조사청과 청구인이 감정평가기관에 의뢰하여 평가받은 감정평가서들은 모두 상속세 법정결정기한 내에 평가서 작성이 이루어졌고, 평가위원회 심의를 거쳐 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 산정하였으므로 쟁점감정가액은 상증세법령상 적법한 시가에 해당하는 것으로 보이는 점, 쟁점감정가액은 공인된 감정기관에 의하여 법령에 따라 평가된 것으로 보이고, 조사청이 감정평가법인으로부터 회신받은 의견서에 따르면, 민간임대주택이라는 사유만으로 평가방법을 달리할 수 없다고 기재되어 있는 반면, 청구인이 제출한 자료만으로는 달리 감정평가에 문제가 있었다는 사정이 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
문서번호 조심-2025-중-3927 결정유형 기각 세목 상속 생산일자 2026.3.3 귀속연도 2024년 제목 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 상속세를 부과한 처분의 당부 요지 조사청과 청구인이 감정평가기관에 의뢰하여 평가받은 감정평가서들은 모두 상속세 법정결정기한 내에 평가서 작성이 이루어졌고, 평가위원회 심의를 거쳐 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 산정하였으므로 쟁점감정가액은 상증세법령상 적법한 시가에 해당하는 것으로 보이는 점, 쟁점감정가액은 공인된 감정기관에 의하여 법령에 따라 평가된 것으로 보이고, 조사청이 감정평가법인으로부터 회신받은 의견서에 따르면, 민간임대주택이라는 사유만으로 평가방법을 달리할 수 없다고 기재되어 있는 반면, 청구인이 제출한 자료만으로는 달리 감정평가에 문제가 있었다는 사정이 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움 결정내용 결정 내용은 붙임과 같습니다.
상세내용 [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 처분청은 2025.1.1. 개정된 ‘상속세 및 증여세 사무처리규정’을 상속개시일이 2024.2.22.인 이 건에 소급 적용하였으므로, 이는 소급과세 금지원칙에 위배된다. (가) 국세청은 2024.12.3. 배포된 보도자료에서 “2025년부터 초고가 아파트나 호화 단독주택에 대하여 감정평가를 실시하겠다”고 발표하면서, 그 적용시기를 “2025.1.1. 이후 상속‧증여세 법정 결정기한이 도래하는 부동산부터 개정규정을 적용한다”고 발표하였으며, 2025.1.1. ‘상속세 및 증여세 사무처리규정’을 개정하여 감정평가대상사업의 범위를 ‘비주거용부동산 등’에서 ‘부동산 등’으로 확대하였다. 국세청은 납세자의 상속세 부담을 증가시키는 위 감정평가사업을 시행함에 있어서, 발표일(또는 규정 개정일) 이후 상속 개시분부터 이를 적용하여야 함에도 불구하고, 발표일(또는 규정 개정일) 이후 상속세 법정 결정기한이 도래하는 분부터 적용하였는바, 이는 납세자의 예측가능성을 훼손한 위법 행위이다. (나) 국세청은 위 보도자료(2024.12.3.)에서 상속재산을 감정가액으로 신고하면 감정평가비용이 공제되고, 향후 양도소득세가 줄어드는 효과가 있다고 안내하고 있으나, 쟁점부동산과 같은 민간임대주택은 서민의 주거 안정에 기여하는 점, 임대사업자에게 높은 도덕성과 책임성이 요구되는 점, 물납 또는 납세담보제공이 곤란한 점 등을 고려하여, 상속세를 추징할 것이 아니라, 향후 양도차익 실현 시 양도소득세로 양도차익을 환수하는 것이 조세정책 목적에 부합한다 할 것이다.
