[요지] ‘용도변경’은 취득세 과세대상인 ‘건축’과 관련된 것이 아닐 뿐만 아니라, 그 변경도 사용승인(취득) 후에 이루어진 것이므로, 이 건 건축물의 취득가격에 포함하기 어려움
[요지] ‘용도변경’은 취득세 과세대상인 ‘건축’과 관련된 것이 아닐 뿐만 아니라, 그 변경도 사용승인(취득) 후에 이루어진 것이므로, 이 건 건축물의 취득가격에 포함하기 어려움
[참조결정] 조심2019지2318
[주 문] 서울특별시 강서구청장이 2025.9.10. 청구법인에게 한 취득세 등 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점건축물의 용도변경이 지방세법상 취득에 해당하는 행위(증축, 개수 등)를 동반하지 않는 한, 용도변경에 수반하여 발생한 쟁점비용은 취득세 과세표준에 산입될 수 없다. 앞서 지방세법 규정을 살펴본 바와 같이 취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과되는 조세로서, 건축물의 용도변경 행위는 원칙적으로 취득의 범위에 직접적으로 포함되지 않는다. 다만, 지방세법은 신축 뿐만 아니라 증축, 개축, 개수 등 일정한 행위가 수반되는 경우에는 그 행위로 인한 취득 역시 취득세 과세대상에 포함된다. 따라서 건축물의 용도 변경을 위하여 추가적으로 증축이나 개수 등 지방세법상 취득에 해당하는 행위가 발생한 경우에 한하여, 해당 용도변경과 직접적으로 관련된 직접비용과 간접비용은 취득세 과세표준에 산입되어야 한다. 그러나 청구법인은 쟁점건축물의 용도변경과 관련하여 각종 평가용역을 수행하였으나, 용도변경 과정에서 별도의 증축, 개축, 개수 등 취득세 과세대상 행위가 수반되지 않았으므로, 쟁점건축물의 용도변경으로 인하여 발생한 평가용역비 및 쟁점비용은 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함할 수 없다.
(2) 쟁점건축물의 용도변경은 쟁점건축물의 취득과는 직접적 또는 간접적인 관련성이 없는바, 용도변경으로 인하여 부과된 쟁점비용은 쟁점건축물의 과세표준에 포함되지 않는다. 청구법인은 2024.8.28. 처분청으로부터 쟁점건축물의 사용승인서를 교부받아 해당 일자를 지방세법상 취득시기로 하여, 같은 해 10.4. 쟁점건축물의 취득세를 신고 및 납부하였다. 이와 같이 쟁점건축물은 2024.8.28. 사용승인서 교부를 통해 지방세법상 취득이 이미 완결되었으며, 이후 청구법인은 쟁점건축물의 용도 변경을 위하여 수분양자들의 전원 동의를 구하였고, 최종적으로 동의하지 않은 수분양자 1인에 대해서는 계약을 해지한 후, 2024.9.30. 처분청에 쟁점건축물의 용도를 생활형 숙박시설에서 오피스텔로 변경하는 신청을 하였다. 그 결과 2024.10.29.에 쟁점비용이 부과되어 납부를 완료하였고, 2024.11.5.에 비로소 쟁점건축물의 용도변경에 대한 사용승인서를 교부받았다. 따라서 쟁점건축물의 용도변경은 이미 건축물의 취득이 완료된 이후에 발생한 별개의 사정으로서, 쟁점건축물의 용도변경으로 인하여 부과된 쟁점비용은 쟁점건축물의 취득과는 직접적 또는 간접적인 관련성이 없다고 할 것이다. 즉, 쟁점비용은 쟁점건축물의 취득과 무관하게 용도변경이라는 새로운 행정행위에 따라 발생한 것으로서, 이를 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 것은 지방세법의 입법취지 및 과세원칙에 비추어 명백히 부당하다.
