청구인은 쟁점건물 외에 3차례에 걸쳐 부동산을 신축 후 양도하였는바, 이는 주택신축판매업을 독자적으로 영위한 것으로 보이고, 청구인들이 쟁점건물을 임대하였다 하더라도 쟁점건물 건축일로부터 1년도 되지 않은 시점에 양도한 것으로서 쟁점건물 양도를 주택임대업에 부수된 재화의 일시적 공급으로 보기 어려움
청구인은 쟁점건물 외에 3차례에 걸쳐 부동산을 신축 후 양도하였는바, 이는 주택신축판매업을 독자적으로 영위한 것으로 보이고, 청구인들이 쟁점건물을 임대하였다 하더라도 쟁점건물 건축일로부터 1년도 되지 않은 시점에 양도한 것으로서 쟁점건물 양도를 주택임대업에 부수된 재화의 일시적 공급으로 보기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인들은 2017.8.31. 주거용 건물 임대업을 주업종으로 하여 면세사업자로 사업자등록하고, 2017.11.15. 사용승인된 생활형숙박시설(2층∼8층) 및 단독주택(9층)으로 구성된 쟁점건물을 임대하였다. 쟁점건물의 임대가 2018년 9월까지 원활하지 않았고 대출이자 부담으로 인해 유지가 어려워지자 청구인들은 2018.10.12. 부동산중개업자인 B에게 쟁점건물을 매도하였다. 청구인들은 쟁점건물에서 주택임대업(면세사업)을 영위하였으며, 양도 이후에도 B이 쟁점건물에서 임대사업을 계속 영위하였음이 확인된다. 따라서 쟁점건물의 양도는 면세사업인 주택임대업에 사용된 부수재화의 공급으로서 면세대상 재화의 공급에 해당된다.
(2) 권리·의무가 포괄적으로 승계되었다면 사업의 포괄양도로 보아야 하는바, 쟁점건물 매매계약서에는 매수인 B이 쟁점건물의 대출금 및 보증금을 함께 인수한다고 기재되어 있는데, 이를 통해 단순한 재화 공급이 아닌 사업과 관련된 권리·의무의 포괄양도임을 알 수 있고, 매도인이 손실을 감수하면서도 쟁점건물을 매도한 것은 단순 매매가 아님을 보여주는 것이며, 매수인 B이 동일한 임대사업을 지속하고 있는 것으로 보아 사업의 연속성이 확인되는 것이다.
(3) 2017.9.30. 건설공사변경계약서에 여전히 건축주가 C으로 기재되어 있고, 임대보증금이 청구인들의 계좌로 입금되어 C 계좌로 전액 또는 상당액 이체되었으며, 도급·설계·감리계약서 등 모든 계약서에서 건축주가 C으로 명시되어 있다. 따라서 처분청이 C이 아닌 청구인을 주택 신축판매업자로 단정한 것은 사실관계를 오인한 것이다.
(1) 청구인들이 쟁점건물을 주거용으로 임대하였다고 할지라도 신축 후 1년도 되지 않은 단기간에 양도하였고 청구인 D는 2014〜2017년 동안 이미 3차례 주택을 직접 신축한 사실이 있으며 2024년까지 이를 계속하여 양도해 왔으므로, 청구인들의 실제 주된 사업목적은 주택임대업이 아닌 주택신축판매업으로 보여진다. 따라서 쟁점건물이 주된 사업인 주택임대업의 부수재화이므로 쟁점건물 양도에 대해 부가가치세가 면제되어야 한다는 청구인들의 주장은 받아들이기 어렵다.
(2) 청구인들을 주택신축판매업을 영위한 과세사업자로 볼 경우, 양수자 B은 주택임대업인 면세사업자인바 업종을 달리하게 되므로 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 사업의 포괄적 양도로 볼 수 없다. 설령 청구인들을 주택임대업을 영위한 면세사업자로 보더라도, 부가가치세법제10조는 사업의 포괄적 양도의 경우 재화의 공급으로 보지 않는다는 규정으로서 이는 과세사업자에게 적용되는 것이므로 청구인들을 면세사업자로 보는 경우에는 적용할 수 없다. 따라서 쟁점건물의 양도가 사업의 포괄적 양도이기 때문에 재화의 공급으로 볼 수 없다는 청구인들의 주장은 받아들이기 어렵다.
