[요지] 감정평가법인의 감정절차 및 방법 등에서 위법하거나 불합리한 점을 찾기 어렵고, 쟁점감정가액은 상증법 시행령 제49조에 따라 평가심의위원회의 심의를 거친 것으로 쟁점토지의 시가로 인정할 수 있음
[요지] 감정평가법인의 감정절차 및 방법 등에서 위법하거나 불합리한 점을 찾기 어렵고, 쟁점감정가액은 상증법 시행령 제49조에 따라 평가심의위원회의 심의를 거친 것으로 쟁점토지의 시가로 인정할 수 있음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청이 쟁점감정가액의 근거로 제시한 감정평가서의 내용을 살펴보면, 2개 감정기관 모두 쟁점토지를 공시지가기준법에 따라 평가한 것으로 나타나나, 상속개시 당시 쟁점토지의 공시지가는 1㎡당 OOO원인데 비하여 감정가액 평균액은 1㎡당 OOO원으로 현격한 차이가 발생한다. 그리고 감정기관들의 쟁점토지에 대한 비교표준지를 살펴보면, ㈜b의 비교표준지는 OOO로 공시지가가 1㎡당 OOO원이고, ㈜감정평가법인 c의 비교표준지는 OOO로 공시지가가 1㎡당 OOO원이며, 두 비교표준지의 편차가 상당함에도 불구하고 감정기관들의 쟁점토지에 대한 감정가액은 비슷하게 결정되었다. 또한 감정기관들이 토지가액을 결정하는데 반영한 개별요인과 그 밖의 요인 반영치가 차이가 많이 발생함에도 최종적으로 유사한 수준의 감정가액이 산정되었다. 위와 같이 이 건 감정평가 내용을 살펴보면 여러 가지 모순점이 확인되므로 쟁점감정가액을 신뢰할 수 없고, 부동산은 규격화된 공산품이 아니므로 인근 부동산의 가격을 바탕으로 시가를 결정하는 것은 불합리하며, 따라서 처분청이 쟁점토지의 상속개시 당시 시가를 쟁점감정가액으로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 처분은 취소되어야 한다.
(2) 법원에서는 상증법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라서 소급하여 감정한 가액으로 과세한 처분은 헌법과 법률에 위반되어 무효라고 판결(서울행정법원 2025.12.15. 선고 2021구합85600 판결)하였다. 위 판결에서 법원은 과세관청에만 평가기간 경과 후에도 감정평가를 허용하는 결과가 되어 구조적 불균형이 존재하고, 시가 인정 기준이 과세관청과 납세자 사이에 다르게 적용되어 조세법률주의에 위배되며, 나아가 법적 안정성과 예측가능성을 저해한다고 판시하였다. 이 건의 경우 상속개시일은 2024.3.12.이고 상속세 신고기한은 2024.9.30.인데 처분청은 상속개시일로부터 1년 4개월이 지난 시점인 2025.7.22. 평가심의위원회 심의를 거쳐 소급감정한 가액을 쟁점토지의 상속개시 당시 시가에 해당한다고 보았으므로, 처분청의 위법․부당한 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.
(1) 상증법 시행령 제49조에 따르면, 상속개시일 전후 6개월 이내인 평가기간에 해당하지 않더라도, 평가기간이 경과한 후부터 상증법 시행령 제78조 제1항에 따른 상속세 법정 결정기한까지의 기간 중 감정이 있는 경우에는, 평가기준일부터 가격산정 기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 지방국세청장이 신청하는 때에 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 감정가액을 시가에 포함시킬 수 있는 것으로 규정하고 있다. 쟁점감정가액의 경우 가격산정 기준일이 상속개시일인 2024.3.12.로 평가기간 이내이고, 감정평가서 작성일이 2025.6.16.로 상속세 법정 결정기한(2025.6.30.) 이내에 해당하며, 2개 감정기관의 감정가액 평균액인 쟁점감정가액은 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정된 것이므로, 이를 근거로 청구인에게 이 건 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없다.
(2) 두 감정기관의 의견서에 따르면, 토지의 평가는 감정평가에 관한 규칙제14조에 근거하여 공시지가기준법을 적용하여야 하고, 공지지가기준법을 적용하기 위한 비교표준지 선정은 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상 토지와 용도지역․이용상황․주위환경 등이 유사한 표준지를 선정함이 원칙이다. 또한 쟁점토지는 일반상업지역 내 후면 상가지대에 위치한 토지이고, 인근에 위치한 표준지 중 OOO은 쟁점토지와 비교가능성이 높은 표준지로서 감정평가사의 판단기준에 따라 각각 비교표준지로 선정된 것으로 나타난다. 감정평가법인은 감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로, 대상 토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 토지의 가액을 산정하므로, 두 감정기관에서 선정한 비교표준지가 각각 다르기 때문에 쟁점토지와 비교표준지의 개별요인 비교치가 다른 것은 당연한 결과라 할 것이다. 따라서 감정평가시 비교표준지를 선정할 때 반드시 감정평가법인 간 동일한 비교표준지를 선정하여야 하는 것은 아니고, 비교표준지가 다른 경우 개별요인 비교치를 달리 적용한 것은 적정하므로, 두 감정평가법인이 비교표준지를 다르게 선정하고 개별요인 등에 차이가 있어 쟁점감정가액에 흠결이 있다는 청구주장은 받아들일 수 없다.
