이 건의 경우 ‘쟁점토지 취득에 든 실지거래가액’을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보이고, 매매사례가액 또는 감정가액이 별도로 없으므로 쟁점토지의 취득가액 산정에는 환산취득가액을 적용하는 것이 타당함
이 건의 경우 ‘쟁점토지 취득에 든 실지거래가액’을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보이고, 매매사례가액 또는 감정가액이 별도로 없으므로 쟁점토지의 취득가액 산정에는 환산취득가액을 적용하는 것이 타당함
1. 당초토지 및 분할된 토지의 소재지 모두 ‘OOO’임
2. 12,313㎡의 토지 중 청구인이 취득한 토지의 면적은 9,207㎡임 3) 청구인은 분할토지 중 일부를 배우자에 대한 증여, OOO 수용 등을 이유로 소유권이전하고, 남은 4,986㎡를 C·D에게 양도함
(1) 소득세법 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제100조(양도차익의 산정) ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. (2) 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의해 아래의 내용이 확인된다. (가) 청구인 소유 토지의 소유권 변동내역에 따르면, 청구인이 전소유자로부터 취득한 분할토지가 배우자에 대한 증여, 수용(OOO), 이 건 양도를 원인으로 소유권이 이전된 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 청구인 소유 토지의 소유권 변동내역 ㅇㅇㅇ
1. 당초토지·분할토지 모두 ‘OOO’에 위치함
2. 작성편의상 청구인이 분할토지를 취득한 이후 분할된 경우에도 소유권이전 원인별로 이전된 토지의 면적만 기재하고, 분할된 토지의 지번은 기재하지 아니함 (나) 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고서 및 경정청구서에 따르면, 청구인은 아래 <표3>과 같이 쟁점토지(4,986㎡)의 취득 당시 실지거래가액에 대하여 양도소득세 신고 시에는 환산가액으로, 경정청구 시에는 쟁점토지의 면적(4,986㎡, 1,510평)에 쟁점계약서상 평당 매매가액(OOO원)을 곱한 OOO원을 취득 당시 실지거래가액으로 산정한 것으로 나타난다. <표3> 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고내역 및 경정청구 내역 ㅇㅇㅇ (다) 2005.4.4.자 쟁점계약서의 사본에는 아래와 같이 거래대상 토지 면적은 9,214㎡(2,787평) 중 1,847평으로 기재되어 있는데 이는 등기부등본상 청구인이 취득한 토지 9,207㎡보다 7㎡가 더 넓고, 총 매매대금은 필지별 구분 없이 전체 OOO원(평당 OOO원)으로 기재되어 있다. <그림> 부동산매매계약서의 사본 ㅇㅇㅇ (라) 처분청은 아래 <표4>와 같이 쟁점계약서의 물건 면적(1,847평, 약 6,105㎡) 표시와 실제 소유권이전된 면적(9,207㎡)이 다르고, <표5>와 같이 대금 약정 내용과 금융거래 내역이 서로 달라, 쟁점계약서는 실제 거래에 관한 것인지 불분명하여, 쟁점계약서를 실지거래가액의 증빙으로 삼기 어렵다는 의견이다. <표4> 물건 내역 비교 ㅇㅇㅇ <표5> 쟁점계약서상 대금 약정 및 금융거래 내역 비교 ㅇㅇㅇ (마) 쟁점선결정에서 우리 원은 전소유자의 실지거래가액 신고내용에 따라 쟁점토지의 실제 취득가액이 확인된다면 그 가액으로 하는 것이 타당하다고 전제한 다음, 전소유자의 양도소득세 신고내용과 청구인의 쟁점토지 취득내역의 면적 등의 현황에 차이가 있어 전산에 입력된 내용만으로 청구인의 쟁점토지 취득가액을 확인할 수 없으므로, 처분청이 청구인의 쟁점토지 취득가액을 재조사하라는 취지로 결정한 것으로 나타난다. (바) 쟁점선결정례에 따라 처분청이 재조사를 실시한 후 작성한 재조사종결보고서 등의 내용은 아래와 같다.
