쟁점경비와 쟁점철거비용을 쟁점토지의 양도가액에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

• 가. 청구인은 2017.2.28. 청구인의 부친 A로부터 서울특별시 강남구 OOO 토지 345.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 그 지상건물 187.21㎡(근린생활시설 지하 1층, 지상 2층, 이하 “쟁점건물”이라 하고, 토지 및 건물 전체에 대하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 증여를 원인으로 취득하여 부동산임대업을 영위하였고, 2021년 9월경부터 2022년 3월경까지 기존건물을 철거하고 신축할 목적으로 건물설계비 및 건축비용 등 합계 OOO(이하 “쟁점경비”라 한다)을 지출하였으며, 2022.4.19. 쟁점건물을 철거하는데 OOO원(이하 “쟁점철거비용”이라 한다)을 지출하고 건물멸실등기를 경료하였다.
• 나. 청구인은 2022.6.7. 주식회사 B(이하 “양수법인”이라 한다)에 쟁점토지를 OOO원에 양도하는 계약을 체결하였고, 2023.5.12. 쟁점토지에 관하여 소유권이전등기를 경료해주었으며, 2023.7.31. 쟁점토지에 대하여 양도가액을 OOO원으로 취득가액을 OOO원(=매입가액 OOO원 + 취득세 OOO + 쟁점경비 OOO원)으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다. * 청구인은 쟁점철거비용과 관련하여 불복청구 과정에서 양도가액에서 제외하여야 한다고 주장하였다.
• 다. 처분청은 2024.8.7. 청구인이 쟁점토지만 양도하였으므로 쟁점경비는 취득가액에 포함되지 않아야 함에도 양도가액에서 공제되었다는 이유로 쟁점경비를 필요경비에서 차감하여 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2024.10.28. 이의신청을 거쳐 2025.3.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 쟁점토지 양도가액에서 미완성 건물에 지출된 공사비용인 쟁점경비와 쟁점건물을 철거하면서 발생한 비용인 쟁점철거비용을 제외하여 이 건 양도가액을 재계산하여야 한다. (가) 청구인과 양수법인 사이에 작성된 부동산매매계약서상 특약 별첨 사항에 의하면, 청구인이 건물 신축 비용으로 지출한 건축설계비 등 OOO원이 양도가액에 포함된 사실을 확인할 수 있다. (나) 대법원 2004.2.12. 선고 2003두9077 판결에 따르면 “토지의 양도대가에 토지 자체의 대가뿐만이 아니라 지상 미완성 건물의 대가까지 포함되어 있는 경우에는 미완성 건물의 대가를 제외한 금액을 토지의 양도가액으로 봄이 타당하다”라고 판시하였는바, 위 대법원 판례에 따라 순수한 토지만의 양도가액을 산정하기 위하여는 매매대금에서 미완성 건물에 지출된 건축설계비용 등 쟁점경비와 쟁점철거비용을 합한 금액인 OOO원을 제외하는 것이 타당하다 할 것이고, 위 대법원 판례는 건물에 대한 공사 진행이 일정 부분 이루어진 상태에서 매매가 이뤄진 것이나, 이 건의 경우 기초 공사 진행 단계에서 매매가 이루어져 더 이상 공사를 진행할 필요가 없어 공사를 중단한 것일 뿐이므로, 새로운 건물 신축을 위한 공사 진척도에 따라 위 대법원 판례상 법리를 달리 적용할 여지가 없다고 판단된다. (다) 쟁점경비의 지출 내역과 특약 별첨사항의 작성일자는 객관적인 증빙 존재로 그 내용이 입증되는바, 청구인은 쟁점경비의 지출과 관련하여 주식회사 C(이하 “C”라 한다) 등에서 발행한 전자세금계산서 및 청구인이 공사 대금을 지급한 내역을 제출하였으므로 이는 실제 지출에 대한 확실한 증빙이다. (라) 쟁점토지의 양도가액 적정 여부를 다투고 있음에도 매매계약서 작성일 이후 청구인 또는 양수법인이 쟁점토지를 주차장으로 사용하고 있는지는 이 건과 무관하다고 판단된다. (마) 특약 별첨사항은 양수법인의 잔금지급의무 이행지체에 따라 작성된 문서로서 당초 잔금지급일 즈음인 2023.4.28. 작성된 것이 명백하며 추후에 작성되거나 불복을 위해 소급 작성된 것은 아니다. 청구인은 쟁점건물이 심하게 노후되어 더 이상 사용할 수 없게 되자 건물을 신축할 목적으로 쟁점건물을 철거하고 새로운 건물 신축을 위한 설계비, 공사비 등이 투입된 상태에서 쟁점토지를 양수법인에게 양도하게 되었고, 그동안 투입된 쟁점경비 등은 매매가액에 포함하여 받기로 하였으나, 당초 매매계약서에는 이를 반영하지 못했다. 특약 별첨에는 작성일자로 2023.4.28.이 기재되어 있고, 이는 양수법인의 잔금지급의무 이행지체에 따라 청구인과 양수법인의 동의하에 작성되었으며, 잔금 기한 연장에 따라 중도금을 당초 OOO원에서 OOO원으로 하고 이미 지급한 OOO원을 양수법인이 2023.5.1.까지 지급하기로 하였고, 잔금기일인 2023.6.1. 이후부터 발생하는 쟁점토지 관련 재산세 등은 양수법인이 부담하기로 하였다. (2) 증액 경정처분의 취소를 구하는 항고소송에서 과세관청의 증액경정 사유뿐만 아니라 당초 신고에 관한 과다 신고사유도 함께 주장하여 다툴 수 있다(대법원 2013.4.18. 선고 2010두11733 판결).
• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 이 건 양도소득세와 관련하여 건물 신축 없이 쟁점토지만을 양도하였다. (가) ｢건축법｣ 제2조 는 “건축물”이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·차고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다고 규정하고 있어, 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 존재할 것을 요건으로 하는데 이 건 양도 당시 쟁점토지에는 ｢건축법｣상 건축물은 존재하지 않았으며, 이는 청구인도 인정하는 사실이다. (나) 청구인은 2021년 9월경부터 2022년 3월경까지 건물 신축 비용에 해당하는 쟁점경비를 지출하였고, 기초공사를 진행하던 중 2022년 6월경 쟁점토지에 관한 매매계약이 체결되어 더 이상 공사를 진행할 필요가 없어 공사를 중단하였다며, 해당 증빙으로 현장사진 15매를 제출하였다.

