매매계약서 상 이축권가액은 임의로 구분하여 기재한 가액으로 보이고, 매매계약서, 대금영수증 등을 고려하면, 쟁점이축권과 쟁점건물은 하나의 단위로 일괄 양도된 것으로 보임
매매계약서 상 이축권가액은 임의로 구분하여 기재한 가액으로 보이고, 매매계약서, 대금영수증 등을 고려하면, 쟁점이축권과 쟁점건물은 하나의 단위로 일괄 양도된 것으로 보임
(1) 청구인은 경기도 과천시장이 ‘OOO 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 사업’을 진행중이던 2018.12.10. 동 사업지구 내에 소재하는 쟁점건물과 부속토지를 B으로부터 매매가액 OOO원에 매입한 후 등기이전하였고, 2019.4.23. 청구인은 쟁점건물 관련 쟁점이축권을 양수인 A에게 거래가액 OOO원에 양도(이하 “쟁점거래”라 한다)하기로 매매계약을 체결하였으며, 2019.6.28. 한국토지주택공사가 시행하는 공익사업의 보상계획이 확정되었고, 이후 청구인은 2019.12.9. 양수인 A과 쟁점건물을 거래가액 OOO원에 양도하기로 하는 매매계약을 체결한 후 동 일자에 쟁점건물과 쟁점이축권을 양도하였으며, 2019.12.12. 한국토지주택공사와 쟁점건물의 부속토지를 거래가액 OOO원에 양도(공공용지의 협의취득을 원인으로 수용)하기로 하는 용지매매계약을 체결한 후 2019.12.18. 소유권을 이전하였다.
(2) 이축권은개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법에 규정되어 있는건축법상의 건축행위인 “이축”을 할 수 있는 권리로서 개발제한구역 내에서 건축허가를 받아 건물을 건축할 수 있는 권리를 의미하는데, 쟁점거래는 2019.12.31.소득세법개정 전 이루어진 거래로 당시에는 이축권 과세에 대한 법 규정이 없었고, 대법원 판례(대법원 2000.9.29. 선고 98두205 판결)에 따르면, 이축권은 단순히 개발제한구역 내에서 건축행위의 금지를 해제하여 건축할 수 있는 권리를 의미할 뿐, 부동산 자체의 취득을 목적으로 하는 권리가 아니므로소득세법에 규정한 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당하지 하니하여 양도소득세 과세 대상이 될 수 없다고 판단하였는바, 이는 이축권이 양도소득세 과세대상이 아닌 기타소득으로 과세되어야 한다는 것을 의미한다. 정부는 2019.12.31.과 2020.2.11.소득세법과 소득세법 시행령개정을 통해 부동산과 분리되어 거래되기 어려운 이축권의 특성을 반영하여 별도로 감정평가 받아 신고하는 경우를 제외하고는 양도소득세로 과세하도록 변경하였으나, 해당 개정규정은 2020.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용되므로 2019년에 이루어진 쟁점거래는 개정 전소득세법을 따라야 하고, 기존 유권해석과 판례에 따라 소득구분을 판단해야 하는 것이다.
(3) 쟁점거래는 쟁점건물 거래와 각각 다른 시기에 개별적으로 매매계약이 체결되었고, 대가가 명확히 구분되므로 일괄 양도한 것으로 볼 수 없다. 개정 전소득세법규정에 따르면 이축권이 기타소득 과세대상에 해당함은 명백하나, 이축권을 부동산과 함께 양도한 경우에 있어서도 이를 기타소득으로 과세할 수 있는지 여부가 논쟁이 될 수 있는데, 이는 이축권 가액이 부동산 가액과 구분되는지에 여부에 달려있다고 볼 수 있다. 조세심판례(조심 2008중3497, 2009.1.20.) 에서는 청구인이 이축권만을 별도로 분리하여 양도한 것이 아니라 이축권이 포함된 쟁점부동산을 일괄 양도한 것이고, 공증받은 계약서에도 그 금액을 구분기재하지 아니하였으며, 청구인은 이축권가액이 OOO원이라고 주장하면서 이에 대한 객관적인 산출근거도 제시하지 못하고 있는 점 등을 종합하여 쟁점부동산의 양도가액에서 이축권가액 OOO원을 차감하여야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단한 반면, 대법원 판례(대법원2017.2.15. 선고 2016두58048 판결)에서는 부동산과 이축권을 함께 양도한 경우에도, 이를 일괄하여 양도소득세로 과세하는 것은 위법하고, 양도소득과 기타소득으로 구분하여 과세해야 하며, 양도소득과 기타소득이 명확히 구분되지 않는다면 과세처분 자체를 취소해야 한다고 설시하였고, 다른 조세심판례(조심 2019중3289, 2019.11.26.)에서는 비록 철거 전 건물과 함께 이축권을 양도하였더라도, 쟁점건물이 수용됨에 따라 장래에 이축권이 발생할 것이 명확한 점, 이축권과 건물의 매매대금이 계약서에서 명확히 구분되었으며, 매수인의 입장에서 이축권 없이는 수용이 확정되고 철거되어 이용할 수 없는 쟁점건물을 취득할 이유가 없는 점을 들어 이축권 양도 관련 소득에 대해 양도소득이 아닌 기타소득으로 과세해야 한다고 결정하였다. 