과세기간을 달리한 쟁점토지에 대한 양도거래를 하나의 거래로 보아 과세한 처분의 당부

• 가. 청구인은 1960.1.29. 경기도 평택시 지제동 939-7번지 토지 1,472m（이하 “쟁점토지”라 한다）를 취득하였고, 2022.9.23. 쟁점토지의 2분의 1지분을 손수O에게 890,000,000원에 양도（이하 “1차양도”라 한다）하였으며, 2023.1.20. 쟁점토지의 2분의 1지분을 동일인에게 890,000,000원에 양도（이하 “2차양도”라 하고, 1차양도와 합하여 “쟁점거래”라 한다）한 후 귀속연도별 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 각각 적용하여 2022년 귀속 양도소득세 123,288,690원 및 2023년 귀속 양도소득세 123,288,690원을 각각 신고•납부하였다.
• 나. 처분청은 2024.8.1.부터 2024.8.20,까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점거래는 사실상 하나의 거래이나 형식상 두 개로 나누어 과세기간을 달리함으로써 조세 감면을 과다하게 적용 받기 위한 것으로 보아 쟁점토지의 양도가액을 1,780,000,000원으로，양도일을 2023.1.20.로 하고, 감면세액 1억원을 적용하여 2024.10.24. 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 173,555,550원을 경정•고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2024.11.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 （1）청구인은 양수인의 요청에 따라 쟁점토지를 구분하여 양도하였고， 양도소득세 감면을 과다하게 받을 의도로 쟁점거래를 행한 것이 아니다. (가) 양수인의 확인서에 나타난 바와 같이 양수인은 쟁점토지의 지분을 구분하여 양도하여 줄 것을 강력하게 주장하였고, 청구인은 경제적인 어려움(자녀 4명 중 딸 3명 결혼, 노후생계 등) 을 해소하기 위해 양수인의 요구를 수용할 수밖에 없었다. 양수인은 쟁점토지의 2분의 1지분만을 매수하여 자경을 준비하였으나, 향후 나머지 지분에 대하여 제3의 매수인이 양수할 경우 진입로 등 문제로 다툼이 발생할 것이 예상되어 나머지 지분에 대하여도 잔금청산일을 달리하는 조건으로 계약을 체결하게 되었다. (나) 청구인은 양수인으로부터 1차양도에 대한 계약금 89,000,000원(2022.7.19.)，중도금 87,000,000원 (2022.8.16.), 잔금 714,000,000원 (2022.9.23.)을 수령한 후 소유권이전등기를 완료하였고，2차양도에 대한 계약금 89,000,000원(2022.7.19.)，중도금 89,000,000원(2022.9.15.)，잔금 712,000,000원(2023.1.20.)을 수령한 후 소유권이전등기를 완료하였다. 양수인은 2022.9.23. 용인축산업협동조합에서 10억원을 대출받아 1차양도에 대한 인수자금，취득세•등록세，2차양도에 대한 계약금，중도금을 지급하였고， 2023.1.20. 2차양도에 대한 잔금지급을 위해 320,000,000원을 추가로 대출받았는데，이때에는 1차양도로 취득한 쟁점토지의 2분의 1 지분을 담보로 제공하였다. 이처럼 양수인은 쟁점토지를 나누어 양수하지 않았다면 2차양도에 대한 대금지급이 불가능한 상황이었으므로 양수인의 요청에 따라 쟁점토지를 분할하여 양도하였다는 청구인의 주장은 타당하다. （2）처분청의 과세는 실질과세원칙에 반하고，납세자의 재산권을 부당하게 침해하므로 부당하다. （가）실질과세원칙은 납세자의 행위나 계산이 사실과 다른 경우 조세회피목적이 있는 경우에 한해 조세법률주의와 납세자의 예측가능성， 법적안정성 등을 훼손하지 않는 범위 내에서 제한적으로 적용되어야 하며（대법원 2012.1.19. 선고 2008두8499 판결 참조），그러한 사정이 있는지는 과세관청이 증명하여야 한다（대법원 2014.5.16. 선고 2011두9935 판결 참조）. （나）처분청은 구체적인 입증없이 단순히 하나의 토지를 동일한 양수인에게 양도하는 계약을 체결하였다는 사유만으로 청구인의 법률행위를 제한하였는바， 이는 납세자의 재산권을 부당하게 침해하는 것이고 실질과세원칙에 반한다. （다）법원은 매매계약에 따른 소유권이전등기는 그 지분의 일부씩 수차례에 걸쳐 이전 등기를 하는 방식으로 이행되었고， 대금의 청산은 담보부동산에 대한 대물변제의 방법으로 행하여졌다면， 대지의 양도시기는 대금의 청산 이전에 그 지분 이전 등기가 된 부분에 대하여는 그 이전 등기가 행해진 때이고， 나머지 부분에 대하여는 대금 청산시인 담보부동산에 대한 소유권 이전등기가 있었던 때이며， 이로 인한 양도소득세의 감면 여부도 그때를 기준으로 각각 판단（대법원 1995.9.15. 선고 95누3527 판결）하도록 하였다.
