청구인들이 000와 체결한 용역계약서는 부동산 중개계약이 아닌 ‘부동산 매각자문 용역계약서’로 확인되고, 이와 관련하여 000로부터 수취한 세금계산서의 품목란에도 ‘부동산 매각자문’으로 기재되어 있으며, 000는 부동산 중개 관련 자격도 없고 해당 업무 관련 경력이나 능력도 확인되지 않는 반면, 청구인들이 제출한 증빙자료만으로는 쟁점용역이 구체적으로 어떠한 내용으로 이루어진 것인지 명확하지 않은 등 쟁점비용이 중개수수료라고 볼 수 있는 구체적‧객관적 증빙이 부족해 보이는 점 등에 비추어, 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단됨
[사건번호] 조심2025중1876 (2025.07.22) [세 목] 양도 [결정유형] 기각 --------------------------------------------------------------------------------- [제 목] 쟁점비용을 쟁점부동산의 양도와 직접 관련이 없는 지출로 보아 필요경비 부인하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부 [결정요지] 청구인들이 000와 체결한 용역계약서는 부동산 중개계약이 아닌 ‘부동산 매각자문 용역계약서’로 확인되고, 이와 관련하여 000로부터 수취한 세금계산서의 품목란에도 ‘부동산 매각자문’으로 기재되어 있으며, 000는 부동산 중개 관련 자격도 없고 해당 업무 관련 경력이나 능력도 확인되지 않는 반면, 청구인들이 제출한 증빙자료만으로는 쟁점용역이 구체적으로 어떠한 내용으로 이루어진 것인지 명확하지 않은 등 쟁점비용이 중개수수료라고 볼 수 있는 구체적‧객관적 증빙이 부족해 보이는 점 등에 비추어, 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단됨 [관련법령] [참조결정] 조심2011서4856 [따른결정] --------------------------------------------------------------------------------- [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점비용은 쟁점부동산의 거래를 위하여 중개수수료를 지급한 것이므로, 필요경비로 인정되어야 한다. (가) 청구인들은 쟁점부동산의 거래 중개를 위하여 (주)C와 부동산 매각자문 용역계약을 체결하고 그 대가로 쟁점비용을 지급하였으며, 부동산 매각자문 용역계약서에 따르면 용역비 산정근거로 “신속한 거래 성사”를 조건으로 하고 있으므로, 이는 중개수수료에 해당한다. (나) 아울러 청구인들과 F((주)C 대표) 간의 카카오톡 대화내용을 보면, (주)C는 쟁점부동산의 매매거래를 성사시키기 위하여 실제로 업무를 진행한 사실을 확인할 수 있고, 청구인들은 세금계산서, 대금 증빙 및 사업자등록증 사본 등을 구비하고 있으므로, 쟁점비용 지급사실도 입증된다. (다) 조세심판원도 맹지의 도로 문제를 해결하고 매매하여 주는 조건으로 지급한 컨설팅 용역비 중 금융자료에 의해 지급사실이 확인된 부분에 대해서는 필요경비로 인정한 바 있다(조심 2011서4856, 2012.3.8.).
(2) 쟁점비용이 과다하다고 하더라도, 실제 지급되었다면 필요경비에 산입하는 것이 타당하다. (가) 쟁점부동산은 양도가액이 OOO원에 달하는 고가의 부동산으로, 매매가 쉽게 진행될 수 있는 상황이 아니었던 점을 고려하면 쟁점비용은 사회통념상 과다하다고 볼 것도 아니라고 할 것이고, 비록 쟁점비용이 과다하다고 하더라도 실제로 지급되었다면 필요경비에 산입하여야 한다. (나) 양도가액 중 중개 관련 수수료가 차지하는 비율이 5.4%(양도가액 OOO원, 중개 관련 수수료 OOO원)로, 중개 관련 수수료가 통상의 부동산취득에 따른 중개수수료율보다 컸던 사건에 대하여 중개 관련 수수료를 필요경비로 인정한 법원 판례(서울행정법원 2009.6.5. 선고 2008구단5097 판결) 등을 고려할 때, 청구인 D과 청구인 E는 양도가액 중 중개 관련 수수료가 차지하는 비율이 각각 2.8%와 4.8%에 해당하는바, 쟁점비용은 필요경비로 인정되어야 한다.
