쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점토지의 수탁자로서 ㅇㅇㅇ이 체납한 종합부동산세와 농어촌특별세에 대한 물적납세의무를 부담함 쟁점②에 대하여 살피건대, 공사가 착수되었다고 보기 어려운 점, 지자체장이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 보고 재산세를 부과한 처분에 불복하여 ㅇㅇㅇ이 제기한 심판청구를 우리 원이 기각결정한 점 등에 비추어, 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점토지의 수탁자로서 ㅇㅇㅇ이 체납한 종합부동산세와 농어촌특별세에 대한 물적납세의무를 부담함 쟁점②에 대하여 살피건대, 공사가 착수되었다고 보기 어려운 점, 지자체장이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 보고 재산세를 부과한 처분에 불복하여 ㅇㅇㅇ이 제기한 심판청구를 우리 원이 기각결정한 점 등에 비추어, 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
○○○
- 라. 청구법인은 이에 불복하여 위 <표1>과 같이 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
- 가. 청구법인 주장
(1) 이 건 처분과 관련한 내용을 정리하면, OOO시장은 지식산업센터 신설을 승인받은 쟁점토지 중 ① 제조시설 부지는 지방세특례제한법상 재산세 감면 및 지방세법상 재산세 분리과세를 적용하고, ② 비제조시설 부지는 건축 중인 건축물의 부속 토지로 보아 지방세법상 별도합산과세를 적용하여 A에 2022년도 및 2023년도 정기분 재산세(토지）등 합계 OOO원을 부과하였으나, 이후 2024.4.29. 현장출장을 통해 지식산업센터 착공신고 후 공사가 진행되지 않아 쟁점토지의 현황이 나대지 상태라고 보고 가설건축물의 부설토지 33㎡만 별도합산과세대상으로, 나머지(30,363㎡)는 종합합산과세대상으로 판단하여 A에게 2022년도 및 2023년도 수시분 재산세 OOO원을 부과하였으며, 이에 따라 처분청은 A 및 청구법인에 종합부동산세 등을 부과하게 되었다.
(2) 당초부터 쟁점토지는 전부 지식산업센터 신축부지로서 재산세 분리과세 대상이었다. (가) OOO시장이 쟁점토지를 제조시설 부지와 비제조시설 부지로 구분한 것은 임의적 구분으로, 이에 기초하여 비제조시설 부지를 재산세 별도합산과세대상으로 판단한 것부터 잘못된 것이다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(이하 “산업집적법”이라 한다) 제2조 제13호 및 같은 법 시행령 제4조의6에 따르면, 지식산업센터를 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물로 정의할 뿐 이를 제조시설과 비제조시설로 구분하지 않고 있다. 따라서 OOO시장은 임의로 쟁점토지 중 일부를 비제조시설 부지로 구분하였는데, 위 산업집적법 등에 따르면 쟁점토지 전부는 지방세법 제106조 제1항 제2호 가목 및 같은 법 시행령 제102조 제8항 제5호 가목에 따라 재산세 분리과세대상에 해당하므로, 종합부동산세가 비과세되는 토지에 해당한다. (나) 지식산업센터에 대한 세제상 지원 내용을 살펴보더라도, 쟁점토지는 전부 재산세 분리과세 대상으로서 종합부동산세가 비과세되는 토지에 해당한다. 재산세 관련 법령에 따르면, 직접 사용 또는 분양‧임대를 위하여 지식산업센터를 신축 또는 증축 중인 경우 및 신축 또는 증축이 완료된 지식산업센터의 경우, 지식산업센터의 설립을 승인받은 후 5년간 지방세법 제106조 제1항 제3호 아목 및 같은 법 시행령 제102조 제8항 제5호 가목‧나목에 따라 해당 부동산에 대하여 재산세가 분리과세되고, 공급자로부터 최초 분양을 받은 경우도 지방세법 제106조 제1항 제3호 아목 및 같은 법 시행령 제102조 제8항 제6호에 따라 분양받은 후 5년간 해당 부동산은 재산세가 분리과세된다. 