부동산의 양도가 사업의 포괄양도・양수에 해당되는지 여부

○○세무서장이 2004. 9. 1. 청구인에게 한 2000년 1기분 부가가치세 305,142,140원의 부과처분 중

2000. 6.27. 사업용자산(쟁점부동산) 양도분에 대해 재화의 공급에 해당되는 것으로 보아 양도가액 중 과세표준에 산입한 건물가액 1,460,860,166원은 이를 부가가치세 과세표준에서 제외하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

○○지방국세청장(조사2국 2과)은 청구인이 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 소재 대 8,623㎡ 외 12필지 계 56,893㎡ 및 동 소 지상건물 5,101.43㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구 외 정○○과 공동사업자로서 임대 및 매매한 사실에 대하여 2000년 1기분 임대수입금액 누락액 103,409,090원 및 2000. 6.27. 사업용자산 양도분에 대해 사업의 포괄양도․양수에 해당하지 않는 것으로 보아 건물분 과세표준 1,460,860,166원을 적출하여 처분청에 통보하였고, 처분청은 위 통보자료에 의하여 2004. 9. 1. 청구인에게 2000년 1기분 부가가치세 305,142,140원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.11.10. 이 건 이의신청을 제기하였다.

• 가. 청구취지 처분청이 2004. 9. 1. 청구인에게 한 2000년 1기분 부가가치세 305,142,140원의 부과처분은 이를 취소한다 라는 결정을 구한다.
• 나. 청구이유

(1) 쟁점부동산을 청구인과 정○○(이하 “양도자”이라 한다)이 매수자인 이○○ 외 3인(이하 “양수자”라 한다)에게 매매함에 있어 매매계약서 상 매매대금은 2,800백만원으로 은행부채 1,620백만원, 세입자 보증금 400백만원을 제외하고 780백만원을 지급받았으므로 쟁점부동산과 관련하여 자산과 부채가 포괄적으로 승계되었음을 알 수 있고, 쟁점부동산을 양도자는 임차인 김○○에게 보증금 4억원에 월세 20백만원으로 하여 1999.11.16.부터 2000. 6.27.까지 임대차 계약을 유지하고 있다가 매도일인 2000. 6.27. 이후 양수자는 2000.11.15.까지 김○○과 보증금 4억원에 월세 27백만원으로 하는 것으로 하여 임대차 계약을 갱신한 점으로 볼 때, 양수인도 임대업을 운영하였으므로 사업의 동질성이 유지되었다 할 것이다.

(2) 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도란 기본적으로 양도․양수일을 기준으로 사업장별로 모든 권리와 의무가 포괄적으로 승계되었는지 여부와 사업의 동질성이 유지되었는지 여부를 보아 판단하는 것으로서 이 건의 경우 사업양도․양수일 현재 모든 권리와 의무가 포괄적으로 승계되었고, 임대업이라는 사업의 동질성이 유지되었으므로 사업의 포괄양도․양수 요건을 위배한 바가 없다고 판단되며, 또한 사업의 포괄양도․양수 여부를 판단함에 있어 양수자와 양도자가 동일한 사업을 영위하다가 업종을 변경하였다 할지라도 양도․양수에 영향을 주지 아니하며, 양도자의 경우 양수인과 양도․양수일 현재 동질성을 유지하면서 사업장의 모든 권리와 의무를 승계한 것으로 족하여야지 추후 양수인의 업종을 제한할 의무와 권리까지 주어지는 것은 아니라고 판단된다.

(3) 따라서, 양도자가 양수자에게 쟁점부동산을 양도한 것은 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 포괄양도․양수에 해당된다 할 것이다.

(1) 처분청의 조사 시 쟁점부동산의 공동매수인 박○○의 확인서와 이 건 관련 과세쟁점심의위원회의 심의자료에서 양수자는 학원을 운영할 목적으로 쟁점부동산을 취득하였음을 알 수 있고, 2004. 9.13. 청구된 공동매수인 허○○의 이의신청서에서 허○○은 쟁점부동산을 취득하여 학원을 경영함이 목적임을 밝히고 있으며, 또한 조사 시 제출되었던 ○○지법 ○○지원 2002가단35485 약정금반환 소송의 판결문을 보면 양수자는 2000. 2월경 학원을 동업하기로 계획하고 인수업무를 추진하면서 수시로 청구인을 만났으며 2000. 7월경 청구인이 양수자에게 학원운영자금으로 10억원을 대여한 점으로 보아 청구인은 그 당시에 이미 양수자가 임대목적이 아닌 학원을 직접 경영하기 위해 쟁점부동산을 매수한다는 사실을 알고 계약에 임하였을 것으로 판단된다.

