[요지] 이 건 건축물은 지방세특례제한법 제47조의2 제1항을 적용하여 감면하는 것이 타당하다 할 것임.
[요지] 이 건 건축물은 지방세특례제한법 제47조의2 제1항을 적용하여 감면하는 것이 타당하다 할 것임.
[참조결정] 조심2021지2782 / 조심2023지4085 / 조심2021지1985 / 조심2021지2074 / 조심2019지2369 / 조심2022지1792 / 조심2019지2048 / 조심2021지1563 / 조심2022지0598 / 조심2022지0328 / 조심2016지0302 / 조심2017지0349 / 조심2017지0545
[주 문] 서울특별시 강동구청장이 2024.12.23. 청구법인에게 한 취득세 등의 경정청구 거부처분은 서울특별시 강동구 OOO일대 조합원분 외 일반분양분 아파트 전용면적 85㎡ 이하 861세대, 전용면적 85㎡ 초과 3세대와 임대주택 75세대 및 상가 2호(연면적 1,272.1500㎡)의 건축연면적 합계 141,235.9361㎡의 취득세 등 과세표준에 대하여 아래 사항을 반영하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
1. 상가 2호(연면적 1,272.1500㎡)에 대하여 지방세특례제한법제47조의2 제1항에 따른 감면을 적용한다.
2. 정비기반시설비용 OOO원, 도시가스시설분담금 OOO원, 향후 예상 비용으로 책정한 비용 OOO원(＜표7＞ 참조) 중 공사비 정산으로 감액한 OOO원(부가가치세 포함된 금액임) 및 정비기반시설비용 OOO원은 취득세 과세표준에서 차감한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 주택 외 상가용도의 신축 건축물에 대하여 녹색건축 인증 및 에너지효율등급 인증 건축물로 보아 취득세를 감면할 수 있는지 여부 지방세특례제한법 제47조의2 제1항 및 같은 법 시행령 제24조 제1항 제1호(쟁점감면규정)에서 녹색건축 인증등급 최우수 건축물로서 같은 법 제17조에 따라 인증받은 건축물 에너지효율 인증 등급이 1+등급 이상인 건축물에 대한 취득세 감면대상을 “건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물”이라고 규정하고 있는바, 쟁점감면규정의 적용을 받는 건축물의 용도에 대하여는 법령상 특별히 제한을 두고 있지 않고 있어 주택, 사무실, 근린생활시설 등 그 용도나 구조에 상관없이 취득세 감면대상으로 보아야 하고, 같은 법 제47조의2 제3항에서 신축하는 주거용 건축물로서 에너지절약형 친환경주택에 대한 취득세 감면에 있어서 감면대상을 ‘주거용 건축물’이라 구분하여 규정하고 있음에 비추어 쟁점감면규정의 건축물에는 주택 뿐만 주택 외 용도의 건축물도 포함되는 것이므로 취득세가 감면되어야 한다.
(2) 다음의 비용을 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다. (가) 쟁점①비용: 단지 외부의 도로 등 기부채납되는 도시계획시설공사비용 OOO원 이 건 주택재건축사업과 관련하여 처분청은 2013.1.2. 사업시행인가 고시(서울특별시 강동구 고시 OOO)를 하면서 사업시행인가일을 2012.12.28.로 하고, 도로, 공원의 정비기반시설을 새로이 설치하여 처분청에 무상귀속(기부채납)하도록 하였다. 위 정비기반시설공사를 시행하여 도시 및 주거환경정비법(이하 “도시정비법”이라 한다)에 따라 처분청에 무상귀속(기부채납)되는 도로, 공원 등 시설물에 대한 설계 및 공사비용 등 OOO원을 지급하였는바, 위 비용들은 공동주택 단지 외부의 도로, 공원, 유수지 등 도시계획시설을 조성하기 위해 투입된 비용으로 지방자치단체에 기부채납되어 아파트의 단지 밖에 설치되어 사실상의 공공재산으로서 공동주택에 부수되지 않는 시설이므로 도시계획시설(도로, 공원 등)의 조성비용에 대하여 신축 공동주택의 취득가격으로 볼 수 없기에 이 건 공동주택의 건축물 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다(조심 2022지598, 2023.7.19., 조심 2021지2782 2022.8.18., 같은 뜻임). (나) 쟁점②비용: 도시가스시설분담금, 지중화공사비용 OOO원 도시가스시설분담금, 통신선로 지중화공사비용을 통틀어 총 OOO원을 지출하였는바, 위 비용들은 지방세법 시행령 제18조 제2항 제2호에 의해 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용으로써 공급자의 공급시설로부터 당해 건축물까지 인입하는데 소요되는 건축물 구외의 시설물 공사비용을 부담한 것에 해당하므로 이 건 공동주택의 건축물 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다. (다) 쟁점③비용: 이주관련 용역비 및 이주비이자 OOO원
1. 이주관리용역비의 과세표준 제외 여부 청구법인은 이주안내 및 상담 안내, 이주계획서 접수, 이주비 신청서 접수, 세입자 현황신고서 접수 등을 목적으로 ㈜BBB에게 이주관리용역비 OOO원을 지급하였는바, 이러한 비용은 지방세법 시행령 제18조 제2항 제3호 및 제5호에서 규정하고 있는 이주비 등 취득 물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용이거나 거주자의 이주를 위한 용역이거나 이주비를 지급하기 위한 사전절차비용에 해당하므로 사실상 취득비용에서 제외되어야 한다.