(2) 쟁점감정가액은 의무임대기간(10년) 동안 양도가 금지되어 있는 민간임대주택의 특성을 고려하지 않은 불합리한 가액이다. (가) 쟁점부동산은 1가구당 면적이 33.5㎡에 불과한 서민을 위한 다가구주택임에도 불구하고, 조사청은 쟁점부동산이 고가주택이라는 이유만으로 감정평가를 의뢰하였다. 이에 청구인도 조사청이 의뢰한 감정가액이 시가보다 높게 나올 것을 우려하여 2개의 감정평가법인에 감정평가를 의뢰하였고, 청구인이 의뢰한 감정가액은 조사청이 의뢰한 감정가액보다는 낮게 산정되었으나, 이 또한 민간임대주택의 특성은 고려되지 않은 가액이다. (나) 피상속인은 2021.3.3. 쟁점부동산을 장기일반민간임대주택(의무임대기간 10년)으로 등록하였고, 청구인은 이를 승계하였으므로 2031.3.2.까지 쟁점부동산을 양도할 수 없다. 따라서, 이러한 민간임대주택의 특성을 고려하지 않은 채, 시장가치로 평가한 쟁점감정가액은 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다. 민간임대주택은 부동산 시장에서 잔여 의무임대기간에 따라 10%∼50% 가량 낮은 가격에 거래되고 있어, 시장가치보다 훨씬 낮은 가격을 제시하지 않는 이상 매수자를 찾기 어렵다. 조사청과 청구인이 제시한 감정평가서상 인근 건물의 비교 거래사례(11건)는 모두 거래 당시부터 상업용 건물이거나, 계약과 동시에 멸실 또는 상업용으로 용도 변경된 사례일 뿐만 아니라, 민간임대주택으로 등록된 건물은 하나도 없다. (다) 쟁점부동산의 양도가 금지되어 있는 점을 고려할 때, 쟁점감정가액을 잔여 의무임대기간(7년, 상속개시일 기준) 동안 시장이자율(10%)로 할인한 가액(OOO원)이 상관행상 쟁점부동산의 시가에 부합한다. 따라서, 쟁점감정가액(OOO원)은 상관행상 시가에 비해 49%나 과대평가된 가액이다.
(1) 쟁점감정가액은 상증세법령상 시가에 해당한다. (가) 조사청은 상증세법령에 따라 상속세 법정결정기한 내에 2개의 공신력 있는 평가기관으로부터 평가받은 감정가액을 평가심의위원회에 상정하여 시가로 인정받았으므로, 쟁점감정가액은 상증세법령상 시가에 해당한다. (나) 상증세법 제60조 제2항은 시가의 의미와 범위를, 같은 법 시행령 제49조 제1항은 시가로 인정되는 기간을 구체화하고 있는 등 상증세법령은 상속재산의 평가방법을 명확하게 정의하고 있다. 2019.2.12. 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 개정되어, 납세자가 상속세를 신고한 이후에도 법정결정기한까지 발생한 매매·감정·수용가액 등을 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정받을 수 있는 법적근거가 마련되었는데, 개정 규정은 평가기준일 전 2년 내의 기간 중에 감정이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 상속세 법정결정기한까지 기간 중에 감정이 있는 경우에도 평가기준일부터 가격산정기준일과 감정평가서 작성일까지 기간 중 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세의무자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 평가심위위원회 심의를 거쳐 해당 감정가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다. (다) 법원도 소급감정한 가액이라 하더라도, 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액이라면 시가에 해당한다고 판시하고 있으며(대법원 2005.9.30. 선고 2004두2356 판결 등), 납세자가 아닌 과세관청이 의뢰하여 감정평가기관이 산정한 감정가액도 시가로 인정하고 있다. (라) 청구인은 주거용 부동산도 감정평가사업의 대상으로 한다는 내용의 ‘상속세 및 증여세 사무처리규정(2025.1.1. 개정)’과 관련하여, 세법 개정 또는 새로운 행정명령이 있어 경과규정을 두지 않는 경우 소급 과세할 수 없다고 주장하나, 상속재산의 시가는 상증세법령에 따라 평가하는 것으로, 위 사무처리규정은 납세자의 예측가능성을 높이기 위해 감정평가사업의 대상을 정한 것일 뿐, 새로운 과세기준을 정한 것은 아니다. (마) 상속세는 과세관청의 결정으로 납세의무가 확정되는 세목으로, 과세관청이 법령에서 정한 우선순위 및 절차에 따라 상속재산을 평가하여 시가를 정할 수 있고, 납세자는 인근 부동산 시세를 감안할 때 상증세법상 보충적 평가액이 감정가액에 미치지 못한다는 사정을 충분히 예상할 수 있었으며, 감정가액으로 재산을 평가함에 따라 납세자가 얻게 되는 불이익은 감정가액이 보충적 평가액보다 크므로 상속세 부담이 증가하게 되는 것인데, 이는 실질과세의 원칙에 따라 납세자가 원래 부담하여야 할 세금을 납부하는 것에 불과하다.
