쟁점비용을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

○○세무서장이 2004. 6.11. 청구인에게 한 2001 과세연도 종합소득세 2,077, 833,120원 및 2002과세연도 종합소득세 2,677,981,060원의 각 부과처분은

1. 청구인이 쟁점토지를 진입도로 개설 등 개발을 조건으로 전원주택지로 분양한 것인지 여부 및 쟁점비용의 포함 여부를 재조사한 후, 합리적으로 추정된 공사예정원가를 필요경비에 산입하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것으로 하고,

2. 나머지 청구인의 주장은 이를 기각한다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 산○○번지 일대 임야 134,710㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2001년부터 2003년까지 4차에 걸쳐 분양한 부동산매매업자로, ○○지방국세청장은 청구인에 대한 세무조사 결과, 쟁점토지의 매매소득금액 9, 120,608,803원(2001과세연도 3,393,141,455원, 2002과세연도 5,727,467,348원) 등이 신고누락 되었음을 확인하고 이를 처분청에 통보하였다. 처분청은 위 통보내용에 따라 2003 과세연도 종합소득세 신고안내와 2004. 6. 1. 청구인에게 종합소득세 4,755,814,180원(2001 과세연도 2,077,833,120원, 2002 과세연도 2,677,981,060원)을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004. 7.22. 이 건 이의신청을 제기하였다.

• 가. 청구취지 처분청이 2004. 6.11. 청구인에게 한 2001과세연도 종합소득세 2,077,833,120원 및 2002과세연도 종합소득세 2,677,981,060원의 부과처분은

1. 쟁점비용을 재조사하여 필요경비에 산입하거나,

2. 필요경비와 관련한 장부와 증빙서류의 중요한 부분이 미비하므로 추계조사결정 한다 라는 결정을 구한다.

• 나. 청구이유

1. 처분청은 쟁점토지 취득원가 이외에 청구인이 장래에 부담하여야 할 객관적․합리적으로 추정한 쟁점토지의 개발비용 즉, 진입도로 부지매입 및 도로공사 예정원가 등 7,478,984,521원(이하 “쟁점비용”이라 한다)의 적정여부를 재조사하여 이를 2001～2002년 필요경비에 산입하여 종합소득세를 경정하여야 한다.

2. 본 건은 종합소득세 결정시 필요한 장부와 증빙서류의 중요한 부분이 미비한 바, 소득세법 제80조 및 동법 시행령 제143조의 규정에 의하여 소득금액을 추계조사결정 하여야 한다.

1. 청구인은 쟁점토지를 전원주택지로 분양하였기 때문에 쟁점비용을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 동일인(강○○)에게 분양한 ○○동 전원주택지와 쟁점토지의 공급계약서를 비교해 보면 쟁점토지는 단순히 임야를 분양한 것으로, 토지 매매계약 이후의 토지형질변경비용 등은 매수인이 부담하는 것이 일반적 관례이며, 특별히 매도자가 이를 부담할 경우에는 특약사항을 두어야 할 것임에도 쟁점토지의 공급계약서에는 쟁점비용에 대한 특약사항이 전혀 없으므로 쟁점비용이 필요경비로 인정되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. 또한, 청구인이 쟁점토지에 대한 분양을 시작하면서 광고한 토지공급안내서의 어디에도 진입도로에 대한 언급이 전혀 없으며, 쟁점토지의 토지공급계약서 제4조(기타사항) 2호에서는『본 토지 공급계약은 순수한 토지공급으로 개발을 전제조건으로 하지 아니한다.』라고 명시하여 개발과 관련된 분양자(청구인)의 책임을 면하고 있음을 볼 수 있다. 또한, 전원주택지용 토지를 분양함에 있어 진입도로 부지매입 등 쟁점비용은 그 분양가액에 막대한 영향을 미치는 조건으로 이에 대한 명확한 법률관계를 계약서 등에 명시하고 있지 아니함에도 불구하고 특별히 이 건 청구를 하면서 별다른 증빙없이 청구인이 부담할 비용이라고 주장한다는 것은 상식적으로 납득할 수 없는 것으로 인정할 수 없다. 설령, 쟁점비용을 청구인이 부담하여야 할지라도 소득세법 제39조 제1항 에서 『거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다.』라고 규정하고 있으므로 향후에 발생할 쟁점비용은 그 비용이 발생하는 과세연도의 필요경비에 산입하는 것이므로 청구인의 주장은 이유 없다.

2. 청구인은 장부와 증빙서류의 중요한 부분이 미비하므로 소득금액을 추계조사결정 하여야 한다고 주장하나, 청구인의 분양수입금액이 계약서, 계좌입금액, 확인서 등에 의해 확인되고, 필요경비는 채무대위변제에 따른 합의서 등에 의하여 확인되므로 이에 의하여 소득금액을 실지조사 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점비용을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부와 청구인의 종합소득세 소득금액을 추계결정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】

① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.

