쟁점건물 취득 당시 장부가액은 쟁점건물의 부동산 등기부상 나타나는 거래금액과 유사하고, 청구인은 쟁점건물의 장부가액을 기준으로 종소세를 신고·납부한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
쟁점건물 취득 당시 장부가액은 쟁점건물의 부동산 등기부상 나타나는 거래금액과 유사하고, 청구인은 쟁점건물의 장부가액을 기준으로 종소세를 신고·납부한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
1. 대법원은 “납세의무자가 작성하여 비치하고 있는 장부에 자산가액이 기재되어 있더라도 그 기재가 자산의 실지취득가액을 확정시키는 효과가 있다고 볼 수 없음은 물론 그 기재를 실지취득가액으로 추정하여야 한다거나 그 기재 자체가 납세의무자를 기속하는 효과가 있어 납세의무자는 그 기재에 반한 주장을 할 수 없다고 볼 수는 없다”라고 판시하였다OOO.
2. 조세심판원도 “실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우 실지거래가액은 장부를 기장한 경우에도 취득에 관한 제증빙서류 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 장부가액(취득가액)을 실지거래가액으로 인정하는 것이며, 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 확인 할 수 없는 경우에는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의하는 것”이라고 결정하였다(조심 2008서872, 2008.8.5. 참조).
3. 다수의 국세청 유권해석도 “실지거래가액에 의해 양도차익을 산정함에 있어 취득가액이라 함은 취득 당시에 거래당사자 간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하고, 장부를 기장한 경우에도 취득에 관한 제증빙서류 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 장부가액(취득가액)을 실지거래가액으로 인정하는 것이며, 장부 기타 증빙 서류에 의하여 당해 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 취득가액은 소득세법 제114조 제7항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것”OOO이라고 해석하였다.
4. 처분청이 제시한 판례OOO는 두 판례가 동일 사건에 대한 심급별 판결인데, 동 판결에서도 “과세관청은 반드시 취득과 관련된 증빙서류에 의하지 않더라도 장부의 기재를 실지취득가액이라고 볼 수 있는 상당한 사정을 증명하면 족하고, 그러한 상당한 사정이 증명된 때에는 장부가액을 부인하려는 납세자가 장부가액을 실지취득가액으로 인정할 수 없는 사정을 증명하여야 함”이라고 하여, 납세자가 장부가액을 부인할 만한 사정을 증명한다면 장부가액을 취득가액으로 적용할 수 없는 것임을 판시한 것이다. (2) 쟁점건물의 장부가액은 취득등기 시의 부동산등기부 등재 내용에 맞추어 기장한 것이나, 등기부에 등재된 등기원인(매매)이 사실과 다르고 거래가액도 근거가 없으며, 증빙서류에 의하여 입증되지 않는 가액이다. 또한 쟁점건물 취득 시 장부 기장의 근거가 된 부동산등기부 기재가액이 실제와 다르다는 사실은 법원의 판결에 의하여 입증된다. (가) 쟁점건물은 부동산등기부 기재내용과 같이 매매로 취득한 것이 아니라 개발제한구역 내에서 제3자(OOO) 명의로 건축허가를 받아 신축하여 원시취득한 것인데, 부동산등기부에는 소유권보존등기 후 매매로 소유권을 취득한 것으로 등재되었고, 부동산등기부에 등재된 대로 장부를 기장함에 따라 실질과 다르게 기재하게 된 특별한 사정이 있었다. (나) 청구인은 공장건물을 취득하여 부동산임대업을 영위할 목적으로 대상 부동산을 물색하던 중 청구인의 사돈인 A의 권유로 경기도 하남시 OOO과 OOO 소재 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2014.4.16. OOO원에 취득하였다. (다) 청구인은 쟁점토지 취득 후 해당 지역이 개발제한구역이어서 공장건물 신축을 할 수 없다는 사실을 알게 되었는데, 마침 A로부터 건축허가를 받는 것이 가능하다는 사람들을 소개받았고 그들의 도움을 받아 개발제한구역 내 건축허가가 가능한 농기계 창고로 건축허가를 받아서 건물을 신축할 수 있었다. (라) 건물 신축에 도움을 주기로 한 사람들은 OOO라는 단체를 만들어 OOO 명의로 2014.4.23. 