이 건에 있어 청구인이 2018년 4월 양수인 C과 작성한 확약서에 의하면, 쟁점이축권과 쟁점건물의 가액이 명확히 구분되어 기재되었고, 쟁점이축권이 실제로 발생할 경우에 한해 명의이전을 진행하기로 명시하여 거래의 전제가 쟁점이축권 발생 여부와 연계됨을 분명히 하였으며, 또한 쟁점건물의 등기사항전부증명서에 의하면 보상이 확정된 이후에 쟁점건물의 명의이전이 완료되었음을 알 수 있고, 보상절차가 진행됨에 따라, 청구인은 2019.4.23. 쟁점이축권에 대한 매매계약서를 작성하면서 양도가액을 OOO원으로 명시하였으며, 이후 2019.12.9. 쟁점건물에 대한 매매계약서를 별도로 체결하면서 양도가액을 OOO원으로 기재하였고, 같은 날 쟁점건물의 등기이전절차가 완료되었다. 결론적으로 쟁점거래는 앞에 언급한 대법원 판례와 선결정례 사례와 유사하게 쟁점이축권과 쟁점건물의 대가가 명확히 구분된 거래이 므로 쟁점이축권의 양도 관련 소득을 기타소득으로 보는 것이 타당하
(2) 양수인이 쟁점건물의 보상금 일부를 청구인에게 송금한 사실이 있다 하더라도 이는 청구인과 양수인 사이에 이루어진 대금정산에 불과하고, 쟁점이축권의 수익귀속 주체는 양수인에게 있으며, 쟁점이축권은 원칙적으로 독립된 물권이 아니라 쟁점건물의 소유자로서 청구할 수 있는 부수적 권리인바, 따라서 쟁점이축권은소득세법제94조 제1항 제4호 가목의 사업용 고정자산과 함께 양도하는 기타자산으로써 양도소득 과세대상에 해당한다.
(1) 소득세법 (2019.12.31 법률 제16834호로 개정되기 전의 것) 제21조 【기타소득】① 기타소득은 이자소득·배당소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
7. 광업권·어업권·산업재산권·산업정보, 산업상 비밀, 상표권·영업권(대통령령으로 정하는 점포 임차권을 포함한다), 토사석(土砂石)의 채취허가에 따른 권리, 지하수의 개발·이용권, 그 밖에 이와 유사한 자산이나 권리를 양도하거나 대여하고 그 대가로 받는 금 품 제37조【기타소득의 필요경비 계산】② 다음 각 호의 경우 외에는 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액을 필요경비에 산입한다.
2. 광업권의 양도대가로 받는 금품의 필요경비 계산 등 대통령령으로 정하는 경우 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 "기타자산"이라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(2) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정된 것) 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 “기타자산”이라 한다)의 양도로 발생하는 소득
② 이 법 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 법 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다. (3) 소득세법 시행령 (2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제87조【기타소득의 필요경비 계산】법 제37조 제2항 제2호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나를 말한다. 1의2. 법 제21조 제1항 제7호ㆍ제8호의2ㆍ제9호ㆍ제15호 및 제19호의 기타소득에 대해서는 거주자가 받은 금액의 100분의 70(2019년 1월 1일이 속하는 과세기간에 발생한 소득분부터는 100분의 60)에 상당하는 금액을 필요경비로 한다. 다만, 실제 소요된 필요경비가 거주자가 받은 금액의 100분의 70(2019년 1월 1일이 속하는 과세기간에 발생한 소득분부터는 100분의 60)에 상당하는 금액을 초과하면 그 초과하는 금액도 필요경비에 산입한다. 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 (4) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것) 제158조의2【양도소득에서 제외되는 이축권의 범위】법 제94조 제1항 제4호 마목 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하는 경우”란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 둘 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)을 구분하여 신고하는 경우를 말한다.] (5) 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제12조 【개발제한구역에서의 행위 제한】① 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목(竹木)의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제11호 에 따른 도시ㆍ군계획사업(이하 “도시ㆍ군계획사업”이라 한다)의 시행을 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있다.
