청구인은 신규주택으로 이사하고 전입신고를 할 경우 종전주택의 임대차계약상 임차보증금에 대하여 주택임대차보호법 상 대항력을 유지하기 어려웠던 사정이 있었던 점 등을 종합적으로 고려할 때 신규주택의 기존 임대차계약의 종료일에 신규주택으로 이사하여 전입신고를 마치지 못한 것에는 특별한 사정이 있다고 볼 수 있음
청구인은 신규주택으로 이사하고 전입신고를 할 경우 종전주택의 임대차계약상 임차보증금에 대하여 주택임대차보호법 상 대항력을 유지하기 어려웠던 사정이 있었던 점 등을 종합적으로 고려할 때 신규주택의 기존 임대차계약의 종료일에 신규주택으로 이사하여 전입신고를 마치지 못한 것에는 특별한 사정이 있다고 볼 수 있음
[주 문] aa 세무서장이 2025.5.1. 청구인에게 한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
○○○
- 나. 처분청은 청구인이 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 에 따른 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 2025.5.1. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
- 다. 청구인은 이에 불복하여 2025.7.21. 심판청구를 제기하였다.
(1) 신규주택 취득 및 전입과 관련한 사실관계는 아래와 같다.
○○○ 청구인은 신규주택 매매계약 당시, 종전주택을 임대에 제공하고 있었으며, 경기도 OOO의 주택(이하 “임차주택”이라 한다)을 임차하여 거주하고 있었다. 이에 따라 신규주택의 취득자금은 종전주택의 양도대금에서 임대보증금을 공제한 금액과 임차주택의 임차보증금을 회수하여 충당할 계획이었다. 이에 청구인은 신규주택의 매매계약을 체결하면서 잔금지급일을 2021.3.17.로 정하였고, 종전주택의 양도대금의 잔금 수령일 또한 같은 날로 맞추었으며, 아울러 임차주택의 임대보증금 역시 신규주택 취득시점에 회수하여 매수 자금으로 활용할 예정이었다. 그러나 종전주택의 양도는 예정대로 진행되었으나, 임차주택의 임대보증금을 회수하지 못하는 불가피한 상황이 발생하여, 부득이하게 매매계약이 진행 중이던 신규주택을 임대에 제공하게 되었으며, 그 임대보증금을 신규주택의 매매대금의 일부로 충당하게 된 것이다. 그러한 상황에서 신규주택의 세입자가 본인의 입주일에 맞추어 청구인의 신규주택 소유권이전 시기를 앞당겨 줄 것을 요청하였고, 청구인은 이에 따라 부득이하게 신규주택의 잔금일자를 2021.3.17.에서 2021.3.9.로 변경하게 되어 불가피하게 2021.3.9.부터 2021.3.17.까지 8일간 일시적 2주택자가 되었다. 이후 신규주택의 세입자는 2022.1.24. 퇴거하였는데, 청구인은 신규주택이 2004년에 완공된 아파트로 인테리어가 필요하다고 판단하였고, 이에 2022.3.2.부터 2022.3.30.까지 신규주택의 인테리어 공사를 진행하였으며, 청구인은 인테리어 공사가 완료된 2022.3.30.에 즉시 신규주택으로 전입신고를 이행하였다. 이러한 과정을 정리하면 아래 <표2>와 같다. <표2> 종전주택․신규주택 취득 및 신규주택 전입신고까지의 진행 경과
○○○
(2) 청구인은 신규주택 취득일로부터 사실상 1년 이내에 전입하였으므로 전입요건을 충족하였다. 청구인은 신규주택 취득일로부터 1년(2022.3.9.)이 되기 전인 2022.3.2. 세입자와 관리비 정산을 마치고, 관리사무소에 입주 신고를 하였으며, 같은 날 승강기 사용료를 납부하였다. 이어 2022.3.2.부터 2022.3.30.까지 인테리어 공사를 진행하였으며, 2022년 3월분 관리비부터는 청구인이 납부하였는바, 위의 사실관계만 보더라도 청구인이 신규주택을 점유․사용하였다고 보아야 할 것이므로 청구인이 비록 주민등록법상 전입요건을 갖추지 못하였다 하더라도 그 실질에 따라 전입요건을 충족한 것으로 보아야 할 것이다.
