토지양도를 부동산매매업으로 보아야 하는지 양도소득으로 보아야 하는지 여부

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

○○지방국세청장은 청구인에 대한 자금출처조사를 실시하여 청구인이 1994년부터 1999년 사이에 수차례에 걸쳐 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 11필지 16,391㎡(약 4,958평, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하고 202. 1.12. ○○동지역주택조합에 양도한 후 기준시가에 의하여 양도소득세로 신고한 데 대하여 양도소득이 아닌 부동산매매업에 해당되는 것으로 판단하여 2002년 귀속 종합소득세 1,459, 844,990원을 추징하도록 처분청에 과세자료로 통보하였다. 처분청은 수보 받은 결정결의(안)에 의해 2004. 8.10. 종합소득세를 결정·고지하였고, 청구인은 이에 불복하여 2004.11.15. 이 건 이의신청을 제기하였다.

• 가. 청구취지 위 부고처분의 취소를 구한다.
• 나. 청구이유

① 청구인은 쟁점토지를 실수요 목적(자동차운전학원 이전부지)으로 매입하였다가 ○○시의 도시계획에 의한 남북 2등분 도로관통으로 인해 부득이 쟁점토지를 실수요 목적에 사용할 수 없게 되어 도로 서쪽토지인 쟁점토지를 ○○동지역주택조합에 양도하게 된 것일 뿐인데도 전반적인 취득·양도경위는 고려하지 않고 단지 취득·양도 필지 수가 많다고 하여 이를 부동산매매업으로 보아 과세한 것은 사실관계를 오해한 부당한 처분이고,

② 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매한 것이 아니고 취득 ․ 양도기간이 장기이며 계속성, 반복성이 없었으며,

③ 직접적인 물리적 개발행위나 사업계획 전후로 지가 상승이 없었으므로 쟁점토지를 개발하여 양도하였다고 볼 수 없고 설혹 개발행위로 보더라도 이는 (주)○○의 행위로 보아야 하므로 쟁점토지의 양도는 일시적·우발적인 양도소득에 해당한다는 주장이다.

① 청구인이 쟁점토지를 자동차운전학원 이전부지로 취득하였다 고 주장하고 있으나, 종전 사용면적은 약 1,122평 정도인데 약 4,958평을 취득하여 그 주장을 믿기 어렵고,

② 국세청전산자료에 의하면 ‘94년부터 ‘00년까지 9회에 걸쳐 총26필지를 취득하고 ‘01년부터 ‘03년까지 5회에 걸쳐 총 22필지를 양도하여 영리를 목적으로 계속적, 반복적으로 부동산을 취득·양도한 사실이 나타나며,

③ 청구인과 (주)○○(이하 “청구외법인”이라 한다)과의 사이에 토지매입계약이나 해약과정에서 계약금 및 위약금 수수가 전혀 없었고, 청구외법인의 주주구성이 자 원○○, 처 최○○ 등 특수관계인 지분이 75%이며, 2000. 3.30. 설립 이후 2002. 9.30. 폐업까지 사업실적이 없는 것을 볼 때 청구외법인은 주택건설사업을 위해 형식적으로 설립된 법인이며, 전용부담금납부, 주택단지 개설을 위한 토지매입기부체납, 토지형질변경 등 청구외법인이 이행한 각종 조치는 사실상 토지소유자인 청구인이 주도하여 주택사업계획 승인을 득한 것이고 이로 인해 결과적으로 부동산의 가치가 상승하여 쟁점토지의 양도는 수익을 목적으로 한 부동산매매업에 해당 한다는 주장이다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 보아야 하는지 양도소득으로 보아야 하는지 여부.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

12. 대통령이 정하는 부동산매매업에 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다. 다만, 32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

○ 소득세법 통칙 19-7(1999.12.30. 개정 전) 【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다)또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3. 토지를 개발하여 주택·공업단지·상가·묘지 등으로 분할판매 하는 경우

④ 부동산 매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정치·분합·조정·변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.

○【대법 97누 17674, 1999. 9.21. 외 다수】 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는 지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 회수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 하여야 하고 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 것 뿐 만이 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 함.

