① 평가심의를 거친 쟁점감정평가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분의 당부② 쟁점공사대금채무, 쟁점대여금채무 및 쟁점공동사업채무를 상속채무로 보아 상속재산가액에서 각 차감하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] AAA세무서장이 2025.1.20. 청구인에게 한 2023.7.31. 상속분 상속세 OOO원의 부과처분은 주식회사 A에 대한 공사대금채무 OOO원을 상속채무로 보아 상속재산가액에서 차감하여 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2023.7.31. 사망한 B(청구인의 배우자로 이하 “피상속인”이라 한다)의 상속인으로, 경기도 OOO 소재 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 상속받은 후, 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제61조 제1항에 따라 쟁점부동산의 상속재산가액을 OOO원으로 평가하고, 다른 상속재산의 가액과 합하여 총 상속재산 OOO원을 피상속인으로부터 상속받은 것으로 보아 2024.1.29. OOO원을 상속세 과세표준으로 하여 2023.7.31. 상속분 상속세 합계 OOO원을 신고하고, OOO원을 납부하였으며, OOO원을 연부연납 신청하였다.
• 나. BBB지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2024.5.28.부터 2024.9.6.까지 피상속인에 대한 상속세조사를 실시하였고, 쟁점부동산의 시가에 대하여 상증법 제60조 제2항 및 상속세 및 증여세법 시행령(이하 “상증령”이라 한다) 제49조 제1항 단서(이하 “쟁점규정”이라 한다)에 따라 2개의 감정기관으로부터 2024.6.17. 아래 <표1>과 같이 감정평가를 받은 후, 2024.7.17. 그 평균액(평균가액 OOO원, 이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 국세청 평가심의위원회에서 시가로 인정받았다. <표1> 쟁점부동산 감정평가 내역

○○○

• 다. 처분청은 조사청의 조사결과 등에 따라 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 상속재산가액으로 하여 2025.1.20. 청구인에게 2023.7.31. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지(이하 “쟁점부과처분”이라 한다)하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2025.3.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산은 피상속인이 1968.5.5.부터 거주한 주택 및 점포로 2004년 증축하면서 제2종 근린생활시설로 용도변경하였으나 사실상 낡고 허름한 주거용 시설임에도 처분청은 비주거용 건물로 보아 감정평가대상건물로 임의적으로 판단하여 담세력도 없는 청구인에게 부당한 과세를 하여 재산권이 침해되었다.

(2) 국세청이 고가의 비주거용 부동산 전체가 감정평가 대상이 되는 것은 아니고 상속·증여된 비주거용 부동산으로서 시가와 신고가액의 차이가 큰 경우 등 과세형평이 현저히 떨어지는 물건을 감정평가 대상으로 한다고 입장을 밝혔듯이 쟁점부동산은 국세청에서 공표한 사실상 감정평가 대상이 아님에도 과세권을 남용한 것으로 위법하다.

(3) 처분청의 자의적 기준에 의한 이 건 소급감정은 납세자의 예측가능성 및 법적안정성을 침해하므로 조세법률주의와 조세평등주의에 위반한다.

(4) 쟁점감정가액은 상속개시일이 경과한 시점에 소급감정을 실시한 것으로 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당되었다는 객관성과 공정성을 뒷받침할 만한 사유와 자료는 전혀 발견할 수 없어 상속일 당시 객관적인 교환가치를 제대로 반영한다고 볼 수 없다.

(5) 2021.6.8. 발생한 공사미지급금 OOO원(이하 “쟁점공사대금채무”라 한다) 관련하여 서울중앙지방법원에서 진행된 소송(OOO)의 결과 화해권고결정을 통해 지급의무가 확정되었다.

(6) 2016.8.24. 발생한 채권자를 C(이하 “대여금채권자”라 한다)로 하는 OOO원 대여금 채무(이하 “쟁점대여금채무”라 한다)는 피상속인 소유 부동산(경기도 OOO 및 OOO)에 쟁점대여금채무를 피담보채권으로 하는 근저당권이 설정되었고, 피상속인 사망 후 상속한정승인(수원지방법원 OOO) 시에도 상속재산 목록에 채무로 등재되어 있다.