1. 청구인이 제출한 공사현장 사진의 촬영 일시는 알 수 없으나, 쟁점건물 철거 사진은 2022년 3월경, 청구인이 주장하는 기초 공사(터파기)는 2022년 3월경부터 네이버 로드뷰상 유료 주차장으로 확인된 2022년 10월 사이에 촬영된 사진으로 추정된다.

2. 쟁점토지의 사업자등록 내역을 보면, 2022.8.15.부터 2023.5.4.까지 양수법인이 아닌 주식회사 D가 주차장업을 영위한 것으로 나타나 있고, 양수법인은 2023.5.13.부터 ‘E’이라는 상호로 유료 주차장으로 운영하였음이 확인된다.

3. 결과적으로 청구인이 제출한 현장사진은 2022년 3월경부터 위 주식회사 D의 사업자등록 시점인 2022.8.15. 사이에 촬영된 것으로 추정되고, 청구인이 제출한 현장사진만으로는 건축물 관련 공사는 확인할 수 없으며, 쟁점토지에 관한 매매계약 이후 단기간 내에 주차장 운영 법인인 주식회사 D가 설립된 점을 고려할 때, 쟁점토지 매매계약의 실질은 토지만을 양도한 거래로 판단된다. (다) 쟁점토지의 양도가액에는 신축 중인 건물에 대한 비용인 쟁점경비가 포함되었다고 볼 수 없다.