2. 이주비 대출이자의 과세표준 제외 여부 청구법인은 2017년 7월부터 이주비 대출이자 OOO원을 지급하였는바, 지방세법 시행령 제18조 제2항에 의해 이주비가 취득가격에서 제외됨은 분명하다. 여기에 더하여 법원에서는 이주비를 신축 건축물의 취득원가에 포함하지 않는 것으로 보고 있고(대법원 2021.12.30. 선고 2021두51690 판결 및 하급심 판결 참조), 원본인 이주비에 추가하여 부대채권으로서 지급되는 이자 또한 취득비용으로 볼 수 없는 것으로 판결하고 있으며(서울고등법원 2006.12.13. 선고 2006누9131 판결, 참조), 이주비와 그 부대채권 또는 법정과실에 불과한 이주비 이자의 그 성격을 달리 판단할 이유가 없으므로 이주비와 동일한 사유로 이 건 공동주택등의 건축물 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다. 아울러 지방세법 시행령 제18조 제2항 제3호에 따라 이주비 또는 이와 유사한 비용이 취득세의 사실상 취득비용에서 제외된다면 이주비 이자에 해당하는 금액은 민법 제101조 제2항에 따른 물건의 사용대가로 받는 금전 기타의 물건으로서 법정과실에 해당된다는 점에서 이주비와 그 성격을 달리 판단할 이유가 없으므로 이주비와 동일한 사유로 이 건 공동주택의 건축물 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다. (라) 쟁점④비용: 종전·종후자산 감정평가비 OOO원 청구법인은 이 건 재건축정비사업을 추진함에 있어 종전 자산 감정평가용역, 토지·건물 배분비율 산정, 법인세 및 부가가치세 신고를 위한 감정평가용역 등과 관련하여 지급된 OOO원은 현물출자된 토지의 적정한 가격산정을 위한 것이거나 무상양도 국공유지 가격 산정, 법인세 신고를 위한 가격 산정을 위한 것으로서 신축하는 공동주택 건축물의 자체의 가격으로 지급된 것도 아니고, 그에 준하는 취득절차 비용으로 소요된 것도 아닌 취득비용에서 제외되는 판매비용으로서 신축하는 건축물의 공사와는 관련없는 비용이므로 이 건 공동주택의 건축물 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다. (마) 쟁점⑤비용: 대출금 지급이자 OOO원 청구법인은 이 건 주택재건축사업과 관련하여 2017.4.28. CCC 주식회사(이하 “CCC”이라 한다)와 AAA주택재건축정비사업 공사계약을 체결하고, 그 계약서 제52조에서는 조합원부담금 및 일반분양금, 임대주택 매각대금 등 수입금은 입금일을 기준으로 공사대금, 공사비, 유이자대여금이자, 무이자대여금이자 및 기타자금의 상환순서로 지급하기로 약정하였다 또한, 2018년 6월경 OOO 아파트 입주자모집공고를 하고, 같은 해 7.10.부터 분양계약을 체결하여 2018년부터는 분양수입이 발생하여 총 분양수입이 약 OOO원을 초과하는 등 건설용지 OOO원, 사업경비 OOO원 합계 OOO원에 대비하여 분양수입금액이 초과하여 매출이익이 발생하였다. 이 건 차입금 이자가 발생한 대출금은 단순히 이 건 공동주택의 신축을 위한 용도가 아니라 분양 미신청자 등의 부동산에 대한 협의매수 및 현금청산비용, 국공유지 매수대금, 분양관련 및 기타비용 등으로 그 용도가 혼재되어 있으므로, 그 대출이자 전부를 취득세 과세표준에 포함시킬 수는 없다 할 것이고, 분양 미신청자 등에 대한 협의매수 및 현금청산비용이 총 사업비의 48%에 이르는 등 건설용지를 매입하기 위한 차입금이 전체 차입금의 대부분을 차지하고 있을 뿐만 아니라, 건설용지를 제외한 다음으로 전체 사업비 중 큰 비중을 차지하는 CCC의 이 건 공동주택의 건축공사비용 OOO원은 사실상 위 공사도급계약에 따라 분양수입금 등 조합의 수입으로 충당된다는 점에 비추어 이러한 차입비용은 현금청산 내지 국공유지 매입을 위한 종전 부동산의 취득을 위해 발생한 차입금의 이자로 보이고, 이 건 공동주택의 신축을 위한 비용에 대하여는 분양수입금으로 충분히 공사비 등의 지출이 가능하여 새로이 차입금을 투입하여 공사비를 지출하였다고 보기 어려워 건축물 신축과 관련하여 발생한 차입금에 대한 이자비용이라고 볼 수도 없기에 이 건 공동주택 신축의 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다. (바) 쟁점⑥비용: 학교시설증축비용 및 학교용지부담금 OOO원
1. 협약에 의한 학교증축비용은 취득세 등 과세표준에서 제외되어야 한다. 지방세법 시행령 제18조 제1항 제3호에서는 “농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용”만을 간접비용으로서 취득가격에 포함하도록 규정하고 있으므로, 의무적으로 부담하는 비용이 아니라면 다른 간접비용 항목에 해당하지 아니하는 한 취득가격에 포함할 수 없다. 따라서 법령에 의하여 의무적으로 부담한 것이 아니라 청구법인이 교육지원청과 협약에 의하여 증축공사에 대한 현금을 납부한 비용은 이 건 공동주택의 취득세 과세표준액에서 제외하여야 한다. 설령 청구법인이 이 건 협약에 따라 학교증축비용을 분담한 것이 법령에 따라 의무적으로 부담한 것에 해당한다고 가정하더라도, 이는 ‘취득의 대상’인 이 건 공동주택에 관한 것이 아니어서 지방세법 시행령제18조 제1항 본문의 요건을 충족시키지 못한다.
2. 단일통학구역내 재건축단지가 학교용지부담금의 부과처분 소송에서 위법하다는 이유로 승소하여 부담금을 환급받은 경우 신축 건축물 과세표준 제외되어야 한다. 강동송파교육지원청(이하 “교육지원청”이라 한다)은 2021.2.10. 청구법인에게 학교용지 확보 등에 관한 특례법(이하 “학교용지법”이라 한다) 제5조의2 제2항 제1호에 따라 산정한 학교용지부담금 총 OOO원에서 청구법인이 기부채납한 OOO원을 공제한 OOO원을 납부하였다. 한편, 교육지원청은 이 건 주택재건축사업 부지와 인접하여 OOO(이하 “DDD”라 한다)와 단일통학구역에 속하는 OOO 재건축조합도 기부채납 금액을 제외한 학교용지부담금을 부과하는데, 이에 위 조합들은 2020년 2월경 교육지원청을 상대로 그 부과처분의 취소를 구하는 소를 제기하여 제1심에서 OOO 조합은 2021.10.29.에, OOO 조합은 2021.11.26.에 ‘이 건 정비사업을 포함한 OOO, OOO 아파트의 주택재건축사업으로 인해 DDD 증축 외에는 추가로 다른 초등학교의 증축·신설 또는 중·고등학교의 증축·신설의 필요성이 인정된다고 볼 수 없고, 달리 DDD의 증축 외에 다른 학교의 증축·신설의 수요가 발생하였다는 점이나 이에 관한 계획이 있다는 점을 인정할 만한 자료가 없으므로 DDD의 리모델링 및 증축을 위하여 교육지원청과 협의에 따른 기부금액을 기부채납한 것을 넘어서 추가로 학교용지부담금을 조합에게 부과해야 할 정도로 정비사업으로 인하여 인근에 학교를 증축·신설해야 할 필요성이 생겼다고 보기 어려우므로, 학교용지부담금 부과처분은 그 목적을 달성하기 위하여 필요한 최소한의 범위를 벗어난 것이거나 부과의 필요성과 상당성이 인정되지 않아 재량권을 일탈·남용하여 위법하다‘는 이유로 각 승소하였다. 이에 교육지원청이 항소하였으나, OOO 조합 사건은 2022.9. 20.에, OOO 조합 사건은 2022.10.21.에 각 항소가 기각되어 그 무렵 판결이 확정되었고, 이에 따라 OOO 조합은 기부채납 금액을 공제한 차액 상당의 학교용지부담금을 부담하지 않게 되었다. 