(3) 처분청은 쟁점용역계약서상 대상부동산에는 쟁점부동산 외에 다른 부동산(경기도 용인시 OOO 토지)도 포함되어 있으므로, 동 매각자문 용역계약이 쟁점부동산에만 국한된 것으로 볼 수 없다는 의견이나, 쟁점용역계약서상 대상부동산에 포함된 경기도 용인시 OOO 토지는 청구인 E가 소유한 토지의 양도와 관련된 것이다. (가) 청구인들은 쟁점부동산을 양도하는 과정에서 (주)C와 중개 관련 계약서를 각각 작성하였다. (나) 청구인 E는 (주)C와 중개 관련 계약서를 작성하면서 청구인 E가 소유한 다른 부동산(경기도 용인시 OOO 토지)의 양도에 대한 건을 포함하여 작성하였는데, (주)C는 청구인 D와 중개 관련 계약서를 작성할 때도 위 부동산(경기도 용인시 OOO 토지)의 양도에 대한 건을 포함하여 작성하였는바, 이는 계약서를 작성하는 과정에서 발생한 단순한 착오이다.
(4) 청구인들이 쟁점부동산 양도와 관련하여 지급한 중개수수료는 (주)C에게 지급한 쟁점비용이 유일하다. (가) 청구인들이 (주)C에게 지급한 쟁점비용은 쟁점부동산의 중개와 관련된 것이고 중개 목적 이외에 다른 개발 분석 등 컨설팅 비용은 아니며, 청구인들은 쟁점부동산을 양도하면서 쟁점비용 외에 다른 중개수수료를 지급한 사실이 없다. (나) 따라서, 쟁점비용이 필요경비로 인정되지 않는다면, 청구들인이 고액의 부동산을 양도하면서 중개 거래 없이 양도한 것이 되어, 오히려 사회통념상 일반적이지 않은 거래가 되는 것이다.
(1) 청구인들은 2023.9.18. (주)C와 부동산 매각자문 용역비를 각 OOO원으로 하여 용역계약서를 작성하였으나, 동 계약서상 매각 자문의 대상이 되는 부동산은 쟁점부동산 외에 청구인 E가 단독으로 소유한 다른 부동산(경기도 용인시 OOO 토지)도 포함하고 있는바, 동 매각자문 용역계약이 쟁점부동산에만 국한된 것으로 볼 수 없고, 청구인 D과 청구인 E가 쟁점비용을 각 OOO원으로 동일하게 책정한 근거가 될 수 없다.
(2) 또한, 일반적으로 매각자문 용역계약은 대상부동산의 매매 성사 이전에 체결되고, 용역비는 ‘양도가액의 일정 비율 또는 매매성사 일자에 따른 수수료율’ 등의 근거에 따라 산정되나, 쟁점용역계약은 쟁점부동산의 매매계약일(2023.9.18.)과 같은 날에 작성되었고, 용역비 산정근거가 통상적이지 아니하며, 양도가액도 OOO원이 아닌 OOO원으로 표기하고 있다.
(3) 청구인들의 주장과 같이 쟁점비용이 쟁점부동산과 관련된 것이라고 하더라도, 쟁점용역계약은 부동산 매각자문이라는 부동산 컨설팅에 해당하는 표현을 사용하고 있다. (4) (주)C 대표 F은 쟁점용역계약 당시에 사용하던 컴퓨터가 포맷되어 일부 내용만 보관중이라고 처분청에 진술하였고, 쟁점용역과 쟁점부동산 양도 간의 관련성에 대해서는 답변하지 않았으나, 쟁점용역계약 관련 자료로 제출한 “자문 raw data”는 토지 및 건축물 개요, 양도 물건의 면적, 건축물 및 주변 도로 현황, 향후 개발계획 등으로 구성되어 있으며, (주)C는 부동산중개업으로 등록되어 있지 않을 뿐만 아니라 부동산 중개 자격이 있더라도 매매계약서에 중개인으로 기재된 바 없으므로, 쟁점비용은 중개수수료가 아닌 지가상승요소 분석 등 컨설팅비용에 해당하여 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 에 따른 필요경비에 해당하지 않는다.