(7) 상속개시일 현재 피상속인이 공동사업자(30% 지분)로 있는 D의 주식회사 E에 대한 미지급금 OOO원에서 피상속인의 지분율에 해당하는 OOO원(이하 “쟁점공동사업채무”라 한다)은 사업상의 채무로 상속재산가액에 차감되어야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 2019.2.12. 개정된 상증령 제49조 제1항 단서에 의하면 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내 또는 평가기간 경과 후 법정결정기한까지의 기간 중 발생한 매매·감정가액도 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우 평가 심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받을 수 있다. 쟁점부동산의 경우 감정가액은 상증령 제49조 제1항의 ‘평가기준일’과 제2항 제2호의 ‘가격산정기준일’이 모두 상속개시일(2023.7.31.)로 동일한 경우이므로, 평가기준일과 가격산정기준일 사이에 가격 변동이 발생할 여지가 없다. 또한, 상증령 제49조 제1항 단서와 제2항 제2호를 적용함에 있어 평가기준일로부터 가격산정기준일까지의 기간 중에 ‘가격변동의 특별한 사정’이 없으면 족하고, ‘감정가액평가서 작성일’까지의 기간 중에도 ‘가격변동의 특별한 사정’이 없어야만 해당 감정가액을 평가기준일 현재의 시가로 인정할 수 있다고 해석하기는 어렵다(서울고등법원 2024.9.25. 선고 2023누64135 판결, 같은 뜻임)고 규정한바, 쟁점감정가액은 상속개시일 당시 객관적 교환가치를 반영한 적법한 시가로 볼 수 있어 보인다.

(2) 청구인은 쟁점부동산이 사실상 주거용이라고 주장하나, 2004년에 제2종 근린생활시설로 용도변경된 후 상속개시일 현재 제2종 근린생활시설로 등기되어 있어 비주거용 건물로 분류하는 것이 타당하고, 구 상속세 및 증여세 사무처리 규정(제2024-2618호, 2024.5.20.) 제72조 제1항에서 감정평가 사업의 대상은 비주거용부동산 등으로 규정되어 있고, 제2항에서 선정기준이 제시된바 감정평가 대상 선정은 적정하다.

(3) 상증법은 과세관청의 결정에 의하여 납부할 세액이 확정되는 정부 결정세목으로 과세관청은 다양한 평가방법에 따른 다른 평가액이 있는 경우 법령에서 정한 우선순위 및 절차에 따라 시가평가 원칙에 부합한 가액을 판단하여 상속재산을 평가할 수 있는 것인바, 상증법에서 평가기간 경과 후 발생한 매매·수용·경매·감정가액 등이 있는 경우에도 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정할 수 있도록 법적 근거가 마련되어 시행되어 왔고, 이에 따라 과세관청이 납세자가 신고한 가액을 그대로 인정하지 아니하고 사후적인 감정평가를 거쳐 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 시가라고 볼 수 있는 가액에 의해 과세할 수 있다는 사실을 충분히 예상할 수 있으므로 납세자의 예측가능성과 법적안정성을 침해하였다는 청구인의 주장은 인정하기 어렵다.

(4) 쟁점부동산과 같은 비주거용 부동산은 개별물건의 특성이 강해 시가를 확인하기 어려운 경우가 상당하므로 이러한 경우에는 사후 감정평가에 의한 시가 과세의 보완이 납세자의 담세능력에 상응하여 공정하고 평등하게 조세의 부과와 징수가 이루어지도록 하는 조세평등주의의 가치에 부합한다고 볼 수 있는 점, 감정평가제도의 경우에도 공평과세 실현이라는 목적의 달성과 인력과 예산 등 현실적인 제약을 함께 고려하여 부득이 그 대상과 범위를 적정한 수준으로 한정하여 실시할 수밖에 없는 것이고, 이와 관련 국세청이 재산규모, 형평성 정도 등을 감안한 합리적인 기준을 두어 감정평가 대상을 선정하고 있다면 단지 모든 납세자·물건에 대한 감정평가를 실시하지 않는다고 하여 조세평등주의에 반한다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 청구인의 주장은 타당하지 않다.