(3) 쟁점건축물의 최초 사용승인 당시 오피스텔로의 용도변경이 계획되어 있다는 사정만으로 용도변경에 따른 쟁점비용을 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 산입할 수 없다. 처분청은 쟁점건축물의 취득 당시 이미 오피스텔로 용도변경이 계획되어 있었으므로 용도변경으로 인하여 발생한 쟁점비용을 쟁점 건축물의 신축 당시 지급하여야 할 사실상취득가격에 포함시켜 취득세 과세표준에 포함하여야 한다는 의견이나, 2024.8.20. 서울특별시의 용도변경 허용에 관한 도시관리계획 결정은 법률상 단순한 계획 결정에 불과하고 특정 개별 건축물에 대한 계획이 아니라 해당 지역 전체의 토지이용 및 도시공간 구조에 관한 기본적이고 포괄적인 관리계획인바, 실제로 쟁점건축물의 용도변경을 실현하기 위해서는 여러 실질적 요건의 충족이 선행되어야 한다. 특히 건축물의 용도를 오피스텔로 변경하기 위해서는 소유자 전원의 동의가 필요하며, 주차장과 복도 등 건축 기준의 차이로 인해 구조적 요건을 충족하기가 현실적으로 매우 어렵다는 것이 업계의 일반적 견해다. 실제로 2023년 기준 전국에 있는 생활숙박시설 8만 6,920가구 중 용도변경이 완료된 사례는 1,033가구(1.17%)에 불과하며, 쟁점건축물의 용도변경은 서울특별시 최초 사례로 꼽히는 만큼 용도변경에는 많은 어려움이 존재한다. 청구법인 또한 쟁점건축물의 용도변경을 위하여 수분양자 전원의 동의를 얻기 위해 노력하였으나, 수분양자 1인의 미동의로 인해 용도변경 신청까지는 상당 기간이 소요되었고, 최종적으로 미동의 수분양자 1인에 대한 계약해지 조치 이후인 2024.9.20.에야 비로소 쟁점건축물의 용도변경을 신청할 수 있었다. 또한 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따르면 도시관리계획 결정의 효력은 지형도면을 고시한 날부터 발생한다. 따라서 2024.8.20. 이루어진 도시관리계획 결정(변경)은 그 자체로 효력이 발생하는 것이 아니며, 해당 결정의 고시가 이루어진 2024.9.19.에야 비로소 법적 효력이 발생한다. 결국, 쟁점건축물의 최초 사용승인 시점에는 용도변경 허용에 따른 도시관리계획의 효력이 발생하지 않았으므로, 용도변경과 관련된 쟁점비용을 쟁점건축물의 신축 당시 취득세 과세표준에 포함시키는 것은 법률상 근거가 부족하다. 이렇듯 쟁점건축물의 취득 시점에 오피스텔로의 용도변경이 계획되어 있었다는 사정만으로, 그 용도변경의 실현 가능성이 불확실하고 실제로 발생하지 않은 쟁점비용까지 취득세 과세표준에 산입하는 것은 과세관청의 재량을 남용하는 것으로 볼 수 있다.