건축허가를 받았고, 건축은 A의 도움을 받아 2014.5.13. 착공하고 2014.11.28. 사용승인을 받은 후, 건축허가자인 OOO 명의로 2016.1.11. 쟁점건물의 소유권보존등기를 마쳤는데, 건축허가가 정상적이지 않음에 따라 준공이 되기까지 중도에 건축허가자 변경도 할 수 없었으며, 이처럼 OOO는 실체가 없는 단체에 불과함에 따라 소유권보존등기를 함과 동시에 같은 날짜인 2016.1.11.에 청구인의 명의로 소유권이전등기를 하면서 등기원인일은 2015.12.24.자 매매로 하여 소유권을 환원하였다. (마) 개발제한구역에서 예외적으로 허용하는 건축허가를 받기 위해 OOO 명의로 허가를 받아서 건축한 사실은 경기도 하남시장이 2017년경에 청구인을 상대로 한 건축허가 취소 처분에 대하여 청구인이 제기한 행정소송의 판결OOO 내용에 나타나 있다. (바) 청구인의 제소에 대한 위 수원지방법원의 판결에서 인용하고 있는 형사판결OOO의 내용을 보면, 쟁점건물은 가공의 OOO 명의로 건축허가를 받은 사실이 확인되고, 이후 건축허가자 명의로 소유권보존등기를 하게 된 사실이 나타난다. (사) 위 내용과 같이 쟁점건물은 제3자 명의로 건축허가를 받았고, 건축은 청구인의 사돈 등의 도움을 받아 신축하여 소유권보존등기를 하였지만, 청구인의 장부에는 부동산등기부에 등재된 대로 소유권보존등기 명의자인 OOO로부터 매매로 취득한 것으로 하여 기재할 수 밖에 없었으므로, 장부에 기록된 것은 사실과 다르다. (3) 쟁점건물은 부동산등기부에 등기원인으로 기재된 매매로 취득한 것이 아닐 뿐만 아니라 또한 부동산등기부상 매매가액을 그대로 장부에 옮겨 기재한 OOO원은 근거가 없고 증빙서류에 의하여 입증되지 않는 가액이다. (가) 쟁점건물의 부동산등기부에 등재된 매매가액 등기 시의 경위를 보면, 청구인이 실제 건축주임에 따라 OOO 명의로 소유권보존등기 시에 취득세를 납부해야 하고, 소유권 환원을 위해 청구인 명의로 매매로 등기하면서 또 취득세를 납부해야 하는 등 동시에 2번의 취득세를 부담하여야 하기 때문에 이를 감안하여 최대한 낮은 가액으로 기재한 것이었고, 이러한 부동산등기부상 매매가액을 장부에 취득가액으로 옮겨 기장한 것이므로 장부가액은 실지 취득가액이라고 할 수 없다. (나) 청구인이 처분청의 요구를 받아 감정평가하여 처분청에 제출한 2024.10.21.자 감정평가서(평가기준일: 2014.11.28.)에는 감정평가액이 OOO원(㎡당 OOO원)으로 되어 있다. (다) 참고로 쟁점건물을 신축한 당시의 2014년 공사비에 대한 조달청의 “2014년 공공건축물 유형별 공사비 분석” 자료집에 의하면, 쟁점건물과 같은 ‘창고’의 경우 공사비는 ㎡당 OOO원에서 OOO원으로 나타나는데, 이 공사비를 적용하여 쟁점건물의 공사비를 계산해 보면, OOO원(OOO원×896.6㎡=OOO원)에서 OOO원(OOO원×896.6㎡=OOO원)으로서 쟁점건물의 장부상 취득가액으로 기재된 OOO원(㎡당 OOO원)과는 금액의 차이가 상당함을 알 수 있다.
(1) 소득세법 제92조(양도소득과세표준과 세액의 계산) ① 거주자의 양도소득에 대한 과세표준(이하 “양도소득과세표준”이라 한다)은 종합소득 및 퇴직소득에 대한 과세표준과 구분하여 계산한다.
② 양도소득과세표준은 다음 각 호의 순서에 따라 계산한다.
1. 양도차익: 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하여 계산
2. 양도소득금액: 제1호의 양도차익(이하 “양도차익”이라 한다)에서 제95조에 따른 장기보유 특별공제액을 공제하여 계산
3. 양도소득과세표준: 제2호의 양도소득금액에서 제103조에 따른 양도소득 기본공제액을 공제하여 계산 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비)
⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 방법”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 “실제거래가격”이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인등(이하 이 조에서 “감정평가법인등”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.