(5) 쟁점공사대금채무는 소송 결과에 따라 피상속인이 부담하여야 하는 채무로 확인되면 그때 상속재산에서 공제되어야 할 것이다.

(6) 상속재산가액에서 공제할 피상속인의 채무는 상속개시 당시 피상속인이 종국적으로 부담하여 이행하여야 할 것이 확실하다고 인정되는 채무를 뜻하는 것이고 그 존재사실에 관한 주장·입증책임은 상속세 과세가액을 다투는 납세의무자 측에 있고(서울행정법원 2011.3.24. 선고 2010구합34156 판결, 같은 뜻임), 피상속인이 실제 사용하여 피상속인이 부담할 채무라고 인정할 수 있는 명백한 입증자료를 제시하지 아니하여 대출금을 상속채무로 공제할 수 없다(수원지방법원 2016.2.18. 선고 2015구합1060 판결, 같은 뜻임)고 규정한바, 청구인은 쟁점대여금채무 관련 근저당 설정 및 사후 작성된 채무확인서 외에 계약서, 자금흐름 및 사용처 등을 제출하지 아니하였던 것이 확인되는 점을 고려할 때, 쟁점대여금채무는 피상속인이 실제 부담한 채무로 인정할 수 없는 것이다.

(7) 쟁점공동사업채무 관련 용역계약서는 상속개시일인 2023.7.31. 작성된 것으로 확인되므로 피상속인이 실제로 부담한 채무가 아니라고 보인다.

• 가. 쟁 점

① 평가심의위원회의 심의를 거친 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분의 당부

② 쟁점공사대금채무, 쟁점대여금채무 및 쟁점공동사업채무를 상속채무로 보아 상속재산가액에서 각 차감해야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2023.7.31. 사망한 피상속인의 상속인으로, 쟁점부동산과 기타 상속재산 등을 상속받은 후, 2024.1.29. 상속세 신고 시 상증법 제61조 제1항에 따라 쟁점부동산의 상속재산가액을 OOO원으로 평가하고, 다른 상속재산의 가액과 합하여 총 상속재산 OOO원을 피상속인으로부터 상속받은 것으로 보아 OOO원을 상속세 과세표준으로 하여 2023.7.31. 상속분 상속세 합계 OOO원을 신고하였고, OOO원을 납부하였으며, OOO원을 연부연납 신청하였다. (나) 조사청은 2024.5.28.부터 2024.9.6.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하였고, 쟁점부동산의 시가에 대하여 쟁점규정에 따라 2개의 감정기관으로부터 2024.6.17. 위 <표1>과 같이 감정평가를 받은 후, 2024.7.17. 쟁점감정가액을 국세청 평가심의위원회에서 시가로 인정받았다. (다) 처분청은 조사청의 조사결과 등에 따라 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 상속재산가액으로 하고, 기타의 적출사항을 포함하여 2025.1.20. 청구인들에게 2023.7.31. 상속분 상속세 합계 OOO원을 결정·고지하였다. (라) 쟁점부동산 중 건물의 부동산등기사항전부증명서에는 아래 <표2>와 같이 제2종근린생활시설로 기재되어 있다. <표2> 쟁점부동산 등기사항전부증명서(건물)

○○○ (마) 감정평가서에 기재되어 있는 쟁점부동산의 외관은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점부동산 외관

○○○ (바) 상증령 제49조 제1항은 아래 <표4>와 같이 평가기간 경과 후에도 법정결정기한까지 발생한 매매 등 사례가액(매매사례가액, 감정평가액, 공매ㆍ수용가액 등)에 대하여 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있도록 2019.2.12. 개정되었고, 동 규정은 2019.2.12. 이후 상속·증여받는 분부터 적용되는 것으로 나타난다. <표4> 기획재정부 2018년 간추린 개정세법의 주요 내용

