달리 이 건 종합부동산세의 부과처분 자체에 고유한 하자가 존재한다고 보기도 어려운 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단됨.
달리 이 건 종합부동산세의 부과처분 자체에 고유한 하자가 존재한다고 보기도 어려운 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 전시관 신축을 목적으로 쟁점토지를 매수하고 등기 까지 완료하였으나 매도법인의 대표이사인 B이 매매계약상 의무 를 위반(지장물 철거 및 공사착공허가취소 부동의)하였다. 특히, 매 도법인이 기취득한 공사착공허가취소에 동의하지 아니하였을 뿐만 아니라 가설건축물 철거에도 동의하지 아니함으로써 청구법인은 법적·물리적 으로 쟁점토지의 소유주임에도 이를 사용할 수 없는 상태에 놓여 있다. (가) B은 공사착공허가를 신청한 사실을 청구법인에게 고지하지 아니한 채(설명의무 위반) 쟁점토지를 매도하고 소유권이전등기까지 완료하였고, 이에 청구법인은 위 사실을 전혀 모른 채 설계도면 및 건축심의를 받아 공사착공허가를 관할구청에 신청하였으나 건축주인 B이 기존 공사착공허가취소에 동의하지 아니함에 따라 당해 신청은 반려되었다. (나) 또한, B은 쟁점토지에 건축되어 있는 가설건축물 2동에 대하여 매매계약 당시 지장물 일체를 포함하여 매도하였음에도 건축주 명의가 B과 C로 되어 있다는 점을 빌미로 철거에 동의해 주지 아니하여 현재까지 철거하지 못하고 있다. 즉, B은 매매계약 체결 시 지장물 일체를 포함하여 권리를 포기하고 철거확인서까지 제출하였음에도 쟁점토지상 가설건축물 2동(각각 매도법인과 C 명의로 신고되어 있다)에 대하여 철거 동의를 해주지 않아 현재까지 방치되고 있고, 관할구청은 건축주 명의자의 철거 동의 없 이는 임의로 철거를 허가할 수 없다는 입장을 고수하고 있어서 건축물 노후화로 인한 2차 피해가 예상되고 있다. (다) B은 쟁점토지를 청구법인에게 매도하면서 나대지인 쟁점토지에 대하여 종합부동산세를 부과받지 않기 위하여 기취득한 공 사착공허가를 청구법인에게 고지하지 않았고, 이런 사실을 전혀 모르고 있던 청구법인은 신축공사 착공에 따른 설계도면과 관할구청의 건축 심의를 받아 공사착공허가서를 제출하였으나, 관할구은 이미 B이 신청한 공사착공허가가 접수되어 있어서 B이 취하하지 않는 이상 청구법인의 공사착공허가를 중복하여 접수할 수 없다는 이유로 착공 계를 반려하였다. 이에 청구법인은 관할구청에 민원신청을 제기하였고, 관할구청은 건축법 제11조 제7항 을 근거로 직권취소 처분을 하였 으나 B이 이에 불복하여 행정소송을 제기하여 동 소송은 현재 2심 법원에 계류 중이다. (라) B은 쟁점토지를 매도하고 소유권이전등기가 완료되었음에도 쟁점토지 등의 시세가 이후 OOO원까지 상회하였다는 이유로 청구법 인이 부동산을 강탈해 갔다며 청구법인을 사기죄로 고소하여 현재 조사 중에 있고, 청구법인도 이 건 매매계약 시 매도법인이 공사착공허가를 받은 사실을 청구법인에게 고지하지 아니한 채 쟁점토지를 매도한 것에 대하여 B을 사기죄 혐의로 고소하여 현재 경찰 조사가 진행되고 있다. 따라서 쟁점토지는 청구법인의 귀책사유가 아닌 매도법인측의 불법적인 방해행위 및 기망행위(사기 혐의)로 인하여 나대지 상태로 방치될 수밖에 없었으므로, 이로 인한 이 건 종합부동산세 등의 처분은 부당하다.
(2) 구 지방세법 제110조의3 제3항 제5호 단서에서 규정하는 ‘정 당한 사유’는 종합부동산세법에는 명확히 규정되어 있지 아니하나, 주택건설사업 목적의 주택 멸실 등에 한하여 구체적인 기준이 같은 법 시행규칙에 신설되었고, 같은 법 시행령 제4조 제1항 제21호는 ‘주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택(기획재정부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택을 포함한다)’에 대하여 같은 법 시행규칙 제4조의4 제3호에서 취득 당시 예측할 수 없었던 사유가 발생하여 관할 세무서장이 인정하는 경우를 ‘정당한 사유’로 규정하고 있다.
