이 건 종합부동산세 관련 재산세 과세기준일 현재 사실상 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결되었다고 볼 만한 사정이 확인되지 않는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택에 대하여 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
이 건 종합부동산세 관련 재산세 과세기준일 현재 사실상 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결되었다고 볼 만한 사정이 확인되지 않는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택에 대하여 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 2018년 5월경부터 2019년 6월경까지 현금청산자에게 주거이전비 등을 지급하고 공가확인서를 받았으며, 현금청산자가 소유하던 주택은 2019년 종합부동산세 과세기준일 이전에 이미 청구법인과 철거보상계약이 이루어진 주택이며, 일부 주택을 제외하고는 대부분이 단전·단수가 되어 이주가 완료된 상태로 2019년말까지 모든 주택이 철거·멸실되었다.
(2) 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(건축법 제2조 제1항 제2호 에 따른 건축물 부분으로 한정한다. 이하 이 항에서 같다)은 지방세법 시행령 제108조 제3항 에 따라 재산세를 부과하지 않고 있다.
(3) 따라서 청구법인이 종합부동산세 과세기준일 이후에 현금청산자의 주택을 멸실하였더라도 종합부동산세 과세기준일이 속하는 해당 연도(2019년)에 멸실이 완료되었으므로 주택(건축물)에 대한 종합부동산세는 비과세에 해당되며, 청구법인의 심판청구와 동일한 사건에 대해서 서울고등법원은 “구 지방세법 제109조 제3항 제5호, 구 지방세법 시행령 제108조 제3항 에 따른 비과세 특례는 건축물인 주택 건물부분에 한하여 적용되어야 하는 것”(서울고등법원 2024.8.23. 선고 2023누55483 판결)이라고 판단하였으므로, 처분청은 2019년 귀속 종합부동산세액 중 주택(건축물)에 대한 종합부동산세와 농어촌특별세에 대한 환급 결정을 해야 한다.
(4) 처분청의 답변에 대한 청구법인의 항변내역은 다음과 같다. (가) 처분청은 행정안전부의 법령해석(행정안전부 부동산세제과-722, 2023.10.31.)을 근거로 지방세법 시행령 제108조 (비과세) 제3항의 ‘재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택을 말한다’를 적용하려면 주체가 오직 행정관청일 경우에만 가능하다고 판단하고 있으나, 서울고등법원 2023누55483(2024.8.23.) 판결문 8쪽 (2)의 (가)를 보면 “행정관청으로부터 철거명령을 받았거나’라는 문구에서 철거명령의 주체는 행정관청이라고 할 것이지만, ‘철거보상계약이 체결된’이라는 문구와 관련하여서는 피고의 주장처럼 ‘행정관청으로부터 철거보상계약이 체결된’이라고 해석하여 ‘행정관청’만이 그 주체라고 보는 것은 그 문맥과 문언의 통상적인 의미에 비추어 상당히 부자연스럽고(이는 행정관청 옆에 괄호로 ‘행정관청의 지위를 의제받는 자를 포함한다’라고 덧붙이더라도 마찬가지라고 할 것이다) 오히려 ‘〇〇〇와(과)’를 생략하였다고 해석하는 것이 더욱 자연스럽다고 할 것이고, 이럴 경우 계약의 주체인 위 ‘〇〇〇’를 반드시 ‘행정관청’ 내지 ‘행정관청의 지위를 의제받은 자’이어야만 한다고 해석할 수는 없다고 할 것이며, 이렇게 해석하는 것이 그 철거보상계약의 주체를 굳이 피고의 주장과 같이 한정하여야 할 합리적인 이유도 찾아보기 어려운 점에 비추어 합목적적인 해석에 해당한다고 할 것이다”라고 기술하고 있다. (나) 이는 사법부에서 이미 지방세법 시행령 제108조 (비과세) 제3항에 대한 법령해석을 하고 그 적용에 대한 판단을 하였는데, 처분청은 사법부가 판단(2024.8.23.)하기 이전의 행정안전부 법령해석(2023.10.31.)을 근거로 청구법인의 주택에 대한 종합부동산세(주택분 건물분) 비과세 적용 요구를 부인할 수는 없는 것이다.
