천원) 청구인 제출 매매계약서 처분청금융조사 금액 입금일 금액 수령자 비고 입금일 금액 수령자 입금인 입금은행 비고
04. 2.16. 20,000 김○○ 건물계약금 03.12.29. 20,000 김○○ 최○○
○○은행 세입자
04. 2.16. 10,000 조○○ 토지계약금 03.12.31. 15,000 조○○ 박○○
○○은행 세입자
04. 3.15. 149,000 김○○ 건물잔금
04. 3. 1,000 조○○ 차○○
○○은행 세입자
04. 3.16. 71,000 조○○ 토지잔금
04. 3.12. 30,000 조○○ 이○○
○○은행 취득자
04. 3.13. 9,800 조○○ 정○○
○○은행 세입자
04. 3.15. 220,000 조○○ 이○○
○○은행 취득자 합계 250,000 295,800 ※ 이○○의 확인서 및 금융자료 입금내역
- 다. 사실관계
1. 처분청에서 제시한 쟁점1부동산의 부동산매매계약서상 매매대금이 245,000,000원으로 기재되어 있으며 계약당사자인 강○○의 남편 곽○○이 확인 (2004. 9.15.)한 사실이 있다
2. 청구인이 쟁점1부동산에 대하여 225,000,000원으로 매수인이 날인한 확인서(2004.12.11.)을 제시한 사실이 있다
3. 쟁점11부동산에 대하여 처분청에서 제시한 취득자의 “부동산 거래내역 확인서”상 총매매대금 338,000,000원 중 보증금 대체 88,000,000원 및 수표 250,00 0,000원 지급하였음 확인하고 있으며, 금융거래 조사내용에서와 같이 2004. 3.12일 30,000,000원 2004. 3.15일 220,000,000원을 청구인에게 지급한 사실이 확인된다.
4. 청구인이 제시한 계약서상 쟁점11부동산에 대하여 토지가액 81,000,000원 건물가액 169,000.000원에 계약서를 작성한 사실이 확인된다.
- 마. 판단
1. 불복청구 진행 중 이의신청 추가자료 제출(법무과-87,2005. 2.14.)시 동 물건에 대한 취득가액을 225,000,000원으로 번복(2004.12.11.)하는 등 추가로 제시한 확인서는 신빙성이 없다 할 것이고, 쟁점1부동산에 대하여 당초 세무조사시 확인된 계약서 금액(2004. 9.15.) 245,000,00원은 취득자인 강○○의 입회하에 남편인 곽○○이 확인한 금액으로, 취득자 강○○가 은행거래를 위하여 당초 실계약서를 작성함과 동시에 은행에 제출하였다고 진술 (2005. 5.27. 17시경 유선통화)하고 있는 등으로 미루어 당초 조사과정에서 은행에서 확보한 계약서를 기준으로 당사자에게 확인한 금액이 신빙성이 있는 것으로 판단되며.
2. 쟁점11부동산에 대하여 청구인은 토지(81,000,000원) 및 건물(169,000,000원) 에 대하여 각 매매계약서를 기준으로 총 양도가액이 250,000,000원이라고 주장하고 있으나, 당초 조사시 처분청에서 확인한 이○○에 대한 확인서 내용이 상당히 구체적이고 또한 금융조사 내용상 취득인 이○○이 수표 지급하였다고 하는 금액이 일치 하는 등 처분청에서 제시한 증빙이 상당한 신빙성이 있다고 보아지므로
3. 당초 쟁점1부동산 및 쟁점11부동산에 대하여 당초 조사시 확인된 양도가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다고 판단됨.
따라서, 이 건 이의신청은 심의결과 청구인 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제66조 제6항 및 같은 법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.