심판청구를 기각한다.
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점토지에 대규모 토목공사가 있었던 사실은 확인되므로 개발행위비용인 토목공사비 등을 필요경비로 인정하여야 한다. (가) 처분청은 쟁점토지 취득당시 개발이 전혀 되지 않은 임야였다가 양도시점인 2021년 4월에는 대규모 토목공사가 완료되었고, 청구인이 제시한 항공사진(2020년 4월)을 확인한 결과, 벌목·성토·절토 등 개발행위가 이루어진 것으로 판단되나 당시 토목공사 등에 대한 증빙을 제출하지 않았다는 의견이다. 쟁점토지의 2017년 6월 및 2020년 12월 네이버 지도 거리뷰를 보면 벌목 및 절토된 사실을 확인할 수 있다. (나) 청구인의 E계좌OOO 예금거래내역을 보면, 쟁점토지 토목공사 등과 관련하여 아래 <표1>과 같이 대금을 지급한 사실이 나타나는바, 청구인은 토목공사비로 F(D)에게 합계 OOO원(이하 “쟁점비용①”이라 한다)을 송금하였고, 폐기물처리비로 G에게 합계 OOO원(이하 “쟁점비용②”라 한다)을, 컨설팅비용으로 H(I)에게 합계 OOO원(이하 “쟁점비용③”이라 한다)을, 측량비로 J에 OOO원(이하 “쟁점비용④”라 한다)을 각 송금한 사실을 확인할 수 있으며, 이에 대한 근거로 쟁점비용①〜④을 지급한 각 사업자 기본사항을 함께 제출하였다. <표1> 청구인 명의 계좌 금융거래 내역
○○○ (다) 처분청도 쟁점토지에 대규모 개발행위가 있었다는 사실에 대해서는 인정하고 있고, 청구인이 쟁점비용①을 지급한 D은 처분청이 세무조사시 옹벽보강공사를 한 것으로 보아 필요경비를 추인했던 업체인 점, 임야에 벌목 등 개발행위 시 당연히 폐기물이 발생하고, 청구인이 쟁점비용②를 지급한 K은 폐기물처리업체인 ㈜L의 대표자인 점, 청구인이 쟁점토지 개발행위허가를 받기 위해 화성시청에 서류 등을 제출하기 위해서는 전문가의 도움을 받을 수밖에 없었고, 이에 청구인은 토지 매매 및 개발행위 관련 전문컨설팅업체인 I에 쟁점비용③을 지급하였던 점, 쟁점토지 개발행위허가(토지형질변경, 토석채취, 공작물설치, 토지분할, 물건적치)와 관련하여 쟁점토지 측량은 필수적이고, J는 지적측량을 전문으로 하는 공공기관으로 청구인은 쟁점비용 ④를 쟁점토지 측량비로 지급하였는바, 청구인이 쟁점비용①〜④를 쟁점토지 토목공사비로 사용하였는지 여부를 처분청이 재조사하면 쟁점비용들이 필요경비라는 사실이 확인될 것이다.
(2) 쟁점토지는 비사업용토지에 해당하지 않고, 쟁점토지 중 일 부는 도로법상 접도구역으로 나타나므로 해당면적을 재조사하여 이를 분리과세대상 토지로 보아 양도소득세를 경정하여야 한다. (가) 청구인은 2025.8.14. 국민신문고에 쟁점토지 중 도로법에 따른 접도구역으로 지정된 면적이 재산세 분리과세대상인지에 대한 민원을 신청하였고, 이에 화성시장은 2025.8.19. 청구인에게 지방세법 제106조 제1항 제3호 나목 및 같은 법 시행령 제102조 제2항 제5호 다목에 의거 임야에 도로법에 따라 지정된 접도구역이 있다면 해당 면적은 분리과세대상 토지에 해당된다고 답변하였다. (나) 쟁점토지는 공부상 지목이 임야이고, 청구인은 주민등록초본 내용과 같이 쟁점토지 소유기간 중 쟁점토지 소재지와 동일하거나 연접한 경기도 OOO에 주민등록을 두고 실제 거주하였으므로 쟁점토지는 소득세법제104조의3 제1항 제2호 나목에 따라 비사업용토지에 해당하지 않는 것으로 보아야 하고, 쟁점토지를 사실상 현황에 따라 나대지로 볼 경우 쟁점토지 토지이용계획과 같이 쟁점토지 중 그 일부가 도로법에 따른 접도구역으로 지정된 사실이 확인되고, 소득세법제104조의3 제1항 제4호 나목에서 나대지 중 재산세 분리과세대상 토지는 비사업용토지에서 제외한다고 규정하고 있으므로 쟁점토지 중 도로법에 따라 지정된 접도구역 해당 면적을 재조사하여 해당면적을 사업용토지로 보아 양도소득세를 경정하는 것이 타당하다.