(2) 감정평가법인이 적법한 절차에 따라 평가한 감정가액이 위법하다는 점에 대해서는 이를 주장하는 청구인이 위법성을 입증하여야 하나, 청구인이 제시한 사정만으로는 쟁점감정가액이 시가를 제대로 반영하지 못하였다고 볼 수 없다. (가) 조사청은 상증세법 시행령 제49조 제1항에 따라 상속세 법정결정기한내의 공신력 있는 감정기관에 의하여 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 감정가액을 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 결정한 것이므로, 이 건 처분은 적법하다. (나) 법원은 감정평가의 성질상 평가대상 물건의 용도, 주변 환경 등을 확인하고 평가하는 작업, 즉 지역요인, 개별요인 등 품등 비교에 있어서 그 구체적인 세부 내용 내지 표현은 감정평가업자의 주관적인 가치, 인식 등에 따라 다소 다를 수 있고, 그 내용을 나타내는 우열 수치 또한 차이가 있을 수 있음은 부득이하다 할 것이므로, 그 구체적인 세부 내용 또는 비교 우열 수치의 산출에 있어 다소 차이가 있다 하더라도 그것이 감정평가업자의 명백한 고의 또는 과실에 따른 오류로 판단되지 않는 이상 위법하다고는 볼 수 없다고 판시하고 있는바(대법원 2004.5.14. 선고 2003다38207 판결), 감정가액이 위법하다는 점에 관하여는 이를 주장하는 청구인이 위법성을 입증하여야 하나, 청구인이 제시한 사정만으로는 쟁점감정가액이 시가를 제대로 반영하지 못하였다고 볼 수 없다. (다) 청구인은 비합리적인 비교표준지 선정 등 감정평가의 오류가 확인되어, 쟁점감정가액을 신뢰할 수 없다고 주장하나, 이러한 청구주장에 대하여 조사청이 감정평가법인에 문의하여 회신받은 바에 따르면, 감정평가법인은 “민간임대주택이라는 사유만으로 평가방법을 달리 할 수 없으며, 본 건과 비교가능성이 있는 인근지역 내 표준지, 평가사례, 거래사례 등을 종합적으로 검토하여 본 건의 시장가치로 평가하였다”고 의견을 밝히고 있다.
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실들이 확인된다. (가) 조사청과 청구인이 감정평가법인에 의뢰하여 평가받은 감정가액의 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 감정가액 내역 (단위: 원)
○○○ (나) 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다.
1. 국세청 보도자료(2024.12.3.)에 따르면, “국세청은 실제 가치에 맞게 상속‧증여세를 부담하도록 2025년부터 시가보다 현저히 낮은 가격으로 신고한 주거용 부동산 등을 감정평가 대상으로 추가할 예정이다”라고 기재되어 있는 것으로 나타난다.
2. 청구인의 임대사업자 등록증에 따르면, 쟁점부동산은 주택유형을 다가구주택(12개 호실)으로 하여 2021.3.3. 민간임대주택으로 등록된 것으로 확인된다.
3. 청구인은 아래 <표2>와 같이 4개 감정평가기관의 거래사례 분석표를 제출하였다. <표2> 감정평가기관의 거래사례 분석표
○○○ (다) 처분청이 제출한 자료는 다음과 같다.
