부동산을 제3자에게 명의신탁한 경우 명의신탁자가 부동산을 양도하여 그 양도로 인한 소득이 명의신탁자에게 귀속되었다면, 실질과세의 원칙상 당해 양도소득세의 납세의무자는 양도의 주체인 명의신탁자이지 명의수탁자가 그 납세의무자가 되는 것은 아니라 할 것임
부동산을 제3자에게 명의신탁한 경우 명의신탁자가 부동산을 양도하여 그 양도로 인한 소득이 명의신탁자에게 귀속되었다면, 실질과세의 원칙상 당해 양도소득세의 납세의무자는 양도의 주체인 명의신탁자이지 명의수탁자가 그 납세의무자가 되는 것은 아니라 할 것임
[주 문] 00세무서장이 2025.11.19. 청구인에게 한 2018년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 소득세법상 양도소득세는 국세기본법 제14조 등에 따라 실제 양도소득을 얻은 자가 납세의무자가 되므로 부동산 명의신탁 관계에서는 명의수탁자가 아닌 명의신탁자가 양도소득세를 부담하는 것이 원칙이다. 법원에서도 명의수탁자는 등기부상 소유자일 뿐, 실질적인 권리자가 아니므로 양도소득세 납세의무자가 아니라는 법리가 확립되었다(대법원 2004.2.27. 선고 2002두2279 판결 등, 참조). 이 건의 경우 청구인은 단지 오빠인 A의 요청에 의하여 마지못해 명의만 빌려준 명의수탁자에 불과할 뿐 쟁점토지의 양도로 인하여 어떠한 소득도 얻은 사실이 없으므로 양도소득세의 납세의무자라고 볼 수 없다.
(2) 쟁점토지는 원래 B 외 2인의 소유였으나, 주식회사 C(이하 “쟁점법인”이라 한다)의 대표이사이자 청구인의 오빠인 A이 위 토지소유자인 B 외 2인과 함께 지주공동 개발사업을 시작하면서, B 외 2인은 토지주로서 전원주택 단지의 부지를 제공하고 A은 전원주택단지의 시행, 시공 및 분양 등의 업무를 담당하여 전원주택단지를 건설한 후 그 분양대금을 토지주와 나누기로 하였는데, 기대와 달리 위 전원주택단지 개발사업이 순조롭게 진행되지 못하였고, 이에 위 개발사업의 채권자들이 쟁점토지에 가압류를 하는 등 채권행사가 이루어지기 시작하였으며, 청구인은 A이 여동생인 청구인에게 쟁점토지에 관하여 명의를 빌려줄 것을 요청함에 따라 처음에는 거절하였으나 가족관계로 인하여 어쩔 수 없이 명의를 대여해 주게 되었다.
(3) 청구인이 쟁점토지에 관하여 명의를 대여하였음에도 위 전원주택 개발사업은 원활하게 진행되지 못하였고, 동 개발사업과 관련된 채권자들이 쟁점토지에 다시 가압류를 하는 등 채권행사를 시작함에 따라 쟁점토지는 경매절차에 이르러 결국 D 및 E에게 낙찰되었다. D 등은 위 전원주택의 수분양자였는데, D 등이 A에게 분양대금의 대부분을 지급하였음에도 결국 전원주택을 분양받지 못하는 처지가 되자 추가로 자금을 마련하여 전원주택을 분양받고자 쟁점토지도 취득하게 되었으나, 결국 전원주택을 분양받지 못하고 동 개발사업의 피해자가 되었다.
(4) 청구인은 쟁점토지를 취득하는 과정에서 매수대금을 부담한 사실이 일절 없고, A이 모든 민·형사상의 책임을 부담한다고 약속하였기에 마지못해 명의만 빌려준 것이므로, 쟁점토지에 관하여 청구인과 A 사이에는 명의신탁 관계가 형성되었다고 할 것이다. 한편, 쟁점토지의 매각대금에 관하여도 경매절차에 참여하였던 채권자들에게 모두 배당되고 일부 OOO원이 청구인에게 배당되었으나, 이마저도 전액 채권자(수분양자)들에게 압류·추심되었다. 결국 청구인은 쟁점토지의 매각으로 취득한 금전이 전혀 없다.