1. 소득세법상 양도가액은 자산의 양도 당시 양도자와 양수자간의 실지거래가액으로 규정하고 있고, ‘실지거래가액’은 거래 당시 양도자가 당해 부동산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서와 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인정되는 가액을 의미하는바, 쟁점토지의 부동산매매계약서에 의하면, 건물 면적은 기재되어 있지 않고, 계약내용 및 특약사항에는 청구인의 신축중인 건물에 대한 내용과 해당가액을 매매대금에 포함한다는 내용은 없다. 2) 청구인은 쟁점토지에 관한 부동산매매계약서 중 특약 별첨 제1항에 기재된 내용을 근거로 쟁점토지의 양도가액에 청구인의 신축 중인 건물 비용 등이 포함되어 있다고 주장하나, 청구인이 제출한 자료에 의하면, 특약 별첨은 청구인과 양수법인 사이에 작성된 문건으로서 작성 시기는 쟁점토지 매매계약 시점인 2022.6.7.부터 약 10개월이 지난 2023.4.28.로 확인되는 점, 특약 별첨은 양수법인의 잔금지급의무 이행지체로 인해 청구인과 양수법인 사이에 작성된 문서로서 쟁점토지의 매매대금을 결정하기 위한 목적으로 작성된 문서가 아닌 점을 고려할 때, 특약 별첨사항 제1항 내용으로는 쟁점토지 매매대금에 건물 신축비용이 포함되었는지 단정할 수 없다.

3. 청구인이 제출한 확인서는 특약 별첨의 작성일자 및 관련 사항을 명확히 확인한다는 내용의 문서로서 쟁점토지의 매매대금에 쟁점경비가 포함되었다는 내용은 확인되지 않았다. (라) 청구인은 대법원 2004.2.12. 선고 2003두9077 판결 요지에 따라 미완성 건물의 신축비용인 쟁점경비는 쟁점토지 양도가액에서 제외해야 한다고 주장하고 있으나, 상기 대법원 판례는 전원카페 건물의 신축을 위한 기둥 부분 콘크리트 기초공사와 기둥 철근배근공사 및 그에 따른 기둥보 거푸집 공사가 시공 중이었는데 양도인과 양수인 사이에 매매계약을 성사시키기 위해 토지 자체에 대한 대가뿐만 아니라 미완성 건물에 대한 대가까지 감안하여 매매대금을 결정한 점이 법원의 심리 과정에서 충분히 고려된 점으로 볼 때, 쟁점토지의 양도 당시 상황 및 매매가액 결정 상황과 달라 그대로 적용할 수 없고, 쟁점토지의 매매거래는 토지와 신축 중인 건물을 매매한 것이 아니라 실질이 쟁점토지만을 양도한 거래에 해당하므로 양도가액에서 청구인이 지출한 쟁점경비를 양도가액에서 차감할 이유는 없다.

(2) 쟁점 건물의 철거비용도 쟁점토지의 양도가액에서 제외할 대상 금액이 아니다. (가) 청구인은 당초 양도소득세 신고 시 쟁점건물의 철거비용 OOO원은 필요경비로 신고하지 않았으나, 해당 비용 또한 건물 신축을 위한 설계비 및 공사비용과 동일하게 양도가액에서 제외되어야 한다고 주장하고 있는바, 청구인은 2017.2.28. 쟁점건물과 쟁점토지를 함께 취득하여 약 5년간 부동산임대업에 사용하였으므로, 당초부터 토지만을 이용하려는 목적이 있었다고 볼 수 없다. (나) 대법원 2013.12.27. 선고 2013두18216 판결은 “토지 취득 후 구건물을 신축하여 상당 기간 사용하다가 이를 철거한 다음 신건물을 신축한 경우에 구건물의 취득가액은 양도자산인 신건물의 필요경비에 산입할 수 없고, 구건물의 공사비는 구건물의 취득가액 또는 자본적지출액이므로 신건물의 양도가액에서 공제할 필요경비에 산입할 수 없다”고 판시하였고, 토지와 건물을 함께 취득하여 장기간 사용 후 건물을 철거하고 나대지 상태로 양도하는 경우에는 건물의 취득가액과 철거비용 등은 토지의 취득가액에 산입하지 아니하는 것이므로, 쟁점건물의 철거비용은 쟁점토지의 양도가액에 대응하는 필요경비 공제 대상이 아니며, 청구인이 주장하는 대법원 판례의 미완성 건물에 대한 대가에도 포함되지 않으므로 쟁점토지 양도가액에서 제외할 대상이 아니다.