(3) 한편, 종합부동산세법 제6조 는 ‘재산세의 비과세, 과세면제 또는 감면 규정은 종합부동산세를 부과하는 경우에 준용한다’고 규정하고 있고 대법원도 명문의 규정이 없더라도 납세자에게 귀책 사유가 없는 정당한 사유가 있을 때는 추징할 수 없다고 판시하였는바(대법원 2018.10.12. 선고 2018두47929 판결, 참조), 이 건은 매도법인측의 기존 공사착공허가 취소 및 가설건축물 철거 부동의로 인하여 나대지인 쟁점토지에 대하여 청구법인에게 종합부동산세 등이 부과되었다. 즉, 종합부동산세는 토지를 보유함으로써 얻는 경제적 이익이나 보유 능력에 대하여 과세하는 세목임에도 청구법인은 매도법인측의 불법적인 방해 및 기망행위(사기 혐의)로 인하여 쟁점토지를 나대지 상태로 방치할 수밖에 없었다. 따라서 청구법인이 쟁점토지를 수익적으로 활용한 것이 아니므로 이 건 종합부동산세 등의 처분은 부당하다.
(2) 청구법인은 쟁점토지를 매입하여 소유권이전등기를 경료함으로써 과세기준일 현재(2025.6.1.) 그 소유권을 보유하고 있는바, 종합부동산 세는 고액의 부동산을 보유하고 있다는 데에서 담세력을 찾아 과세하는 세금으로서 매년 독립적으로 과세기준일 당시의 객관적인 현황과 이용 상황에 따라 재산세 과세 여부나 범위, 규모 등이 달라진다. 따라서 설령 청구법인이 어떤 사유로 쟁점토지의 건축물 공사에 착수하지 못하게 되었다고 하더라도, 관련 법문이 명시적으로 정한 요건이나 범위와 다르게 과세대상 해당 여부를 판단할 수는 없다.
(3) 사인 간의 다툼을 종합부동산세를 과세하지 않을 정당한 사유로 볼 수 없다. 청구법인은 매도법인의 대표자인 B이 착공을 방해함에 따라 공사착공신청서가 반려되었으므로 이를 종합부동산세 부과처분 취소의 정당한 사유로 보아야 한다고 주장하나, 단순히 이해관계자 간의 다툼으로 인해 착공이 지연되었다는 사실만으로 이를 신축공사 지연에 대한 정당한 사유로 볼 수는 없으며 그러한 내용은 종 합부동산세법령 어디에도 찾을 수 없다. 즉, 청구법인은 기존 건축물을 철거하지 못하여 쟁점토지를 수익적으로 활용하지 못하고 나대지 상태로 방치할 수밖에 없었으므로 이 건 처분이 부당하다고 주장하나, 제출된 서류에는 신축건물 착공 및 건축허가 등에 대한 내용이 없고, 착공의 의도가 있었다는 것을 과세제외에 대한 기준으로 삼을 수 없다.
(4) 쟁점토지는 장래에 어떤 건축물의 부속토지로 사용될 것인지와 그 범위, 공사시기 등을 전혀 확정할 수 없는 상태인바, 지방세법 시행령 제103조 제1항 제3호는 적어도 관계 행정기관이 허가 등으로 신규건축물의 용도 및 바닥면적을 확인할 수 있는 건축물일 때에만 건축물의 부속토지에 포함된다고 규정하고 있으므로, 단순한 건축허 가나 준비행위만으로는 ‘착공’으로 인정될 수 없다. 따라서 청구법인이 이 건 종합부동산세 과세기준일 현재 쟁점토지의 실제 공사진행 상태(건축허가를 받고 가설펜스 설치, 터파기 등 실질적인 건축공사)를 입증하지 아니한 이상 이 건 처분은 정당하다.
(1) 종합부동산세법 제6조【비과세 등】① 지방세법, 지방세특례제한법 또는 조세특례제한법에 의한 재산세의 비과세·과세면제 또는 경감에 관한 규정(이하 “재산세의 감면규정”이라 한다)은 종합부동산세를 부과하는 경우에 준용한다. 제8조【과세표준】② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 수도권정비계획법 제2조 제1호 에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과 하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다. 제11조【과세방법】 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 지방세법 제106조 제1항 제1호 에 따른 종합합산과세대상(이하 “종합합산과세대상”이라 한다)과 같은 법 제106조 제1항 제2호 에 따른 별도합산과세대상(이하 “별도합산과세대상”이라 한다)으로 구분하여 과세한다. 제12조【납세의무자】
① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자 로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자
2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자
(2) 지방세법(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것) 제110조의3 【과세면제】
① 다음 각 호의 법인이 그 고유의 업무에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산(제112조 제2항의 규정에 의한 과세대상을 취득하는 경우를 제외한다)에 대하여는 취득세를 면제한다. 다만, 취득일로부터 1년 이내에 정당한 사유 없이 당해 부동산을 그 고유의 업무에 직접 사용하지 아니하는 경우에는 면제된 취득세를 추징한다<1994.12.22. 삭제>.