(2) 청구인이 제출한 입증서류만으로는 A(쟁점법인)이 쟁점토지를 청구인에게 명의신탁한 사실을 인정하기 어렵다. (가) 청구인이 제시한 신문조서는 주변인 진술에 관한 것으로, 주된 피의자의 진술이 누락된 일방적 진술 자료에 해당하여 입증자료로서 신빙성이 부족하고, 해당 사건은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반에 관한 것으로 현재 기소중지로 종결된 것으로 확인되는바(수원지방검찰청 OOO지청 OOO), 오히려 청구인은 위 위반사항에 따라 벌과금을 부과받은 사실이 없으므로 청구인이 제시한 신문조서만으로는 청구인을 쟁점토지의 명의수탁자라고 단정할 수 없다. (나) 또한, 청구인이 제시한 약정서만으로는 청구인과 A 간에 명의신탁 관계가 있었다고 단정하기도 어렵다. 청구인은 공증 약정서 등을 제시하였으나 이는 문서가 작성되었다는 사실만을 보증할 뿐 대금 지급 여부에 대한 증빙이 없다면 경제적 실질에 대한 입증은 미약하다. 위 약정 당사자인 A의 범죄기록에 따르면, A은 사문서 위조죄도 확인되어 약정 내용에 대한 신빙성이 결여될 가능성이 상당하므로 A이 직접 대금을 지급하였다는 구체적인 입증자료가 필요하며, 청구인과 A 간 약정서는 부동산을 취득한 후 10개월이 지난 2016.11.30. 사후적으로 작성된 것이므로 신뢰하기 어렵다. (다) 한편, 청구인은 쟁점토지 매수자금 전부에 대한 입증자료도 제시하지 못하고 있다. 즉, 청구인은 토지매매계약서를 제시하였으나 거래대금 지급에 관한 구체적인 입증을 통해 부동산의 실질적인 소유자가 아님을 입증할 수 있는 객관적 증빙자료는 제시하지 못하였다. 따라서 쟁점토지는 청구인이 A(쟁점법인)로부터 명의신탁받은 것으로 그 양도소득은 실질적으로 A(쟁점법인)에게 귀속되어야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다.
(1) 국세기본법 제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
(2) 소득세법 제80조【결정과 경정】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조, 제70조의2, 제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 해당 과세기간 과세표준과 세액을 결정한다. 제88조【양도의 정의】① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.
(3) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조【명의신탁약정의 효력】① 명의신탁약정은 무효로 한다. 제11조【기존명의신탁약정에 의한 등기의 실명등기 등】이 법 시행 전에 명의신탁약정에 의하여 부동산에 관한 물건을 명의수탁자의 명의로 등기하거나 하도록 한 명의신탁자(이하 “기존명의신탁자”라 한다)는 이 법 시행일부터 1년의 기간(이하 “유예기간”이라 한다) 이내에 실명등기하여야 한다.(이하 생략)
(1) 청구인은 2016.1.15. 매매를 원인으로 쟁점토지를 취득하였다가 2018.8.1. 경매를 원인으로 양도하였으나 관련 양도소득세를 무신고하였고, 이에 따라 처분청은 청구인이 쟁점토지 양도와 관련하여 2018년 귀속 양도소득세를 무신고한 사실을 확인하여 아래 <표1>과 같이 청구인에게 이 건 양도소득세를 결정·고지하였다. <표1> 이 건 양도소득세 처분 내역
○○○
(2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점토지의 등기사항전부증명서상 소유권에 관한 사항 중 주요 내용을 정리하면 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점토지의 소유권에 관한 사항
○○○ (나) 쟁점토지는 2018.8.1. 임의경매(의정부지방법원 OOO지원 OOO)를 원인으로 매각되어 그 매각대금은 아래 <표3>과 같이 배당되었고, 청구인에게 지급된 배당금은 채권자들이 청구인에 대한 채권압류 및 추심명령(서울서부지방법원 2019.9.20. 결정 OOO)을 통하여 전액 추심한 것으로 나타난다. <표3> 배당금 배분 내역
○○○ (다) 국세청의 국세통합시스템에 따르면 쟁점법인의 사업자등록 내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 쟁점법인의 사업자등록 내역
○○○ (라) 쟁점법인의 2016.6.30. 현재 재무제표상 자산 내역은 아래 <표5>와 같다. <표5> 쟁점법인의 재무제표상 자산
○○○ (마) 청구인은 쟁점토지의 실질소유자는 A이라고 주장하며 다음과 같은 증빙자료 등을 제시하고 있다.
1. 청구인이 제시한 계약서에 따르면, 쟁점법인과 쟁점토지의 전소유자인 B 외 2명은 2014.8.5. 쟁점토지 매수계약을 체결한 것으로 나타나는바, 그 내용은 다음과 같다.
○○○
2. 청구인이 제시한 약정서(2015.6.17. 작성)에 따르면, 쟁점법인은 B 등과 쟁점토지 지상에 전원주택개발과 관련하여 1차 분양 시 토지대금 지급방법에 관하여 다음과 같이 약정한 것으로 나타난다.
○○○
3. 청구인이 제시한 약정서(2016.4.15. 작성)에 따르면, 쟁점법인은 B과 쟁점토지 소유권이전등기와 관련하여 다음과 같은 약정서를 작성하고 이에 대하여 법무법인 F로부터 공증받은 것으로 나타난다(OOO).