(3) 국세청은 2020년 1월 비주거용 부동산에 대하여 감정평가사업을 시행한다는 “꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행안내”라는 보도자료를 대대적으로 제공하였고, 이 건 상속개시일은 2024.3.12.로 국세청의 보도자료 제공 이후 4년이 경과한 시점이므로, 청구인은 기준시가로 상속세를 신고할 경우 과세관청이 쟁점토지에 대해 감정평가를 할 수 있다는 사실을 예측할 수 있는 상황이었다. 청구인이 제출한 서울행정법원 판례는 상속개시일이 2019.4.2.이고 상속세 신고기한이 2019.10.31.로 당시 개정된 법령과 2020년 1월의 보도자료 제공으로 인해 납세의무자가 예측하기 어려운 상황을 반영한 것으로 보아야 한다.
3. 심리 및 판단
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (이하 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (단서 생략) 제67조(상속세 과세표준신고) ① 제3조의2에 따라 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 제13조와 제25조 제1항에 따른 상속세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 제78조(결정ㆍ경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
1. 상속세 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월
(3) 감정평가에 관한 규칙 제14조(토지의 감정평가) ① 감정평가법인등은 법 제3조 제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용해야 한다.
② 감정평가법인등은 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.
1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다.
2. 시점수정: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제19조에 따라 국토교통부장관이 조사ㆍ발표하는 비교표준지가 있는 시ㆍ군ㆍ구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 지역요인 비교
4. 개별요인 비교
5. 그 밖의 요인 보정: 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실들이 나타난다. (가) 청구인은 2024.3.12. 피상속인이 사망한 후 유증을 원인으로 2024.8.26. 쟁점토지를 취득하였고, 2024.9.26. 상속세를 신고할 때 이를 개별공시지가를 기준으로 하여 OOO원으로 평가하였으나, 처분청은 2개 감정기관의 감정가액 평균액인 쟁점감정가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 이를 시가로 보아, 2025.10.13. 청구인에게 2024.3.12. 상속분 상속세 OOO원을 결정․고지하였다. (나) ㈜b의 쟁점토지 감정평가 요약서 내용은 아래 ＜표2＞와 같고, 감정평가시 비교표준지를 OOO로 선정한 후 시점수정, 지역요인 비교, 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 반영한 후, 쟁점토지의 감정가액을 OOO원(1㎡당 OOO원)으로 평가한 것으로 나타난다. ＜표2＞ ㈜b의 감정평가서 요약내용 (다) ㈜b이 2025.11.11. 조사청에 송부한 감정평가 결과 의견조회에 대한 회신내용은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ ㈜b의 회신내용 요약 (라) ㈜감정평가법인 c의 쟁점토지 감정평가 요약서 내용은 아래 ＜표4＞와 같고, 감정평가시 비교표준지를 OOO로 선정한 후 시점수정, 지역요인 비교, 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 반영한 후, 쟁점토지의 감정가액을 OOO원(1㎡당 OOO원)으로 평가한 것으로 나타난다. ＜표4＞ ㈜감정평가법인 c의 감정평가서 요약내용 (마) ㈜감정평가법인 c이 2025.11.12. 조사청에 송부한 쟁점토지 감정평가 관련 의견 회신내용은 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ ㈜감정평가법인 c의 회신내용 요약 (바) 조사청은 2개 감정평가법인의 감정가액 평균액인 쟁점감정가액에 대하여 평가심의위원회에 시가인정 심의를 신청하였고, 평가심의위원회는 2025.7.22. 쟁점토지가 상속개시일부터 감정가액 평가서 작성일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상증법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 쟁점감정가액을 평가기준일 현재 쟁점토지의 시가로 볼 수 있다고 결정한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점감정가액이 합리적으로 산정되지 아니하였고, 소급감정한 가액을 상속개시 당시 쟁점토지의 시가로 보는 것은 부당하다고 주장하나, 감정평가의 성질상 평가 대상 토지 및 비교표준지의 실제 현황・용도・주변환경 등을 확인하고 평가하는 작업, 즉 지역요인, 개별요인 등 품등비교에 있어서 그 구체적인 세부내용 내지 표현은 감정평가업자의 주관적인 가치, 인식 등에 따라 다소 다를 수 있고, 그 내용을 나타내는 우열수치 또한 차이가 있을 수 있음은 부득이하다 할 것이므로, 그 구체적인 세부내용 내지 비교 우열수치의 산출에 있어 다소 차이가 있다 하더라도 그것이 감정평가 업자의 명백한 고의 또는 과실에 따른 오류로 판단되지 않는 이상 위법하다고는 볼 수 없다(대법원 2004.5.14. 선고 2003다38207 판결, 같은 뜻임) 할 것인바, 2개 감정평가법인은 감정평가에 관한 규칙 제14조에 따라 쟁점토지와 용도지역․이용상황․주위환경 등이 유사한 비교표준지를 각각 선정하였고, 시점수정, 지역요인 비교, 개별요인 비교 및 그 밖의 요인 보정을 통해 쟁점감정가액을 산정한 것으로 나타나므로, 그 감정절차 및 방법 등에 관하여 위법하거나 불합리한 점을 찾기 어려운 점, 쟁점감정가액은 그 가격산정기준일 및 감정평가서 작성일이 모두 상속세 법정결정기한(2025.6.30.) 이내이고, 조사청의 신청에 따라 평가심의위원회가 평가기준일부터 감정가액 평가서 작성일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 시가로 인정한 것으로 확인되는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.