쟁점감정가액은 법원과 청구인이 감정의뢰한 2개 감정기관의 감정가액을 평균한 것으로서 시가로 인정되는 감정가격으로 볼 수 있고, 청구인 스스로 이를 쟁점부동산의 상속재산가액으로 신고하였으며, 처분청은 이를 시인한 반면, 쟁점경매가액은 평가기준일로부터 약 3년 10개월이 지난 후의 경매가액이어서 시가로 인정될 수 있는 가액에 포함된다고 보기 어려움
쟁점감정가액은 법원과 청구인이 감정의뢰한 2개 감정기관의 감정가액을 평균한 것으로서 시가로 인정되는 감정가격으로 볼 수 있고, 청구인 스스로 이를 쟁점부동산의 상속재산가액으로 신고하였으며, 처분청은 이를 시인한 반면, 쟁점경매가액은 평가기준일로부터 약 3년 10개월이 지난 후의 경매가액이어서 시가로 인정될 수 있는 가액에 포함된다고 보기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 상증세법 제60조 제2항에 따르면 ‘시가’는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하는 것인데, 쟁점감정가액을 포함한 상속부동산의 감정가액은 실질 교환가치와 현저한 차이가 있으므로 시가로 적용하기에 적절하지 않다. (가) 감정평가는 방법 자체로 감정평가업자마다 그 주관적인 판단에 따라 평가결과가 유의미하게 달라질 수 있는 영역이어서 감정기관이 평가한 감정가액을 시가로 인정함에 있어서는 신중할 필요가 있고, 감정가액이 곧 시가에 해당한다고 볼 수는 없고(서울행정법원 2023.3.10. 선고 2021구합80889 판결 참고), 상증세법 제60조 제1항 내지 제2항 및 같은 법 시행령 제49조에서 규정하는 시가는 상속 또는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것(대법원 2021.8.21. 선고 2000두5098 판결 참고)이므로 해당 시행령 규정에 따른 가액만이 시가로 인정되는 것은 아니다. (나) 상속부동산의 대부분에 대하여 상속개시일 이전부터 피상속인의 채무와 관련한 근저당이 설정되어 있었고, 2021.3.23. 제기된 상속인 간 상속재산 분할 심판이 2022.6.24. 확정된 이후에도 패소측이 항고를 진행하여 2025.10.28. 현재까지 피상속인의 상속재산과 관련한 별도의 소송 및 시비가 진행되는 등, 상속부동산은 정상적인 가격으로 매매를 할 수 없는 어려운 특수한 사정이 있었는데, 상속부동산에 대한 감정평가액은 이러한 개별적, 주관적인 상황을 배제하여 평가한 가액이므로 시가를 반영하였다고 보기 어렵다. (다) 상속부동산의 감정평가액은 상속부동산의 경제적 이익의 실현가치가 아니라 정부의 부과세목인 상속세 산정을 위한 객관적 추정치인바, 청구인은 현저하게 과대평가된 감정평가액을 기준으로 상속세를 부과받았으나 경매낙찰가액만큼만 환가받아 결과적으로 상속받은 자산이 없음에도 상속세를 납부해야 하는 상황이 되었고, 상속세를 체납하여 상속재산 이외의 다른 재산이 압류당하고 개인의 신용카드 사용도 정지되는 등 기본적인 생활을 영위하기 어려운 형편에 처해 있으므로, 이는 추구하는 공익을 침해되는 사익이 과다하게 능가하는 것으로서 헌법상 과잉금지의 원칙에 어긋난다.
(2) 상증세법 제79조 제1항 제1호에 따르면 상속개시 후 1년이 되는 날까지 상속재산의 수용 등으로 상속재산의 가액이 크게 하락한 경우에 경정청구 특례를 적용할 수 있도록 규정하고 있어 청구인의 경우에 해당 규정을 적용할 수는 없으나, 해당 규정은 상속재산의 평가액이 실질과 다른 경우 실질가치를 시가로 보아 상속재산가액을 평가하여야 한다는 취지를 담고 있는바, 상속부동산 중 쟁점부동산은 2024.12.23.부터 2025.2.24.까지 임의경매를 통해 쟁점경매가액으로 낙찰된 사실이 있고, 이러한 쟁점경매가액은 쟁점부동산이 정상적으로 매매되기 어려운 특별한 사정과 쟁점부동산의 실질가치를 반영한 시가로서 상속재산가액으로 적용되어야 한다.