(4) 청구법인의 항변내용은 다음과 같다. (가) 처분청은 대법원(2013.9.12. 선고 2013두7681 판결)의 일부만을 인용함에 따라 대법원의 법리를 오인하고 있다. 처분청은 위 대법원 판결 중 취득세의 과세표준은 과세대상 물건의 “취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 비용”이 포함된다는 내용만을 인용하면서, 청구법인이 쟁점건축물의 취득시기 이전부터 용도변경에 대한 검토 및 준비를 해왔다는 사정만으로 용도변경에 따른 쟁점 부담금의 지급원인 역시 쟁점 건축물의 취득시기 이전에 이미 발생하였다는 의견이나, 이는 대법원 판결의 법리를 명백히 오인한 것이다. 대법원은 처분청이 인용한 내용과 같이 “취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 비용”을 취득세의 과세표준에 포함하도록 하면서, ‘취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 비용’이라 함은 단순히 건축공사 도급계약의 체결이나 공사대금 지급의 약정 이행기가 도래하였다는 것 또는 그때까지 이미 지급한 공사대금 금액을 의미하는 것이 아니라, 실제로 취득시기까지 이행된 공사의 진행 정도, 즉 “취득시점에 이르기까지 실제로 완성된 부분의 기성고 금액”을 의미하는 것이라고 판시하였다. 즉, 대법원 판결은 과세대상 물건의 “취득시기까지 그 물건을 취득하기 위하여” 지급했거나 지급하여야 할 비용만이 과세표준에 포함된다는 법리를 명백히 한 것으로서, 취득대상의 취득시기 이전에 취득 또는 기성과 관련하여 지급원인이 발생하였다면 그 지급원인에 따른 비용을 취득세 과세표준에 포함하라는 취지다. 관련해서 처분청은 쟁점건축물의 용도변경의 검토 및 준비가 쟁점 건축물의 사용승인 이전에 이루어졌다고 해서 지급원인이 발생했다고 보았으나, 용도변경의 검토 및 준비가 이루어졌다는 사실만으로 용도변경에 따른 쟁점비용의 지급원인이나 지급의무가 발생하거나 확정될 수는 없는 것이고, 실제 쟁점건축물의 용도가 생활형 숙박시설에서 오피스텔로 변경되는 시점에 비로소 쟁점비용의 지급원인이 발생하거나 확정되었다고 할 수 있는 것이다. 가령, 청구법인이 쟁점건축물의 사용승인 이후에 용도변경을 신청하지 않았다고 해서, 위 사용승인이 취소되거나 무효가 되지 않으며, 쟁점건축물의 상태가 취득 이전으로 회귀되어 기납부한 취득세를 환급받을 수 있는 것도 아니다. 따라서 쟁점비용은 쟁점건축물의 기성고 또는 취득과는 아무런 관련이 없는 금액으로서, 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함될 수 없는 것이며, 쟁점건축물의 취득시기 이전에 용도변경에 관한 검토나 준비가 있었다는 사정만으로 쟁점비용의 지급원인이 발생하거나 확정되었다고 판단하는 것은 대법원 판결의 법리를 오인한 부당한 처분이다. (나) 쟁점비용은 쟁점건축물의 취득과는 무관한 금액으로서 취득세 과세표준에 포함할 수 없다. 나아가 위 대법원 판결은 당해 건축물의 준공검사 이전에 임시사용승인을 받은 사건에 대하여, 임시사용승인일을 그 취득시기로 보아 “임시사용승일까지의 기성고에 해당하는 공사비만을 취득세 과세표준에 포함시킬 수 있다”고 하면서, 임시사용승인일 이전에 ‘도급계약을 체결’하였다거나 ‘기성고를 초과하는 공사대금을 선급하였다’고 하더라도, “임시사용승인일 이후에 공사가 완성된 부분의 기성고에 대해서는 취득세 과세표준에 포함될 수 없다”고 판시하였다. 