• 가. 쟁점 쟁점경비와 쟁점철거비용을 쟁점토지의 양도가액에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 등: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점토지 및 쟁점건물에 관한 양도 등에 관한 시계열표는 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점토지 등의 양도에 관한 시계열표

○○○ (나) 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고 및 경정내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 양도소득세 신고 및 경정내역

○○○ (다) 국세청 통합전산망(NTIS)에서 확인되는 쟁점토지와 관련한 사업자등록 내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점토지 관련 사업자등록 내역

○○○ (라) 처분청은 쟁점토지와 관련하여 로드뷰 사진을 아래 <표4>와 같이 제출하였다. <표4> 쟁점토지 관련 로드뷰 사진

○○○

(2) 청구인이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 쟁점토지 매매계약과 특약 별첨사항의 작성 경위에 관하여 아래 <표5>와 같이 제출하였다. <표5> 쟁점토지 매매계약 및 특약 별첨사항 작성 경위

○○○ (나) 청구인은 C 등에게 쟁점건물의 철거공사를 맡겨 쟁점철거비용이 실제로 투입되었고, 새로운 건물 신축을 위한 설계 등 쟁점경비를 지급하였다며, 전자세금계산서 내역을 아래 <표6>과 같이 제출하였다(대금 지급과 관련하여 입출금거래내역 제출). <표6> 쟁점경비 및 쟁점철거비용 관련 전자세금계산서 내역

○○○ (다) 청구인은 쟁점토지 매매계약서 및 특약 별첨을 아래 <표7>․<표8>과 같이 제출하였다. <표7> 쟁점토지 관련 매매계약서

○○○ <표8> 쟁점토지 관련 특약 별첨

○○○ (라) 청구인은 쟁점경비와 관련한 계약서를 아래 <표9>․<표10>과 같이 제출하였다. <표9> 쟁점경비 관련 설계계약서

○○○ <표10> 쟁점경비 관련 공사계약서

○○○ (마) 청구인은 쟁점건물과 관련하여 건축물대장을 아래 <표11>과 같이 제출하였다. <표11> 쟁점건물 관련 건축물대장(말소)

○○○ (바) 청구인은 쟁점토지상 건물 신축과 관련한 건축허가서(강남구청장)를 아래 <표12>와 같이 제출하였다. <표12> 쟁점토지상 건물 신축 관련 건축허가서(일부발췌)

○○○ (사) 청구인은 쟁점토지 매매계약과 관련하여 특약 별첨의 작성일자 등에 관한 부동산중개업체 직원의 확인서를 아래 <표13>과 같이 제출하였다. <표13> 부동산중개업체 직원의 확인서

○○○ (아) 청구인은 쟁점건물을 철거하였다며 쟁점토지와 관련한 공사현장 사진을 제출하였고, 그 중 일부는 아래 <표14>와 같다. <표14> 공사현장 사진(일부 발췌)

○○○

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점경비와 쟁점철거비용을 쟁점토지의 양도가액에서 제외하여야 한다고 주장하나, 양도가액은 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따르는바, 청구인이 양수법인과 작성한 부동산매매계약서상 ‘부동산의 표시’에는 쟁점토지 외에 별도로 기재되어 있는 사항이 없고, ‘매매대금’도 OOO원으로 기재되어 있을 뿐이며, ‘특약사항’에도 양도가액을 감액할 수 있는 등의 특약이 기재되어 있지 아니한 점, 쟁점경비나 쟁점철거비용은 매매계약 체결 시 매매대금을 결정하기 위한 배경으로 볼 수는 있으나 이로 인하여 양도가액 자체가 감액된다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등

(1) 소득세법 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제67조(즉시상각의 의제) ② 제1항에서 "자본적 지출"이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 (3) 소득세법 시행규칙 제79조(양도자산의 필요경비 계산등) ① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

1. 하천법ㆍ댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용