(2) 통상적으로 입시기숙학원의 경우 대학의 합격발표일로부터 수학능력시험일인 11월까지 1년 단위로 운영되며 당시 쟁점부동산 소재 학원의 임대계약기간 또한 이와 같다. 그 기간 중인 2000. 6.27.에 매매계약을 체결한 양수자는 임대계약기간이 만료되지 않아 계약만료일인 2000.11.15.까지 선(先)계약기간에 의거 임대한 것이므로 일시적인 임대를 이유로 사업의 동질성이 유지되었다고 볼 수 없으며, 부동산임대업을 영위하던 양도자로부터 양수한 쟁점부동산에 대해 양수자는 부동산임대업 등록을 하지 아니하였고 임대수입도 신고하지 않았으므로 이 또한 사업의 동질성이 유지되었다고 보기 어렵다 할 것이다(국심2003서3323, 2004.03.08.).

(3) 또한, 제도의 취지로 볼 때 사업의 양도․양수를 재화의 공급으로 보지 않는 이유는 사업의 동질성이 유지되어 양수자가 예외없이 부가가치세 매입세액으로 공제받을 것이 예상되는 거래에 대하여 매출세액을 징수하는 것은 국고에 아무런 도움없이 양도자와 양수자에게 불필요한 자금 부담을 주게 되어 이에 대한 경제정책상의 배려에 연유한다 할 것인데, 이 건의 경우 양도자는 과세업종인 부동산임대업이고 양수자는 면세업종인 학원업으로 사업자등록을 하였으므로 이 취지에도 부합하지 않는다 할 것이다(대법82누86, 1983.06.28.).

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가 사업의 포괄양도․양수에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. 다만, 사업자가 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.

○ 부가가치세법 시행령 제17조 【담보제공․사업양도 및 조세의 물납】

② 법 제6조 제6항 제2호 본문에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우를 제외한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 당해 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.

3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지·건물 등에 관한 것으로서 재정경제부령이 정하는 것

○ 부가46015-379, 1999.02.06. 부동산임대사업을 양수받아 영위하다가 일정기간 후 임대건물의 일부를 자가 사무실로 사용하는 경우도 당초의 사업의 양도에 영향을 미치지 아니하는 것이나, 자가 사무실로 사용하는 것이 부가가치세법 제6조 제2항 (자가 공급) 및 제3항(개인적 공급 및 사업상 증여)에 해당되는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것임

○ 국심2003서2389, 2004.02.18. 사업의 포괄적양도․양수 여부는 양도․양수 시점에서 그 사업에 관한 권리와 의무가 승계되었는지에 따라 판단되어야 할 것임

○ 국심1996서1761, 1996.12.21. 부동산임대사업을 포괄적으로 양수받는 양수자가 계속 임대업을 영위하다가 건물의 일부를 직접 사용하는 경우에도 사업의 포괄양도에는 영향을 미치지 않음

○ 국심2003서3323, 2004.03.08. 부동산임대업을 영위하던 사업자로부터 양수한 부동산에 대해 양수법인이 부동산임대업 등록을 하지 않았을 뿐만 아니라 동 부동산을 양수법인이 자가 사용하고 있어 사업의 동일성이 유지되었다고 보기 어려운 것으로 판단한 사례

○ 부가46015-2276, 1999.08.02. 숙박업자가 자기의 ‘아들’에게 숙박업을 양도하여 사업의 양도에 해당된 경우, ‘아들’이 당해 사업의 양수 이후 부동산임대업으로 업종을 변경한 경우에도 당초 사업의 양도에는 영향 없음

○ 서면3팀-10, 2004.01.14. 거래당사자간 사업양수도 계약서를 작성하지 않았더라도 사업장별로 모든 권리와 의무를 포괄적으로 이전하는 경우에는 사업양도에 해당하는 것임

○ 재소비46015-32, 1997.01.25. 부동산임대사업을 양도하였으나 양수자가 사업자등록을 안했더라도 사실상 양도자의 사업을 계속 영위한 경우 사업의 양도에 해당함

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계 (가) 양도자(청구인과 정○○)는 쟁점부동산을 학원업(상호 ○○아카데미학원)을 운영하는 김○○에게 1996.11.16.부터 2000.11.15.까지 보증금 4억원에 월세 2천만원에 임대를 하던 중 2000. 6. 7. 양수자(이○○, 박○○, 허○○, 장○○)에게 매매대금 28억원(매매대금 지불방법: ○○상호신용금고 융자금 1,626,120천원과 세입자의 보증금 4억원 등을 매수인이 승계하고 위 금액을 제외한 잔금은 현금으로 지불함)에 매매계약을 체결하고 계약금으로 2억원을 영수하고 2000. 6.27. 잔금을 청산하는 것으로 하여 쟁점부동산을 매매한 사실이 “부동산 매매계약서” 및 양수자 중 박○○가 ○○지방국세청장의 조사 시 자필 서명하여 제출한 “확인서”에 의해 확인된다. <소유권> <소유권> <학원운영> 현○○ 정○○