• 나. 처분청 의견 （1）청구인이 제시한 사정은 쟁점토지를 나누어 양도해야 할 객관적이고 명백한 사정으로 인정하기 어렵다. （가）청구인이 양수인으로부터 수령한 쟁점토지 양도대금은，양수인의 자금 사정을 고려하였다 하더라도 청구인과 양수인은 쟁점토지의 계약금， 중도금 및 잔금 지급일을 협의하는 방법으로 이를 조정할 수 있었을 것이다. （나）청구인은 2022.7.19. 쟁점토지의 각 2분의 1 지분씩 2건의 계약을 체결하였던 이유 중 하나로 양수인이 일부 지분만을 취득하고 나머지 지분을 취득하지 않을 경우 향후 토지의 위치와 분할로 인한 다툼을 방지하기 위한 것으로 주장하였으나, 쟁점거래의 계약서 상 지분에 따른 구분 소유나 사용에 따른 특약사항은 별도로 기재되어 있지 않다. （다）또한，청구인은 조사기간 동안 양수인의 자금부족에 대한 구체적이고 객관적인 근거 서류를 제출하지 않았으므로 양수인의 자금 상황을 배려하기 위해 쟁점토지를 2분의 1 지분씩 나누어 계약했다는 주장을 받아들이기 어렵다. （2） 쟁점거래는 경제적 실질이 동일한 하나의 거래로 보아야 한다. （가）1차양도와 2차양도의 매매계약서 및 대금 지급내역에 따르면 계약의 당사자, 중개인，거래금액，토지분할 및 형질변경 등의 변동사실 없이 같은 날 계약금이 지급되었고， 1차양도의 계약금부터 2차양도의 중도금 지급까지는 모두 2022년에 이루어졌으나 2차양도의 잔금 지급을 미루어 과세기간이 달리 적용되었는바， 이는 경제적 실질이 동일한 하나의 연속된 거래로 볼 수 있다. （나） 국세기본법 제14조 제3항 은 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 세법을 적용하도록 하고 있다. 이는 경제적 실질에 따라 부당하게 조세를 감소시키는 조세회피 행위에 대응하기 위하여 단계적인 거래 형식을 부인하고 실질에 따라 하나의 행위 또는 거래로 보아 과세 할 수 있도록 규정한 것이며， 그 법 자체로 규범력을 가지지 못하거나 개별적，구체적인 부인규정이 마련되어야만 비로소 적용될 수 있는 것이 아니다（서울고등법원 2017.3.29. 선고 2016주53076 판결 참조）.

• 가. 쟁점 과세기간을 달리한 쟁점토지에 대한 양도거래를 하나의 거래로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 （1）국세기본법（2022.12.31. 법를 제19189호로 개정된 것） 제14조（실질과세） （2）소득세법（2022.12.31. 법률 제19196호로 개정된 것） 제98조（양도 또는 취득의 시기） （3）조세특례제한법（2022.12.31. 법률 제19199호로 개정된 것） 제69조（자경농지에 대한 양도소득세의 감면） 제133조（양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도）
• 다. 사실관계 및 판단 （1）청구인은 쟁점토지를 2022년 및 2023년에 각 2분의 1 지분씩 구분하여 양도한 것으로 하여 2022년 및 2023년 귀속 양도소득세를 각각 신고•납부하였으나, 처분청은 이를 하나의 거래로 보아 2023년 귀속 양도소득세 부과처분을 하였다. （2）청구인과 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. （가）청구인은 2022.7.19. 양수인 손수O와 쟁점토지 매매계약 2건을 체결하였다. （나）쟁점토지의 등기사항전부증명서에 따르면 2022.9.23. 쟁점토지 중 2분의 1 지분이， 2023.1.20. 쟁점토지의 나머지 지분이 손수O에게 소유권이전등기된 사실이 나타난다. （다）청구인은 양수인 손수O의 요청에 따라 쟁점토지를 나누어 양도하였다고 주장하면서 손수O의 확인서 2건을 제출하였다. （3）이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 양수인의 요청에 따라 쟁점토지를 구분하여 양도하였고, 양도소득세 감면을 과다하게 받을 의도로 쟁점거래를 행한 것이 아니라고 주장하나, 국세기본법 제14조 제3항 은 과세대상이 되는 행위 또는 거래를 우회하거나 변형하여 여러 단계의 거래를 거침으로써 부당하게 조세를 감소시키는 조세회피행위에 대처하기 위하여 그와 같은 여러 단계의 거래 형식을 부인하고 실질에 따라 과세대상인 하나의 행위 또는 거래로 보아 과세할 수 있도록 한 것으로서， 실질과세원칙의 적용 태양 중 하나를 규정하여 조세공평을 도모하고자 한 것인바（대법원 2017.12.22. 선고 2017두57516 판결 등，같은 뜻임）, 쟁점토지는 분필되지 않은 상태로 동일한 양수인에게 양도됨에 따라 청구인이 쟁점토지의 각 지분을 과세기간을 달리하여 양도한 것에 조세회피 목적 외 다른 합리적인 이유가 있다고 인정하기 어려워 보이는 점， 청구인은 양수인의 자금 사정에 따라 부득이 쟁점토지를 나누어 양도하였다고 주장하면서 당사자 간 사후 임의작성이 가능한 양수인의 확인서 외에 이를 뒷받침할만한 객관적 • 구체적인 증빙을 제시하지 아니한 점, 1차양도 및 2차양도 관련 계약금은 모두 계약일의 다음날인 2022.7.20. 지급되었으며, 계약일로부터 2차양도의 잔금청산일까지의 기간이 6개월로서 비교적 단기간이어서 쟁점토지의 매매는 하나의 거래를 전제로 하여 이루어진 것으로 보이는 점 등에 비추어， 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점거래를 하나의 거래로 보아 양도소득세 감면 한도를 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조 의 2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.