(3) 상속부동산의 감정가액은 전술한 바와 같이 시가로 볼 수 없으므로, 쟁점부동산을 제외한 상속부동산에 대해서는 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하는 것으로 보아 상증세법 제60조 제3항에 따른 보충적 평가방법을 적용하여 개별공시지가 또는 기준시가로 상속재산가액을 평가하여야 한다.
(1) 상증세법 제60조, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호 및 제6항에 따르면, 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 둘 이상의 공신력 있는 감정기관(기준시가 10억원 이하의 부동산의 경우에는 하나의 감정기관)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 볼 수 있고, 시가란 객관적으로 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함하는 개념이므로 공신력 있는 감정기관의 감정가액을 시가로 볼 수 있는 것이다(대법원 2001.8.21. 선고 2000두5098 판결 참고). (가) 청구인이 2021.8.31. 신고한 쟁점부동산의 상속재산가액은 2021.8.10.자 OOO감정평가사무소의 감정평가액(평가기준일 2021.2.17.) 및 2021.8.19.자 ㈜감정평가법인 OOO의 감정평가액(평가기준일 2021.8.18.)의 평균액인 쟁점감정가액으로서, 조사청은 피상속인에 대한 상속세 조사 당시 쟁점감정가액에 대하여 상증세법상 시가의 요건에 부합한다고 보아 신고 시인하였다. (나) 2021.8.10.자 OOO감정평가사무소의 감정평가액은 상속인 간 상속재산 분할심판 청구에 따라 수원가정법원 평택지원에서 직접 의뢰한 감정가액이고, 2021.8.19.자 ㈜감정평가법인 OOO의 감정평가액은 청구인이 상속세를 신고하기 위해 직접 의뢰한 감정가액으로서, 이러한 감정가액들이 상속부동산의 경제적 실질을 무시한 채 평가한 가액이라고 볼 만한 근거가 없다. (다) 상속부동산은 물건 당 기준시가가 모두 OOO원 이하인 부동산에 해당되므로, 상증세법 시행령 제49조 제6항에 따라 하나의 감정기관이 평가한 감정가액도 시가로 인정될 수 있다.
(2) 상증세법 제79조 제1항 제1호에 따르면, 상속 개시 후 1년이 되는 날까지 상속재산이 경매되어 경매가액이 상속세 과세가액보다 하락한 경우 그 사유가 발생한 날부터 6개월 이내에 경정청구를 할 수 있도록 하여, 상속재산의 시가평가 원칙에도 불구하고 예외적으로 상속개시 후 1년이 되는 날까지 경정청구 특례를 허용하고 있는데, 쟁점경매가액은 상속개시일(2021.2.17.)부터 3년 10개월 이상 경과한 2024.12.23.부터 2025.2.24.까지의 기간에 발생한 경매가액으로서 평가기간(상속개시일 전후 6개월 이내), 상속세 법정결정기한(상속세 과세표준 신고기한부터 9개월), 경정청구 특례 허용 기간(상속개시 후 1년이 되는 날까지)을 모두 벗어나는 가액으로서 시가로 인정받을 수 없다.
(3) 청구인이 신고한 상속재산가액은 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 2개의 감정평가기간이 평가한 감정평가액의 평균액으로서 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따른 시가의 요건을 충족하므로, 이를 시가를 산정하기 어려운 경우로 보아 보충적 평가방법을 적용할 수 없다.