1. 처분청은 조사청이 A과 B으로부터 회신받은 의견서를 각 아래 <표3> 및 <표4>와 같이 제출하였다. <표3> A 의견서 민간임대주택 등록은 국민의 주거생활을 안정시키고자 하는 공익적인 목적에 따른 의무임대 기간, 임대료 상승제한 등 의무를 부과하는 반면, 취득세, 재산세, 양도세 감면 등 과세 특례와 같은 혜택을 동시에 얻을 수 있습니다. 또한 이는 강제로 규정하는 것이 아닌 주택소유자의 이익에 따라서 자율적으로 선택 가능한 사항으로서 행정적인 규제사항이 아닙니다. 피상속인은 본인의 경제적 여건에 따라서 민간임대주택으로 등록하였으며 상속에 따른 소유자의 변경으로 어떠한 행정적인 규제사항이 변경된다고 볼 수 없습니다. 또한 의무임대 기간이 종료됨에 따라서 원상회복되는 성적을 지니고 있는 일시적 제한으로서 부동산의 본질적 가치를 저해하는 요인은 아닌 것으로 판단됩니다. 따라서 민간임대주택 등록이 되어있다고 하여 이를 토대로 시장가치를 열세하다고 판단하기 어렵습니다. 본 건은 등기사항전부증명서 및 토지대장, 일반건축물대장에 등재된 바와 같이 토지·건물(다가구주택)으로 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률, 감정평가에 관한 규칙, 감정평가 실무기준등 관계법령의 규정과 제반 감정평가이론 및 기법에 따라서 감정평가 하였습니다. 토지는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조, 감정평가에 관한 규칙 제12조, 제14조에 의거 감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상 토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상 토지의 가액을 산정하는 공시지가기준법을 적용하였으며, 건물은 감정평가에 관한 규칙 제12조, 제15조에 의거 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 원가법을 적용하되, 건물의 층별 구조 및 이용상황별로 가치를 달리하는바, 구분하여 감정평가하였습니다. 시장에서 통상적으로 토지·건물이 일체로 거래되기 때문에 해당 거래사례에서 건물의 가액을 원가법을 적용하여 공제한 후 나온 토지가격을 통하여 본건과 가치형성요인 비교를 통해 감정평가액의 적정성 및 합리성을 검토하였습니다. 따라서 시장가치가 반영되어 있다고 할 수 있습니다. <표4> B 의견서 민간임대주택법에 따른 민간임대주택등록은 청구인이 주장하는 의무임대기간 등의 의무사항이 있지만 그에 대한 반대급부로 임대주택에 대한 취득세 및 재산세, 양도세의 감면 등의 과세특례 등을 통한 혜택을 통해 시장에서 자율적으로 민간임대주택등록을 하도록 규정하고 있습니다. 민간임대주택등록은 시장참여자의 자율적 선택문제로서 행정상의 규제라고 볼 수 없다고 판단되며, 시장에서의 거래에 있어서도 민간임대주택등록의 유불리에 따른 매도자와 매수자간의 경제적 선택 문제로 볼 수 있습니다. 피상속인은 외부의 제한이 아닌 자율적인 경제적 선택에 따라 민간임대주택등록을 하였으며, 소유자가 피상속인에서 상속인으로 변경되었다는 사유만으로 외부의 제한으로 볼 수 없다고 판단됩니다. 이러한 점을 감안하여 본 평가법인은 시장가치를 판단하였으며, 납세자측 평가 법인에서도 민간임대주택이라는 이유로 시장가치를 열세하다고 보지 않았다는 것을 제출한 평가서에도 확인할 수 있습니다. 또한, 본건은 집합건물이 아닌 토지,건물(다가구주택)로서감정평가및감정평가사에관한법률,감정평가에관한규칙,감정평가실무기준등 관계 법령의 규정과 제반 감정평가이론에 따라 토지, 건물로서 평가하였으며, 토지는감정평가에관한규칙제14조 제1항에 근거하여 토지는 공시지가기준법, 건물은감정평가에관한규칙제15조에 근거하여 건물은 원가법을 주된 방법으로 적용하여 평가하였습니다. 또한, 거래사례의 경우 토지, 건물인 경우에도 통상 일체로 거래되나 건물을 원가법을 적용하여 토지가격을 배분 및 본 건과 비교를 통해 토지가치를 산정하여 주된 평가방법에 따른 평가액의 합리성을 검토하였습니다. 본 건이 민간임대주택이라는 사유만으로 평가방법을 달리 할 수 없으며, 앞서 언급한 시장가치의 형성사유와 같이 본 건과 비교가능성이 있는 인근지역내 표준지, 평가사례, 거래사례 등을 종합적으로 검토하여 본 건의 시장가치로 평가하였습니다.