그렇다면 이 건 정비사업 부지와 인접하여 DDD와 단일통학구역에 속하는 OOO 재건축아파트에 대하여 부과된 학교용지부담금 부과취소 소송의 결과에 따라 학교용지부담금을 환급받았던 점에 비추어 청구법인이 위법한 학교용지부담금을 환급받을 수 있었으나 제소기간의 도과로 인해 환급받지 못한 것으로, 이와 같이 청구법인이 부담하여야 할 비용에 해당하지 아니하는 부담금을 청구법인이 부담하고 이를 환급받지 못하였다고 하더라도 이러한 비용은 지방세법 시행령제18조 제1항 제3호에서 규정한 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용에 해당된다고 보기는 어렵다. (사) 쟁점⑦비용: 조합운영비 OOO원 조합운영비는 이 건 건축물의 신축과 관계없이 사무실 운영을 위해 정기적으로 지출해 온 비용으로서, 이 건 건축물 자체의 가격이거나 그 가격으로 지급되었다고 볼 수 있는 비용 또는 그에 준하는 취득절차비용 어디에도 해당되지 않으며, 사실상 지방세법 시행령 제18조 제2항 제1·5호에서 정한 ‘취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용’ 또는 ‘그에 준하는 비용’에 해당한다고 봄이 타당하고, 지방세기본법 제22조에서 정한 ‘기업회계 존중의 원칙’에도 부합한다 할 것이므로, 청구법인의 조합운영비 OOO원, 추진위운영비 OOO원 합계 OOO원은 이 건 공동주택의 건축물 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다. (아) 쟁점⑧비용: 향후 지출예상비용 OOO원 조세심판원에서도 실제 지출한 비용이나 지출해야 할 원인이 확정된 비용이 아니라, 납세자가 준공 후에 지출할 비용으로 과세표준에 가산하여 신고한 금액은 그 후에 실제 지출한 내역이 없는 경우에 취득가격에서 제외하도록 결정하고 있다(조심 2023지4085, 2023.10.13., 조심 2021지1985, 2023.10.19. 참조). 청구법인은 2021.2.25. 이 건 공동주택 신축에 대한 취득세를 신고하면서, 향후 예상비용 OOO원을 가산하여 청구법인과 조합원들의 공통 취득세 과세표준으로 집계하여 신고하였는데, 위 향후비용은 실제로 이 건 취득일까지 지출예상금액이 아니라 이 건 취득일을 넘어서 청산시점까지의 추정금액을 기초로 하여 지급예상액을 계산하여 이 건 공동주택의 취득비용에 가산하였다. 위 향후 예상비용에는 이 건 공동주택의 취득시기 2021.1.7. 이후에 공사 및 용역계약이 체결 내지 변경되거나 지급원인이 발생 또는 확정되는 비용이거나 실제로 지급되지 아니한 비용이 대부분으로서, ⓐ 외부도로 OOO 한전주 철거 및 인입전력선 지중화공사와 관련하여 이 건 취득세 신고 당시 ‘입찰중’인 상태로 예상금액 OOO원으로 신고하였으나, 실제로는 EEE(주)와 한전지중화 및 OOO 가로등공사 도급계약을 2021.11.16. 체결하면서 그 착공일을 2021.11.28.로, 준공예정일을 2021년 12월경으로, 그 도급금액을 당초 예상금액 OOO원보다 크게 감소된 OOO원으로 계약체결을 하여, 그 대금을 2022.9.19.경에야 지급하는 등 이 건 준공일 이후 공사·구매계약을 체결하거나, ⓑ 세무회계용역비(월 기장료, 공동주택 신축취득세 신고용역비용 등), 정비사업전문관리용역비(이전고시 및 조합청산업무), 총회비용(2회), 조합운영비(2년)에서 보는 바와 같이 그 계약 내용 내지 지출예상기간이 이 건 공동주택의 취득일 이후 조합 청산시점까지의 기간으로 하여 업무를 수행하고 그 진행 단계별로 그 업무수행결과에 따른 대금을 지급하는 경우, ⓒ CCC과 건설도급계약에 따른 추가예상비용 OOO원을 포함하여 이 건 취득세의 취득비용으로 신고하였으나, 실제적으로는 2021.11.22. CCC과의 공사비 정산에 따른 공사비용 OOO원이 감소한 경우와 같이 실제 대금이 지급되지 아니하고 도리어 감액된 경우 등을 포함하고 있으므로 이를 제외하여야 한다.
(1) 주택외 상가 용도의 건축물을 지방세특례제한법 제47조의2(녹색건축 인증 건축물에 대한 감면)의 적용이 가능한지 여부 (가)지방세특례제한법제47조의2 제1항에서는 녹색건축인증 건축물에 대한 감면에 대하여 “신축하는 건축물로서 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 건축물에 대해서는 취득세를 100분의 3부터 100분의 10까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 경감한다고 규정하면서 ‘녹색에너지 인증등급’과 ‘에너지효율등급’을 각각 모두 갖추어야 비로소 감면대상이 될 수 있음을 명확하게 정의하고 있다. 같은 법 제2항과 제3항은 각각 ‘주택’과 ‘주택외 건축물’의 경감요건과 경감율을 ‘신축하는 건축물’과 ‘신축하는 주거용 건축물’라고 명확하게 구분하고 있다. 청구법인의 경우 상가부분 포함 신축아파트는 감면요건인 ‘녹색에너지 인증등급’과 ‘에너지효율등급’을 모두 갖추었으므로 지방세특례제한법 제47조의2 녹색건축인증 건축물에 대한 감면의 기본조건은 모두 충족하고 있다. 따라서, 같은 법 제3항에서 주거부분에 대한 감면 적용은 ‘신축하는 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 에너지 절약형 친환경주택에 대해서는 취득세의 100분의 10을 2023년 12월 31일까지 경감한다’라고 명시한바, 주택부분에 대한 감면 규정 적용에 대하여는 양측이 이견이 없다. 다만, 상가부분의 경우 청구법인은 쟁점감면규정의 적용을 받는 건축물에 대해서는 법령상 특별히 제한을 두고 있지 않다고 주장하나, 감면조문은 명확히 그 용도를 ‘주거용’이라고 명기되어 있는바 청구법인의 주장은 이유없다. (나) 또한, 지방세특례제한법 시행령 제24조 제1항 제1호는 녹색건축물 조성 지원법 제16조에 따라 인증받은 녹색건축 인증등급 최우수 건축물로서 같은 법 제17조에 따라 인증받은 건축물 에너지 효율 인증등급이 1+등급 이상인 건축물을 100분에 10만큼 감면한다고 규정하고 있고, 녹색건축물 조성 지원법 제17조 제3항에서는 에너지 효율등급 인증을 받으려는 자는 ‘대통령령으로 정하는 건축물의 용도 및 규모에 따라 건축물 효율등급을 받아야 된다’고 규정 하면서, 같은 법 시행령 제12조 제1항은 ‘대통령령으로 정하는 건축물의 용도 및 규모’에 대하여 자세히 설명하고 있다. 녹색건축물조성 지원법 시행령 제12조 제1항의 각호는 1호에서 건축법 시행령별표1 제2호 가목부터 다목까지의 공동주택, 2호 업무시설, 3호는 그 밖에 국토교통부와 산업통상자원부의 공동부령으로 정하는 건축물이라고 한정하면서, 1호의 건축법 시행령별표 1 제2호의 가목에서 다목까지의 공동주택은 각목에서 모두 서두에 ‘주택으로 쓰는’이라고 한정되어 있으며, 별표 제2호는 그 단서에서 ‘다만, 층수를 산정 시 필로티 부분을 제외하고 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다’라고 명확히 설명하고 있다. 상가 부분은 비록 전체 조합의 신축아파트 면적으로 에너지 효율 등급인증에 표기되었다 하더라도, 당초 상가부분은 녹색건축물 조성지원법 제17조에 따른 인증받은 건축물 대상 자체에 해당하지 않으며, 녹색에너지 인증서를 발급한 한국부동산원에 따르면 2021년 당시 인증서에 전체 면적이 기입되어 있음에도 실무상 주택부분 만을 검사하여 녹색건축 인증서(인증번호 OOO)를 발급하였음을 유선으로도 확인한바, 상가도 녹색에너지 인증서를 발급받은 부분으로 주택에 포함하여 감면해야 한다는 청구인의 주장은 이유가 없다.