(3) 청구인에게는 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 전입신고를 하지 못할 특별한 사정이 있었다. 청구인은 신규주택 취득일로부터 1년이 되는 시점인 2022.3.9. 현재, 임차주택의 임대차계약이 당초 2018.5.3.부터 2020.5.3.까지였으나, 자동 연장되어 2022.5.3.까지 존속하는 상태였고. 새로운 세입자를 확보하지 못하고 있었다. 이러한 상황에서 청구인이 신규주택으로 주민등록을 이전하게 되면, 주택임대차보호법에서 정하는 대항력을 상실하게 되어 전세보증금의 회수가 불투명해지는 상황이었다. 청구인은 임차주택의 소유자인 A로부터 2022.3.30. 전세보증금을 회수하였음이 확인되는바, 청구인은 현실적인 이유 때문에 임차주택의 전세보증금을 회수한 2022.3.30.에서야 신규주택에 전입신고를 할 수 밖에 없었다.
(4) 청구인이 신규주택을 취득한 것은 투기목적이 아닌 실거주 목적이므로 1세대1주택 비과세특례가 적용되어야 한다. 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 가목 규정은 주택에 대한 투기 수요를 억제하고 실수요자에 대해서만 대체주택 취득으로 인한 종전의 1세대1주택 비과세 특례규정을 적용하도록 하기 위하여 2019.12.17. 이후 취득분부터 시행되었다. 즉, 조정지역 내의 1주택자가 조정지역 내의 또 다른 신규주택을 취득하고, 입주하지 않는 투기 수요를 억제할 목적으로 세법을 개정한 것이다. 청구인의 경우 신규주택을 청구인이 실거주할 목적으로 취득하였다. 당시 청구인은 임차주택에 거주하고 있었는데, 앞서 본 것처럼 당시 임차주택의 임대차기간이 종료되지 않았었고, 임차주택의 새로운 세입자가 적기에 나타나지 않아, 청구인은 어쩔 수 없이 신규주택을 임대하였던 것이다. 신규주택의 전세계약서상 임대차기간이 2년(2021.3.9.～2023.3.9.)으로 되어 있으나, 이는 전세계약 시 통상의 계약기간을 기재한 것일 뿐이며, 실제 신규주택 세입자가 전입한지 11개월도 안된 2022.1.24. 전출하였고, 청구인이 신규주택에 대한 인테리어를 착수한 것만 보아도 청구인이 실거주 목적으로 신규주택을 취득하였음을 알 수 있다. 그리고 청구인의 신규주택 취득에 투기 목적이 없었다. 종전주택의 매매계약서상 잔금일자와 신규주택의 매매계약서 상 잔금일자는 2021.3.17.로 동일한데, 당초 청구인은 종전주택의 양도대금으로 신규주택을 취득하려고 하였으나, 신규주택의 세입자가 입주 일정인 2021.3.9.에 맞춰 청구인의 소유권이전등기도 앞당겨 달라고 요청하였고, 당시 청구인은 “일시적 2주택”이라는 세법상 개념을 알 수 없었기에 신규주택 세입자의 사정을 들어준 것이다. 종전주택의 잔금을 당초 매매계약서 상의 내용대로 지급하였다면 일시적 2주택 문제는 없었을 것이다. 이러한 일련의 과정으로 볼 때, 청구인의 신규주택 취득에 투기 목적이 없었다고 봄이 상당하다. 그리고 2022.5.31. 개정된 소득세법 시행령에서 신규주택으로의 전입요건을 완화하였는바, 이러한 개정의 취지를 고려하면 청구인이 일시적 2주택 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.
- 나. 처분청 의견 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 가목에서 신규주택 취득 후 1년의 기한내에 주민등록법 제16조 에서 따른 전입신고를 이행하는 것을 비과세 특례를 위한 요건으로 규정하고 있으나, 청구인은 신규 주택을 취득하고 1년의 기한 내에 전입신고를 이행하지 아니하였다. 청구인은 일시적 2주택 특례규정의 입법취지 등을 고려하여 합목적적으로 해석하여야 한다는 견지에서 투기목적이 없는 일시적 2주택에 대하여는 비과세를 적용하여야 한다고 주장하나, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 1988.3.27. 선고 97누20090 판결 외, 같은 뜻임). 따라서 청구인이 신규주택을 단순히 투기목적 없이 취득하였다거나, 인테리어 공사를 진행한 점 등을 근거로 일시적 2주택 규정의 요건을 충족한다고 볼 수 없다. 만약 이 건과 같이 법령에서 정한 전입요건을 형식적으로 충족하지 못한 경우에도 거주계획이나 납세자의 사정만으로 비과세를 인정한다면, 조세행정의 일관성과 예측가능성이 훼손되고, 동일한 조건에서 비과세 적용을 받지 못한 다른 납세자들과의 형평에도 반하게 되는바, 해당 요건의 엄격한 적용은 조세 법률주의와 조세 공평을 유지하기 위한 불가피한 조치이다.