- 나. 처분청 의견
(1) 청구인은 쟁점비용①〜④가 필요경비임을 입증할 증빙을 제시하지 못하였으므로 이를 인정하기 어렵다. 청구인은 쟁점비용①〜④를 쟁점토지 양도소득의 필요경비라고 주장하나, 세무조사 당시나 이의신청 당시 쟁점비용①〜④에 대하여 필요경비라고 주장하거나 그 증빙을 제출한바 없고, 현재 이에 대한 증빙으로 금융거래내역만 제시하고 있으며, 쟁점비용①〜④의 각 거래상대방이 매출세금계산서를 발행한 사실이 없고, 계약서 등 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 이를 필요경비로 인정하기 어렵다.
(2) 쟁점토지는 실제 나대지이고, 종합합산과세대상 토지로 재산세가 부과되었음이 확인되므로 분리과세대상 토지에 해당한다는 주장은 타당하지 아니하다. (가) 쟁점토지의 등기사항전부증명서상 지목은 임야이나, 소득세법 시행령 제168조의7 은 소득세법 제104조의3 의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 등의 판정을 사실상의 현황에 따르도록 하고 있고, 청구인은 쟁점토지를 취득한 이후 토목공사를 하여 쟁점토지의 실제 현황은 나대지임이 확인되므로 임야에 대한 비사업용 토지 요건인 소득세법제104조의3 제1항 제2호를 적용할 여지가 없다. (나) 청구인은 경기도 화성시청으로부터 임야의 경우 도로법에 따라 지정된 접도구역이 있다면 해당 면적은 분리과세대상토지에 해당한다는 답변을 받았으므로 이는 분리과세대상에 해당한다고 주장하나, 지방세법제106조 제1항 제3호를 보면 토지에 대한 재산세 과세대상중 분리과세대상은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호·지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 하나에 해당하는 토지라고 규정하고 있고, 나목은 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유의 임야로서 대통령령으로 정하는 임야로 규정하고 있으며, 지방세법제102조 제2항 제5호 다목은 도로법에 따라 지정된 접도구역의 임야로 규정하고 있는바, 쟁점토지 양도당시 현황은 나대지로 확인되고, 화성시장은 이를 종합합산과세대상 토지로 보아 재산세를 부과하였으므로 쟁점토지는 분리과세대상 토지에 해당하지 않아 비사업용토지로 판단되므로 청구인의 주장은 타당하지 아니하다.
① 쟁점토지 토목공사비 등 쟁점비용①〜④를 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점토지가 사업용토지에 해당한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지 제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2.공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다) 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
10. 도로법에 따른 접도구역 안의 임야
② 법 제104조의3 제1항 제2호 나목에서 "임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야"라 함은 임야의 소재지와 동일한 시(특별자치시와제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다), 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 또는 임야로부터 직선거리 30킬로미터 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야를 말한다.
(3) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
5. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 임야
(1) 쟁점토지의 현황은 다음과 같다. (가) 쟁점토지 등기사항전부증명서에 의하면 청구인은 2018.7.20. 매매를 원인으로 2018.7.27. 소유권이전등기 접수를 하였고, 쟁점토지 매수인 A(주)는 2020.12.3. 매매를 원인으로 2021.4.30. 소유권이전등기를 경료하였다. (나) 쟁점토지에 대한 2019년 및 2020년 귀속 재산세 부과 토지물건 상세조회자료에 의하면, 쟁점토지의 공부지목 및 현황지목은 각 임야로 확인되고, 임야 중 종합합산 대상으로 하여 재산세가 부과된 것으로 확인된다. (다) 쟁점토지 양도시점인 2021년 4월에는 쟁점토지에 벌목·성토·절토 등 토목공사가 완료되었다는 점에 대하여 양측의 이견이 없다. <표2> 쟁점토지 관련 항공사진 등 토목공사 확인자료
○○○ (라) 2020.4.13. 쟁점토지는 OOO(4,632㎡)와 OOO(1,984㎡)로 분할되었고, 분할된 OOO(4,632㎡)에 대한 토지이음사이트의 토지계획열람자료에 의하면 아래 <표3>과 같이 쟁점토지 중 일부가 접도구역으로 나타나며, 4,632㎡ 중 접도구역은 383.8㎡로 확인된다(분할된 OOO 중 접도구역은 없음). <표3> 쟁점토지 토지계획열람자료(토지이음 발췌)
○○○