(2) 아파트단지 외부 정비기반시설 공사비, 구외 인입공사비, 향후 예상 비용 등 쟁점비용이 신축 취득 과세표준에서 제외되는지 여부 취득세 과세표준에 관한 규정인 지방세법 시행령 제18조에서 “법 제10조 제5항 각호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다”라고 하여 취득가격에 포함하는 간접비용을 열거하고 있으며 같은 조 제2항에서 취득가격에 포함하지 아니하는 비용을 열거하고 있다. (가) 쟁점①비용: 정비기반시설 공사비(OOO원) 지방세법 제9조 제2항에서는 ‘국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체 조합에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산 및 사회기반시설에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다.’라고 하면서 ‘다만, 제2호에서 국가 등에 귀속 등의 반대급부로 국가 등이 소유하고 있는 부동산 및 사회기반시설을 무상으로 양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 경우는 취득세를 부여한다.’라고 규정하고 있다. 청구법인은 무상귀속되는 부분이 공동주택에 부수되지 않는 시설이라고 주장하나, 준공된 재건축아파트의 공원(도면상 ‘FFF공원’) 및 도로 등의 이용현황을 보면 사실상 단지 내 주민 전용에 가깝고 단지 외부 시민이 이용하기에 접근성이 매우 어려워, 해당 아파트 주민들이 정비기반시설의 공원, 도로 등을 사실상의 주민편의를 위한 신설된 전용 부분으로 해당 기부채납 대상물을 무상사용하고 있음을 알 수 있다. 따라서, 청구법인의 주장은 이유 없다. 또한, 아파트 4면의 교통신호기 원인자 공사 감리용역비 OOO원의 경우 원인자 공사의 ‘공사감리비 미납부시 공사감리 미계약으로 간주되어 공사의 승인 및 준공이 되지 않음’이 청구법인이 제출한 공문에 나타난 바와 위 감리용역비 지출은 공사를 위한 필수적 사항으로 이 부분은 기부채납이 아닌 해당 물건을 취득하기 위하여 지급하여야 할 공사비용으로 과세표준에 마땅히 포함되어야 할 것이며, 통합가로수 심의용역 비용 OOO원 역시 기부채납에 해당하는 조문과 상관없는 재건축사업내 일부 심의용역에 해당한다. (나) 쟁점②비용: 통신선로 지중화 비용 등 OOO원 도시가스시설분담금과 주변의 통신선로 지중화 비용은 지방세법 시행령 제18조 제2항에 의거 도시가스사업법에 따라 가스를 이용하는 자가 분담하는 비용인 도시가스시설분담금으로 취득가격에 포함하지 않는 가격인 OOO원은 청구주장에 일리가 있어 보인다. 다만, 청구법인이 EEE과 약정한 OOO원(VAT 포함)의 통신선로 지중화 공사의 계약서에 의하면, 통신선로 지중화 공사는 청구법인이 주장하는 바와 같이 구외가 아닌 아파트 구역 내 공사로 계약서상 공사장소가 서울특별시 강동구 OOO 외 1필지 일대라고 기입된 바 단지 내 공사로 보이며, 최근 신축되는 아파트에 통신케이블 설치 등 단지 내 관로 매입은 오히려 지방세법 시행령 제18조의 제1항 제8호의 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 증대시키기 위한 설비 및 시설 설치비용으로 보아야 하고 해당 물건 취득을 위해 포함되어야 할 공사비로 과세대상이다. (다) 쟁점③비용: 이주비 이자 및 이주관련 경비 OOO원 청구법인이 주장하는 이주 안내 및 상담, 이주계획서 접수, 이주비 신청서 접수 등을 목적으로 지출한 비용 OOO원은 이 건 사업을 시행하는 과정에서 조합원 이주를 원활하게 완료하기 위하여 청구법인의 부담으로 지출한 비용이고, 이주비 이자 OOO원은 이주비 자체와 같이 보상 성격으로 지급되는 금원과는 발생원인, 성격 등을 달리하는 점 등을 고려하면 조합원 이주비 관련 용역 및 이주비 이자는 이 건 건축물의 취득에 필수적으로 소요되는 간접비용으로, 지방세법 시행령제18조 제1항 제5호의 ‘취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액’에 해당한다고 봄이 타당하여 조합원 이주비 이자는 이 건 건물의 취득가격에 포함되어야 하는 것으로 원고의 주장에는 이유 없다(서울행정법원 2025.7.10. 선고 2024구합52298 판결, 같은 뜻임). (라) 쟁점④비용: 감정평가수수료 OOO원 청구법인이 감정평가 업체와 계약한 계약서의 용역 범위에 따르면 ‘관리처분계획수립을 위한 종전자산, 종후자산의 감정평가, 법인세(또는 사업소득세) 과표산정 및 신고를 위한 종전자산의 감정평가, 기타 재건축사업과 관련된 감정평가 일체’라고 명기되어 있다. 종전자산, 종후자산의 감정평가, 기타 재건축사업과 관련된 감정평가 일체는 이 건 건축물을 취득하기 위하여 반드시 거쳐야 하는 사업시행인가 및 관리처분계획 수립에 필수적인 절차 비용이므로 이는 지방세법 시행령 제18조 제1항 제4호의 ‘취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급받은 용역비’ 내지 같은 항 제5호의 ‘취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액’으로 이 건 건축물의 취득가격에 포함된다고 봄이 타당하다. (마) 쟁점⑤비용: 차입금 이자 OOO원 청구법인은 대출금은 협의매수, 현금청산비용, 국공유지 매수대금, 분양관련 및 기타비용 등 그 쓰임새가 혼재되어 있으며, 특히 분양협의매수 및 현금청산비용이 매우 큰 비중을 차지하며 대여금의 건축공사비용은 청구법인의 분양수입금으로 충분히 공사비 등의 지출이 가능하였기에 이 차입금은 대부분 현금청산 및 국공유지 매입을 위한 종전부동산의 취득을 위해 발행한 차입금 이자라고 주장한다. 그러나 청구법인의 주장과는 달리 국공유지 매입 및 종전부동산 취득매입이자 등은 청구법인 계정별 원장의 내역에서 확인할 수 있듯이 기 과세표준에서 제외하여 신고하였는바, 이 건 건축물의 과세표준에 포함된 적이 없어 해당 주장은 이유 없다. 또한, 설령 해당비용이 과세표준에 포함되었고 청구법인의 주장처럼 토지매입 및 현금청산 사업비 이자로 쓰였다 하더라도 이자 부분은 이 건 건축물의 필수적으로 소요되는 간접비용으로 지방세법 시행령 제18조 제1항 제5호에서 정한 ‘취득 대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액’에 해당 될 수 있다(대법원 2022.9.29. 선고 2022두45944 판결 및 서울행정법원 2025.7.10. 선고 2024구합52298 판결 참조). (바) 쟁점⑥비용: 학교증축 관련 비용 OOO원 청구법인은 2019.9.20. 인접부지 재건축조합에서 제기(기존약정 외 추가로 과다 부과한 학교용지부담금 부분)한 사례에서 청구법인이 관련 소를 제기하지 않고 스스로 판단하여 기존 분담금 OOO원 외 추가로 학교용지부담금 OOO원을 납부하였다. 판례는 당초 약정된 학교용지부담금에 대한 부분이 아닌 추가로 부과한 처분이 최소의 범위를 벗어나 부과의 필요나 상당성이 재량권의 범위를 넘어선 부분에 대한 판결이며, 이 판례가 학교용지부담금 자체의 위법성을 논하는 것은 아니며 위법 부분은 추가 부분에 대한 판단이다. 더불어 청구하지 않은 청구법인의 권리는 이 건과 무관한 논의다. 청구법인이 지방세법 시행령 제18조 제1항 제3호에 규정한 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용에 해당 되지 않는다고 사례로 든 조세심판원 결정(조심 2022지328, 2023.8.29.)은 ‘상수도 원인자부담금’ 사례로 이 건과 다르다. (사) 쟁점⑦비용: 조합운영비 OOO원 청구법인은 주택재건축사업을 추진 운영하기 위하여 설립된 법인으로 그 존립 목적이 재건축사업의 추진에 있고, 그 사업의 완료로 해산 및 청산되는 것이므로 조합의 추진운영비는 재건축사업의 추진 과정에 수반되는 청구법인의 업무를 수행하기 위하여 지출한 비용으로 보아야 하므로 쟁점⑦비용은 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다(조심 2021지2074, 2022.11.21., 같은 뜻임). (아) 쟁점⑧비용: 향후 예상비용 OOO원 지방세법 시행령 제18조 제1항의 ‘취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다.’라고 규정된바 ‘그 이전’이라 함은 이 건 재건축 정비사업을 추진하고자 하는 계획단계부터 지출하려는 계획하에 있고, 그 일체의 비용이 향후에 반드시 지급되어야 해당 정비사업비로서 그 사업의 목적을 달성할 수 있을 것이다. 청구법인의 경우 ⒜ OOO 가로등 공사 및 한국전력공사의 지중화 공사는 청구법인이 제시한 바에 따르면 단지 주변 가공선로 지중화에 대한 사항은 사업계획인가 협의(OOO)와 실시계획인가(도로, 공원) 협의시(OOO) 처분청과 사업계획 및 실시계획 인가와 합의가 된 사항임이 분명하다. 따라서 조합원 등과 처분청이 2012년부터 지속적으로 협의된 사안으로 그 이전에 해당 물건의 취득을 위하여 향후 지급할 일체의 직접 및 간접비용으로 결정된 사안인바 당연히 취득세 과세표준에 포함되어야 할 것이다. ⒝ 세무회계용역비, 정비사업전문관리비 역시 동일하게 조합 청산까지 업무수행을 전제로 재건축조합의 용역을 관리해 오던 사항인바, 향후에 지급하여야 할 일체의 비용에 해당한다. 총회비용은 이미 위 조합운영비에서 쟁점으로 다투었으므로 중복산정으로 추가 주장은 이유 없다. ⒞ CCC의 추가 공사비용 OOO원은 착공지연과 물가상승율에 의한 추가 공사비로 기존 결산서 외 추가 가산되어 신고한 부분으로 신고일 기준 과세표준에 포함되는 것은 당연하다. 다만, 추가 공사비 중 공사비 정산 OOO원은 사실상 청구법인의 장부에 “공사비 정산”으로 감액된바, 청구주장이 이유 있어 보인다.
