비교입주권의 매매사례가액을 쟁점입주권의 시가로 보아 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2024.11.26. 수택E구역OOO 주택지 개발정비사업의 조합원입주권(이하 “쟁점입주권”이라 한다)을 어머니 a으로부터 증여취득하였고, 2024.12.8. 처분청에 쟁점입주권의 토 지개별공시지가인 OOO원을 증여재산가액으로 하여 증여세 신 고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점입주권에 대한 증여재산가액을 평가기간 이내인 2024.8.9.에 매매계약된 입주권(이하 “비교입주권”이라 한다)의 매매사례 가액 OOO원으로 보아 2025.10.27. 청구인에게 2024.11.26. 증여분 증여세에 대한 OOO원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2025.11.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 수택E구역 주택재개발정비사업은 2005년부터 조합장 변경 소송등으로 인해 거래 및 공사 진척이 없었던 곳이며, 통지관서에서 증여재산가액으로 결정한 비교입주권의 매매사례가액은 평가기간 내 유일하게 거래된 금액이므로 쟁점입주권의 시가로 인정할 수 없다. (2) 증여재산가액으로 적정한 것은 조합이 2025.9.18. 제시한 2개 감 정평가업체OOO의 평가금액을 산술 평균한 조합원 권리가액 OOO원이다.

(3) 조합에서 제시한 조합원 권리가액 OOO원 외에도 추가로 납부해야 할 분담금 OOO원이 상속세 및 증여세법 시행령(상속세 및 증여세법을 이하 “상증세법”이라 한다) 제51조 제2항의 프레미엄에 상당하는 금액을 대 체한다.

(4) 평소 사업추진이 부진했던 지역임에도 1건의 유사매매사례가액 으로 쟁점입주권의 시가를 결정하는 것은 과도하고 부당한 과세이며, 또한 상증세법에서 거래 건수를 명시하고 있지는 않으므로 1건의 매 매거래만으로 매매사례가액을 결정하는 것은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 (1) 비교입주권이 증여재산가액으로서 적정한지 여부는 거래 건수를 기준으로 판단하는 것이 아니라 객관적인 교환가치로서 적정하게 거 래된 것인지를 기준으로 판단해야 한다. (가) 상증세법 제60조 제2항은 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액에 해당되는 시가를 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 한다”고 명시하고 있으며, (나) 비교입주권은 특수관계자 간의 계약이 아닌 ‘불특정 다수의 사이에 자유롭게 거래된 계약’으로, 객관적인 교환가치가 적용되었다고 볼 수 있고, 쟁점입주권과 비교입주권은 아래 <표1>과 같이 상당한 유사성을 가지고 있다. <표 삽입을 위한 여백> <표1> 쟁점입주권과 비교입주권 비교 (다) 이외에도 청구인과 같은 단지(경기도 구리시 OOO 00동 000호)의 입주권이 2025.4.22. 증여거래되었을 때 기 준시점을 2025.2.18.로 하여 받은 감정평가액 OOO원과 OOO 원의 평균가인 OOO원을 증여재산가액으로 신고한 내 역이 있으며, 또다른 같은 단지(경기도 구리시 OOO00동 000호) 입주권에 대한 2024.6.3. 매매계약에서는 OOO원에 거래되어 양 도소득세 신고된 내역이 존재하는바 비교입주권의 매매사례금액인 OOO원은 위 사례들과 비교하였을 때 상증세법 제60조 제2항의 ‘통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’이라고 볼 수 있다.

(2) 청구인이 주장하는 권리가액은 사업시행인가고시일(2018.12.31.)을 기준으로 하여 감정평가한 금액에 비례율을 곱한 금액으로, 증여기준일(2024.11.26.)과 비교했을 때 6년이나 경과하여 청구인의 증여시점에 적정한 시가라고 볼 수 없고, 상증세법 시행령 제51조 제2항에서 “부동산을 취득할 수 있는 권리 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지의 납입한 금액(소득세법제89조 제2항에 따른 조합원입주권의 경우 도시 및 주거환경정비법제74조 제1항에 따른 관리처분계획을 기준으로 하여 기획재정부령으로 정하는 조합원권리가액과 평가기준일까지 납입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액으로 한다)과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 기준으로 한다”고 명시했듯이, 조합원 권리가액에 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액이 합쳐진 금액이 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액이라고 보는 것은 타당하고, 이는 처분청에서 비교입주권의 매매사례가액을 증여재산가액으로 보아 고지한 처분이 적정하다는 근거가 될 수 있다.