22. 평가기간 경과 후 발생한 매매등 사례가액 시가 인정절차 마련

(1) 개정내용 종 전 개 정

□ 평가기간 전에 발생한 매매등 사례가액의 시가 인정절차 ※ 평가기간 내에 발생한 매매등 사례가액→시가로 자동 인정

○ 적용대상

• 평가기간 외로서 평가기준일 전 2년 내 발생한 매매 등 사례가액 <추 가>

○ 시가 인정절차

• 납세자 또는 과세관청이 신청 → 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가 인정

• 납세자는 신고기한 만료전 4개월(증여는 70일)까지 심의 신청 → 위원회는 신고기한 만료전 1개월 (증여는 20일)까지 결과 서면 통지 ※ 매매사례가액이 시가로 인정되어 과세관청이 결정(납세자가 수정신고하여 결정하는 경우 포함)하는 경우 과소신고가산세 면제(국기법 §47의3④1호다목)

□ 평가기간 후에 발생한 매매등 사례가액의 시가 인정절차 마련

○ 적용대상 추가

• (좌 동)

• 평가기간 후 법정결정기한까지 발생한 매매 등 사례가액 (상속세) 신고기한부터 9개월 (증여세) 신고기한부터 6개월 (좌 동) * 단, 평가기간 후 법정결정기한까지 발생한 매매등 사례가액의 경우 납세자는 해당 매매등이 있는 날부터 6개월 내 심의 신청 → 위원회는 신청을 받은 날부터 3개월 내 결과 서면 통지

(2) 개정이유

○ 평가기간이 지난 경우에도 시가로 인정될 수 있는 절차를 마련하여 시가에 근접한 평가 도모

(3) 적용시기 및 적용례

○ 2019.2.12. 이후 상속ㆍ증여받는 분부터 적용 (사) 피상속인과 주식회사 A 간에 쟁점부동산 리모델링 공사비용에 관한 분쟁이 발생해 서울중앙지방법원(OOO)에서 공사대금 청구에 관한 소송이 진행 되던 중, 화해권고결정(2024.10.29.)을 통해 공사대금채무 OOO원이 확정되었으며 그 내용은 아래 <표5>와 같다. <표5> 화해권고결정(일부)

○○○ (아) 대여금채권자는 2024.10.21. 차용일자 2005.2.15., 채무금액 OOO원으로 하는 채무확인서를 작성하였고 그 내용은 아래 <표6>과 같다. <표6> 채무확인서

○○○ (자) 쟁점대여금채무를 피담보채권으로 하여 피상속인 소유의 경기도 OOO 및 같은 리 OOO 토지(이하 “쟁점근저당설정토지”라 한다)에 대하여 2016.8.25. 근저당권이 설정되었는데, 해당 토지는 2005.2.18. 대여금채권자가 ‘명의신탁해제로인한소유권이전등기청구권’을 피보전권리로 하여 가처분 결정(수원지방법원 OOO)을 받았고 현재까지 가처분의 효력이 유지되고 있으며 그 내용은 아래 <표7>과 같다. <표7> 등기사항전부증명서

○○○ (차) 청구인이 제출한 상속세과세표준신고서에 위 쟁점근저당설정토지가 상속재산에 포함되어 있지 않음이 확인된다. (카) 피상속인 사망 후 상속인 송동석이 수원가정법원 OOO지원으로부터 수령한 아래 <표8>의 한정승인 결정문(OOO)의 상속재산목록에는 쟁점대여금채무가 포함되어 있는 것으로 확인된다. <표8> 한정승인 결정문 상속재산목록(일부)