1. 실물 신고서 및 매매계약서는 없고, 국세청 전산에 입력된 자료만 존재하며, 동 신고서 입력자료에는 아래 <표6>과 같이 OOO 427-7(1,829㎡), 473-3(710㎡) 두 필지(2,539㎡)가 누락되어 있다. <표6> 쟁점토지 전소유자의 양도소득세 신고에 관한 국세청 전산입력자료 ㅇㅇㅇ * E에 대한 두 필지 양도가액 합계액은 정확히 OOO원이고, E은 2009년 두 토지를 양도한 후 OOO원을 취득실가로 신고하였음
2. 쟁점토지분에 대한 전소유자의 양도가액을 산정하기 위하여는 아래 <표7>과 같이 위 전체 양도가액(OOO원)에서 E에게 양도한 가액 OOO원을 뺀 OOO원을 청구인에 대한 양도가액으로 보고, 위 입력누락된 두 필지를 포함하여 각 필지별 기준시가 비율로 안분하는 것이 타당하며, 그에 따라 산정된 쟁점토지에 상응하는 금액은 OOO원으로 나타나며, 그 결과를 요약하면 아래 <표8>과 같다. <표7> 쟁점토지 전소유자 양도가액을 필지별로 안분한 가액 ㅇㅇㅇ 음영 표시된 부분이 이 건 매매대상으로, 그 안분가액 합계액은 OOO원임 <표8> 전소유자 신고내용에 따라 재산정한 취득가액 요약 ㅇㅇㅇ E은 2009.6.15. 해당 필지를 전부 양도한 후 실지거래가액을 OOO원으로 신고하였고, 처분청은 그 금액을 실지거래가액으로 추정하였음 처분청은 전소유자의 총 양도가액(OOO원)에서 E이 신고한 취득가액(OOO원)을 차감하여 청구인의 전체 취득가액으로 추정하였음 * 처분청은 전소유자가 각 필지별로 신고한 양도가액은 전체 금액을 임의로 구분한 것이어서 부적합하다고 보아, 청구인의 취득가액 전체금액(OOO원)을 각 필지별 기준시가로 안분하여 쟁점토지와 나머지 토지의 가액을 구분하였음
3. [경정청구한 취득가액(OOO원)에 대한 검토] 경정청구 시 제출된 쟁점계약서상 물건 면적(6,105㎡)은 청구인에게 소유권이전등기된 면적(9,207㎡)과 불일치하고, 그 계약서상 1평당 가액(OOO원)에 상응하는 전체 면적(9,207㎡)의 금액은 총 OOO원으로 계산되나, 쟁점계약서상 매매대금은 OOO원으로 금액의 차이가 있는바, 쟁점계약서는 필지별 가액의 구분이 불분명한 경우로 판단되며, 쟁점계약서상 매매대금 총액(OOO원)을 기준시가로 안분한 쟁점토지의 가액(OOO원)은 청구인이 환산가액으로 당초 신고한 취득가액(OOO원)보다 세부담 측면에서 청구인에게 불리하다.
4. (전소유자 양도소득세 신고내용에 따른 검토) 전소유자 A의 추정 양도대금은 일부 지번이 누락된 지번에 대하여 안분 신고되어 있고, 기준시가와 비교한 안분비율은 비정상 범위(30% 이상)에 해당하므로, 해당 자료 또한 필지별 가액의 구분이 불분명한 경우로 판단되며, 전소유자 양도대금 총액 OOO원을 기준시가의 비율로 안분할 경우 쟁점토지의 취득가액은 OOO원으로 계산되어 청구인이 신고한 취득가액(환산가액 OOO원)보다 세부담 측면에서 청구인에게 불리한 결과가 발생한다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 청구인은 자신이 경정청구 시 계산한 금액 또는 전소유자가 양도소득세 신고 시 실지거래가액으로 신고한 양도가액을 자신의 쟁점토지 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장한다. (나) 소득세법제97조 제1항 제1호에서 취득가액에 대하여 ‘ 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 ’(가목)으로 하고, 그 가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 ‘ 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 ’(나목)으로 하도록 규정하고 있다. (다) 살피건대, 청구인이 경정청구 시 제출한 쟁점계약서에는 거래대상 토지 면적이 ‘9,214㎡ 중 1,847평’으로 기재되어 있는데, 이는 등기부등본상 청구인이 취득한 토지 면적(9,207㎡)과 상당한 차이가 있고, 그 계약서상 총 매매대금은 필지별 구분 없이 전체 OOO원(평당 OOO원)으로 기재되어 있는데, 실제 금융거래를 통해 확인되는 매매대금 지급액(OOO원)과 매매금액 및 그 지급시기가 차이나는바, 쟁점계약서가 실지거래가액을 반영한 실제 계약서라고 보기 어렵다 할 것이므로, 청구인이 경정청구 시 산정한 취득가액이 실지거래가액에 해당한다고 보기 어렵다. 또한 전소유자의 양도가액에 대하여 보면, 실물 신고서 및 매매계약서는 보관되어 있지 않고, 국세청 전산에 입력된 양도소득세 신고내용만 존재하는데, 동 신고서의 전산입력자료에는 OOO 427-7(1,829㎡), 473-3(710㎡) 두 필지(2,539㎡)가 누락되어 있는바, 그 전산에 입력된 각 필지별 양도가액이 매매 당시의 각 필지별 실지거래가액이라고 단정하기 어렵다 할 것인바, 비록 쟁점토지의 일부 필지에 대한 전소유자 양도가액이 국세청 전산에 입력되어 있다 하더라도 그 금액을 청구인의 실지취득가액으로 보기는 어렵다. 따라서 이 건의 경우 ‘쟁점토지 취득에 든 실지거래가액’을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보이고, 매매사례가액 또는 감정가액이 별도로 없으므로 쟁점토지의 취득가액 산정에는 환산취득가액을 적용하는 것이 타당하다 할 것이므로, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
이 건의 경우 ‘쟁점토지 취득에 든 실지거래가액’을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보이고, 매매사례가액 또는 감정가액이 별도로 없으므로 쟁점토지의 취득가액 산정에는 환산취득가액을 적용하는 것이 타당하다 할 것이므로, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.