• 가. 쟁 점 비교입주권의 매매사례가액을 쟁점입주권의 시가로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료와 그 외 조사한 자료 등에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인의 신고·납부 내역과 처분청의 결정 내역은 아래 <표2> 와 같다. <표2> 청구인의 신고·납부 내역 및 처분청의 결정 내역 (단위: 천원) (나) 경기도 구리시 누리집에서 확인한 결과 2026.2.13. 기준 수택E구역 사업시행상황은 아래 <표3>과 같다. <표3> 수택E구역 사업시행상황 (다) 청구인에 대한 관리처분계획(예정)내역서(아래 <그림1>) 확인 결과 청구인의 주장대로 쟁점입주권의 권리가액(분양기준가액)은 종 전자산평가액 OOO원에 비례율 100.28%를 적용하여 결정된 OOO원이며, 청구인이 납부해야 하는 분담금은 OOO원으로 확 인된다. <그림1> 관리처분계획(예정) 내역서 (라) 수택E구역 주택재개발정비사업조합에 2026.2.13. 오전 10시경 유선으로 확인한 결과 청구인이 주장하는 권리가액은 사업시행인가일(2018.12.31.)을 기준으로 하여 2019년 1월경 시행된 감정가액에 비례율을 곱한 값으로, 증여일로부터 약 6년이 경과한 가액임이 확인된다. (마) 쟁점입주권의 주소인 경기도 구리시 OOO의 국토교통부 실거래가 공개시스템 확인 결과 처분청이 증여재산가액으로 주장하는 비교입주권의 매매거래내역(거래금액 OOO원)과 참고사례로 제시한 2024.6.3. 매매거래내역(거래금액 OOO원)이 확인되며, 이외에도 아래 <표4>와 같이 2020년 이후 2023년 1건, 2020년 4건의 거래내역이 확인되나, 국토교통부 실거래가 공개시스템에는 증여계약이 공개되지 않아 처분청이 제시한 참고사례인 2025.4.22. 증여계약은 확인되지 않는다. <표4> 경기도 구리시 OOO거래내역(전용면적 40.15m 2) (바) 쟁점입주권에 해당하는 주택(구리역 OOO)의 20 26.2.11. 일반분양 공고에 따르면 쟁점입주권과 동일한 면적(전용면적 59m 2)의 분양가는 OOO원(59C타입 1층)에서 OOO원(59B타입 20층 이상) 수준(아래 <그림2> 참조)이라는 점이 확인된다. <그림2> 구리역 OOO분양가액(공급금액) (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 사건에 대하여 살펴본다. 청구인은 재건축조합이 제시한 조합원 권리가액 OOO원이 쟁 점입주권의 시가로 타당하고, 비교입주권의 매매사례가액이 평가기간 내 유일한 금액이므로 쟁점입주권의 시가로 산정하기에 타당하지 않 다고 주장하나, 상증세법 시행령 제49조 제1항은 증여재산의 평가기간을 “평가기준일 (증여일) 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지”로 규정하고 있고, 재건축조합이 제시한 권리가액은 2019년 1월경 평가된 감정평가액을 기반으로 하였는바 평가기준일이 2024.11.26.임을 고려할 때 평가기간 내에 해당하지 아니하므로 청구인이 제시하는 조합원 권리가액을 쟁 점입주권의 시가로 인정하기에 적합하지 않은 반면, 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액에 해당되는 시가에 대해 규정하는 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제1호 등에 비추어, 비교입주권의 타당성 여부는 그 건수가 아닌 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립 된다고 인정되는 가액”에 해당하는지 여부를 기준으로 검토해야 하는바, 비교입주권의 경우 쟁점입주권과 주소지(경기도 구리시 OOO 소재) 및 면적(40.15m 2)이 동일하고 평가기간 내에 거래가 이루어진(증여일부터 3~4개월 전) 것으로 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 규정하는 시가의 요건에 부합할 뿐만 아니라, 처분청이 제시하는 자료 및 국토교통부 실거래가 공개시스템에 의하면 2024.6.3.(증여일부터 5~6개월 전) 동일 소재지에서 OOO원에 거래된 사례도 있어 비교입주권의 거래가액OOO이 시세에 비해 과다하다고 보기도 어려우며, 그 외에 특수관계인과의 거래 여부 등 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정할 만한 사유가 달리 보이지 아니하므로 상증세법 제60조 제2항에서 규정하는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어진 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액에 해당하는 것으로 판단된다. 따라서 비교입주권의 매매사례가액을 쟁점입주권의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법 (2024.9.15. 법률 제19702호로 개정) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2. 가상자산 이용자 보호 등에 관한 법률 제2조 제1호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 (2024.9.15. 대통령령 제31659호로 일부 개정) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조 의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2. 3억원

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 제51조(지상권등의 평가) ② 법 제61조 제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액(소득세법 제89조 제2항 에 따른 조합원입주권의 경우 도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항 에 따른 관리처분계획을 기준으로 하여 기획재정부령으로 정하는 조합원권리가액과 평가기준일까지 납입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액으로 한다)과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. 다만, 해당 권리에 대하여 소득세법 시행령 제165조 제8항 제3호 에 따른 가액이 있는 경우에는 해당 가액으로 한다.