3. 심리 및 판단
① 주택 외 상가 용도의 건축물에 대하여 지방세특례제한법 제47조의2(녹색건축 인증 건축물에 대한 감면)를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점비용을 이 건 건축물 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 법인등기사항증명서에 의하면, 청구법인은 도시정비법과 조합정관이 정하는 바에 따라 사업시행구역 안의 건축물을 철거하고 그 토지 위에 새로운 건축물을 건설하여 도시 및 주거환경을 개선하고 조합원의 주거안정 및 주거생활의 질적 향상에 이바지함을 목적으로 2010.3.16. 설립된 법인이다. (나) 서울특별시 강동구 OOO 일원의 정비구역 118,176.2㎡에 대하여 2006.1.17. 서울특별시장은 “도시관리계획(OOO 제1종지구단위계획) 결정(변경)”을 고시(고시 OOO)하였고, OOO 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정과 OOO 제6종지구단위계획 결정 변경 및 지형도면 고시(OOO)를 하였으며 2013.1.2. 주택재건축정비사업 사업시행인가(서울특별시 강동구 고시 OOO, ‘이 건 주택재건축사업’이라 한다)를 한바, 지형도면 고시 일부 내용은 아래와 같다. ◯◯◯ (다) 청구법인은 처분청으로부터 2017.5.12. 관리처분계획인가를 받았으며, 2018.6.8. 착공신고를 하고 이 건 주택재건축사업 공사에 착공하여, 2021.1.7. 공동주택 1,824세대 및 부대복리시설의 건축연면적 295,366.2876㎡에 대한 준공인가를 받았으며, 2021.5.26. 도시정비법 제83조에 따라 대지 및 건축시설에의 소유권이전의 고시가 있었는바, 이 건 주택재건축사업의 추진현황은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 이 건 정비사업의 추진현황 ◯◯◯ (라) 청구법인이 제출한 서류에 따르면, 조합원용 건축물과 이 건 건축물 합계 전체 연면적 295,366.2876㎡에 대하여 2020.12.23. 한국부동산원으로부터 건축물 에너지효율등급 “1+등급”을 받았으며, OOO. 한국부동산원장으로부터 녹색건축인증 “최우수(그린1등급)” 인증을 받은 것으로 나타난다. ＜녹색건축 인증 및 에너비효율등급 인증서 해당부분 발췌＞ ◯◯◯ (마) (쟁점①비용 관련) 청구법인이 쟁점①비용과 관련하여 제출한 심리자료에 따르면 청구법인은 도로, 공원의 정비기반시설 조성을 위해 ⓐ 정비기반시설 설계용역비로 2012년 5월경 ㈜GGG기술공사와 정비기반시설(도로/공원) 설계 등을 위한 기술용역계약을 체결하고 설계용역비 OOO원을, 2017.5.23. 변경계약을 체결하고 OOO원을, 2018.3.22. 공원 실시계획인가를 위한 기술용역계약을 체결하여 OOO원을 각 지급하였다. ⓑ 2020.7.2. ㈜HHH와 어린이공원 설계변경 등을 위한 용역계약을 체결하여 어린이공원 설계용역비로 OOO원을 지급하였고, 2020.7.3. III와 도시계획시설 어린이공원의 상하수도 계획수립 등을 위한 기술용역계약을 체결하여 OOO원을 지급하였으며, ⓒ 2019.3.7. EEE(주)와 정비기반시설 설치공사(교통안전시설물 포함)를 위한 건설공사 도급계약을 OOO원(부가가치세 포함)에 체결한 다음, 2020.12.4. 정비기반시설에 대한 추가 공사계약을 OOO원에 체결하였다. ⓓ 2020.7.2. 주식회사 JJJ엔지니어링과 정비기반시설 감리 용역계약을 OOO원에 체결하고, ⓔ 교통안전시설물공사 감리용역비 OOO원을 2020.12.22. 서울특별시장에게 지급하였으며, 가로수 심의용역을 위한 용역비 OOO을 지급하였다. (바) (쟁점②비용 관련) 청구법인은 2020.3.9.부터 KKK에 도시가스시설분담금 OOO원을 지급한 것으로 나타나고, 아래 ＜표5＞와 같이 2020.10.14. EEE(주)와 통신선로 지중화공사를 위한 도급계약을 OOO원(vat 포함)에 체결한 것으로 나타난다. ＜표5＞ 건설공사 도급계약서 ◯◯◯ (사) (쟁점③비용 관련) 청구법인은 2017.4.5. ㈜BBB와 이주관리용역계약을 체결하고 계약서 내용대로 OOO원(부가가치세 제외)을 지급하고, 이주비대출 업무협약에 따라 이주비 대출이자로 OOO원을 지급한 것으로 나타난다. (아) (쟁점④비용 관련) 감정평가용역 계약서에 따르면 제2조 용역의 범위 및 내용에 관리처분계획수립을 위한 종전·종후자산의 감정평가 등이 기재된 것으로 나타난다. (자) (쟁점⑤비용 관련) 청구법인이 제출한 대출약정서(2017.7.20.) 에 따르면 대주는 OOO은행, OOO증권, 차주는 청구법인, 시공사는 CCC로 기재되어 있는바, 전문상 차주는 이 건 사업부지에 추진 중인 이 건 사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 OOO원을 대출약정금으로 하는 대출약정을 체결한다고 기재되어 있다. 2017.7.28. 위 대주 OOO증권으로부터 OOO로 계약상 지위를 이전하는 계약을 체결한 다음, 금융기관 차입금이자 OOO원, 시공사 차입금이자 OOO원, 대출보증수수료 OOO원, 금융자문 및 대출취급수수료 OOO원 합계 OOO원을 무상으로 기부하는 것을 내용으로 하는 협약을 체결하였고, 교육지원청은 2019년 7월경 청구법인을 포함하여 OOO 재건축정비조합에 조합별 분양이 완료되어 학교용지부담금의 규모가 확정됨에 따라 아래 ＜표6＞과 같이 기부채납금액을 조정하여 변경 협약을 체결하는 것을 내용으로 하는 공문을 발송한 것으로 나타나며, 이에 청구법인은 2019.7.10. 당초 체결한 협약에 대하여 기부채납금액을 OOO원으로 증액하는 등 일부 변경하는 협약을 체결하였으며, 2019.5.20.경 교육지원청에 OOO원을 납부하고, 같은 해 9.20.경에는 OOO원을 추가로 지급한 것으로 나타난다. ＜표6＞ 학교시설 리모델링 및 증축비용 기부채납 협약 변경 체결요청공문 일부내용 ◯◯◯ (카) (쟁점⑦비용) 청구법인의 조합운영비 OOO원, 추진위운영비 OOO원 합계 OOO원을 지출하였다고 주장하며 연도별 손익계산서(운영비) 계상내역을 제출하였다. (타) (쟁점⑧비용) 청구법인이 향후 예상비용이라고 주장하며 제출한 자료는 아래 ＜표7＞과 같다. ＜표7＞ 청구법인이 제출한 향후 예상비용 (단위: 원) ◯◯◯