(3) 건축물대장, 등기부등본, 매매계약서 등을 보면 건축 중이던 쟁점건물의 권리자가 C에서 청구인들로 변경되었고 청구인들이 B에게 쟁점건물을 양도한 것이므로 청구인들의 주장은 타당하지 않다.
① 쟁점건물 양도는 주된 사업인 주택임대사업의 부수재화를 양도한 것이라는 청구주장의 당부
② 쟁점건물 양도는 사업의 포괄적 양도라는 청구주장의 당부
③ 쟁점건물의 주택신축·판매 주체는 C이라는 청구주장의 당부
(1) 청구인들 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인들은 2018.10.12. 쟁점건물과 그 부수토지 등을 양도하고 2018.12.11. 양도소득세를 신고·납부하였으며 그 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 양도소득세 신고 내역
○○○ (나) 국세통합전산망에서 확인되는 청구인 D의 사업자등록 내역은 아래 <표2>와 같고, 청구인 E은 이 건 사업자등록 전에는 사업자등록 내역이 없는 것으로 확인되며, 그 내용은 아래 <표3>과 같다. <표2> 사업자등록내역(청구인 D)
○○○ <표3> 사업자등록내역(청구인 E)
○○○ (다) 국세통합전산망과 부동산등기사항증명서 등에 의하면, 쟁점건물 외에 청구인 D의 주택신축판매 이력은 아래 <표4>와 같고, 청구인 E의 이력은 확인되지 않는다. <표4> 주택신축판매 이력(청구인 D)
○○○ (라) 쟁점건물의 부동산등기사항전부증명서와 일반건축물대장에 의하면, 쟁점건물은 2016.12.22. 건축허가를 받아, 2017.3.8. 착공, 2017.11.15. 사용승인되었고, 2017.11.16. 청구인들 명의의 소유권보존등기가 되었으며, 쟁점건물의 건축물 현황은 아래 <표5>와 같다. <표5> 일반건축물대장(일부)
○○○ (마) 청구인들은 2018.10.12. B에게 쟁점건물을 매매가액 OOO원에 양도하였고, 쟁점건물의 부동산등기사항정부증명서의 내용은 아래 <표6>과 같으며, 매매계약서의 내용은 아래 <표7>과 같다. <표6> 쟁점건물 부동산등기사항전부증명서(일부)
○○○ <표7> 쟁점건물 매매계약서(일부)
○○○ (바) 청구인들은 쟁점건물을 주택임대업에 사용했다고 주장하며 그 증빙으로 쟁점건물에 대한 전입세대 열람내역 집계표를 제출하였는데 그 내용은 아래 <표8>과 같고, 청구인 E의 OOO계좌OOO의 예금거래내역(2017.9.5.～2018.12.31.)도 함께 제출하였으며, 해당 예금거래내역에 따르면 2018년 3월부터 2018년 4월까지 약 OOO원이 C에게 이체된 것으로 확인된다. <표8> 전입세대 열람내역 집계표
○○○ (사) 청구인들은 쟁점건물의 신축판매업자는 C이라고 주장하며, 그에 대한 증빙으로 쟁점건물 도급계약서·설계계약서·공사감리계약서·변경계약서를 제출하였고, 해당 문서의 명의자란에는 C의 명의가 기재된 것으로 확인된다. (아) 청구인들은 2017.8.1. C으로부터 건축 중인 쟁점건물 및 부수토지를 매매대금 OOO원에 매수하는 내용의 토지매매계약서를 작성하였고, 계약서에 따르면 건축 중인 시설물의 모든 권리와 의무를 청구인들이 포괄적으로 양수하는 것으로 기재되어 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저, 쟁점①에 관하여 살피건대, 청구인들은 쟁점건물 양도는 주된 사업인 주택임대업의 부수재화를 양도한 것이므로 부가가치세 과세대상이 아니라고 주장하나, 청구인 D는 2013년부터 F이라는 사업자등록(주업종: 건설업/주택신축판매)을 하고 2014년부터 2024년까지 쟁점건물 외에 3차례에 걸쳐 부동산을 신축 후 양도하였는바, 청구인 D가 계속적·반복적으로 주택·건물을 신축판매한 것으로 볼 수 있어 주택신축판매업을 주택임대업에 부수된 것이 아닌 하나의 독자적인 사업으로 영위한 것으로 보는 것이 타당한 점(조심 2021중5446, 2022.8.1., 같은 뜻임), 청구인들이 비록 쟁점건물을 주거용으로 임대하였다고 하여도 쟁점건물을 건축한 2017.11.16.으로부터 1년도 되지 않은 2018.10.12.에 양도하였으며, 임대기간도 1년 미만인 점 등에 비추어 쟁점건물의 양도를 주택임대업에 부수된 재화의 일시적․우발적 공급으로 볼 수 없으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 관하여 살피건대, 청구인들은 쟁점건물 양도는 사업의 포괄적 양도이므로 부가가치세 과세대상이 아니라고 주장하나, 건물을 신축하고 그 소재지에 부동산임대업의 사업자등록을 한 다음 그 건물을 일시적으로 임대하다가 이를 타인에게 양도하였다고 하더라도 그 건물의 양도가 부동산매매업자로서의 사업활동의 일환으로 이루어진 경우에는 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도에 해당하지 아니하는바(대법원 2013.2.28. 