기준시가 과세의 적정 여부

이 건 이의신청은 기각합니다.

청구인은 199. 4.10. ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 소재 토지 1,019㎡를 같은 번지 건물 1층 점포에서 음식점을 경영하던 청구 외 이○○ 및 이○○의 처인 한○○에게 양도한 후 실지거래가액(양도가액 254,906,956원, 취득가액 110, 261,496원)으로 양도소득세과세표준 및 세액을 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 2001. 4. 7. 청구인에게 양도소득세 240,672,310원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 대하여 2001. 6.29. 본 건 이의신청하였다.

• 가. 청구취지 위 부과처분의 취소를 구한다.
• 나. 청구이유 청구인은 당초 신고시에는 양도가액을 420,000,000원으로 신고하였으나 조사과정에서 임대보증금이 포함된 실계약서(양도가액 580,000,00원)를 제출하면서 30, 000,000원은 월세미수금으로 보증금에서 차감하였는 바 과세관청의 주장과 같이 이를 양도가액으로 보더라도 실지 양도가액은 610,000,000원이고, 이를 토지 및 건물 가액으로 안분하면 토지양도가액은 370,014,956원이 되며, 취득가액은 처분청의 주장과 같이 쟁점토지를 무상으로 받았다고 하더라도 증여받은 자산의 취득가액은 구 소득세법시행령 제166조 제2항 제3호 의 규정에 의하여 11,913,129원이 되므로 실지 양도차익은 358,101,827원이고, 이를 기초로 하여 산출한 세액은 109,522,210원으로서 이 세액이 실질적 소득에 의한 실질과세에 해당하는 세액이므로 처분청에서 청구인에게 부과한 양도소득세 240,672,310원 중 이를 초과한 131,151,100원은 취소하여야 한다는 주장이다.

청구인은 신고시 양도가액이 총 420,000,000원으로 작성된 매매계약서를 제출하였다가 조사과정에서 허위임이 밝혀지자 임대보증금 상당액이 누락되었다며 추가로 임대보증금 160,000,000원이 포함된 총 양도가액 580,000,000원의 매매계약서를 제출하였으나 이 역시 본인의 부가가치세 신고상의 임대보증금 상당액과 일치하지 않으며(신고서상 임대보증금 190,000,000원임) 양수자가 이○○, 한○○ 2인임에도 이○○ 단독으로 기재되어 있는 등 급조한 흔적이 역력하며, 조사당시 실거래가액이 580,000,000원이라고 주장하였으나 본 청구에서는 임대보증금 누락분 30,000,000원을 포함한 총 610,000,000원을 양도가액으로 인정하는 등 주장이 일치하지 않으며 통상적으로 검인계약서 금액은 실거래가액보다 적은 금액으로 신고함에도 불구하고 신고된 검인계약서상 금액이 780,216,380원인 점 등으로 미루어 보아 동 금액 역시 실거래가액으로 인정할 수가 없으며, 그 외 달리 실거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제시하지 못하고 있고, 취득가액 역시 신고시 제출된 금액은 120,000,000원이나 전소유자 최○○의 확인내용과 같이 무상으로 수증하였음이 조사과정에서 확인되는 바, 제출된 계약서는 호위임이 명백하며, 청구인은 최○○의 재혼비용 등 자금을 마련하여 주고, 토지를 인수한 것이라고 주장하나 이에 대한 증빙이나 거래상대방의 확인서 등을 전혀 제시하지 못하고 있는 바, 소득세법시행령 제166조 제5항 제2호 의 “신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우, 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가로 결정할 수 있다.”는 규정에 의거 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 당초의 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 처분청이 기준시가에 의하여 산정한 양도차익을 기초로 하여 산출한 이 사건 양도소득세 240,672,310원 중 131,151,100원이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘은 것인지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】

① 법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 각호 및 제157조 제4항·제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다.

② 법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액”이라 함은 다음 각호에 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.

2. 제4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액

• 가. 양도당시의 실지거래가액 × 취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가

3. 상속 또는 증여받은 자산을 제4항 제3호의 규정에 의하여 신고하는 경우로서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 다음 각목의 가액 중 낮은 가액. 이 경우 제167조 제1항의 규정에 의한 의제취득일전에 상속 또는 증여받은 자산의 경우에는 의제취득일을 기준으로 평가한 가액으로 한다.