1. CCC과 청구법인이 작성한 정산합의서에 따르면 OOO원을 감액한 것으로 나타나고 관련 수정세금계산서(계산서)를 발급한 것으로 나타난다.
2. 서울특별시 강동구 도로과장이 주택건축과장에게 송부한 문서(OOO) 내용은 다음과 같다. ◯◯◯
3. 정비기반시설공사와 관련하여 청구법인이 제출한 건설공사 도급계약서 주요내용은 아래와 같다. ◯◯◯
4. 청구법인이 ㈜LLL와 작성한 계약서는 재건축사업 컨설팅용역계약서로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 처분청은 지방세특례제한법 제47조의2 제3항에서 주거용 건축물이라고 규정하고 있으므로 상가 부분을 감면하기 어렵다는 의견이다. 그러나, 청구법인은 지방세특례제한법 제47조의2 제3항이 아닌 같은 조 제1항을 적용하여 상가 부분에 대하여 녹색건축 인증 감면을 적용하여 달라고 주장하고 있는 점, 지방세특례제한법 제47조의2 제1항에 따르면 신축하는 건축물로 건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다고 규정하고 있고, 건축법제2조 제1항 제2호에 따르면 “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다고 규정하고 있어 상가 부분도 제1항에 따라 감면대상에 해당하는 것으로 보이는 점, 청구법인이 제출한 이 건 건축물 취득세 납부서에 따르면 상가 부분은 감면을 적용하지 아니한 것으로 나타나고, 조합원용 건축물과 이 건 건축물 합계 전체 연면적 295,365.2876㎡에 대하여 2020.12.23. 한국부동산원장으로부터 건축물 에너지효율등급 “1+등급”을 받았으며, OOO 한국부동산원장으로부터 녹색건축 인증등급 “최우수(그린1등급)”를 받은 것으로 확인되므로, 이 건 건축물 중 상가부분에 대해서도 지방세특례제한법 제47조의2 제1항을 적용하여 감면하는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 이에 대하여 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다.
1. 지방세법 시행령제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다고 규정하면서 그 제2호에서 전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용을 규정하고 있다.
2. 위 조항에 규정된 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서, 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함되나, 반면 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관하여 지출된 것은 취득가격에 포함되지 않는다 할 것이다(대법원 2011.1.13. 선고 2009두22034 판결 등 다수, 같은 뜻임).
3. 쟁점①비용 정비기반시설비용(OOO원) 및 쟁점②비용 중 도시가스시설분담금(OOO원), 쟁점⑧비용 중 공사비정산감액비용(OOO원) 및 향후 예상 비용에 포함된 정비기반시설 공사비용(OOO원) 등에 대하여 살펴본다. 이 건 정비사업의 지형고시도에 의하면, 청구법인이 이 건 건축물을 건축하면서 설치한 정비기반시설은 이 건 건축물 단지 밖에 위치하여 있거나, 그 기반시설과 연접되어 있어 이 건 건축물 단지 입주민들뿐만 아니라 불특정 다수의 주민이 그 효용과 편익을 누리는 것으로 이 건 건축물 자체의 취득가격이라고 볼 수는 없는 점(조심 2022지598, 2023.7.19. 결정 등 다수, 같은 뜻임),
CCC과 청구법인이 작성한 정산합의서에 따르면 공사비를 OOO원을 감액한 것으로 나타나고 관련 수정세금계산서(계산서)를 발급한 것으로 확인되므로 동 금액은 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당하고 처분청도 이에 대하여 동의하고 있는 점, 청구법인이 제출한 향후 예상 비용 명세서(상기 ＜표7＞)상 OOO원의 정비기반시설공사와 관련된 공사계약서(사실상 OOO원의 공사계약을 체결하였으나 관련 금액을 OOO원으로 책정)에 따르면 구천면로상 한전주 철거와 단지 주변 가공선로 지중화로 나타나 이 건 건축물 내가 아닌 구외의 도로상 설치되어 있는 기존의 전주와 전선을 지중화한 것으로 보여 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함되는 비용으로 보기 어려운 점(조심 2019지2369, 2020.11.19., 같은 뜻임) 등에 비추어, 처분청이 상기 비용에 대한 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 나머지 비용［(쟁점②비용 중 지중화비, 쟁점③비용(이주비 이자 및 이주관련운영비), 쟁점④비용(감정평가수수료), 쟁점⑤비용(차입금 지급이자), 쟁점⑥비용(학교증축 관련 비용), 쟁점⑦비용(조합운영비), 쟁점⑧비용 중 공사비 정산 감액비용과 정비기반시설 공사비용을 제외한 기타 향후 예상비용］에 대하여 살펴본다. 청구법인이 제출한 통신 지중화 공사의 계약서에 의하면, 통신관로 지중화 공사는 공사장소가 서울특별시 강동구 OOO 외 1필지 일대라고 기재되어 있어 단지 내 공사로 보이고 청구법인은 구외 공사라고 주장만 할 뿐 이에 대한 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 통신케이블 설치 등 단지 내 관로 매입은 지방세법 시행령 제18조의 제1항 제8호의 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 증대시키기 위한 설비 및 시설 설치비용으로 보이는 점, 이주비 대출이자는 조합원들이 자신들의 주택을 재건축하는 기간 동안 퇴거 및 이주로 인하여 지출하게 된 비용을 재건축조합이 조합원을 대신하여 지출한 것으로, 이 건 건축물을 취득하기 위하여 지출된 간접비용의 일종으로서 지방세법 시행령제18조 제1항에 따른 취득가격에 포함된다고 봄이 타당한 점, 조합원 이주와 관련하여 지급된 용역비 등의 경우, 이 건 건축물 취득을 위하여 필수불가결하게 지급된 간접비용으로서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비, 수수료 등에 해당하므로, 지방세법 시행령제18조 제1항에 따른 이 건 건축물 취득을 위한 간접비용에 해당하는 점(조심 2022지1792, 2023.10.31. 외 다수, 같은 뜻임), 종전·종후자산 감정평가수수료는 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액을 평가하는 데 소요된 비용으로서, 이 건 공동주택의 취득에 필수적으로 지출된 간접비용에 해당하는 점(조심 2019지2048 외 다수, 같은 뜻임), 차입금 지급이자는 청구법인의 주장과는 달리 국공유지 매입 및 종전부동산 취득매입이자 등을 기 과세표준에서 제외하여 신고하였고, 그 밖에 청구법인이 제출한 자료만으로는 종전부동산과 관련한 용역비나 금융비용에 해당한다고 보기 어려운 점, 학교용지법에 따라 학교시설을 무상공급하지 아니하는 대신 납부하는 학교용지부담금은 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용으로서 건축물의 취득가격에 포함된다 할 것(조심 2017지349, 2017.6.4. 외 다수, 같은 뜻임)이고, 학교시설의 무상공급을 위해 지출한 비용도 그에 준하는 성격의 지출로서 건축물의 취득가격에 포함된다고 보는 것이 타당하다 할 것(조심 2017지545, 2017.11.16., 같은 뜻임)인 점, 청구법인의 존립목적이 이 건 건축물 신축과 관련한 재건축사업에 있고 해당 사업의 완료로 해산 및 청산되므로, 청구법인이 지출한 조합운영비는 이 건 건축물의 신축 내지는 이와 관련된 업무를 수행하는 데에 소요된 것으로 보이는 점(조심 2022지7576, 2022.12.6. 외 다수, 같은 뜻임), 착공지연물가상승율에 따른 추가공사비 OOO원은 이 건 건축물에 투입된 직접비용이므로 취득세 과세표준에 포함되는 것이 타당한 점, 그 외 세무회계용역비, 총회비용, 조합운영비는 통상적인 조합원 운영비로서 청구법인의 존립목적이 쟁점건축물 신축과 관련한 재건축사업에 있고 해당 사업의 완료로 해산 및 청산되므로 청산시점까지의 비용 등은 취득세 과세표준에 포함되어야 하는 점, 정비사업전문관리용역비라고 주장하며 제출한 ㈜LLL와의 계약서 내용에 따르면 재건축사업 컨설팅용역계약서로 컨설팅수수료를 이 건 건축물의 사용승인 후 지급하였다고 하더라도 이 건 공동주택의 취득가격에 포함하는 것이 타당한 점(조심 2021지1563, 2022.7.6., 같은 뜻임) 등에 비추어, 상기 비용은 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에 포함되는 것이 타당하므로 처분청이 이 부분에 관한 비용에 대하여 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부이유 있으므로 지방세기본법제96조 제7항과국세기본법제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법(2023.12.29. 법률 제19862호로 개정되기 전의 것) 제47조의2(녹색건축 인증 건축물에 대한 감면) ① 신축(증축 또는 개축을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 건축물(건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다. 이하 이 조에서 같다)로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 건축물(취득일부터 70일 이내에 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 건축물을 포함한다)에 대해서는 취득세를 100분의 3부터 100분의 10까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 2023년 12월 31일까지 경감한다.