○○○ (타) 한정승인은 해당 상속인이 재산목록을 첨부하여 피상속인의 마지막 주소지 관할 가정법원에 신고하는 방식으로 하고, 가정법원은 한정승인 신고가 부적법하지 않은 이상 이를 수리한다. 즉, 가정법원은 한정승인 신고의 적법성만을 심리할 수 있고 그 내용의 타당성은 심리하지 않는 것으로 확인된다(대법원 2021.2.25. 선고 2017다289561 판결, 같은 뜻임). (파) 처분청이 2024.10.21. 발급한 사업자등록증명(일반과세자)에 따르면 ‘대표자: F, 개업일: 2023.2.1., 상호: E, 공동사업자: 피상속인’으로 기재되어 있음이 확인된다. (하) 쟁점공동사업채무의 내용이 포함되어 있는 ‘경영개선 및 자금조달자문(용역) 계약서’는 2023.7.31.(상속개시일) 피상속인과 동업자 F이 주식회사 E와 작성한 것으로 확인되고, 해당 계약서상 쟁점공동사업채무와 관련된 내용은 아래 <표9>와 같다. <표9> 경영개선 및 자금조달자문(용역) 계약서(일부)

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저, 쟁점①에 관하여 살피건대, 청구인은 상속세 과세표준 및 세액의 신고를 마친 상속재산에 대하여 사후적으로 이루어진 쟁점감정가액은 시가로 인정될 수 없고, 처분청의 자의적인 감정평가대상 선정에 따른 것으로 납세자의 예측가능성과 법적안정성을 침해하며 조세법률주의, 조세평등주의를 위반하였다고 주장하나, 상증법 제60조 및 상증령 제49조 제1항 단서에서 평가기간이 경과한 후부터 상속세 과세표준 신고기한으로부터 9개월까지의 기간 중에 둘 이상의 감정가액이 있는 경우에 평가기준일부터 감정평가일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 납세의무자 또는 과세관청이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 시가에 포함할 수 있다고만 규정하고 있는바, 쟁점감정가액의 경우 조사청이 감정평가법인에 쟁점부동산의 감정을 의뢰하여 산정한 감정평가액의 평균액으로서 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 모두 이 건 상속세 법정결정기한 내에 있고, 평가심의위원회는 평가기준일로부터 감정가액평가서 작성일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 상속일 현재 시가에 해당한다고 인정한 점, 조사청이 2개의 감정평가법인에 의뢰를 하여 산정한 감정평가액의 평균액을 기준으로 한 이 건 상속세 부과처분이 국세기본법제18조 제1항 규정에 따른 조세법률주의, 조세평등주의의 원칙을 위배한 위법한 처분이라는 청구인의 주장을 인정할만한 특별한 사정이 없는 것으로 보이는 점, 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하는 것(대법원 2009.7.9. 선고 2006다67602, 67619 판결, 같은 뜻임)으로 쟁점감정가액은 공인된 감정기관에 의하여 법령에 따라 평가된 것으로 보이고, 달리 감정평가에 문제가 있었다는 사정이 청구인이 제출한 자료로는 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 관하여 살피건대, 청구인은 상속재산가액에서 쟁점공사대금채무, 쟁점대여금채무, 쟁점공동사업채무를 각 공제해야 한다고 주장하나, 상속재산 가액에서 공제될 피상속인의 채무는 상속개시 당시 피상속인이 종국적으로 부담하여 이행하여야 할 것이 확실하다고 인정되는 채무를 뜻하는 것이고, 상속재산의 가액에서 빼는 채무는 상속세 과세가액을 결정하는 데 예외적으로 영향을 미치는 특별한 사유이므로 그와 같은 사유의 존재에 대한 주장·입증책임은 상속세 과세가액을 다투는 납세의무자 측에 있다(대법원 2004.9.24. 선고 2003두9886 판결, 같은 뜻). 먼저, 쟁점공사대금채무에 대해 살피건대, 피상속인과 주식회사 A 간에 쟁점부동산 리모델링 공사비용에 대한 재판(서울중앙 지방법원 OOO)이 진행되던 중 화해권고결정(2024.10.29.) 을 통해 쟁점공사대금채무가 OOO원으로 확정된 점, 처분청도 소송 결과에 따라 쟁점공사대금채무가 피상속인이 부담하여야 하는 채무로 확정되면 상속채무로 볼 수 있다고 인정하고 있는 점 등에 비추어 쟁점공사대금채무는 상속채무로 보아 그 금액을 상속재산가액에서 차감하는 것이 타당하다고 판단된다. 다음으로, 쟁점대여금채무에 대해 살피건대, 쟁점대여금채무에 대한 차용증 및 계좌이체 내역이 제출되지 않은 점, 쟁점근저당설정토지에는 2005.2.18. 대여금채권자가 ‘명의신탁 해제로 인한 소유권이전등기청구권’을 피보전권리로 하여 신청한 가처분 등기가 설정되어 있어 쟁점근저당설정토지가 피상속인 소유의 재산인 것인지 명확하지 않은 점, 청구인도 이 건 상속세 신고 시 쟁점근저당설정토지를 상속재산에 포함하지 않은 점, 한정승인 결정문의 상속재산목록에 쟁점대여금채무가 포함되었다고 하더라도 위의 사실관계 등을 고려 시 피상속인의 상속채무로 단정하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 쟁점대여금채무는 상속채무에 해당되지 않는 것으로 판단된다. 마지막으로 쟁점공동사업채무에 대해 살피건대, 쟁점공동사업채무가 기재된 ‘경영개선 및 자금조달자문(용역) 계약서’는 피상속인이 병사(호흡곤란)한 당일인 2023.7.31. 계약이 체결된 것으로 확인되는 점, 고령인 피상속인이 계약체결일에 병사한 것으로 확인되므로 피상속인이 쟁점공동사업채무를 부담할 의사로 위 계약서에 날인한 것으로 보기는 어려워 보이는 점 등에 비추어 쟁점공동사업채무는 상속채무에 해당되지 않는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법 제14조(상속재산의 가액에서 빼는 공과금 등) ① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 다음 각 호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 뺀다.

