계약서상에 구분 기재한 토지와 건물의 표시가액을 각각의 실지거래가액으로 보아 공급가액은 실지거래가액으로 함
계약서상에 구분 기재한 토지와 건물의 표시가액을 각각의 실지거래가액으로 보아 공급가액은 실지거래가액으로 함
○○세무서장이 2002. 2. 1. 청구인에게 한 부가가치세 1997년 제2기분 6,917,000원, 1998년 제1기분 2,519,160원, 1998년 제2기분 1,510,090원, 1999년 제1기분 4,886,130원, 1999년 제2기분 1,630,280원, 2000년 제1기분 22,410,880원, 2000년 제2기분 309,818,780원의 부과처분은 처분청이 위 부과처분 시 부가가치세 과세표준 신고누락으로 가산한 2,151,277,503원의 과세표준(처분청이 청구인들의 쟁점상가의 분양가액이 실지거래가액 중 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우로 보아 지방세법에 의한 시가표준액(가감산율을 적용한 것)비율로 안분계산한 과세표준과 부가가치세 과세표준 신고금액과의 차이금액)과 그에 따른 세액을 취소하는 것으로 경정한다.
청구인들이 1997. 5. 9. 개업연월일로 업종은 부동산매매업으로 하여 사업자등록을 하고 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 상에 지하 6층 지상 18층의 상가건물(연면적 34,429㎡, 호실 수 280개, 이하 “쟁점상가”라 함)를 신축·분양함에 있어서 총분양가액을 부가가치세 과세대상인 건물의 가액과 부가가치세 면세대상인 토지의 가액을 지방세법상 시가표준액비율로 안분계산하여 분양계약서에 분양가액을 구분표시하고 세금계산서를 수수한데 대하여 처분청은 청구인들이 안분계산기준으로 사용한 지방세법에 의한 시가표준액을 적용함에 있어서 건물부분에 대한 가감산율을 적용하지 아니하였다고 하여 가감산율을 적용한 시가표준액에 의하여 분양가액을 건물가액과 토지가액으로 다시 안분계산하여 청구인들이 계산한 건물가액과의 차액 2,151,277,503원과 기타 적출내용을 반영하여 2002. 2. 1. 부가가치세 1997년 제2기분 6,917,000원, 1998년 제1기분 2,519,160원, 1998년 제2기분 1,5 10,090원, 1999년 제1기분 4,886,130원, 1999년 제2기분 1,630,280원, 2000년 제1기분 22,410,880원, 2000년 제2기분 309,818,780원 합계 349,692,320원을 경정하여 청구인들에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002. 3.16. 이 건 이의신청을 제기하였다.
청구인들은 실지거래가액이 있고 계약서 등에 토지와 건물이 구분 표시되어 거래가 이루어졌으므로 적법하다고 주장하나, 청구인들이 계약서에 구분 기재한 토지와 건물의 가액은 지방세법상의 토지와 건물의 시가표준액비율로 총분양가액을 안분계산하여 구분한 것이며, 청구인들이 이 때 적용한 시가표준액 중 건물분의 시가표준액을 가감산율을 적용하지 아니한 가액으로 하여 계산상 오류가 있는 부분이며, 처분청은 가감산율을 적용한 건물의 시가표준액을 적용하여 다시 안분계산한 결과 그 차액에 대하여 경정한 것으로 정당하다.
○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 2.~4. 생략
⑤ 제1항 내지 제4항 이외에 과세표준의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 제48조의2 조 【과세표준의 안분계산】
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산 한다.
⑤ 제4항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.
1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액
2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.
3. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액.
- 다. 사실관계 및 판단
○ 사실관계 (가) 청구인들과 청구외인들 사이에 작성된 쟁점상가의 분양계약서인 “○○ 오피스텔 분양계약서”의 기재내용을 보면 부동산 표시란에 면적을 ｢○층○호 ㎡(○○○.○○평) 공유면적 포함｣, 대지지분을 ｢(공유지분) 지적공부 정리 후 건평 비율에 의거 산정한 평수｣라고 기재하면서 그 아래 ｢토지가액○○○, 건물가액○○○｣라고 표시하고, 제1조(분양대금 납부방법)에는 총분양금액을 계약금과 중도금 및 잔금으로 나누어 납부하는 것으로 기재되어 있으며, 분양대금 납부방법의 부기로〈부가가치세 별도〉〈계약금은 토지지분이고 1차 중도금부터 건물지분 부분 납부〉의 내용이 표시되고, 이하 계약에 관한 일반적인 약정내용이 기재되어 있으며 그 내용 중에는 건물과 토지의 거래가액 안분에 관한 약정 또는 합의내용은 포함되어 있지 아니하다. 