1. 녹색건축물 조성 지원법 제16조에 따른 녹색건축의 인증(이하 이 조에서 “녹색건축의 인증”이라 한다) 등급이 대통령령으로 정하는 기준 이상일 것
2. 녹색건축물 조성 지원법 제17조에 따라 인증받은 건축물 에너지효율등급(이하 이 조에서 “에너지효율등급”이라 한다)이 대통령령으로 정하는 기준 이상일 것
② 신축하는 건축물로서 녹색건축물 조성 지원법 제17조에 따라 제로에너지건축물 인증(이하 이 조에서 “제로에너지건축물 인증”이라 한다)을 받은 건축물(취득일부터 100일 이내에 제로에너지건축물 인증을 받는 건축물을 포함한다)에 대해서는 취득세를 100분의 15부터 100분의 20까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 2023년 12월 31일까지 경감한다.
③ 신축하는 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 에너지절약형 친환경주택에 대해서는 취득세의 100분의 10을 2023년 12월 31일까지 경감한다.
(2) 지방세특례제한법 시행령(2020.12.31. 대통령령 제31344호로 개정된 것) 제24조(친환경건축물 등의 감면) ① 법 제47조의2 제1항 각 호 외의 부분에 따른 취득세의 경감률은 다음 각 호와 같다.
1. 녹색건축물 조성 지원법 제16조에 따라 인증받은 녹색건축 인증 등급(이하 이 조에서 “녹색건축 인증등급”이라 한다) 최우수 건축물의 경우 다음 각 목의 구분에 따른 경감률
② 법 제47조의2 제1항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 기준 이상”이란 녹색건축 인증등급이 우수 등급 이상인 경우를 말한다.
③ 법 제47조의2 제1항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 기준 이상”이란 에너지효율등급이 1+등급 이상인 경우를 말한다.
⑤ 법 제47조의2 제3항에서 “대통령령으로 정하는 에너지절약형 친환경주택”이란 주택건설기준 등에 관한 규정 제64조에 따른 주택(이하 이 조에서 “친환경 주택”이라 한다) 중 총 에너지 절감율 또는 총 이산화탄소 저감율(이하 이 조에서 “에너지 절감율 등”이라 한다)이 65퍼센트 이상임을 주택법 제49조에 따른 사용검사권자로부터 확인을 받은 주택을 말한다.
⑥ 법 제47조의2 제5항 본문에 따른 재산세 경감률은 다음 각 호와 같다.
1. 녹색건축 인증등급이 최우수인 경우
2. 녹색건축 인증등급이 우수인 경우
3. 삭제 ＜2017.12.29.＞
(3) 건축법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
(4) 녹색건축물 조성 지원법(2020.10.8. 법률 제17229호로 개정된 것) 제16조(녹색건축의 인증) ① 국토교통부장관은 지속가능한 개발의 실현과 자원절약형이고 자연친화적인 건축물의 건축을 유도하기 위하여 녹색건축 인증제를 시행한다.
② 국토교통부장관은 제1항에 따른 녹색건축 인증제를 시행하기 위하여 운영기관 및 인증기관을 지정하고 녹색건축 인증 업무를 위임할 수 있다.
③ 국토교통부장관은 제2항에 따른 인증기관의 인증 업무를 주기적으로 점검하고 관리ㆍ감독하여야 하며, 그 결과를 인증기관의 재지정 시 고려할 수 있다.
④ 녹색건축의 인증을 받으려는 자는 제2항에 따른 인증기관에 인증을 신청하여야 한다. ＜개정 2019. 4. 30.＞
⑤ 제2항에 따른 인증기관은 제4항에 따라 녹색건축의 인증을 신청한 자로부터 수수료를 받을 수 있다. ＜신설 2019. 4. 30.＞
⑥ 제1항에 따른 녹색건축 인증제의 운영과 관련하여 다음 각 호의 사항에 대하여는 국토교통부와 환경부의 공동부령으로 정한다.
1. 인증 대상 건축물의 종류
2. 인증기준 및 인증절차
3. 인증유효기간
4. 수수료
5. 인증기관 및 운영기관의 지정 기준, 지정 절차 및 업무범위
6. 인증받은 건축물에 대한 점검이나 실태조사
7. 인증 결과의 표시 방법
⑦ 대통령령으로 정하는 건축물을 건축 또는 리모델링하는 건축주는 해당 건축물에 대하여 녹색건축의 인증을 받아 그 결과를 표시하고, 건축법 제22조에 따라 건축물의 사용승인을 신청할 때 관련 서류를 첨부하여야 한다. 이 경우 사용승인을 한 허가권자는 건축법 제38조에 따른 건축물대장에 해당 사항을 지체 없이 적어야 한다. 제17조(건축물의 에너지효율등급 인증 및 제로에너지건축물 인증) ① 국토교통부장관은 에너지성능이 높은 건축물을 확대하고, 건축물의 효과적인 에너지관리를 위하여 건축물 에너지효율등급 인증제 및 제로에너지건축물 인증제를 시행한다.
② 국토교통부장관은 제1항에 따른 건축물 에너지효율등급 인증제 및 제로에너지건축물 인증제를 시행하기 위하여 운영기관 및 인증기관을 지정하고, 건축물 에너지효율등급 인증 및 제로에너지건축물 인증 업무를 위임할 수 있다.
③ 건축물 에너지효율등급 인증을 받으려는 자는 대통령령으로 정하는 건축물의 용도 및 규모에 따라 제2항에 따른 인증기관에게 신청하여야 하며, 인증평가 업무는 인증기관에 소속되거나 등록된 건축물에너지평가사가 수행하여야 한다.