• 가. 제2호 가목의 가액
• 나. 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의한 상속개시당시 또는 증여당시의 현황에 의하여 평가한 가액

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세자 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계 o 청구인은 199. 4.10. ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 소재 토지 1,019㎡를 같은 번지 건물 1층 점포에서 음식점을 경영하던 청구 외 이○○ 및 이○○의 처인 한○○에게 양도한 후 실지거래가액(양도가액 254,906,956원, 취득가액 110, 261,496원)으로 양도소득세 과세표준 및 세액을 신고함. o 청구인은 신고시 양도가액이 건물을 포함한 총 매매대금이 420,000,000원으로 작성된 매매계약서를 제출하였다가 조사과정에서 임대보증금이 160백만원이 포함된 매매계약서를 추가로 제시한 사실이 있음.(제출한 계약서에는 매수인 중 1인인 이○○의 보증금 30,000,000원이 누락되어 있으며, 양수인 표시도 이○○ 단독으로 기재되어 있음) o 청구인에게 쟁점토지의 소유권을 이전해 준 청구인의 형 최○○은 어렵게 생활하고 있던 청구인이 쟁점토지에 주유소를 운영한다고 하여 아무런 대가없이 소유권을 이전하여 주었고, 1999년 봄에 도장을 빌려준 사실은 있으나, 부동산 매매계약서에 도장을 찍은 사실이 없다고 확인함. o 청구인의 동생인 최○○는 청구인의 쟁점토지에 관한 소유권의 양도와 관련하여 계약서 작성 및 대금수령 등 모든 업무를 대신하였으며, 양도소득세 신고시 제출한 계약서는 실제 양도가액 580,000,000원에서 임대보증금 상당액 160,000,000원을 차감 후 재작성한 계약서이며, 당시 실거래가액은 580,000,000원이며 이 중 ○○은행 대출금 400,000,000원, 건물 임대보증금 160,000,000원을 공제한 20,000, 000원만을 실제 수령하였으며, 청구인이 IMF 상황에서 ○○프라자 건물을 신출하였으나 분양이 잘 되지 않고 은행부채 등 자금압박에 시달려 급하게 양도하다보니 당시 시세보다 약간 낮은 가격에 매매하게 되었다고 확인함. o ○○세무서에 보관된 쟁점 부동산의 등기부부본에 첨부된 검인계약서에는 총 매매가액이 780,215,380원으로 기재되어 있음. o 조사자들이 인근 부동산에 출장하여 토지 시세를 확인한 바, 청구부동산 대표 김○○(☏000-000-0000)는 평당 250만원, ○○부동산 대표 권○○(☏000-000-00 00)는 평당 300만원 선이었다고 진술한 사실이 확인서에 나타남. o 청구인은 검인계약서에 기재된 총 매매대금은 등기 업무를 대행한 법무사가 지방세 과세시가표준액을 임의적 산출하여 기재한 것이므로 실거래가액과는 무관함을 주장하면서 법무사의 확인서를 제출하였으나 그 확인서는 과세시가표준액을 산정한 것으로 보이는 산식이 기재되어 있을 뿐 청구인 등이 작성한 매매계약서에 기초하여 기재한 것인지, 법무사가 임의로 지방세 과세시가표준액을 계산하여 기재한 것인지에 대한 확인내용이 없음.

○ 판단 청구인은 신고시 양도가액이 총 420,000,000원인 것으로 작성된 매매계약서를 제출하였다가 조사과정에서 허위임이 밝혀지자 임대보증금 160,000,000원이 누락되었다면서 총 양도가액이 580,000,000원의 매매계약서를 제출하였으나, 이는 청구인의 부가가치세 신고서상 임대보증금이 190,000,000원인 사실 및 양수인이 이○○, 한○○ 2인임에도 이○○ 단독으로 기재되어 있고, 통상적으로 실거래가액보다 적은 금액으로 기재하는 검인계약서상 총 매매대금 780,216,380원과도 상이할 뿐 아니라 당시 시세와도 차이가 많이 나는 점 등을 고려하여 볼 때 실지양도가액이라고 보기 어렵다고 할 것이고, 청구인은 제출한 매매계약서 이외에 본 건의 양도소득세결정일까지 거래증빙 등 다른 입증서류를 제시한 바 없으므로 청구인이 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한다하여 기준시가로 양도차익을 산정한 처분청의 당초 처분은 정당하다고 할 것이다. 한편, 청구인이 인용한 대법원 96누 4022 판결(1996.12.10. 선고)의 취지는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 경우, 그에 기초하여 산출한 세액이 실지 양도차익의 범위를 넘을 수 없다는 것이지, 실지 양도차익을 기초로 산출한 세액의 범위를 넘을 수 없다는 것이 아닌 바, 이 사건에서 처분청의 양도소득세결정결의서를 보면, 기준시가에 의하여 산정한 쟁점토지의 양도차익은 759,112,478원이고, 그 양도차익을 기초로 산출한 세액은 203,551,494원으로서 청구인이 주장하는 실지 양도차익인 358,101,827원을 초과하지 아니하므로 청구인의 주장은 이유없다고 할 것이다.

• 라. 결론 따라서 이 건 이의신청은 심의결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제66조 제4항 및 같은 법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.