(2) 재산세 부과권자인 지방자치단체에서는 2018.1.2.부터 변경된 행정안전부의 기준에 따라 도시 및 주거환경 정비법에 따른 재개발·재건축 사업이 진행되고 있는 경우 ‘주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날’을 기준으로 주택 여부를 판단하는 것이 타당하며, 과세기준일 현재 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이 관리처분계획인가 이후 이주가 완료되었으나 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우 주택으로 보아 주택분 재산세를 과세하고 있다. (가) 또한, 행정안전부 유권해석에 의하면 해당 비과세 규정은 철거명령 및 철거보상계약의 주체가 ‘행정관청’일 경우에 한정하여 적용되는 것이며 행정관청으로 의제되지 않는 민간주체인 ‘재개발조합’ 등이 철거보상계약을 체결한 경우에는 적용되지 않는 것임을 명시하였다. (나) 청구법인은 주택 재개발 등을 진행하는 비영리사단법인의 성격을 가지고 있는바, 행정관청으로 의제되지 않는 민간주체이므로 아직 멸실되지 않은 쟁점주택에 대해서 철거에 따른 반대급부적 성격이 있는 철거보상계약을 체결하였다는 사실만으로는 비과세 대상으로 볼 수 없다고 판단된다.
(3) 청구법인이 제출한 관리처분계획인가서상에는 기존건축물의 철거예정시기가 이주완료 이후 4개월 이내라고만 기재되어 있을 뿐, 철거 시기가 확실하게 기재되어 있지 않으며, 공가확인서 등을 검토한바 재산세 과세기준일인 2019.6.1. 이후 이주된 경우도 확인되므로 과세기준일 현재 이주 완료되지 않은 것을 알 수 있고, 심판청구시 추가 제출한 건축물 철거·멸실 신고 수리 알림 공문에 의하면 2019년 5월부터 2019년 10월까지 멸실 신고서가 수리된 사실이 확인되며 해당 신고 수리 공문으로는 과세기준일 현재 쟁점주택이 철거 완료되지 않았으며 과세기준일 이후 철거 완료된 사실을 알 수 있다.
(4) 따라서 쟁점주택은 과세기준일 현재 완전히 철거되기 전으로 주택의 형태를 유지하고 있으므로 2019년 귀속 주택분 재산세가 과세 되었으며, 종합부동산세는 지방세인 재산세를 기초로 과세되는 후행 세목으로서 과세기준일 현재 재산세 납세의무자를 종합부동산세 납세의무자로 규정하고 있으므로 행정안전부의 지방세법 해석과 동일하게 ‘주택’여부를 판정하여 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 적법하다.
(1) 종합부동산세법(2020.6.9. 법률 제17339호로 개정되기 전의 것) 제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.
3. “주택”이라 함은 지방세법 제104조 제3호 에 의한 주택을 말한다(단서 생략). 제3조(과세기준일) 종합부동산세의 과세기준일은 지방세법 제114조 에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. 제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
(2) 지방세법 제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “건축물”이란 제6조 제4호 에 따른 건축물을 말한다.
3. “주택”이란 주택법 제2조 제1호 에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. 제109조(비과세) ③ 다음 각 호에 따른 재산(제13조 제5항에 따른 과세대상은 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령으로 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산(제3호 및 제5호의 재산은 제외한다) 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 재산세를 부과한다.