(3) 지방세법 제7조【납세의무자 등】
① 취득세 는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과 한다. 제106조【과세대상의 구분 등】
① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
21. 다음 각 목의 자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택(재정경제부 령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택을 포함한다) (5) 지방세법 시행령 제101조【별도합산과세대상 토지의 범위】① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.
1. 특별시·광역시(군 지역은 제외한다)·특별자치시·특별자치도 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지
2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지
건축법 제18조 에 따라 착공이 제한된 건축물
3. 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계 법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말 한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.
4. 가스배관시설 등 행정안전부령으로 정하는 지상정착물 제103조의2【철거·멸실된 건축물 또는 주택의 범위】 법 제106조 제1항 제2호 다목에서 “대통령령으로 정하는 부속토지”란 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 또는 주택의 부속토지 를 말한다. 이 경우 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 허가 등을 받지 않은 건축물 또는 주택이거나 사용승인을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 않은 건축물 또는 주택의 부속토지는 제외한다.
1. 건축물 또는 주택이 사실상 철거·멸실된 날(사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 않은 건축물 또는 주택의 부속토지(건축물 또는 주택의 건축을 위한 용도 외의 다른 용도로 사용하는 부속토지는 제외한다). 이 경우 건축물의 부속토지는 철거·멸실되기 전 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제101조 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지를 말한다.
2. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 빈집정비사업 또는 농어촌정비법에 따른 생활환경정비사업(빈집의 정비에 관한 사업만 해당한다)의 시행으로 빈집이 사실상 철거된 날(사실상 철거된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거된 날을 말한다)부터 3년이 지나지 않은 빈집의 부속토지[괄호 생략] (6) 종합부동산세법 시행규칙 제4조의4【주택을 멸실시키지 못한 정당한 사유】영 제4조 제1항 제21호 각 목 외의 부분에서 “재정경제부령으로 정하는 정당한 사유”란 다음 각 호에 해당하는 경우를 말한다.
3. 그 밖에 주택 취득 당시 예측할 수 없었던 사유가 발생하여 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우로서 통상적인 주택건설사업 시행방식을 고려할 때 해당 사유가 발생하면 주택의 멸실이 곤란하다고 관할 세무서장이 인정하는 경우
○○○
(2) 청구법인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 등기사항전부증명서에 따르면 매도법인은 2011.12.27. 및 2012.4.20. 매매를 원인으로 쟁점토지의 소유권을 취득하였다가 2024.9.5. 매매를 원인으로 청구법인 앞으로 소유권이전등기를 경료한 것으로 등재되어 있고, 청구법인은 이를 2024.9.26. D 주식회사에 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 한 것으로 나타난다. (나) 청구법인이 2024년 매도법인과 작성한 쟁점토지 등의 매매계약서는 다음과 같다.
○○○ (다) 쟁점토지는 아래 <표2>와 같이 종합합산과세대상으로 분류되어 재산세가 부과된 것으로 확인된다. <표2> 재산세 부과 내역
○○○ (라) 청구법인은 매도법인의 대표이사인 B의 방해행위 등으로 기존 공사착공허가를 취소할 수 없었을 뿐만 아니라 가설건축물을 철 거도 불가능하여 쟁점토지를 나대지 상태로 방치할 수밖에 없는 정당한 사유가 있다고 주장하며 다음과 같은 증빙자료 등을 제시하고 있다.
1. 청구법인은 B이 매매계약 체결 당시 지장물 일체를 포함한 권리를 포기하고 철거확인서를 작성하였음에도 이후 철거에 동의하지 않았다고 주장하며 매도법인이 작성한 철거확인서를 제시하고 있다.
○○○
2. 청구법인은 이 건 심판청구 시 B이 쟁점토지를 매도하고 소유권이전등기가 경료되었음에도 쟁점토지의 시가가 급등하자 청구법인을 사기죄로 고소하여 현재 조사 중이라고 주장하며 B이 제출한 고소장(사건번호: OOO) 사본을 제시하였고, 이후 조세심판관회의에 참석하여 위 사기죄 혐의에 대한 수사가 불송치(혐의 없음)되었다며 수사결과통지서(제 OOO호, OOO경찰청장)를 제시하였다.