2. 개발제한구역의 건축물로서 제15조에 따라 지정된 취락지구로의 이축(移築) 3.공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률제4조에 따른 공익사업(개발제한구역에서 시행하는 공익사업만 해당한다. 이하 이 항에서 같다)의 시행에 따라 철거된 건축물을 이축하기 위한 이주단지의 조성 3의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률제4 조에 따른 공익사업의 시행에 따라 철거되는 건축물 중 취락지구로 이축이 곤란한 건축물로서 개발제한구역 지정 당시부터 있던 주택, 공장 또는 종교시설을 취락지구가 아닌 지역으로 이축하는 행위
(2) 청구인은 2019.12.31.과 2020.2.11.소득세법과 소득세법 시행령개정을 통해 부동산과 분리되어 거래되기 어려운 이축권의 특성을 반영하여 별도로 감정평가 받아 신고하는 경우를 제외하고는 양도소득세로 과세하도록 변경되었으나, 해당 개정규정은 2020.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용되므로 2019년에 이루어진 쟁점거래는 개정 전소득세법을 따라야 하고 주장하며, 그 증빙으로 아래 <표>의2020년 간추린 개정세법 내용을 제시하였다. <표> 2020년 간추린 개정세법 일부 발췌 내용
○○○
(3) 한국부동산원 부동산 공시가격 알리미 사이트의 개별단독주택가격 조회자료에 의하면, 쟁점건물의 양도일(2019.12.9.) 당시 개별주택가격(공시가격)은 OOO원(기준일 2019.1.1.)인 것으로 나타나, 쟁점건물 매매계약서상 매매가액인 OOO원보다는 높은 것으로 나타난다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점거래가 2019.12.31.소득세법개정 전 이루어진 거래로 당시에는 이축권 과세에 대한 법 규정이 없었고, 대법원 판례 등에 따르면 이축권이소득세법에 규정한 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당하지 하니하여 양도소득세 과세 대상이 될 수 없다고 하였으므로 쟁점이축권 양도 관련 소득은 기타소득 과세대상에 해당한다는 주장이나, 개발제한구역 내에서 건축허가를 받아 건물을 건축할 수 있는 권리인 이축권을 수용대상인 기존 건물과 분리하여 양도한 경우에는 그 이축권이 양도소득세 과세대상인 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하지 아니하므로 양도소득세 과세대상이 아니라 할 것이나, 이축권만을 별도로 분리하여 양도한 것이 아니라 이축권이 포함된 기존 건물을 일괄양도 하거나 분리하여 양도하였다 하더라도 그 가액의 구분이 임의적으로 이루어진 것이라면 전체를 양도가액으로 보아 양도소득세를 부과하는 것이 합리적이라 할 것인바, 이 건에 있어 쟁점건물의 양도일 당시 개별주택가격(공시가격)은 OOO원으로, 쟁점건물의 매매계약서에 기재된 매매가액(OOO원)이 쟁점건물의 실제 가치가 반영된 거래가액이라고 보기 어려워, 쟁점이축권 매매계약서에 기재된 매매가액(OOO원)은 청구인이 쟁점건물을 양도하면서 임의로 구분하여 기재한 가액으로 보는 것이 합리적이라 보이는 점, 청구인은 쟁점이축권과 쟁점건물의 대가가 각각 다른 시기에 작성된 매매계약서에서 명확히 구분되어 기재되었다고 하나, 청구인이 처분청에 소명자료로 제출한 쟁점건물의 매매계약서와 쟁점이축권의 매매계약서가 같은 날인 2019.4.23.에 작성되었고, 대금영수증상 같은 날인 2019.5.3.에 각 잔금이 청산된 것으로 나타나는 사실에서 쟁점거래와 쟁점건물 거래가 실제로 각각 독립하여 이루어졌다고 보기 어려운 점 등을 고려하면, 쟁점이축권과 쟁점건물이 하나의 단위로 일괄 양도되었다고 봄이 타당해 보이므로 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호 에 의하여 주문과 같이 결정한
심판청구를 기각한다.