○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액․사업소득금액․일시재산소득금액․기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 당해연도 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다.

③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도등】

① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다.

② 거주자가 매입․제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다.

③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산․부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정․타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다.

④ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항의 취득가액의 계산이나 기타 자산․부채등의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정 할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제143조 【추계결정 및 경정】

① 법 제80조 제3항 단서에서󰡒대통령령이 정하는 사유󰡓라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

○ 소득세법기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

○ 국심97서768, 1998.10. 8. 택지를 조성, 분양하는 경우 매매대금전액을 수령하고 사용승락한 날에 매출(양도)액은 확정되나 그 공사원가는 추후연도에 확정되는 경우 합리적인 예정원가를 손금 또는 취득원가로 할 수 있음.

○ 국심2000중1271, 2000.12.15. 매매계약 내용에 의하여 토지의 양도가액과 토지조성공사비의 구분이 분명한 경우 토지의 양도와 대지조성공사를 각각 구분하여 손익을 계상하는 것이나, 불분명한 경우에는 토지의 전체 양도가액과 이에 대응하는 일반적으로 공정타당하다고 인정되는 기업회계기준 및 관행에 의하여 합리적으로 추정된 공사예정원가를 손금에 산입하는 것이 타당함.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계

• 가) 청구인은 2004. 2. ○○지방국세청 과세쟁점심의위원회를 통해 쟁점토지 분양사업과 관련된 장부 기타 증빙 등이 없으므로 추계로 소득금액을 결정하여 줄 것과 실지조사로 결정하더라도 앞으로 발생하게 될 분양토지로의 진입도로 개설 비용, 토목공사 비용 등을 필요경비로 인정하여 줄 것을 주장하였으나 두 가지 주장 모두 받아들여지지 않았다.
• 나) 청구인은 2004. 3.15. 과세전적부심사를 청구하면서, 쟁점토지 매각대금에 진입도로 개설비용 및 토목공사비용(합리적으로 추정한 공사 예정원가 10,763,056천원)이 포함되어 있으므로 이를 필요경비에 산입하여 소득금액을 재계산 하여줄 것을 주장하였으나 쟁점 토지의 분양수입금액에 장래 청구인의 의무인 선수금성격의 진입도로 개설비용 및 토목공사비용이 포함되어 있다고 보기는 어려우며, 설령 진입도로 개설비용 등을 청구인이 부담하여야 할지라도 향후에 발생할 비용은 그 비용이 발생하는 과세연도의 필요경비에 산입하는 것이라는 이유로 불채택되었다.
• 다) ○○건설(주) 대표이사인 청구인이 청구 외 강○○에게 전원주택지로 분양한 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○동 “○○동 단지” 토지공급계약서와 쟁점토지 공급계약서의 내용을 보면 다음과 같다. 구 분

○○ 동 단지 쟁점 토지 위치

○○시

○○읍

○○동

○○번지

○○시

○○구

○○동 산

○○번지 사업내역 주거형 전원주택지 표시 없음 공급토지 내역 전용면적: 180.29평 공유면적: 29평 분양면적: 209.29평 94,111평 중 첨부 가분할도 E지역내 (1필지당 500평) 구 분

○○ 동 단지 쟁점 토지 계약 내용 상기 공급대상 토지에 전원주택지를 조성하여 공급함에 있어 매수인과 매도인은 다음과 같이 토지공급계약을 체결한다. 상기 공급대상 토지를 공급함에 있어 매수인과 매도인은 다음과 같은 공급조건에 따라 토지공급계약을 체결 한다. 공유물 및 부대시설 이용 규정 (제5조) 매수인은 부대시설 등을 공동으로 이용한다 표시 없음 평당 분양금액 1,345천원/평 300～600천원/평 분양일 2001년 4월 2001년 7월

• 라) 쟁점토지의 토지공급계약서를 보면, 제3조 제2호에 『“갑”은 “을”이 공급필지에 대하여 개발할 경우 개발방법이나 결과에 대하여 이의 없이 동의하고 적극 협조한다.』라고 기재되어 있고, 제4조(기타사항) 2호에는『본 토지 공급계약은 순수한 토지공급으로 개발을 전제조건으로 하지 아니한다.』라고 기재되어 있다.
• 마) 청구인은 진입도로를 개발하여 주는 조건으로 쟁점토지를 분양하였다고 주장하면서, 쟁점비용 명세, 진입도로부지 매입계약서 및 사용승낙서, 쟁점토지 분양금액에 진입도로 개설비용이 포함된 것이라는 매수인의 분양확인서 등을 제출하였다.
• 바) 한편, 이 건 이의신청심의위원회에 쟁점토지를 분양받은 소○○ 등 2인이 출석하여 쟁점토지 분양금액에는 진입도로 개설비용 등이 포함된 것으로 진술한 바 있다.
• 사) 청구인은 쟁점토지 개발과 관련하여 구체적인 사업계획서 및 진입도로 개설공사 설계내역서를 제출하였다.

