부동산의 양도가액의 적정 여부

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○호 ○○프라자 지층1층 지상5층 근린생활신설 및 주택(연면적 2,628㎡, 상가9개, 주택9개) (이하 “쟁점사업장”이라고 한다)을 신축판매하고 종합소득세를 신고 납부하였다.

○○지방국세청장(조사1국2과)은 청구인이 신고한 2001과세연도 종합소득세 신고내용에 대하여 실지조사(2004. 5.17.~2004. 6.14.)결과 분양수입금액 누락액 539, 718,800원 (2001년 140,810,000원, 2002년 398,908,000원)과 청구인의 처 최○○에게 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 상가 {(○○호, ○○호, ○○호, ○○호)(이하 “쟁점상가”라고 함)와 공동주택(○○호)(이하 “쟁점주택” 이라고 함)(쟁점상가와 쟁점주택을 이하 “쟁점부동산”이라고 함)}를 2002. 3.13., 2002. 7.24. 각각 증여한 쟁점부동산의 증여 당시시가 800,824,304원에서 신고수입금액 412,615, 786원을 차감한 369,616,206원 (이하 “쟁점금액”이라고 함)을 신고 누락한 것으로 보아 처분청에 통보 하였다. 처분청은 통보받은 쟁점금액에 대하여 2004. 8.16. 청구인에게 종합소득세 384, 710,750원 (2001과세연도 79,201,890원, 2002과세연도 305,508,860원), 부가가치세 86,149,070원 (2001년 제1기분 16,738,100원, 2002년 제1기분 66,376,290원 200 2년 제2기분 3,034,680원) 등 합계 470,859,820원을 결정 ․ 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.12.15. 이 건 이의신청을 제기하였다.

• 가. 청구취지 쟁점부동산의 양도가액이 적정한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 청구이유

(1) 청구인의 처인 청구 외 최○○이 쟁점상가를 헬스클럽으로 운영할 목적으로 인테리어비 등 시설비(177,172,000원)을 투입한 쟁점사가를 2003. 2.26. 청구 외 은○○에게 650백만원에 양도하였는 바, 쟁점상가 시설비에 대한 감가상각비 [79, 904,572원, (177,172,000원 X 0.451)]를 제외한 잔존가액 97백만원을 차감한 쟁점상가의 양도시가액이 553백만원 (650,000,000 - 97,000,000원)으로 처분청이 시가로 산정한 656,604,881원에 미달되고,

(2) 청구 외 최○○이 2003. 3. 6. (주)○○은행 ○○지점장에게 담보 제공시 감정평가액이 550백만원으로 쟁점상가 양도시가액 (553백만원)과 근접한 것으로 볼 때, 처분청이 쟁점부동산의 증여당시 시가와 차액인 쟁점금액을 산정함에 있어서 분양완료 한 상가 및 주택의 평당 매매가액을 시가로 산정한 것은 부당하다.

• 가. 쟁점상가는 신축 시부터 헬스클럽으로 이용할 목적으로 2층 전체를 각 호실을 구분하지 않고 개방되어 있었고, 등기부등본상만 각 호별로 등기된 것으로 2층 전체를 동일하게 보아야 하고, 평가기준 매매가액으로 본 쟁점사업장의 ○○호 보다 위치 등으로 보아도 높은 분양가액으로 분양이 가능하고,
• 나. 청구인의 처가 청구 외 은○○에게 쟁점부동산을 증여받은 날로부터 1년이 경과한 쟁점부동산의 매매가액인 790백만원은 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없고 그 매매가액이라고 인정할 만한 구체적인 증빙서류 제세가 없어 신빙성이 없다.
• 다. 청구인이 제시한 은행담보용 감정평가액과 근저당권설정금액은 청구인의 채무를 담보로 제공하기 위하여 작성. 설정된 것인지, 쟁점부동산의 시가를 산정하는 기준가액으로 볼 수 없으므로 쟁점부동산의 증여시기, 같은 사업장 같은 층에 대한 매매가격을 쟁점부동산의 시가로 보아 과소 신고한 쟁점금액을 수입금액에 산입하여 종합소득세 및 부가가치세를 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가액이 적정한지 여부를 가리는 데 있다
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제41조 【부당행위 계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득 ․ 사업소득 ․ 일시재산소득 ․ 기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법시행령 제98조 【부당행위 계산의 부인】

② 법 제41조에서 ‘조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때’ 라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.