선고 2010두29192 판결, 같은 뜻임), 앞서 살펴보았듯이 청구인들이 쟁점건물을 양도한 것은 주택신축판매업자로서의 사업활동의 일환으로 이루어진 것으로 보이므로 쟁점건물의 양도는 사업의 포괄적 양도에 해당하지 아니하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (다) 마지막으로 쟁점③에 관하여 살피건대, 청구인들은 쟁점건물의 주택신축·판매 주체는 청구인들이 아닌 C이라고 주장하나, 청구인들은 C으로부터 건축 중인 쟁점건물 및 그 부수토지를 매입하였고, 부동산등기사항전부증명서에는 쟁점건물 완공 시 청구인들 명의의 소유권보존등기가 경료된 것으로 확인되는 점, 청구인들이 B에게 완공된 쟁점건물을 공급하였고 이에 대해서는 청구인과 처분청 모두 다툼이 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 부가가치세법 제10조(재화 공급의 특례) ⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조 제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다. 제14조(부수 재화 및 부수 용역의 공급) ② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.
1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역
2. 주된 사업과 관련하여 주된 재화의 생산 과정이나 용역의 제공 과정에서 필연적으로 생기는 재화 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세) ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 부가가치세법 시행령 제23조(재화의 공급으로 보지 아니하는 사업양도) 법 제10조 제9항 제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(상법에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법 제46조 제2항 또는 제47조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.
3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지·건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것 제41조(주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위) ① 법 제26조 제1항 제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역은 다음 각 호의 임대 용역으로 한다.
1. 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 이 조에서 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지의 임대 용역
2. 주택법 제2조 제9호 에 따른 토지임대부 분양주택(같은 조 제6호의 국민주택규모로 한정한다)에 부수되는 토지의 임대 용역
② 제1항을 적용할 때 토지의 면적이 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하는 경우 그 초과하는 부분의 임대 용역은 부가가치세 면제 대상이 되는 임대 용역에서 제외한다.
1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 주택건설기준 등에 관한 규정 제2조 제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)
2. 건물이 정착된 면적에 5배(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배를 말한다)를 곱하여 산정한 면적
③ 주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 “사업용건물”이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대의 범위는 다음 각 호에 따른다.
1. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택의 임대로 본다. 이 경우 그 주택에 부수되는 토지임대의 범위는 제1항과 같다.
2. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적과 같거나 그보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용 건물 부분은 주택의 임대로 보지 아니한다. 이 경우 그 주택에 부수되는 토지의 면적은 총토지면적에 주택 부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제1항과 같다.
붙임과 같습니다.