위와 같이 대지지분을 ｢(공유지분) 지적공부 정리 후 건평 비율에 의거 산정한 평수｣ 로 표시한 계약서는 계약서 검인 시 ｢(공유지분) 지적공부 정리 후 건평 비율에 의거 산정한 토지지분 ○○.○○○｣ 로 첨가기재한 사실이 검인계약서에 의하여 확인된다. (나) 청구인들이 1997년 제2기부터 2000년 제2기까지의 과세기간에 분양계약을 체결하면서 위 분양계약에 구분 표시한 가액은 분양가액(부가가치세를 제외한 금액)을 지방세법상 토지와 건물의 시가표준액비율로 안분계산하여 산정한 가액을 토지가액과 건물가액으로 구분하여 기재하였는데, 이 때 적용된 지방세법상 과세시가표준액은 토지는 개별공시지가에 과세표준액 적용비율(1997년30.6%, 1998년 80%, 1999년 80%, 2000년 90%)을 곱하여 산정하고, 건물은 지방세법상 매년의 가감산율을 적용한 건물시가표준액을 적용하여야 하나 청구인들의 경우에는 가감산율을 적용하지 아니한 가액으로 안분계산한 것으로 확인된다. (다) 한편, 처분청은 청구인들이 위와 같이 분양가액을 토지의 가액과 건물의 가액으로 안분계산함에 있어서 적용한 건물시가표준액을 가감산율을 적용한 가액으로 다시 안분계산한 결과 청구인들이 계산한 건물분 공급가액과 처분청이 계산한 가액과의 차액 2,151,277,503원을 1997년 제2기부터 2000년 제2기까지 각 과세기간의 부가가치세 과세표준에 가산하여 처분내용 기재의 부과처분을 한 사실이 처분청이 제시한 계산근거에 의하여 확인된다. (라) 그 밖에 처분청의 조사복명서에 의하면 건물신축 시부터 분양완료 시까지 청구인들이 신고한 부가가치세 신고내역은 납부세액보다 환급세액이 298,525천원이 과다한 사실, 비조합원 중 86건의 거래상대방에 대한 확인결과 분양계약서상의 분양금액과 확인한 거래금액이 일치하고 있다는 내용 등이 기재되어 있다.
○ 판단 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항의 규정을 보면 토지와 그 토지에 정착된 건축물을 함께 공급한 경우 공급가액은 실지거래가액에 의하되 토지의 가액과 건축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법상 시가표준액 비율로 안분계산하도록 규정하고 있다. 건물과 토지의 공급가액이 구분되어 있지 아니하여 양자의 가액이 불분명한 경우에 시가표준액에 의하여 안분계산하고 양자의 가액이 구분기재 또는 구분 기장되어 있는 경우에는 그 기재가 허위 또는 누락이 있다고 인정되지 아니하는 한 시가표준액비율에 의하여 안분계산하는 방법은 적용할 수 없고, 안분계산금액은 공급가액을 합리적인 방법으로 산정하기 위한 특례일 뿐 그 가액을 실지거래가액으로 볼 수는 없다고 할 것이다. 〔참조판례 대법원 99두 4761, 99. 7. 9. 89누 169, 89.12.26. 외 다수〕 상가분양은 거래의 성격상 부가가치세 과세대상인 건물과 면세인 토지가 함께 공급되는 것이며 일반적으로 당해 분양상가의 대지지분을 포함한 평당분양가액(총분양가액)으로 분양되는 것이라고 판단되나, 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 거래징수하기 위해서는 부가가치세 과세대상인 건축물의 공급가액과 면세대상인 토지의 공급가액을 계약당시부터 당사자들이 합의하에 구분할 수밖에 없고, 실제로 청구인들도 분양대금을 계약서상에 토지가액과 건물가액을 구분 표시하였고 처분청이 조사한 바에 의하면 매매계약서에 기재한 총분양대금이 실지거래가액으로 확인되며, 계약내용대로 세금계산서와 계산서를 주고받은 것으로 확인된다. 비록 분양계약 시 지방세법에 의한 시가표준액에 의하여 토지가액과 건물가액을 구분하기는 하였으나, 이것은 토지가액과 건물가액을 구분하기 위한 한 방법으로 사용한 것에 불과하고 이렇게 산정한 가격을 계약서에 구분기재하고 그 내용대로 세금계산서를 주고받고 부가가치세를 거래징수 하였다면 그 자체로 토지와 건물 각각의 거래가액이 합의·결정 되었다고 보는 것이 합리적이라고 판단되고, 토지와 건물의 가액을 구분하기 위해 적용한 지방세법상 과세시가표준액에 가감산율을 적용하지 아니하였다 하여 그 구분 표시된 토지와 건물의 가액이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하지 아니하거나 실지거래가액과 달리 볼 것은 아니라고 판단된다. 청구인들이 쟁점상가에 대한 분양계약서에 토지와 건물의 거래가액을 구분하여 기재하였고, 처분청의 조사결과 청구인들이 분양계약서에 표시한 총매매금액이 실지거래금액으로 밝혀졌고, 그 계약서에 근거하여 세금계산서를 수수하고 거래징수 등 거래가 이루어졌다면 청구인들이 쟁점상가의 분양계약서에 사용한 토지와 건물 각각의 거래가액 산정기준에 불구하고, 당사자들 간에 맺어진 계약의 내용에 따라 구분 기재된 거래가액을 실지거래가액으로 보아 부가가치세 과세표준을 산정함이 근거과세원칙에도 부합된다고 판단된다.
- 라. 결론 따라서 이 건 이의신청은 심의결과 청구인 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제66조 제4항 및 같은 법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.