3. 청구법인은 B이 붕괴위험이 있는 가설건축물의 철거에 부동의하였다고 주장하며 다음과 같이 가설건축물을 촬영한 사진자료를 제시하고 있다.
○○○
4. 또한, 청구법인은 2025.6.23. 및 2025.7.2. 쟁점토지 지상의 가설건축물 1동의 건축명의주인 매도법인과 C㈜를 상대로 위 건축물의 철거 및 지료 청구소송(OOO법원 OOO지원 OOO, OOO)을 제기하였다며 소장 사본을 제시하였는데, 그 중 매도법인에 대한 소장 일부는 다음과 같다.
○○○
5. 청구법인이 제시한 OOO광역시 OOO구청장이 발송한 ‘진정서 회신’이라는 제목의 공문에 따르면, 청구법인은 2025.3.28. OOO광역시 OOO구청장에게 B의 공사 착공허가취소 부동의로 인하여 착공이 불가하므로 매도법인의 건축허가를 직권말소할 것을 요구하는 민원을 신청하였고, 이에 대하여 OOO광역시 OOO구청장은 2025.4.8. 청구법인에게 매도법인이 허가받은 날부터 2년 이내에 착공하지 아니한 경우 법령에 따라 처리할 예정이라고 회신(OOO과-OOO)한 것으로 나타난다.
6. 한편, 청구법인은 2025.4.18. 및 2025.4.30. 매도법인에게 가설건축물의 철거를 요청하는 내용증명우편을 각각 발송하였는바, 그 주요 내용은 다음과 같다.
○○○
7. 그 밖에 청구법인은 2025년 6월 B이 청구법인을 기망하여 청구법인으로부터 쟁점토지 매매대금 OOO원을 송금받았음에도 공사착공허가신청 취소에 부동의함에 따라 착공이 불가능하게 되었다는 내용으로 B을 고소하였다며 관련 고소장을 제시하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 매도법인이 가설건축물 철거에 부동의하였을 뿐만 아니라 기존 공사착공허가신청을 취소하지 아니하여 착공이 불가능함에 따라 쟁점토지를 나대지 상태로 방치할 수밖에 없었으므로, 쟁점토지가 나대지 상태로 방치된 데에는 정당한 사유가 있거나 청구법인의 귀책사유가 없으므로 그로 인한 불이익인 종합부동산세 등 부과처분을 취소하여야 한다고 주장하나, 종합부동산세는 고액의 부동산을 보유하고 있다는 데에서 담세력을 찾아 과세하는 세금으로서, 매년 독립적으로 과세기준일 당시의 객관 적인 현황과 이용상황에 따라 과세 여부나 범위, 규모 등이 달라지므로, 설령 청구법인이 책임질 수 없는 사유 또는 정당한 사유로 쟁점토지의 건축물 공사에 착수하지 못하게 되었 다고 하더라도, 관련 법령이 명시적으로 정한 요건이나 범위와 달리 임의로 쟁점토지를 종합부동산세 과세대상에 해당하지 아니하는 것으로 인정하기 어려운 점, 지방세법 시행령 제101조 제1항 및 제103조 제1항 제3호는 건 축허가 등을 받았으나 공사가 중단되어 준공검사 등을 받지 못한 경우, 적어도 관계 행정기관이 허가 등으로 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인할 수 있는 건축물일 때에만 건축물의 부속토지로서 별도합산과 세대상으로 규정하고 있는데, 청구법인은 과세기준일인 2025.6.1.까지도 쟁점토지의 건축물 공사에 대한 건축허가를 받지 아니한 채 터파기 공사 및 가설펜스 설치 등 실질적인 건축공사를 수행한 사실이 없고, 이에 따라 OOO광역시 OOO구청장도 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 보아 2025년도분 재산세를 부과하였는바, 종합부동산세는 지방세인 재산세를 기초로 과세되는 후행세목으로 재산세와 동일하게 과세대상을 분류하고 있으므로 당해 재산세의 분류가 변경되지 아니하는 이상 종합부동산세 과세대상의 분류를 변경할 수 없는 점, 청구법인과 매도법인 간에 작성된 매매계약서에 따르면, 매도법인은 쟁점토지 등과 지장물 일체를 포함하여 매도하였음에도 가설건축물 철거에 동의하지 아니함에 따라 청구법인이 착공하지 못함으로써 쟁점토지가 종합부동산세 과세대상에 해당하게 되었다면 그로 인한 손해에 대하여는 매도법인에게 청구해야 할 사안이라 할 수 있는 점, 달리 이 건 종합부동산세의 부과처분 자체에 고유한 하자가 존재한 다고 보기도 어려운 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본 법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.