2. 처분청은 조사청이 의뢰하여 2개의 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액(OOO원)과 청구인이 의뢰하여 2개의 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액(OOO원)에 대한 조사청 평가심의위원회 평가 결정서를 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. 청구인은 처분청이 2025.1.1. 개정된 ‘상속세 및 증여세 사무처리규정’을 상속개시일이 2024.2.22.인 이 건에 소급 적용하였으므로, 이 건 처분은 소급과세금지원칙을 위반한 부당한 처분이라고 주장하나, 2019.2.12. 대통령령 제29533호로 개정된 상증세법 시행령 제49조 제1항은 평가기간이 경과한 이후에도 상속세 법정결정기한 내에 매매 등(감정평가 포함)이 있는 경우, 가격변동에 특별한 사정이 없다면 평가위원회의 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있는바, 조사청과 청구인이 감정평가기관에 의뢰하여 평가받은 감정평가서들은 모두 상속세 법정결정기한 내에 평가서 작성(2025.2.17., 2025.2.19., 2025.2.25.)이 이루어졌고, 평가위원회 심의를 거쳐 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 산정하였으므로 쟁점감정가액은 상증세법령상 적법한 시가에 해당하는 것으로 보이는 점, 상증세법 제60조 제2항은 시가의 의미와 범위를 규정하면서, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 시가로 인정되는 기간을 구체화하는 등 상속재산의 평가방법에 대하여 법률 및 법률의 위임을 받은 시행령에서 명확히 규정하고 있고, 처분청은 이를 근거로 하여 쟁점감정가액을 시가로 산정하였는바, 이 건 처분이 납세자의 법적 안정성 및 예측 가능성을 침해한 소급과세금지원칙에 위배된 처분이라는 청구주장을 받아들이기는 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 한편, 청구인은 쟁점감정가액이 의무임대기간 동안 양도가 금지되어 있는 민간임대주택의 특성을 고려하지 않은 불합리한 가액이라고도 주장하나, 감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하는 것인바(대법원 2009.7.9. 선고 2006다67602, 67619 판결, 같은 뜻임), 쟁점감정가액은 공인된 감정기관에 의하여 법령에 따라 평가된 것으로 보이고, 조사청이 B으로부터 회신받은 의견서에 따르면, 민간임대주택이라는 사유만으로 평가방법을 달리할 수 없다고 기재되어 있는 반면, 청구인이 제출한 자료만으로는 달리 감정평가에 문제가 있었다는 사정이 확인되지 아니하는 점 등에 비추어, 위와 같은 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (후단 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). (단서 생략) 제67조(상속세 과세표준신고) ① 제3조의2에 따라 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 제13조와 제25조 제1항에 따른 상속세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 제76조(결정ㆍ경정) ① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.
③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 “법정결정기한”이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 알려야 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 재정경제부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. (단서 생략) 제78조(결정ㆍ경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월
(3) 상속세 및 증여세 사무처리규정 (가) 2021.10.12. 국세청훈령 제2473호로 일부 개정된 것 제1조의2(정의) 이 규정에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
16. "비주거용부동산등"이란 다음 각 목에 따른 재산을 말한다.
17. "비주거용 부동산 감정평가 사업"이란 상속세 및 증여세 부과대상이 되는 비주거용 부동산등에 대해 지방국세청장 또는 세무서장이 감정기관에 감정평가를 의뢰하여 과세하는 사업을 말한다. 제68조(감정평가 대상 및 절차) ① 지방국세청장 또는 세무서장은 상속세 및 증여세가 부과되는 재산에 대해 시행령 제49조 제1항에 따라 감정기관에 의뢰하여 평가할 수 있다. 다만, 비주거용 부동산 감정평가 사업의 대상은 비주거용부동산등(소득세법제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 부동산과다보유법인이 보유한 부동산 포함)으로 한다. (나) 2025.1.1. 국세청훈령 제2633호로 일부 개정된 것 제1조의2(정의) 이 규정에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
16. "부동산 감정평가 사업"이란 상속세 및 증여세 부과대상이 되는 부동산등(일부를 상속ㆍ증여하는 경우를 포함한다)에 대해 지방국세청장 또는 세무서장이 감정기관에 감정평가를 의뢰하여 과세하는 사업을 말한다.
17. 제16호에 따른 "부동산등"이란 다음 각 목에 해당하는 재산을 말한다.
(4) 민간임대주택에 관한 특별법 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호ㆍ제5호 또는 제6호의2에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2 제1항 제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우
3. 제6조 제1항 제11호에 따라 말소하는 경우
결정 내용은 붙임과 같습니다.