한편, 지식산업센터는 지방세특례제한법(이하 “지특법”이라 한다) 제58조의2 제1항에 따라 지방세가 감경되는데, 취득세의 경우 취득 후 1년 이내 공사를 미착공하는 등의 사유가 발생하면 감경된 취득세를 추징하는 규정(지특법 제58조의2 제1항 제1호 단서 및 가목‧나목)이 있으나, 재산세의 경우 감경하는 규정만 있을 뿐 1년 내 미착공하는 경우 감경세액을 추징하는 등의 사후관리에 따른 추징 규정이 별도로 없어, 쟁점토지는 지식산업센터 신축부지로서 설령 공사가 미착공되었더라도 이미 감경된 재산세를 추징할 수 없다. (3) 지방세법 제106조 제1항 제3호 아목 및 같은 법 시행령 제102조 제8항 제5호 가목에 따라 재산세가 분리과세되는 지식산업센터 부지의 의미를 살펴보더라도 쟁점토지는 재산세가 분리과세되는 종합부동산세 비과세대상 토지에 해당한다. (가) 산업집적법은 지식산업센터를 제조시설과 비제조시설로 구분하지 않고 있고, 지방세법 제106조 제1항 제3호 아목 및 같은 법 시행령 제102조 제8항 제5호는 지식산업센터의 설립승인을 받은 토지로서 직접 사용 또는 분양‧임대 목적으로 지식산업센터를 신축 또는 증축 중인 토지를 재산세 분리과세대상으로 규정하고 있으며, 같은 호 단서는 그 분리과세 적용기간을 “지식산업센터의 설립승인을 받은 후 최초로 재산세 납세의무가 성립한 날부터 5년 이내”로 한정하고 있으므로, 지식산업센터를 신축 또는 증축 중인 토지는 그 설립승인을 받은 후 최초 재산세 납세의무의 성립일부터 5년간 재산세 분리과세대상이 되는 것이다. (나) 그리고 처분청이 A가 쟁점토지에 지식산업센터를 신축 또는 증축 중이 아니라고 판단한 근거로 제시한 판례(대법원 2018.5.15. 선고 2018두35049 판결)는 이 건에 원용하기 부적절한 판례이다. 처분청이 제시한 위 판례는 이 건과 다른 산업단지에 관한 판례로, 지특법(2013.1.1. 법률 제11618호로 개정되기 전의 것) 제78조 제4항에서 산업기술단지 내 산업용 건축물 등을 신축 또는 증축하는 경우 5년간 재산세를 감면하되, 취득일부터 3년 이내에 정당한 사유 없이 산업용 건축물 등으로 직접 사용하지 않는 경우 감면된 재산세를 추징하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령(2014.3.14. 대통령령 제25253호로 개정되기 전의 것) 제45조에서 위 지특법 제78조 제4항에서 말하는 직접 사용을 감면대상 건축물을 건축 중인 경우도 포함하도록 규정하고 있는데, 동 판례는 산업단지 내 산업용 건축물 신축 공사를 착수한 후 중단한 상태에서 취득일부터 3년이 경과한 경우에 대한 것으로 법원은 이 경우 위 3년의 유예기간 내에 건축 중에 있었다고 보기 어려워 직접 사용을 인정하지 않아 재산세를 추징한 처분은 타당하다고 판단한 경우로서, ① 이 건의 경우 지식산업센터의 착공신고 후 최초 납세의무의 성립일부터 5년의 재산세 감경기간이 경과하지 않은 상태에서 재산세를 부과한 점, ② 위 판례와 달리 이 건 지식산업센터에 대한 사후관리에 따른 추징규정이 없는 점 및 ③ 위 판례가 산업단지에 대한 판례이고 이 건은 지식산업센터에 관한 사건으로 서로 다른 점 등을 보건데 위 대법원 판례를 이 건에 원용하는 것은 부적절하다. (다) 건축법 제14조 제5항 은 건축신고 후 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 그 신고의 효력이 없어지도록 규정하였고, 이에 법원은 “공사에 착수”의 의미와 관련하여, 건물공사를 하려면 신축하려는 건물에 관한 굴착이나 축조 등의 공사를 개시해야 하므로 기존 건물 등의 철거, 벌목‧식재, 부지조성, 울타리나 진입로 설치 등 신축 준비행위에 해당하는 작업은 공사의 착수가 아니어서, 부지 정지공사나 정화조 설치공사를 한 것만으로 공사에 착수하였다고 보지 않고 있는데(대법원 2015.2.12. 