3. 채무(상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)

② 비거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 다음 각 호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 뺀다.

2. 해당 상속재산을 목적으로 하는 유치권(留置權), 질권, 전세권, 임차권(사실상 임대차계약이 체결된 경우를 포함한다), 양도담보권ㆍ저당권 또는 동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권으로 담보된 채무

3. 피상속인의 사망 당시 국내에 사업장이 있는 경우로서 그 사업장에 갖춰 두고 기록한 장부에 의하여 확인되는 사업상의 공과금 및 채무

③ 제1항과 제2항에 따라 상속재산의 가액에서 빼는 공과금 및 장례비용의 범위는 대통령령으로 정한다.

④ 제1항과 제2항에 따라 상속재산의 가액에서 빼는 채무의 금액은 대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것이어야 한다. 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2. 가상자산 이용자 보호 등에 관한 법률 제2조 제1호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

• 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우
• 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 건축법 제2조 제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우 (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제10조(채무의 입증방법등) ①법 제14조 제4항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것”이란 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다.

1. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

2. 제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

② 법 제15조 제2항 및 이 조 제1항 제1호에 따른 금융회사등은 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률 제2조 제1호 에 따른 금융회사등(이하 “금융회사등”이라 한다)으로 한다. 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정

⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 하고, 제1항 제1호 및 제2호의 심의가 필요한 경우 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 신청해야 한다. 다만, 제1항 제1호의 경우 중에서 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는 해당 매매등이 있는 날부터 6개월 이내에 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 한다.

1. 제1항 제1호의 경우: 매매등의 가액의 입증자료 제50조(부동산의 평가) ① 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 해당 토지와 지목ㆍ이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산 가격공시에 관한 법률 제3조 제8항 에 따른 비교표에 따라 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 지방세법 제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액 또는 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액의 평균액을 평가가액으로 할 수 있다. 1.공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의한 신규등록토지 2.공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

② 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 각종 개발사업등으로 지가가 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.

③ 법 제61조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)"이란 국세청장이 해당 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 지정하는 지역에 소재하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)을 말한다.