결국, 처분청의 의견대로 청구법인이 쟁점건축물의 사용승인일 이전에 용도변경과 관련한 검토 및 준비를 하였고, 이러한 과정들을 통하여 쟁점건축물의 용도변경이 신축과정과 밀접하게 연계되어 진행된 것으로 보더라도, 쟁점비용이 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함되기 위해서는 쟁점건축물을 취득(생활형 숙박시설로서의 사용승인)하기 위한 기성고와 관련된 금액이어야 할 것이다. 그러나 청구법인이 처분청으로부터 쟁점건축물을 생활형 숙박시설로서 사용승인을 득하는 과정에서 처분청은 건축물 신축에 따른 과밀부담금만을 부과하였을 뿐, 쟁점비용을 부과하지 않았고, 실제 부과할 수도 없었다는 사실만으로도 쟁점비용은 쟁점 건축물의 사용승인일까지의 기성고에 해당하지 않는다 할 것이다. 또한 수도권정비계획법에 따르면 과밀부담금은 신축, 증측, 용도변경의 각각의 행위에 따라 부과되는 부담금으로서 청구법인은 처분청으로부터 “용도변경” 행위에 따라 부담금을 부과받았다(수도권정비계획법 제12조). 즉, 일반적인 상식선에서 이해하더라도 용도변경은 신축 이후에나 발생할 수 있는 행위로서 신축과 관련되어 있다고는 볼 수 있어도, 신축과 용도변경을 하나의 행위로 간주할 수는 없는 것이다. 관련하여 조세심판원은 부동산 신축 취득시기 이후 발생한 용도변경 관련 공사비는 이 건 부동산 신축에 대한 취득세 과세표준에 포함되지 아니한다고 하면서, 해당 비용 중 전부 또는 일부가 지방세법상 개수에 해당하여 취득세 과세대상에 해당한다고 하더라도 이는 이 건 부동산 신축과는 별개의 과세 대상에 해당한다고 판시하였는바, 조세심판원도 신축과 용도변경을 각각 별개의 행위로 구분하고 있음을 확인할 수 있다(조심 2019지2318, 2020.2.25., 참조). 또한 지방세법은 토지의 지목을 변경함에 따라 토지의 가액이 증가한 경우에는 취득으로 보도록 규정하고 있는데(구 지방세법 제7조 제4항), 만약 토지 취득자가 토지를 취득하기 전부터 “지목변경”을 계획하고 검토하고 있다 하더라도 토지 취득 이후에 지목변경을 하게 된다면, 토지 취득에 따른 취득세와 지목변경에 따른 취득세의 납세의무가 각각 별개로 성립하는 것일 뿐, 토지의 취득과 지목변경이 밀접하게 연계되어 있다고 해서 토지를 취득하는 시점에 지목변경에 따른 취득세까지 납부해야 한다는 것은 지방세기본법에 따른 납세의무의 성립 및 확정을 모두 간과한 처분에 해당한다. 따라서 쟁점비용이 쟁점건축물의 신축과정과 밀접하게 연계되어 있다는 사정만으로 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 것은 부당한 처분이다. (다) 증축, 개축, 개수 등에 해당하지 않는 용도변경은 취득세 과세대상에 해당하지 않는다. 더 나아가 대법원은 “취득일 이후의 공사”로 인한 부분에 대하여는 그 부분이 “독립적으로 취득세 과세대상이 되는 경우에 한하여 별도로 취득세를 부과할 수 있을 뿐이다”라고 하였다. 따라서 설사 취득시기 이전에 공사계약을 체결하거나 공사비를 선급한 사실이 있다 하더라도, 취득시기 이후에 진행되는 공사와 관련된 비용에 해당한다면 해당 비용이 취득세 과세표준에 포함되기 위해서는 별도의 취득세 납세의무 성립 여부를 검토하여야 한다.