○ 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가공시및토지등의평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 주식 등을 제외한다.

2. 상속세및증여세법 제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세및증여세법 제63조 제2항 제1호 및 동법시행령 제57조 제1항. 제2항의 규정을 준용함에 있어서 ‘직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)’은 이를 각각 ‘직전6월’로 본다.

○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각 호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받은 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가 3의2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가

4. 폐업하는 경우의 재고재화에 대하여는 시가

○ 부가가치세법시행령 제50조 【시가의 기준】

① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 다음 각 호에 정하는 가격으로 한다.

1. 사업자가 특수관계에 있는 자(소득세법시행령 제98조제1항 각 호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격

2. 제1호의 규정에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법시행령 제98조 제3항 및 제4항 또는 법인세법시행령 제89조 제2항 및 제4항의 규정에 의한 가격

② 제1항의 규정에 법 제6조 제2항 및 제3항의 규정에 의하여 공급으로 보는 재화의 과세표준의 계산에 관하여 준용한다. 다만, 제15조제2항의 규정에 의하여 공급으로 보는 경우에는 제49조 제3항의 규정에 의한 당해 취득가액을 과세표준으로 하되, 취득가액에 일정액을 가산하여 공급하는 때에는 그 공급가액을 과세표준으로 하며, 특별소비세 ․ 주세 ․ 및 교통세가 부과되는 재화에 대하여는 특별소비세. 주세 및 교통세의 과세표준에 당해 특별소비세 ․ 주세 ․ 교통세 ․ 교육세 및 농어촌특별세 상당액을 합계한 금액을 과세표준으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계 (가) 처분청은 2002. 4월 분양 완료한 쟁점사업장의 상가인 ○○호의 평당 분양가액(4,121,904원), 2002년 3월 분양한 주택의 평당 분양가액(2,249,913원)을 기준으로 쟁점부동산의 증여당시 시가(800,824,304원)와 신고 수입금액과 차액인 369, 616,206원을 소득금액에 산입하여 종합소득세를 결정 ․ 고지하였음이 종합소득세 및 부가가치세 결정결의서 및 조사관계서류에 의하여 확인된다. (나) 쟁점사업장 분양 내역은 <표1,쟁점부동산 분양>내역과 같다. <표1, 쟁점부동산 분양> (단위: 천원) 호별 구분 분양 평수 분양 월 신고 결정 차액 분양가(VAT별도) 분양가(VAT별도) 101 상가 26

02. 3. 150,000 150,000

• 102 상가 55

02. 3. 330,000 469.496 139,496 103 상가 49

02. 5. 290,000 399,401 109,401 104 상가 16

02. 5. 95,000 112,904 17,904 204 상가 21

02. 4. 45,000 86,560 41,560 302 주택 46

02. 3. 73,000 103,496 30,496 303 주택 46

02. 3. 102,000 103,496 30,496 401 주택 64

02. 3. 73,000 102,000

• 402 주택 46 02.12. 73,000 73,000

• 403 주택 46

02. 9. 73,000 102,555 29,555 501 주택 64

02. 2. 102,000 102,000

• 503 주택 46

02. 2. 73,000 73,000

• 계 12건 1,479,000 1,879,908 398,908 ※ 204호 평당 분양가액 4,121,904원(86,560,000원 / 21평) 302호 평당 분양가액 2,249,913원(103,496,000원 / 46평) (다) 청구인은 쟁점사업장에 상가9개, 주택9개를 2002. 2.28. 소유권보존 등기하여 2002. 3.25. 주택분양(○○호, ○○호, ○○호)하고, 쟁점상가 (○○호, ○○호, ○○호, ○○호), 2002. 7.26. 주택 ○○호를 청구 외 최○○에게 2002. 3월과 7월에 각각 증여한 내용이 부동산등기부등본에 의하여 나타난다. (라) 청구 외 최○○은 쟁점사업자에 헬스클럽을 운영할 목적으로 2002.3.2. 사업자등록을 신청 후 2002. 3.31. 폐업하고 증여받은 쟁점상가와 쟁점주택을 2003. 2.16. 청구 외 은○○에게 790,000,000원에 양도한 내용이 부동산등기부등본 및 부동산매매계약서에 나타난다. (마) 쟁점부동산 수입금액 결정내역은 <표2, 결정수입금액>내역과 같다. <표2, 결정수입금액> (금액단위: 원) 호 실 면적 (평) 증여 일자 신고소득 금 액 결정수입금액 차 액 (쟁점금액) 기준 평가가액 수입금액 201호 42.86