5. 행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택(건축법 제2조 제1항 제2호 에 따른 건축물 부분으로 한정한다)으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다. (3) 지방세법 시행령(2025.4.29. 대통령령 제35477호로 개정되기 전의 것) 제108조(비과세) ③ 법 제109조 제3항 제5호 에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(건축법 제2조 제1항 제2호 에 따른 건축물 부분으로 한정한다. 이하 이 항에서 같다)을 말한다. 이 경우 건축물 또는 주택의 일부분을 철거하는 때에는 그 철거하는 부분으로 한정한다.
(4) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
(5) 도시 및 주거환경정비법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자
② 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다. 제81조(건축물 등의 사용ㆍ수익의 중지 및 철거 등) ① 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. (단서생략)
② 사업시행자는 제74조 제1항에 따른 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다. 제81조(건축물 등의 사용ㆍ수익의 중지 및 철거 등) ① 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 사업시행자의 동의를 받은 경우
2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우
② 사업시행자는 제74조 제1항에 따른 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다.
③ 사업시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제2항에도 불구하고 기존 건축물 소유자의 동의 및 시장ㆍ군수등의 허가를 받아 해당 건축물을 철거할 수 있다. 이 경우 건축물의 철거는 토지등소유자로서의 권리ㆍ의무에 영향을 주지 아니한다.
1. 재난 및 안전관리 기본법ㆍ주택법ㆍ 건축법 등 관계 법령에서 정하는 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우
2. 폐공가(廢空家)의 밀집으로 범죄발생의 우려가 있는 경우
(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 2009.10.6. 설립 등기되었으며, 수원시장으로부터 2015.12.31. 이 건 개발사업의 사업시행자로 하여 사업시행인가(수원시 고시 제OOO호)를, 2017.8.2. 관리처분계획인가(수원시 고시 제OOO호 등을 받았다. (나) 청구법인은 2018년 10월부터 2019년 7월까지 이 건 정비구역 내 주택 및 토지 중 아파트 분양을 원하지 않는 조합원들의 주택에 관하여 이주 정착금, 주거 이전비, 이사비 등을 지급(현금청산 절차)하고 각 소유권을 취득하였다. (다) 청구법인 제출자료에 의하면 과세기준일인 2019.6.1. 이후 이주된 경우도 확인되고, 건축물 철거·멸실 신고 수리 알림 공문에 의하면 2019년 5월부터 2019년 10월까지 멸실 신고서가 수리된 사실이 확인된다. (라) 청구법인측 대리인은 2026.3.24. 개최된 조세심판관회의에 출석하여 수원시 OOO구청에서 청구법인의 2019년 귀속 재산세에 대하여 부과취소된 사실이 없으며, 심판청구 등 불복을 제기한 사실이 없다고 답변하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점주택이 재산세 비과세대상인 철거하기로 계획이 확정되어 있는 주택으로 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 주택으로 보아 종합부동산세 과세대상에서 제외하는 것이 타당하다고 주장하나, 비과세대상은 “행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물”로 당해 건축물의 소유권이 소유자로부터 사업시행자 등으로 이전된 건축물에 대한 재산세를 비과세하기 위한 규정으로 보기는 어려운 점, 쟁점주택은 이 건 종합부동산세 과세기준일(2019.6.1.) 이후에 철거․멸실 신고서가 수리된 사실이 확인되고 쟁점정비사업 구역 내 이주가 2019년 말에 완료된 사실을 볼 때 종합부동산세 과세기준일 현재에는 쟁점주택이 주택으로서의 기능을 하고 있었다고 볼 수 있는 점, 쟁점정비사업은 2018.8.2. 관리처분계획인가 되었는데, 도시 및 주거환경 정비법 제81조 에서 사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하게 된다고 규정하였다 하여 관리처분계획인가만으로 철거계획이 확정되었다고 보기 어렵고, 이 건 종합부동산세 관련 재산세 과세기준일 현재 사실상 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결되었다고 볼 만한 사정이 확인되지 않는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택에 대하여 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다(조심 2024중2822, 2024.8.26., 조심 2022서5120, 2022.6.7. 등, 같은 뜻임).
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.