(1) 청구법인은 쟁검건축물의 용도변경은 취득에 해당하는 증축, 개수 등의 행위를 동반하지 않았으며, 이 건 건축물의 사용승인 이후 발생한 새로운 행정행위에 해당하므로 취득과는 직·간접적 관련성이 없는바, 쟁점비용을 취득세 과세표준에 산입하는 것은 부당하다고 주장한다. 그러나, 취득세의 과세표준이 되는 취득가격에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 비용이 포함된다고 할 것(대법원 2013.9.12. 선고 2013두7681 판결 등 참조)인바, 청구법인은 2024.8.28. 이 건 건축물을 취득하기 이전인 2023.7.10. (주)BBB과 지구단위계획 변경에 대한 기술용역계약을 체결하고 용역비를 제공한 사실이 확인되는 점, 2024.3.11. 서울특별시 강서구 도시·건축공동위원회에 지구단위계획 변경에 대한 자문을 요청하고, 그 결과에 따라 서울특별시 도시건축공동위원회에 해당 안건에 대한 심의를 요청한 점, 2024.6.27. 처분청에 제출한 이행확약서상 지구단위계획 변경에 따라 도시관리계획 변경 결정 고시 후 일부 물건(업무시설)에 대하여 무상으로 기부하겠다고 약정한 사실로 보아 쟁점건축물의 경우 용도변경이 예정되어 있었다고 봄이 타당한 점, 2024.8.20. 지구단위계획 변경 결정이 가결된 후, 2024.9.19. 도시관리계획 결정(변경) 고시된 것으로 보아 쟁점건축물의 용도변경은 이 건 건축물의 신축과정과 밀접하게 연계되어 진행된 것으로 보이며, 이에 따라 용도변경과 관련된 비용의 지급원인 역시 사용승인 이전에 이미 발생하였다고 보는 것이 타당한 점, 결국 청구법인이 쟁점토지 지상에 이 건 건축물을 신축하고 쟁점 건축물의 용도를 변경하기까지의 일련의 과정이 동시적으로 이루어진 점으로 볼 때, 쟁점비용을 단순히 취득 이후 발생한 별개의 비용으로 보기는 어려운 점 등에 비추어, 쟁점비용이 취득세 과세표준에 포함된다고 보아 한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다.
(2) 처분청의 추가 답변은 다음과 같다. 청구법인은 용도변경의 계획(검토 및 준비)만으로는 쟁점비용의 지급원인이 확정되었다고 볼 수 없고, 사용승인일(2024.8.28.) 이전에 발생하지 않았다고 주장하나, 청구법인이 2023년 (주)BBB과 용도변경을 위한 지구단위계획 변경에 대한 기술용역계약을 체결(CP2 지구단위계획 변경용역 계약서 참조)하고, 2023.7.10. 용역비를 지급한 사실이 확인되는 점, 2024.3.11. 강서구 도시·건축공동위원회에서 AAA 도시개발사업 지구단위계획 결정(변경)(안) 안건에 관한 조건부 동의를 받은 점, 2024. 6.27. 제출한 이행확약서 상 지구단위계획 변경에 따라 도시관리계획 결정(변경) 고시 후 업무시설 13개 호실을 무상으로 기부하기로 약정한 점 등에 비추어 이 건 건축물의 용도변경이 예정되어 있다고 봄이 타당하다. 또한 건축물의 분양에 관한 법률 제7조(설계의 변경)에 따라 분양사업자는 분양한 건축물에 대하여 사용승인 전에 건축물의 면적 또는 층수의 증감 등 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경을 하려는 경우 소유자 전원의 동의가 필요한 점, 건축물 사용승인일(2024.8.28.)과 용도변경 승인일(2024.11.5.)의 각 건축물대장 상의 주차장, 공용 면적의 변동이 확인되지 않는 점 등에 비추어 볼 때, 청구법인의 주장처럼 단순히 용도변경을 소극적으로 검토 및 준비하는 수준에 머무른 것이 아니라 사용승인 이전에 이미 이 건 건축물의 설계 변경 및 구조적 요건에 대한 협의 등을 통해 이 건 건축물의 신축과정과 밀접하게 연계되어 진행되었음을 알 수 있어, 쟁점비용은 단순히 취득 이후에 발생한 별개의 비용으로 볼 수 없다. 