02. 3.13. 431,208,098원 204호 4,121,904 176,664,805 202호 43.46

02. 3.13. 204호 4,121,904 179,137,947 203호 55.85

02. 3.13. 204호 4,121,904 230,208,338 205호 17.13

02. 3.13. 204호 4,121,904 70,593,791 301호 64.10

02. 7.24. 302호 2,249,913 144,219,423 계 431,208,098 800,824,304 369,616,206 (바) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 매매계약서상 쟁점상가는 650백만원, 쟁점주택은 140백만원에 매매하기로 계약되어 있으며 계약일자, 잔금일자가 기재되어 있지 않아 잔금청산일이 불분명한 것으로 보인다. (사) 청구인이 제시한 감정서류를 보면, 쟁점상가를 (주)○○은행 ○○지점에서 ○○감정평가법인 ○○지사에 감정 의뢰하여 2003. 3. 6. 기준 감정가액이 550백만원으로 나타난다.

○ 판단 청구인은 쟁점상가를 청구 외 은○○에게 양도한 가액(650백만원)에서 쟁점상가의 시설비에 대한 감가상각비를 제외한 잔존가액 97백만원을 차감한 553백만원이 처분청이 시가로 산정한 656,604,881원에 미달되고, 청구 외 최○○이 2003. 3. 6. 담보제공을 위하여 평가한 감정가액이 550백만원으로 쟁점상가 양도시가액(553백만원)과 근접한 가액으로 볼 때, 처분청이 쟁점부동산을 청구 외 최○○에게 증여한 쟁점금액을 산정함에 있어서 쟁점사업장 소재 분양 완료한 상가 매매가액을 평당 가액을 산출하여 쟁점상가로 산정한 것은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴보면, (쟁점주택의 시가는 다툼이 없음으로 생략함) (가) 쟁점부동산의 시가를 산정함에 있어서 증여받은 날로부터 1년이 경과한 쟁점부동산의 매매가액인 790백만원을 시가로 볼 수 없고 그 매매가액이라고 인정할 만한 구체적인 증빙서류 제시가 없어 신빙성이 없으며, 또한 은행담보용 감정평가액과 근저당권설정금액은 청구인의 채무를 담보로 제공하기 위하여 작성. 설정된 것이지, 쟁점부동산의 시가를 산정하는 기준가액으로 볼 수 없다고 판단되고, (나) 처분청이 산정한 쟁점상가에 대한 시가가 적정한 지에 대하여 보면, 쟁점상가는 쟁점사업장 2층에 위치하고 2002. 3.13. 증여 이후 치근에 분양한 쟁점사업장의 같은 층 ○○호가 202. 4.15. 분양된 것으로 확인되어 처분청이 쟁점상가와 같은 층 ○○호의 실지 분양가액을 기준으로 평당 가액을 산출하여 쟁점상가의 시가를 산정한 것은 실지거래가액을 기초로 합리적인 방법으로 시가를 산정하였다고 판단된다. 또한, 쟁점상가는 신축 시부터 헬스클럽으로 이용할 목적으로 2층 전체를 각 호실을 구분하지 않고 개방되어 있었고, 등기부등본상만 각 호별로 등기된 것으로 2층 전체를 동일하게 보아야 한다는 처분청의 주장과 같이 쟁점사업장의 2층은 심리일 현재까지도 헬스장으로 이용하고 있음이 확인되고 있어 쟁점상가를 ○○호를 기준으로 평당 분양가액을 산정하여 쟁점상가를 평가한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점상가의 증여시점과 1개월 내에 거래된 같은 사업장, 같은 층의 매매가격을 기준으로 평당 거래가액을 산정하여 이를 쟁점부동산의 시가로 보아 신고 누락한 쟁점금액을 수입금액에 산입하여 종합소득세 및 부가가치세를 과세한 이 건 부과처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 결론 그러므로, 이 건 이의신청은 심의결과 청구인 주장은 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제66조 제6항 및 같은 법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.