○○○
4. 청구인이 제시한 약정서(2016.11.30. 작성)에 따르면 청구인 등은 쟁점법인과 타운하우스 개발과 관련하여 쟁점토지 등의 명의를 청구인 등에게 이전하기로 하는 다음과 같은 약정서를 작성하고 이에 대하여 법무법인 G으로부터 공증받은 것으로 나타난다(OOO).
○○○
5. 청구인은 쟁점법인으로부터 전원주택을 분양받은 수분양자 H가 쟁점법인의 대표이사인 A 등을 사기로 고소한 사건과 관련하여 OOO경찰서에서 작성된 피의자신문조서를 제시하였는데, 조사 당시 I 및 청구인 등의 주요 진술 내용은 다음과 같다.
○○○ (바) 처분청은 쟁점토지를 청구인에게 명의신탁된 재산으로 보기 어렵다는 의견으로, 다음과 같은 증빙자료 등을 제시하고 있다.
1. 처분청은 수원지방검찰청 OOO지청의 불기소이유통지서를 제시하였는데, 동 통지서에 따르면 검찰은 J 외 1명이 A 등을 사기 및 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반 혐의로 고소한 사건(OOO)에 대하여 피의자의 소재불명을 사유로 2017.11.22. A에 대하여는 기소중지 처분을, 그 외 청구인, I 및 M에 대하여는 같은 이유로 참고인중지 처분을 각각 한 것으로 확인되는바, 불기소결정서 중 범죄사실과 관련된 주요 내용은 다음과 같다.
○○○
2. 처분청은 A에 대한 범죄 및 수사 경력자료 조회서를 제시하였는데, 처분청은 동 조회서에 따르면 A이 사문서위조죄로 벌금 OOO원을 선고받은 사실이 확인되어 청구인이 제시한 공증 약정서를 신뢰하기 어렵다는 의견이다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 제출한 증빙자료만으로는 쟁점토지를 청구인에게 명의신탁된 재산으로 보기 어렵다는 의견이나, 국세기본법 제14조 제1항 은 ‘과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다’고 규정하고 있고, 부동산을 제3자에게 명의신탁한 경우 명의신탁자가 부동산을 양도하여 그 양도로 인한 소득이 명의신탁자에게 귀속되었다면, 실질과세의 원칙상 당해 양도소득세의 납세의무자는 양도의 주체인 명의신탁자이지 명의수탁자가 그 납세의무자가 되는 것은 아닌바(대법원 1997.10.10. 선고 96누6387 판결, 참조), 청구인이 제시한 매매계약서(2014.8.5 작성)에 따르면, 쟁점법인은 쟁점토지의 전소유자인 B 등과 쟁점토지 등을 OOO원에 매수하면서 그 매매대금을 계약 시 계약금으로 매매대금의 10%인 OOO원을 지급하고 중도금은 전소유자의 기존 대출금(OOO원)을 승계하기로 하며 잔금은 주택사업을 진행하면서 분양금으로 정산한다고 약정한 것으로 기재되어 있고, 실제로 쟁점법인이 쟁점토지 지상에 주택분양 사업을 진행한 것으로 보이는 점, 청구인이 제시한 약정서(2016.11.30. 작성)에 따르면 청구인 등은 쟁점법인과 타운하우스 개발과 관련하여 쟁점토지 등의 명의를 청구인 등에게 이전하기로 하는 약정서를 작성하고 이에 대하여 법무법인 G으로부터 공증받은 것으로 나타나는데, 이를 통하여 쟁점토지에 관하여 청구인과 쟁점법인 또는 A 간에 명의신탁 관계가 형성되었다고 볼 수 있는 점, 쟁점법인이 시행한 전원주택의 수분양자인 H가 쟁점법인의 대표이사인 A, 상무이사인 I 및 청구인 등을 사기로 고소한 사건과 관련하여 OOO경찰서에서 작성된 피의자신문조서에 의하면, 청구인 및 I 등은 청구인 등이 오빠인 A의 부탁으로 쟁점토지를 청구인 등 앞으로 소유권이전등기한 명의수탁자라고 일관되게 진술하고 있는 점, 처분청은 수원지방검찰청 OOO지청의 불기소이유통지서를 제시하였는데, 동 통지서에 첨부된 불기소결정서 중 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반에 관한 범죄사실에 ‘피의자 A은 쟁점토지를 건 외 B, K, L으로부터 매입하면서 명의를 피의자 청구인, 피의자 M으로 하기로 피의자 청구인, 피의자 M과 공모하였다’고 기재되어 있는 점, 그 밖에 청구인이 쟁점토지의 취득자금을 부담한 사실이 금융증빙 등에 의하여 객관적으로 확인되지 아니할 뿐만 아니라 쟁점토지 개발 등과 관련된 수익이 청구인에게 귀속된 사실도 밝혀지지 아니하는 점 등에 비추어, 쟁점토지의 명의자인 청구인은 명의수탁자에 불과하고 실질소유자는 A로 보이므로, 쟁점토지를 청구인의 소유재산으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.