그러므로 이 건 건축물의 용도변경은 이 건 건축물의 신축과 별개의 독립적인 행위가 아니라, 이 건 건축물의 신축과정과 밀접하게 연계되어 함께 진행되었다고 보는 것이 타당하고, 용도변경에 따른 과밀부담금 및 관련 비용은 지방세법 시행령 제18조 규정에 따라 취득에 필요한 지급해야 할 직·간접비용에 해당하여 이 건 건축물 취득세 과세표준에 산입하여야 한다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2019.12.13. OOO을 본점으로 하고, AAA도시개발사업구역내 특별계획구역 CP1, CP2, CP3블록 토지 82,724㎡를 매입하여 그 지상에 호텔, 문화 및 집회시설 등의 다양한 용도가 복합된 건축물을 건설하여 분양하고 이를 운영하는 사업의 시행 등을 목적사업으로 하여 설립된 법인이다. (나) 처분청(건축과)은 2021.3.19. 청구법인에 이 건 건축물의 신축에 대한 건축허가서를 교부하였다. (다) 청구법인은 2021.5.24. 처분청(건축과)에 이 건 건축물에 대한 착공신고를 하였고, 이에 대하여 처분청(건축과)은 2021.5.28. 청구법인에 착공신고필증을 교부하였다. (라) 청구법인은 아래와 같이 2023.7.10. (주)BBB과 AAA지구 특별계획구역(CP2) 지구단위계획 변경에 대한 기술용역계약을 계약금액 OOO원으로 체결한 것으로 나타나고, 처분청에 문의한 바에 따르면 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 기 신고하였다고 답변하였다. (마) 청구법인은 강서구 도시·건축공동위원회에 AAA 도시관리계획 변경에 대한 자문을 요청하였고, 2024.3.11. 강서구 도시·건축공동위원회는 해당 안건에 대하여 아래와 같이 조건부 동의로 결정하였으며, 자문 결과에 따라 서울특별시 도시·건축공동위원회에 해당 안건에 대한 심의를 요청하였다. ◯◯◯ (바) 청구법인은 2024.6.27. 처분청에 도시관리계획 결정(변경) 고시 후 이 건 건축물 중 일부를 무상으로 기부한다는 이행확약서를 제출하였다. (사) 서울특별시장(도시관리과)은 2024.8.20. 제3차 서울특별시 도시·건축공동위원회(수권소위원회)를 개최하여 AAA 도시관리계획 변경에 대한 안건［건축물 용도에 관한 계획(생활숙박시설을 오피스텔로 변경) 및 주차장 확보기준 변경］을 심의하였고, 해당 안건을 수정가결하였다. (아) 처분청(건축과)은 2024.8.28. 청구법인에게 이 건 건축물에 대한 사용승인서를 교부한바, 주용도는 생활숙박시설, 판매시설, 업무시설로 기재되어 있다. (자) 서울특별시장(서부권사업과)은 2024.9.19. 쟁점토지가 속한 특별계획구역에 대하여 도시관리계획(AAA 도시개발사업 지구단위계획) 결정(변경) 및 지형도면을 고시(서울특별시고시 OOO)하였고, 변경 사유에 ‘AAA지구 지역여건 변화 등을 반영하여 특별계획구역의 건축물 용도에 관한 계획에 대해 재검토를 통한 오피스텔 불허용도 삭제’라고 기재되어 있다. (차) 청구법인은 2024.9.20. 처분청(건축과)에 쟁점건축물의 용도를 생활숙박시설에서 오피스텔로 용도변경 신청을 하였고, 처분청(건축과)은 2024.10.24. 이를 처리하였다. (카) 청구법인은 2024.9.23. 이 건 건축물의 신축에 대하여 건축비 등 OOO원을 과세표준으로 하고, 표준세율(2.8%)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고하고, 2024.9.27. 이를 납부하였으며, 청구법인은 서울특별시장(도시계획과)에 쟁점건축물에 대하여 사용승인(용도변경) 신청을 하였고, 서울특별시장(도시계획과)은 2024.10.29. 이에 대하여 청구법인에 수도권정비계획법 제12조 및 같은 법 시행령 제19조 등에 따라 과밀부담금(OOO원)을 부과하였다. (타) 처분청이 과밀부담금과 관련된 비용으로 보아 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함한 용역비의 상세내역은 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 과밀부담금과 관련한 용역비 (단위: 원) ◯◯◯ (파) 처분청(건축과)은 2024.11.4. 