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2006.11.3. 종전주택을 취득하였고, 2020.12.3. 종전주택의 양도계약을 체결하였는바, 양도계약상 잔금일은 2021.3.17.로 기재되어 있고, 청구인은 2021.3.17. 종전주택의 잔금을 수령하였다. (나) 청구인은 2020.12.3. 신규주택의 양수계약을 체결하였고, 계약서상 잔금일은 2021.3.17.로 기재되어 있으나, 청구인은 2021.3.9. 신규주택의 잔금을 지급하여 소유권을 취득하였는바, 청구인은 2021.1.9. 신규주택의 전세계약을 체결하였고, 위의 전세계약서상 잔금은 2021.3.9.에 지급, 계약기간은 2021.3.9.～2023.3.8.으로 기재되어 있으며, 신규주택의 임차인은 2022.1.24. 신규주택에서 전출한 것으로 확인된다. (다) 청구인은 2018.3.21. 임차주택을 2018.5.3.～2020.5.3. 기간 동안 보증금 OOO원에 임차하는 내용의 임대차 계약을 체결하였고, 위 전세보증금 OOO원을 2022.3.30. 회수하였다. (라) 청구인이 신규주택 관리사무소에 제출한 입주자명부에는 청구인의 가족들이 신규주택에 2022.3.1. 입주하는 것으로 기재되어 있고, 청구인은 2022.3.2. 아파트 승강기 비용으로 신규주택 관리사무소에 OOO원을 지급하였으며, 2022.3.2.～2022.3.30. 기간 동안 신규주택의 세대 내부 개․보수공사를 진행하였다. (마) 신규주택의 2022년 2월분까지의 관리비는 신규주택의 세입자였던 B이, 2022년 3월분 이후 관리비는 청구인의 배우자인 C이 납부한 것으로 확인되는바, 청구인은 2022.3.30. 신규주택으로 전입하였다. (바) 경기도 OOO는 2018.8.28. 조정대상지역으로 지정되었고, 2022.11.14. 조정대상지역에서 지정 해제되었다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. 처분청은 신규주택을 단순히 투기목적 없이 취득하였다거나, 인테리어 공사를 진행한 점 등을 근거로 일시적 2주택 비과세 규정의 요건을 충족한다고는 볼 수 없으므로, 이 건 처분은 적법하다는 의견이다. 그러나, 신규주택 취득일로부터 1년이 되는 날인 2022.3.8. 현재 청구인은 임차주택에 거주하고 있었던 것으로 보이고, 임차주택의 보증금을 회수하지 못하였던 상황이었는바, 임대차계약기간이 만료되기 전에 임차인이 임의로 임차주택에서 퇴거하는 경우에는 임차인의 대항력과 우선변제권이 소멸하고(대법원 1998.12.11. 선고 98다34584 판결 참조), 그러한 경우 임차인이 전세보증금의 우선변제권을 유지할 수 있는 현실적인 다른 방법도 없으므로, 청구인이 임차주택에서 전출하지 못한 것은 전세보증금을 반환받기 위한 현실적이고 불가피한 조치로 볼 수 있고(조심 2024인452, 2024.8.13., 같은 뜻임), 청구인은 2022.3.30. 임차주택의 전세보증금을 반환받은 후, 같은 날 신규주택으로의 전입신고를 이행한 점, 2022년 2월까지의 신규주택의 관리비를 신규주택의 세입자인 B이 납부한 사정 등을 고려하면, 2022년 2월까지는 신규주택에 세입자가 거주하고 있었던 것으로 보이고, 청구인은 세입자 퇴거 직후인 2022.3.2.부터 2022.3.30.까지의 기간 동안 신규주택의 세대 내부 개․보수공사를 진행하였으며, 개․보수공사 완료 직후 신규주택으로 전입하여 위 공사내용 및 주거이전 등의 현실을 감안할 때 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하는 것으로 보이는 점(조심 2023서6773, 2023.9.13., 같은 뜻임) 등에 비추어, 청구인이 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 에 따른 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법(2020.12.29. 법률 제17757호로 일부개정된 것) 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.
1. 초ㆍ중등교육법에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 고등교육법에 따른 학교에의 취학
2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편
3. 1년이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
4. 학교폭력예방 및 대책에 관한 법률에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다) 제72조(1세대1주택의 특례) ⑦ 영 제155조 제1항 제2호 가목, 제8항 및 제10항 제5호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유”란 세대의 구성원 중 일부(영 제155조 제1항 제2호 가목 및 제10항 제5호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제155조 제8항의 경우를 말한다)이 제71조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.