(1) 상속부동산과 쟁점부동산의 현황 및 상속부동산의 감정평가액과 쟁점부동산의 쟁점경매가액의 세부내역은 아래 ＜표1＞과 같고, 상속부동산의 1필지/물건 당 기준시가는 모두 OOO원 이하이며, 청구인이 제출한 쟁점부동산의 임의경매 내역에 따르면 쟁점부동산은 모두 유찰을 거쳐 2·3차 경매에서 낙찰된 것으로 나타난다. ＜표1＞ 상속부동산․쟁점부동산의 현황과 감정평가액․경매가액 내역
○○○ (나) 청구인은 피상속인이 F 주식회사를 설립하여 F 주식회사의 명의로 2020.8.28. OOO에서 OOO원, OOO에서 OOO원을 차입한 후, F 주식회사로부터 자금을 차입하면서 상속부동산에 근저당권을 설정하여 금융기관에 담보로 제공하였고, 피상속인의 사망으로 청구인을 비롯한 상속인들이 이러한 채무를 상속받아 2021.12.23. 및 2022.1.25. 원금 OOO원, 이자비용 OOO원 등 OOO원을 채권자에게 상환하였으며, 이러한 근저당 설정 등으로 상속부동산의 매매가 지연되던 중에 채권자가 2022.10.27. F 주식회사의 채권을 G 주식회사에 양도하여 쟁점부동산의 경매가 2022.5.23. 개시되었다고 하며, 그 증빙자료로 2021.12.23.자 대위변제확인서(OOO) 및 입금증빙을 제출하였다. (다) 청구인은 쟁점부동산의 경매배당금이 거의 모두 채권자에게 귀속되었다고 주장하며, 채권자 배당액을 아래 ＜표2＞와 같이 정리하여 제출하였다. ＜표2＞ 쟁점부동산 채권자 배당액 세부내역
○○○
(2) 2021.8.10.자 OOO감정평가사무소의 감정평가서 및 2021.8.19.자 ㈜감정평가법인 OOO의 감정평가서의 주요 내용은 다음과 같다. (가) OOO감정평가사무소는 피상속인의 상속부동산에 대한 상속인 간 분할심판 청구를 관장하는 수원가정법원 평택지원 가사부 재판장의 감정의뢰에 의하여, 평가기준일(상속개시일 2021.2.17.)을 가격산정기준일로 하여 상속부동산에 대하여 2021.8.10. 감정평가서를 작성하였고, 전체 감정가액 OOO원 중 쟁점부동산에 해당하는 부분의 감정가액은 OOO원이다. (나) ㈜감정평가법인 OOO은 청구인의 감정의뢰에 의하여, 2021.8.18.을 가격산정기준일로 하여 상속부동산에 대하여 2021.8.19. 감정평가서를 작성하였고, 전체 감정가액 OOO원 중 쟁점부동산에 해당하는 부분의 감정가액은 OOO원이다.
(3) 청구인의 상속세 신고 및 처분청의 피상속인에 대한 상속세 조사결과에 따른 상속세 결정·고지와 관련하여 확인되는 내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 2021.8.31. 상속부동산에 대하여 OOO감정평가사무소와 ㈜감정평가법인 OOO의 감정평가액의 평균액으로 시가를 평가하고, 기타 금융재산 등의 시가와 합하여 상속재산의 과세표준 OOO원과 세액 OOO원을 신고한 것으로 나타난다. (나) 조사청은 2022.4.7.∼2022.8.2. 기간 동안 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여, 상속인들이 신고한 상속부동산의 시가를 신고 시인하는 한편, 부동산 지분율 착오로 과소신고한 금액, 채무 과다신고 금액, C에 대한 사전증여 금액 등을 적출하여 청구인을 비롯한 상속인들에게 세무조사 결과통지하고 아래 ＜표3＞과 같이 처분청에 과세자료를 통보하였다. ＜표3＞ 피상속인에 대한 상속세 조사 결과
○○○
(4) 청구인의 상속세 신고와 처분청의 결정․고지, 청구인의 경정청구의 세부내역은 아래 ＜표4＞와 같고, 처분청은 2025.8.28. 청구인에게 경정청구 거부통지한 것으로 나타난다.