청구법인에 쟁점건축물에 대하여 사용승인서(용도변경)를 교부하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 이 건에 대하여 살펴본다. (가) 지방세법 제6조 제1호에 “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다고 규정하고 있고, 제10조에서 취득세의 과세표준은 취득당시가액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제10조의3 제1항에서 부동산 등을 유상거래로 승계취득하는 경우 취득당시가액은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격(이하 ‘사실상취득가격’이라 한다)으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제10조의4 제1항에서는 부동산 등을 원시취득하는 경우 취득당시가액은 사실상취득가격으로 한다고 규정하고 있으며, 지방세법 시행령제18조 제1항에서 법 제10조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격이란 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 간접비용의 합계액을 말한다고 규정하고 있다. (나) 처분청은 쟁점비용이 이 건 건축물의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 비용으로 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함되어야 한다는 의견이다. 그러나, 지방세법상 취득은 원칙적으로 신축, 증축, 개축, 개수 등과 같이 물리적·구조적 변형을 수반하는 행위를 전제로 하고 있고, 신축 취득 이후 발생한 용도변경 관련 비용은 원칙적으로 신축에 대한 취득세 과세표준에 포함될 수 없으며, 설령 그 비용 중 일부가 개수 등에 해당한다 하더라도 이는 별개의 취득으로 보아 별도로 과세 여부를 판단하여야 한다(조심 2019지2318, 2020.2.25., 같은 뜻임). 쟁점건축물은 2024.8.28. 생활숙박시설로 사용승인을 받아 이미 취득이 완결되었고, 그 이후 별도의 소유자 동의 절차를 거쳐 용도변경 신청이 이루어졌으며, 용도변경에 따른 사용승인은 2024.11.4.에 비로소 교부되었는데 이러한 경과에 비추어 보면, 쟁점비용은 이미 이 건 건축물의 취득 이후에 발생한 새로운 행정행위를 통해 발생한 비용으로 보이는 점, 용도변경 과정에서 증축·개수·대수선 등과 같은 취득을 수반하지 않고 단지 건축물대장상의 용도만 생활숙박시설에서 오피스텔로 변경된 점, 특히 쟁점비용 중 과밀부담금은 수도권정비계획법 제12조에 따라 수도권 과밀을 유발하는 건축행위로 인하여 발생하는 사회적 공공적 비용을 개발 원인자에게 부담시켜 수도권 집중을 억제하려는 취지로 부과하는 것인바, 쟁점건축물을 생활숙박시설로 취득하기 위하여 필수적으로 지출된 비용이 아니라, 취득 이후 건축물의 이용용도를 오피스텔로 변경하기 위하여 추가적으로 부담한 비용으로 보이므로 이 건 건축물의 취득에 직접적인 관련성이 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점비용이 이 건 건축물 취득 이후에 발생한 용도변경과 관련된 비용으로 보이는 이상 이 건 건축물의 신축에 따른 취득세 과세표준에 포함하지 않는 것으로 보아야 할 것이므로 처분청이 쟁점비용을 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함하여 청구법인에게 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제7항과국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법(2023.12.29. 법률 제19860호로 일부개정된 것) 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
1. “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다.
5. “건축”이란 건축법 제2조제1항제8호에 따른 건축을 말한다.
6. “개수”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 납세의무자
2. 신탁법에 따른 신탁의 방식으로 해당 물건을 취득하는 경우에는 같은 법에 따른 위탁자
3. 그 밖에 해당 물건을 취득하기 위하여 비용을 지급하였거나 지급하여야 할 자로서 대통령령으로 정하는 자 제10조의4(원시취득의 경우 과세표준) ① 부동산등을 원시취득하는 경우 취득당시가액은 사실상취득가격으로 한다.