(1) 청구인들과 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실들이 확인된다. (가) 청구인들과 A은 아래 <표1>과 같이 2021.1.29. 쟁점부동산의 매수계약을 체결하여 2021.4.28. 쟁점부동산의 소유권이전 등기를 경료하였고, 청구인 E는 2021.1.29. 경기도 용인시 OOO 토지의 매수계약을 체결하여 2021.4.28. 동 토지의 소유권이전 등기를 경료한 것으로 확인된다. <표1> 청구인들의 부동산 취득내역 (나) 청구인들과 A은 아래 <표2>와 같이 2023.9.18. 쟁점부동산의 매도계약을 체결하여 2023.10.6. 소유권 이전을 하였고, 청구인 E는 2023.9.18. 경기도 용인시 OOO 토지의 매도계약을 체결하여 같은 날 소유권 이전을 한 것으로 확인된다. <표2> 청구인들의 부동산 양도내역 (다) 청구인들과 A은 2023.9.18. 주식회사 B(매수인)과 매매대금을 OOO원으로 하여 쟁점부동산 매매계약서를 작성한 것으로 나타난다. (라) 청구인 D과 청구인 E가 2023.9.18. (주)C와 각 체결한 부동산 매각자문 용역계약서의 내용은 아래 <표3> 및 <표4>와 같다. <표3> 부동산 매각자문 용역계약서(청구인 D) <표4> 부동산 매각자문 용역계약서(청구인 E) (마) 청구인들은 (주)C가 발급한 세금계산서 2매를 제출하였으며, 동 세금계산서의 내역은 아래 <표5>와 같다. <표5> (주)C가 발급한 세금계산서 내역 (바) 청구인들이 제출한 은행계좌 거래내역에 따르면, 청구인들은 아래 <표6>과 같이 (주)C에 쟁점용역대금을 지급한 것으로 나타난다. <표6> 청구인들의 쟁점용역대금 지급내역 (사) 청구인들이 제출한 (주)C의 사업자등록증에 따르면, (주)C는 업태를 부동산업으로, 업종을 부동산 컨설팅 및 비주거용 부동산 관리업으로 하여 2021.9.1. 사업자등록을 한 것으로 나타난다. (아) 청구인들은 F과의 카카오톡 대화내용을 제출하였으며, 그 내용은 아래 <표7>과 같다. <표7> 카카오톡 대화내용
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. 소득세법 제97조 제1항 제3호 는 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비로서 ‘양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것’으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호는 ‘자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용’이라고 규정하면서, 나목에서 ‘양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용’, 다목에서 ‘공증비용, 인지대 및 소개비’를 열거하고 있다. 청구인들은 쟁점비용이 쟁점부동산의 거래를 위하여 지급한 중개수수료이므로 위 법령에 따른 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하나, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있지만, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합하는 것인바(대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결, 같은 뜻임), 청구인들이 (주)C와 체결한 용역계약서는 부동산 중개계약이 아닌 ‘부동산 매각자문 용역계약서’로 확인되고, 이와 관련하여 (주)C로부터 수취한 세금계산서의 품목란에도 ‘부동산 매각자문’으로 기재되어 있으며, (주)C는 부동산 중개 관련 자격도 없고 해당 업무 관련 경력이나 능력도 확인되지 않고, 청구인들이 제출한 증빙자료만으로는 쟁점용역이 구체적으로 어떠한 내용으로 이루어진 것인지 명확하지 않은 등 쟁점비용이 중개수수료라고 볼 수 있는 구체적‧객관적 증빙이 부족해 보이는 점 등에 비추어, 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제58조 에 따른 수수료로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 비용
1. 전체 투자일임수수료를 초과하지 않을 것
2. 주식등을 온라인으로 직접 거래하는 경우에 부과하는 위탁매매수수료를 초과하지 않을 것
3. 부과기준이 약관 및 계약서에 적혀 있을 것
2. 농어촌특별세법 제5조 제1항 제5호 에 따라 납부한 농어촌특별세
기각