○【소득22601-924, 1990. 4.20.】 거주자가 토지를 개발하여 주택지나 공업단지 또는 상가 등으로 분할하여 판매하는 사업은 소득세법 제20조 제1항 제8호 및 동법시행령 제36조 제3호에 규정하는 부동산 매매업에 해당하는 것이며, 이 경우 ‘토지의 개발’이라 함은 일정한 토지를 정지 ․ 분할 ․ 조성 ․ 변경 등을 함으로 인하여 당해 토지의 효용이 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 하는 일체의 행위를 말하는 것임.

○【감심96-217, 1996.12.17.】 형질변경 허가를 받아 소유토지의 일부를 기부체납하고 나머지를 분할하여 양도하면서 매매계약서에 준공 후 대지로 등기를 필하여 주는 것을 청구인 책임으로 하는 등 토지의 형질변경을 청구인이 주도하였다면 이러한 토지의 양도는 부동산 매매업에 해당됨

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계 쟁점토지의 양도사실이나 양도금액에 대해서는 쌍방 간에 다툼이 없고 다만, 쟁점토지의 양도가 수익을 목적으로 한 부동산매매업에 해당하는지, 일시적 ․ 우발적인 양도소득에 해당하는지에 다툼이 있으므로 이에 대하여 본다.

(1) 청구인은 1979. 6월부터 1986. 9월까지 약 7년 정도 ○○시 ○○동 ○○번지에서 ○○자동차운전학원을 경영해온 사실이 청구인이 제시한 ○○시 교육장이 발행한 인가서 등에 의해 인정되고, 당시 운전교습장으로 사용하던 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 3,709㎡(약1,122평, 구 지번 ○○동)는 청구인 소유로 1989.12.28. 청구 외 (주)○○유통에 백화점부지로 양도되었음이 확인된다.

(2) 청구인 1994년부터 2000년까지 9회에 걸쳐 쟁점토지를 포함하여 총26필지를 취득한 후 2001년부터 2003년까지 5회(도로수용건 제외)에 걸쳐 쟁점토지를 포함하여 총 22필지를 양도한 사실이 국세청전산자료 및 조사보고서 상에서 확인되며 그 현황을 보면 아래와 같다. 부동산 취득 및 양도 현황 소 재 지 구분 지목 면적㎡ 취득일 양도일 비고

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 건물 상가 182 94.05.23.

○○시 ○○구 ○○동 외 8필지 토지 대지 외 28,145 94.07.05.

○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 건물 아파트 219 95.06.29.

○○시 ○○구 번지 건물 아파트 297 96.03.12.

○○시 ○○구 ○○동 외 11필지 토지 대지 외 2,589 97.05.05.

○○시 ○○구 ○○동 ○○빌라 건물 빌라 346 98.08.17.

○○시 ○○구 ○○동 외 1필지 토지 대지 외 1,898 99.07.23.

○○시 ○○구 ○○동 외 1필지 토지 임야 외 1,854 99.11.22.

○○시 ○○구 ○○동 건물 주택 40 00.06.13.

○○시 ○○구 ○○동 건물 상가 20 01.06.29.

○○시 ○○구 ○○동 건물 빌라 199 01.08.16.

○○시 ○○구 ○○동 외 14필지 토지 대지 외 16,255 02.01.12. 쟁점토지일부

○○시 ○○구 ○○동 토지 전 164 02.10.19.

○○시 ○○구 ○○동 외 10필지 토지 대지 외 517 03.04.20. 도로수용

○○시 ○○구 ○○동 외 5필지 토지 답 외 1,222 03.11.28.

(3) 청구외법인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 2000. 3.30. 개업하여 2002. 9.30. 폐업하였고, 대표자는 청구인의 자 원○○이며, 주주 구성을 보면 청구인의 자 원○○ 30%, 처 최○○ 20%, 제수 유○○ 25%, 기타 25%로 계속 변동이 없었고, 2000사업연도부터 2003사업연도 기간 신고 수입금액은 1,301천원임이 국세청 전산자료, 주주명부 등에서 확인된다.

(4) 2000. 6. 3. 청구인은 쟁점토지를 포함한 주택부지 20필지 17,894㎡(5,422평, 이하 “주택부지”라 한다)를 장남인 원○○가 대표로 되어 있는 주택건설시행사인 청구외법인에게 매매가액 14,639,400천원에 양도하기로 계약하고 매매대금은 계약금 중도금 없이 사업계획 승인 후 3개월 내에 일시불로 지급하기로 계약하였음이 부동산매매계약서 상에 나타난다.