④ 제3항의 인증평가 결과가 국토교통부와 산업통상자원부의 공동부령으로 정하는 기준 이상인 건축물에 대하여 제로에너지건축물 인증을 받으려는 자는 제2항에 따른 인증기관에 신청하여야 한다.
⑤ 제1항에 따른 건축물 에너지효율등급 인증제 및 제로에너지건축물 인증제의 운영과 관련하여 다음 각 호의 사항에 대하여는 국토교통부와 산업통상자원부의 공동부령으로 정한다.
1. 인증 대상 건축물의 종류
2. 인증기준 및 인증절차
3. 인증유효기간
4. 수수료
5. 인증기관 및 운영기관의 지정 기준, 지정 절차 및 업무범위
6. 인증받은 건축물에 대한 점검이나 실태조사
7. 인증 결과의 표시 방법
8. 인증평가에 대한 건축물에너지평가사의 업무범위
⑥ 대통령령으로 정하는 건축물을 건축 또는 리모델링하려는 건축주는 해당 건축물에 대하여 에너지효율등급 인증 또는 제로에너지건축물 인증을 받아 그 결과를 표시하고, 건축법 제22조에 따라 건축물의 사용승인을 신청할 때 관련 서류를 첨부하여야 한다. 이 경우 사용승인을 한 허가권자는 건축법 제38조에 따른 건축물대장에 해당 사항을 지체 없이 적어야 한다.
(5) 녹색건축물 조성지원법 시행령 제12조(건축물의 에너지효율등급 인증 및 제로에너지건축물 인증 대상 건축물 등) ① 법 제17조 제3항에서 “대통령령으로 정하는 건축물의 용도 및 규모”란 다음 각 호의 용도 등을 말한다.
1. 건축법 시행령 별표 1 제2호 가목부터 다목까지의 공동주택(이하 “공동주택”이라 한다)
2. 업무시설
3. 그 밖에 법 제17조 제5항 제1호에 따라 국토교통부와 산업통상자원부의 공동부령으로 정하는 건축물
② 법 제17조 제6항 전단에 따라 에너지효율등급 인증 또는 제로에너지건축물 인증을 받아 그 결과를 표시해야 하는 건축물은 각각 별표 1 각 호의 요건을 모두 갖춘 건축물로 한다. ※ 건축법 시행령 별표 1 제2호
2. 공동주택...(이하생략)... 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택외의 용도로 쓰는 경우에는 해당층을 주택의 층수에서 제외하며 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
② 그 밖의 용도의 건축물에 대해서는 별표 10의 그 밖의 건축물의 인증심사기준에 따라 평가한다.
③ 2개 이상의 용도가 있는 복합건축물에 대하여는 각 용도별로 인증심사기준에 따라 평가하고, 최종 인증점수는 별표 11의 복합건축물 인증등급 산정표에 따라 각 용도별 바닥면적을 가중평균하여 산출한다. 다만, 주택을 주택외 시설과 동일건축물로 건축하는 300세대이상의 공동주택일 경우(공동주택성능등급 인증서 발급을 위해 녹색건축 인증을 신청하는 경우로 한정한다) 별표 1의 공동주택 인증심사기준에 따라 평가하고, 규칙 제11조 제3항에 따라 공동주택성능등급 인증서를 발급할 수 있다.
(6) 지방세법 제9조(비과세) ② 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합(이하 이 항에서 “국가등”이라 한다)에 귀속 또는 기부채납(사회기반시설에 대한 민간투자법 제4조 제3호에 따른 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 “귀속등”이라 한다)을 조건으로 취득하는 부동산 및 사회기반시설에 대한 민간투자법 제2조 제1호 각 목에 해당하는 사회기반시설에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 취득세를 부과한다.
1. 국가등에 귀속등의 조건을 이행하지 아니하고 타인에게 매각ㆍ증여하거나 귀속등을 이행하지 아니하는 것으로 조건이 변경된 경우
2. 국가등에 귀속등의 반대급부로 국가등이 소유하고 있는 부동산 및 사회기반시설을 무상으로 양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 경우 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
(7) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 공인중개사법에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
8. 제1호부터 제7호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용
(8) 주택법 제14조의4(주택조합사업의 시공보증) ① 주택조합이 공동사업주체인 시공자를 선정한 경우 그 시공자는 공사의 시공보증(시공자가 공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무이행을 하지 아니할 경우 보증기관에서 시공자를 대신하여 계약이행의무를 부담하거나 총 공사금액의 50퍼센트 이하에서대통령령으로 정하는 비율 이상의 범위에서 주택조합이 정하는 금액을 납부할 것을 보증하는 것을 말한다)을 위하여국토교통부령으로 정하는 기관의 시공보증서를 조합에 제출하여야 한다.
② 제15조에 따른 사업계획승인권자는 제16조 제2항에 따른 착공신고를 받는 경우에는 제1항에 따른 시공보증서 제출 여부를 확인하여야 한다. 제28조(간선시설의 설치 및 비용의 상환) ① 사업주체가 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하는 경우 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하는 경우 다음 각 호에 해당하는 자는 각각 해당 간선시설을 설치하여야 한다. 다만, 제1호에 해당하는 시설로서 사업주체가 제15조 제1항 또는 제3항에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획에 포함하여 설치하려는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 지방자치단체: 도로 및 상하수도시설
2. 해당 지역에 전기ㆍ통신ㆍ가스 또는 난방을 공급하는 자: 전기시설ㆍ통신시설ㆍ가스시설 또는 지역난방시설
3. 국가: 우체통
② 제1항 각 호에 따른 간선시설은 특별한 사유가 없으면 제49조제1항에 따른 사용검사일까지 설치를 완료하여야 한다.
③ 제1항에 따른 간선시설의 설치 비용은 설치의무자가 부담한다. 이 경우 제1항 제1호에 따른 간선시설의 설치 비용은 그 비용의 50퍼센트의 범위에서 국가가 보조할 수 있다.
④ 제3항에도 불구하고 제1항의 전기간선시설을 지중선로(地中線路)로 설치하는 경우에는 전기를 공급하는 자와 지중에 설치할 것을 요청하는 자가 각각 50퍼센트의 비율로 그 설치 비용을 부담한다. 다만, 사업지구 밖의 기간시설로부터 그 사업지구 안의 가장 가까운 주택단지(사업지구 안에 1개의 주택단지가 있는 경우에는 그 주택단지를 말한다)의 경계선까지 전기간선시설을 설치하는 경우에는 전기를 공급하는 자가 부담한다.
(9) 도시가스사업법 제19조의2(가스공급시설 설치비용의 분담) ① 일반도시가스사업자는 가스공급시설 설치비용의 전부 또는 일부를 도시가스의 공급 또는 가스공급에 관한 계약의 변경을 요청하는 자에게 분담하게 할 수 있다.
② 일반도시가스사업자가 제1항에 따라 가스공급시설 설치비용을 분담하게 할 때에는 다음 각 호의 기준에 따라야 한다.
1. 가스 소비량
2. 취사용ㆍ주택난방용ㆍ영업용 및 산업용 등 가스 소비의 유형
3. 가스의 배관ㆍ공급설비 및 그 부속설비의 규모
③ 일반도시가스사업자가 제1항 및 제2항에 따라 가스공급시설 설치비용을 분담하게 할 때에는 분담금액, 분담금을 산정한 기준 및 방법, 납부방법 및 납부기한 등을 분담받는 자에게 서면으로 통지하여야 한다.
④ 제2항 및 제3항에 따른 설치비용 분담금의 산정 기준에 관한 세부사항, 분담의 방법, 분담금의 납부절차, 그 밖에 필요한 사항은 산업통상자원부령으로 정한다.