(2) 처분청의 경정내역 및 청구인의 사업자등록 현황은 다음과 같다. (가) 청구인의 필요경비 신고내역과 처분청의 필요경비 불인정 등 내역은 아래 <표4>와 같고, 당초 청구인은 이의신청시 쟁점컨설팅비용에 대하여 전자세금계산서, 용역계약서, 예금거래내역 등 증빙을 제출하였으나, 처분청이 이에 대하여 컨설팅 계약전에 개발행위가 이루어진 것으로 보이고 OOO원에 대한 컨설팅비용에 대한 내역을 제출하지 못하고 있어 이를 필요경비 불인정하였으며, D이 옹벽보강공사 대가로 발행한 세금계산서 공급대가 OOO원을 필요경비로 인정하여 아래 <표5>와 같이 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세를 경정·고지하였다. <표4> 필요경비 불인정 내역
○○○ <표5> 쟁점토지 양도소득세 경정내역
○○○ (나) 청구인은 2004년부터 현재까지 ㈜M(OOO)에서 근무하고 있는 것이 근로소득지급명세서로 확인되고, 사업자등록 내역은 아래 <표6>과 같다. <표6> 청구인의 사업자등록 내역
○○○
(3) 청구인이 필요경비 및 사업용 토지 주장을 입증하기 위하여 제시한 증빙자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점비용①〜④가 필요경비에 해당한다며 청구인 명의의 E계좌OOO의 2017.10.27.부터 2020.12.31.까지 입출금내역을 제시하였고, 거래내역에 의하면 위 <표1>과 같이 쟁점비용①〜④를 지급한 사실이 나타난다. (나) 쟁점토지가 비사업용토지에 해당하지 않는다며 제시한 주민등록표(초본)에 의하면 청구인의 주소지 변동내역은 아래 <표7>과 같고, 위 주소지들은 쟁점토지로부터 직선거리 30㎞내에 위치한다. <표7> 청구인의 주민등록표(초본)상 주소지 변동내역
○○○ (다) 청구인이 국민신문고에 민원을 신청하여 경기도 화성시청 담당자가 회신한 내용은 아래 <표8>과 같다. <표8> 청구인의 민원신청 내용
○○○
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지에 토목공사를 한 사실이 인정되므로 청구인의 계좌 송금내역에 나타난 쟁점비용①〜④(합계 OOO원)를 쟁점토지 양도소득의 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 소득세법 시행령 제163조 제3항 은 자본적지출액 등은 계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 또는 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말하고, 필요경비는 위와 같은 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말하는바, 청구인은 쟁점비용①〜④에 대한 증빙으로 청구인 명의의 E계좌OOO의 2017.10.27.부터 2020.12.31.까지 입출금내역만을 제시하였을 뿐 그 외 견적서나 세금계산서 등 토목공사비 등 필요경비로 사용되었다는 증빙을 제시하지 못하고 있어, 제시한 송금내역만으로는 쟁점비용①〜④를 쟁점토지 양도소득의 필요경비로 인정하기는 어려운 점, 청구인은 세무조사 시 및 이의신청 당시 쟁점컨설팅비용(OOO원)이 필요경비에 해당한다고 주장하였으나 그에 대한 산출근거를 제시하지 못하였고, 그 비용을 입증할 근거도 제시하지 못하였던 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다. 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인이 쟁점토지 인근에서 거주하였으므로 쟁점토지는 비사업용토지에 해당하지 않고, 비사업용토지라 하더라도 쟁점토지 중 일부는도로법상 접도구역이고, 이는 지방세법상 분리과세대상이므로 이를 비사업용토지에서 제외하여야 한다고 주장하나, 소득세법 시행령 제168조의7 은 소득세법 제104조의3 의 규정을 적용함에 있어 농지·임야·목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의하되, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다고 규정하고 있다. 소득세법 제104조의3 제1항 제2호 나목은 비사업용토지에서 제외되는 임야의 요건 중 임야 소재지에서 거주하는 자가 소유한 임야를 규정하고 있으나, 쟁점토지 현황사진 등에 의하면 쟁점토지에 수목이 거의 확인되지 아니하고, 토목공사가 완료되어 임야가 아닌 사실상 나대지로 보이고, 이러한 사실은 청구인이나 처분청도 인정하고 있으므로 쟁점토지를 사실상의 현황에 따라 임야가 아닌 나대지로 보아야 할 것이므로 쟁점토지에 소득세법 제104조의3 제1항 제2호 를 적용할 수 없는 점, 또한, 소득세법 제104조의3 제1항 제4호 나목은 비사업용토지에서 제외되는 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지로 지방세법 제106조 제1항 제3호 에 따른 분리과세대상이 되는 토지를 규정하고 있고, 지방세법 시행령제102조 제2항 제5호 다목은 도로법에 따라 지정된 접도구역의 임야를 규정하고 있으나, 쟁점토지는 2019년 및 2020년 종합합산과세대상으로 하여 재산세가 부과되었음이 확인되고, 쟁점토지의 사실상 현황은 나대지이므로 쟁점토지가 지방세법상 분리과세대상 토지에 해당하지 아니하여 비사업용토지에서 제외된다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 청구주장을 인정하기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본 법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
붙임과 같습니다.