(5) 청구외법인은 주택사업의 원활한 이행을 위하여 2000. 6. 2. 청구인의 토지사용승낙에 의해 주택부지 상에 연립주택 72세대를 짓기로 하는 사업계획을 수립하고 주택건설사업을 위하여 진입도로를 조성하기 위한 주변토지 143㎡를 타인으로부터 매입하여 기부체납 하거나, 일부 등 사업승인에 필요한 요건을 갖춘 후 2000. 8.28. ○○시로부터 연립주택신축을 위한 ‘사업계획승인’을 득 하였음이 ○○시장이 교부한 사업계획승인서 등에서 확인된다.

(6) 청구외법인이 주택건설사업을 위해 농지조성비, 대체조림비 등 전용부담금 납부, 주택단지 진입로 개설을 위하 토지매입 기부체납, 토지형질변경 등을 이행한 사실이 대체조림비 및 전용부담금 납입고지서 발급내역, 토지형질변경등허가신청서, 조사서 등 심리자료에 나타난다.

(7) 사업계획승인 이후 청구외법인은 도로계획지체, 경제사정 불투명등 사유로 착공연기 신청을 하였고, ○○시장은 이를 승인하였음이 2001. 8.23. 발급한 착공연기확인서 상에 나타나고, 청구외법인은 2001. 8.월까지 시공사를 선정하지 못하여 두 차례의 착공연기 끝에 당해 주택 건설 사업을 포기하고 청구인과의 주택부지 매매계약을 해지하였음이 심리자료 등에서 확인된다.

(8) 한편, ○○시 도시계획 결정 및 변경결정에 따른 사전공람공고 통보공문(문서번호 도시 58412-1622, 1999. 8.27.)을 보면 ○○도 고시 제262호(‘93. 8.17.)에 근거하여 폭 30m의 일반도로 계획이 결정되어 있고, 청구인소유의 주택부지 중 5,900㎡(약1,784평)가 ○○시 ○○~○○간 도로개설공사에 편입된 것이 2001. 4. 4. ○○시 고시 제29호(도로구역 결정-용지조서)에서 확인되고 있다.

(9) 청구인은 2001.10.30. 주택부지 중 쟁점토지를 ‘○○ ○○동지역주택조합’에 계약금 500,000천원, 2001.12.29. 중도금 5,870,000천원, 2002.1.15. 잔대금 6, 370,000천원, 총 매매대금 12,740,000천원에 양도하는 계약을 체결한 사실이 부동산매매계약서에서 확인된다.

(10) 한편, 동 건에 대해 2004. 7. 7. 개최된 과세쟁점심의위원회 심의 결과를 보면, 법인의 사업실적이 없는 점, 토지소유자의 가족이 법인의 과점주주인 점, 법인의 토지매입 및 해약과정에서 계약금 및 위약금 수수가 없었던 점 등으로 법인은 개발형식만 취하고 사실상 토지소유자가 수익을 목적으로 토지를 개발하여 양도한 것으로 보아 부동산매매업에 해당 한다 는 취지의 결정을 하였음이 확인된다.

○ 판단 위 사실관계를 종합해 볼 때, 청구인이 자동차운전학원으로 사용하였다는 실습장은 1,122평 정도인데 반하여 쟁점토지는 4,958평으로 약 4.4배에 해당하여 실수요목적(자동차운전학원 이전부지)으로 취득하였다는 주장인의 주장에는 신빙성이 결여되어 보이고, 청구외법인과의 토지매입계약 및 해약 시 위약금 등의 수수가 없었던 점 등을 볼 때 오히려 청구인은 장기에 걸쳐 계획적으로 쟁점토지를 구입한 후 청구외법인을 형식적으로 설립하여 주택사업을 위한 형질변경 등 제반절차를 이행케 하고 청구인이 주도하여 주택사업계획승인을 득하게 함으로써 지가상승에 따른 양도차익 31억원이 발생한 것이므로 이는 수익을 목적으로 한 부동산매매업에 해당된다고 할 것이므로 당초 과세처분은 정당하다 고 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이 건 이의신청은 심의결과 청구인 주장에 이유 없으므로 국세기본법 제66조 제6항 및 같은 법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.