④ 법 제61조 제1항 제4호 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액을 말한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 가액 가.부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 해당 주택과 구조ㆍ용도ㆍ이용 상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 같은 법 제16조 제6항에 따른 주택가격 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액 나.부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액

2. 지방세법 제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액이나 둘 이상의 감정평가기관에 해당 주택에 대한 감정을 의뢰하여 산정된 감정가액을 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액

⑤ 법 제61조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 배율"이란 국세청장이 평가기준일 현재의 개별공시지가에 지역마다 그 지역에 있는 가격사정이 유사한 토지의 매매실례가액을 고려하여 고시하는 배율을 말한다.

⑥ 법 제61조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.

⑦ 법 제61조 제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다. (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금

⑧ 제7항의 임대료 등의 환산가액을 적용하여 토지와 건물의 소유현황 등에 따른 가액을 계산할 때에는 다음 각 호의 방법으로 한다.

1. 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우 토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 법 제61조 제1항부터 제4항까지의 규정으로 평가한 토지와 건물의 가액(이하 이 항에서 "기준시가"라 한다)으로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.

2. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우

• 가. 토지 소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자에게 구분되어 귀속되는 임대료 등의 환산가액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
• 나. 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다. 제78조(결정ㆍ경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.

법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월

(3) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조(기준) ① 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.

② 제1항에도 불구하고 감정평가법인등이 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률에 따른 재무제표 작성 등 기업의 재무제표 작성에 필요한 감정평가와 담보권의 설정ㆍ경매 등 대통령령으로 정하는 감정평가를 할 때에는 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다.

③ 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가법인등(소속 감정평가사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 준수하여야 할 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다.

④ 국토교통부장관은 감정평가법인등이 감정평가를 할 때 필요한 세부적인 기준(이하 “실무기준”이라 한다)의 제정 등에 관한 업무를 수행하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 전문성을 갖춘 민간법인 또는 단체(이하 “기준제정기관”이라 한다)를 지정할 수 있다.

⑤ 국토교통부장관은 필요하다고 인정되는 경우 제40조에 따른 감정평가관리ㆍ징계위원회의 심의를 거쳐 기준제정기관에 실무기준의 내용을 변경하도록 요구할 수 있다. 이 경우 기준제정기관은 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.

⑥ 국가는 기준제정기관의 설립 및 운영에 필요한 비용의 일부 또는 전부를 지원할 수 있다.

(4) 감정평가에 관한 규칙 제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

9. "공시지가기준법"이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 "법"이라 한다) 제3조 제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 "대상토지"라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 제7조(개별물건기준 원칙 등) ① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.

② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.

③ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.

④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다. 제11조(감정평가방식) 감정평가업자는 다음 각 호의 감정평가방식에 따라 감정평가를 한다.

1. 원가방식: 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식

2. 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법

3. 수익방식: 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식 제12조(감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정) ① 감정평가업자는 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 "주된 방법"이라 한다)을 적용하여 감정평가하여야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다. 제14조(토지의 감정평가) ① 감정평가업자는 법 제3조 제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하여야 한다.

② 감정평가업자는 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.

1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역·이용상황·주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다.

2. 시점수정: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제19조 에 따라 국토교통부장관이 조사·발표하는 비교표준지가 있는 시·군·구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 같은 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니하다고 판단되는 경우에는 공법상 제한이 같거나 비슷한 용도지역의 지가변동률, 이용상황별 지가변동률 또는 해당 시·군·구의 평균지가변동률을 적용할 것
• 나. 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니한 경우에는 한국은행법 제86조 에 따라 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 생산자물가상승률을 적용할 것

5. 그 밖의 요인 보정: 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것

③ 감정평가법인등은 법 제3조 제1항 단서에 따라 적정한 실거래가를 기준으로 토지를 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다.

④ 감정평가법인등은 법 제3조 제2항에 따라 토지를 감정평가할 때에는 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하되, 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가할 수 있다. 제15조(건물의 감정평가) ① 감정평가법인등은 건물을 감정평가할 때에 원가법을 적용해야 한다.