○ 판단

• 가) 먼저, 쟁점비용을 필요경비에 산입하여 달라는 주장에 대하여 본다.

1. 위 사실내용과 같이 처분청이 과세근거로 한 쟁점토지 공급계약서를 보면, 제3조 2호에 갑은 을이 공급필지에 대하여 개발할 경우 개발방법이나 결과에 대하여 이의없이 동의하고 적극 협조한다.라고 되어 있고 제4조(기타사항) 2호에는 본 토지 공급계약은 개발을 전제조건으로 하지 아니한다.라고 되어 있어 위 계약서 내용만으로는 쟁점토지 분양 시 진입도로 부지매입 및 도로공사 등의 개발이 전제되었는지 여부가 불분명하다 할 것이다.

2. 한편, 쟁점토지를 분양받은 수분양자들이 쟁점토지 분양금액에 개발비용이 포함된 것으로 사실확인 또는 이건 이의신청심의회의에 출석하여 의견 진술한 바 있으며, 분양당시 공시지가가 25천원인 쟁점토지가 300천원～600천원에 분양된 사실 등을 종합하여 볼 때, 쟁점토지의 수분양자들을 상대로 이에 대한 사실조사를 하지 아니하고 쟁점비용을 청구인이 부담할 비용이 아니라고 보아 과세한 것은 사실확인을 소홀히 한 부당한 처분이라고 판단된다.

3. 또한, 쟁점토지 분양 시 토지공급 안내문, 청구인이 쟁점토지를 개발하기 위해 진입도로를 매입한 사실, 진입도로 토지 소유자인 신○○이 청구인에게 토지를 무상사용 하도록 허락한 사실, 쟁점토지 개발을 위한 설계용역계약, 진입도로 공사설계내역 등을 종합하면 청구인의 주장내용이 일응 타당하다고 판단된다.

4. 사업소득의 계산에 있어서 향후 발생비용은 발생연도에 필요경비 산입하는 것이 원칙이나, 합리적이고 객관적 산정이 가능하다면 현재 시점에서 추정한 공사예정원가도 비용으로 인정공제함이 세법상 수익비용대응원칙에 부합된다 할 것이다.

5. 결국, 위 사실확인 결과 청구인 주장대로 청구인이 쟁점토지를 진입도로 등을 개설해 주는 조건 등으로 분양한 것이 사실이라면 쟁점비용의 포함 및 적정 여부를 재조사하고 합리적으로 추정된 공사예정원가를 필요경비에 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.(국심2000중1271, 2000.12.15. 같은 뜻)

• 나) 다음, 청구인은 쟁점토지의 개발비용이 주된 경비이고 이에 대한 장부가 미비하므로 소득금액을 추계결정하여 달라고 주장하고 있으나,

1. 종합소득세의 과세표준과 세액은 실지조사의 방법에 의하여 밝혀진 실액에 의하여 결정하는 것이 원칙이고, 추계조사방법에 의하여 이를 결정하려면 납세자의 장부나 증빙서류 등이 없거나 그 중요부분이 미비 또는 허위로 기재되어 신뢰성이 없고 달리 과세관청이 그 소득의 실액을 밝힐 수 있는 방법이 없는 때에 한하여 예외적으로 허용되는 것이므로, 납세자가 비치․기장한 장부나 증빙서류 중 일부 허위로 기재된 부분이 포함되어 있다고 하더라도 그 부분을 제외한 나머지 부분이 모두 사실에 부합하는 자료임이 분명하여 이를 근거로 과세표준을 계산할 수 있다면 그 과세표준과 세액은 실지조사의 방법에 의하여 결정하여야지 추계조사 방법에 의해서는 아니 된다고 할 것(대법원판례 95누6809, 1996. 1.26. 참조)인 바,

2. 청구인의 분양수입금액과 필요경비는 계약서, 계좌입금액, 채무대위변제에 따른 합의서 등에 의하여 확인된 것으로 이 건의 경우, 쟁점비용은 확정되지 않은 비용으로서 소득세법시행령 제143조 제1항 에 규정된 추계결정사유에 해당되지 아니한다 할 것이므로 처분청이 청구인의 쟁점토지 양도에 따른 소득금액을 실지조사 결정한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

그러므로 이 건 이의신청은 심의결과, 청구인 주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제66조 제6항 및 같은 법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.