○○○
(5) 청구인은 상속재산 등과 관련하여 상속인 간 여러 분쟁이 진행되어 상속부동산을 정상적으로 매매할 수 없었던 사정이 있었다고 하며, 관련 4건의 소송 관련 자료를 제출하였고 그 주요 내용은 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 상속인 간 분쟁내역
○○○
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 상속인 간 분쟁 등 특수한 사정이 반영되지 않은 쟁점감정가액은 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없으므로, 쟁점부동산에 대해서는 쟁점경매가액을 시가로 적용하고 그 외의 상속부동산에 대해서는 개별공시지가 또는 기준시가로 상속재산가액을 평가하여야 한다고 주장하나, 상증세법 제60조 제2항에 따르면, ‘시가’는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함하는 것이고, 같은 조 제5항에 따르면 시가로 인정되는 감정가격을 결정할 때에는 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 하는 것인바, 쟁점감정가액은 과세관청이 아닌 수원지방법원 평택지원과 청구인이 각각 감정의뢰한 2개 감정기관의 감정평가액을 평균한 금액으로서 시가로 인정되는 감정가격으로 볼 수 있는 점, 청구인은 스스로 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 상속재산가액으로 적용하여 상속세를 신고하였고 처분청은 청구인의 신고를 시인한 것으로 나타나는 점, 상증세법 제60조 제1항에 따르면 상속재산가액은 상속개시일 현재의 시가로 평가하는 것이나, 쟁점경매가액은 2024.12.23.부터 2025.2.24.까지 매각허가결정된 가액으로서 평가기준일(2021.2.17.)로부터 약 3년 10개월이 지난 후의 경매가액이고, 또한 상속세 법정결정기한 이후의 경매가액으로서 상증세법 시행령 제49조 제1항의 단서 규정에 따른 시가로 인정될 수 있는 가액에 포함된다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 국세기본법 제14조【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
2. 가상자산 이용자 보호 등에 관한 법률 제2조 제1호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 (3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】①법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호 및 제65조 제2항에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 재정경제부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
(2) 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 “대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산”이란 소득세법 제99조 제1항 제1호 에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.
(4) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “감정평가”란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 것을 말한다. 제3조【기준】① 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.
(5) 감정평가에 관한 규칙 제2조【정의】이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
1. “시장가치”란 감정평가의 대상이 되는 토지등(이하 “대상물건”이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다.
4. “가치형성요인”이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
7. “거래사례비교법”이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
9. “공시지가기준법”이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 “법”이라 한다) 제3조 제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 “대상토지”라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 제5조【시장가치기준 원칙】① 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다.
② 감정평가법인등은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
1. 법령에 다른 규정이 있는 경우
2. 감정평가 의뢰인(이하 “의뢰인”이라 한다)이 요청하는 경우
3. 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우
③ 감정평가법인등은 제2항에 따라 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때에는 다음 각 호의 사항을 검토해야 한다. 다만, 제2항 제1호의 경우에는 그렇지 않다.
1. 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징
2. 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성
쟁점감정가액은 과세관청이 아닌 수원지방법원 평택지원과 청구인이 각각 감정의뢰한 2개 감정기관의 감정평가액을 평균한 금액으로서 시가로 인정되는 감정가격으로 볼 수 있는 점, 청구인은 스스로 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 상속재산가액으로 적용하여 상속세를 신고하였고 처분청은 청구인의 신고를 시인한 것으로 나타나는 점, 상증세법 제60조 제1항에 따르면 상속재산가액은 상속개시일 현재의 시가로 평가하는 것이나, 쟁점경매가액은 2024.12.23.부터 2025.2.24.까지 매각허가결정된 가액으로서 평가기준일(2021.2.17.)로부터 약 3년 10개월이 지난 후의 경매가액이고, 또한 상속세 법정결정기한 이후의 경매가액으로서 상증세법 시행령 제49조 제1항의 단서 규정에 따른 시가로 인정될 수 있는 가액에 포함된다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.