(2) 지방세법 시행령(2024.7.9. 대통령령 제34683호로 개정된 것) 제18조(사실상취득가격의 범위 등) ① 법 제10조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격”(이하 “사실상취득가격”이라 한다)이란 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액을 말한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 하고, 법인이 아닌 자가 취득한 경우에는 제1호, 제2호 또는 제7호의 금액을 제외한 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 문화예술진흥법 제9조 제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료(건축 및 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료를 포함한다)
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 다.
7. 공인중개사법에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수
8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용
9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용
10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 사실상취득가격에 포함하지 않는다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용
③ 법 제10조의3 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. ＜신설 2024. 3. 26.＞
1. 납세의무자의 특수관계인
2. 납세의무자의 해당 물건 취득을 지원하기 위하여 보조금 등 그 밖의 명칭과 관계없이 비용을 지급한 자
3. 건축물의 준공 전에 건축주의 지위를 양도한 자
4. 그 밖에 납세의무자를 대신하여 해당 물건을 취득하기 위해 비용을 지급했거나 지급해야 할 자
(3) 지방세특례제한법(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정된 것) 제180조의2(지방세 중과세율 적용 배제 특례) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산의 취득에 대해서는 지방세법에 따른 취득세를 과세할 때 2021년 12월 31일까지 같은 법 제13조 제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니한다.
1. 부동산투자회사법 제2조제1호에 따른 부동산투자회사가 취득하는 부동산
2. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제229조제2호에 따른 부동산집합투자기구의 집합투자재산으로 취득하는 부동산
3. 법인세법 제51조의2 제1항 제9호에 해당하는 회사가 취득하는 부동산
(4) 수도권정비계획법 제1조(목적) 이 법은 수도권(首都圈) 정비에 관한 종합적인 계획의 수립과 시행에 필요한 사항을 정함으로써 수도권에 과도하게 집중된 인구와 산업을 적정하게 배치하도록 유도하여 수도권을 질서 있게 정비하고 균형 있게 발전시키는 것을 목적으로 한다. 제12조(과밀부담금의 부과ㆍ징수) ① 과밀억제권역에 속하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에서 인구집중유발시설 중 업무용 건축물, 판매용 건축물, 공공 청사, 그 밖에 대통령령으로 정하는 건축물을 건축(신축ㆍ증축 및 공공 청사가 아닌 시설을 공공 청사로 하는 용도변경, 그 밖에 대통령령으로 정하는 용도변경을 말한다. 이하 같다)하려는 자는 과밀부담금(이하 “부담금”이라 한다)을 내야 한다.
② 부담금을 내야 할 자가 대통령령으로 정하는 조합인 경우 그 조합이 해산하면 그 조합원이 부담금을 내야 한다.
③ 부담금 납부 의무의 승계, 연대(連帶) 납부 의무와 제2차 납부 의무에 관하여는 국세기본법 제23조부터 제25조까지 및 같은 법 제38조부터 제41조까지의 규정을 준용한다.
(5) 수도권정비계획법 시행령 제19조(부담금의 부과ㆍ징수 방법 등) ① 부담금 부과 대상 건축물이 속한 지역을 관할하는 시ㆍ도지사는 법 제15조 제1항에 따라 부담금을 부과ㆍ징수하려면 미리 부담금 부과 예정액을 해당 건축물의 건축 허가일, 건축 신고일 또는 용도변경일(건축법 제19조 제5항 단서에 해당하는 경우는 제외한다)에 부담금 납부 의무자에게 통지해야 한다. 이 경우 건축 허가사항 또는 건축 신고사항의 변경이나 용도변경에 따라 건축물의 연면적이 변경되거나 그 밖에 부담금 금액의 변동 사유가 발생하면 부담금 부과 예정액을 다시 산정하여 부담금 납부 의무자에게 통지해야 한다.