2000. 6.27. 소유권 이전 이○○ 박○○ 허○○ 장○○ 이○○ 박○○ 허○○ (허○○의 삼촌) 신○○ (장○○ 의 夫) <임차인> 김○○ (학원운영) 임차기간이 종료되지 않아 2000.11.15.까지 계속 학원운영 (나) 양수자는 ○○아카데미학원을 직접 경영할 목적으로 쟁점부동산을 양도자로부터 2000. 6.27. 매수하였으나 2000. 6.27부터 2000.11.15.까지는 임차인 김○○과의 임대차기간이 만료되지 않아 동 기간 동안은 학원을 직접 운영하지 못하고 기존 학원운영자 김○○으로부터 월 2천7백만원의 임대료를 받았으며, 동 임대료에 대하여 부가가치세 신고누락한 사실이 양수자 중 박○○의 “확인서” 및 임차자 김○○의 “사실확인서”에 의해 확인되며, 이 건 심리 시 임차자 김○○으로부터 2000.11.15.까지 실지 학원을 운영하였다는 사실을 유선으로 확인하였다. (다) 양수자가 2000. 6.27.부터 2000.11.15.까지 임차자 김○○으로부터 월 2천7백만원의 임대료를 받고 부가가치세 신고누락한 부분에 대하여 처분청은 부동산임대업(대표 이○○)으로 직권등록(000-00-00000)하여 부동산임대 수입금액 신고누락분 2000년 1기분 20,681,818원, 2000년 2기분 121,704,543원에 대해 부가가치세 경정한 사실이 국세통합시스템 부가가치세 경정결의서 조회자료에 의해 확인된다. (라) 그리고 ○○아카데미학원 운영자 김○○은 2000.11.23.자로 폐업 신고하였고, 이○○ 외 3인(이○○, 박○○, 허○○, 신○○)은 2000.12. 1.을 개업일로 하여 2000.12.13. 학원업(상호 ○○아카데미학원) 사업자등록(000-00-00000)한 사실이 국세통합시스템 사업자 기본사항 조회자료에 의해 확인된다. (마) 한편, 이 건에 대하여 2004. 7. 2. ○○지방국세청 과세쟁점심의위원회에서 매수인이 쟁점부동산을 학원운영 목적으로 취득하였고 매도인도 동 사실을 인지하고 매도하였으므로 사업의 동질성이 유지되지 않았으며, 매수인이 인수하여 사업개시 전까지의 기간에 대한 임대수입금액 발생은 일시적이고 부동산임대업으로 사업자등록도 하지 않았다는 이유로 ‘사업의 포괄적인 양도로 볼 수 없다’고 결정한 사실이 있다.

○ 판단 (가) 부가가치세법 제6조 제6항 의 규정에 의한 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업장별로 당해 사업에 관련된 인적․물적 시설 및 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외함)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외함) 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 그대로 유지하면서 경영주체만이 바뀌는 것을 말하는 것으로, 여기서 사업의 연속성의 시점은 사업의 양도시점과 동일하게 판단된다고 보아야 하며 사업양수자가 양수받은 후에 여건의 변화로 사업내용을 달리하는 경우까지는 포함되지 않는다 할 것이며(국심2003서2389, 2004. 2.18. 같은 뜻), (나) 또한, 부동산임대사업을 양도하였으나 양수자가 사업자등록을 안했더라도 사실상 양도자의 사업을 계속 영위한 경우 사업의 양도에 해당되는 것(재소비46015-32, 1997. 1.25. 같은 뜻)인 바, 이 건의 경우 양수자가 2000. 6.27. 쟁점부동산을 양수하여 비록 사업자등록을 하지 않았으나 상기 사실관계에서 보듯이 처분청이 부동산임대업으로 직권등록하여 부가가치세를 경정한 사실이 확인되고 있고, (다) 양수자가 2000. 6.27. 쟁점부동산 양수시점에 부동산임대업에 공하던 쟁점부동산, 임차인의 임대보증금 및 쟁점부동산에 관련된 금융채무를 인수하여 2000. 11.15.까지 임차인 김○○에게 쟁점부동산을 임대하다가 임대차기간이 만료된 이후인 2000.12. 1.에 양수자가 학원업으로 사업자등록한 사실이 확인되는 이 건의 경우 당사자들의 내부의사(장래 사용계획 등)보다는 외관상으로 나타나는 사실행위로 볼 때, 양도․양수시점에 그 사업에 관한 권리와 의무가 승계되어 사업의 동질성을 유지하면서 경영주체만이 바뀌었으므로 이는 부가가치세법상 포괄적인 사업의 양도에 해당된다 할 것이다. 그렇다면, 양수자에 대해 부가가치세법 제6조 제2항 (자가 공급) 및 동 법 시행령 제15조 제1항 제1호(면세전용)의 규정에 의거 재화의 공급으로 보아 과세하는 것은 별론으로 하더라도 처분청이 양수자가 학원을 직접 운영할 목적으로 쟁점부동산을 취득하였고 양도인도 동 사실을 인지하고 매도하였다는 사유로 쟁점부동산의 양도에 대해 재화의 공급으로 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 이의신청은 심의결과 청구인 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제66조 제6항 및 같은 법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.