선고 2013두10533 판결 참조), 이 판례가 쟁점토지 위에 지식산업센터가 신축 또는 증축되는 중이라고 보기 어렵다는 처분청 의견의 근거로 보이나, 이 역시 단순히 건축법상 건축신고의 효력을 유지하기 위한 정도의 공사진행요건에 불과하여 이를 이유로 쟁점토지를 지식산업센터가 신축 또는 증축 중이 아니라고 할 수 없는 것이다. (라) 한편, 처분청은 지방세법 제106조 제1항 제2호 가목에 따른 재산세 별도합산과세대상인 건축물의 부속토지를 규정한 같은 법 시행령 제101조 제1항 및 제103조 제1항에 따라 쟁점토지를 재산세 종합합산과세대상으로 판단한 것으로 보인다. 그러나 쟁점토지는 지방세법 제106조 제1항 제3호 아목 및 같은 법 시행령 제102조 제8항 제5호 가목에 해당하는 토지로서 같은 법 시행령 제101조 제1항의 적용대상이 아니어서, 비록 지방세법 시행령제103조 제1항 제3호가 공사에 착수한 건축물을 같은 영 제101조 제1항에 따른 건축물에 포함하도록 규정하여 공사에 착수하지 않은 건축물의 부지를 지방세법 제106조 제1항 제2호 가목에 따른 별도합산과세대상 토지에서 제외하였더라도, 쟁점토지는 위 규정의 적용대상이 아닌 지방세법 제106조 제1항 제3호 아목에 해당하는 재산세 분리과세대상 토지로서 건축법에 따른 공사의 착수와 별개로 재산세 분리과세를 적용받는 토지에 해당한다. 특히, 지방세법 시행령제103조 제1항 제3호는 분리과세 대상 토지는 동 규정의 적용을 제외하도록 명확하게 규정하고 있으므로, 쟁점토지는 분리과세 대상으로 건축법상 공사의 착수 여부와 무관하게 분리과세를 적용받아야 한다. (마) 지방세법 시행령 제102조 제8항 제5호 가목은 분리과세대상을 지식산업센터를 신축 또는 증축 중인 토지로 규정할 뿐, 재산세 납세의무성립일 기준 “공사의 계속”이나 “공사가 일정 기간 중단되지 않을 것”을 요건으로 규정하지 않고 있고, 단지 재산세 분리과세를 적용받는 기간을 재산세 납세의무성립일부터 5년 이내로 한정하고 있으며, 종합부동산세법도 제6조 제4항에서 재산세 분리과세규정에 따라 종합부동산세를 경감하는 것이 종합부동산세를 부과하는 취지에 적합하지 않는 등 대통령령이 정하는 경우 그 분리과세규정을 적용하지 않도록 규정하고 있으나, 이를 구체화한 같은 법 시행령 제2조는 “공사의 계속”이나 “공사가 일정 기간 중단되지 않을 것”을 분리과세규정 적용배제 요건으로 규정하고 있지도 않으므로, 설령 A가 지식산업센터 공사를 착공하지 않았더라도 쟁점토지는 재산세 분리과세대상이고 이에 따라 종합부동산세 비과세대상에 해당한다. (바) 결국 쟁점토지가 재산세 분리과세대상으로 종합부동산세가 비과세되는 토지에 해당하는지는 지방세법 시행령 제102조 제8항 제5호 에서 말하는 “신축 또는 증축 중”의 의미에 따라 결정되는데, ① 지식산업센터 공급자는 최초 납세의무성립일부터 5년 동안 신축 또는 증축 중이거나, 완공 후 보유 중인 경우 모두 그 부지를 재산세 분리과세대상으로 유지하는 점, ② 지식산업센터 부지에 대한 재산세 분리과세의 경우, 별도의 사후관리에 따라 추징하는 규정이 없는 점, ③ “신축 또는 증축 중”의 의미가 건축법상 건축신고의 효력을 유지하는 “공사에 착수”와 같다고 할 수 없는 점 등을 종합하면, 신축의 준비행위에 해당하는 작업이나 공사를 개시한 것만으로도 “신축 또는 증축 중”인 토지에 해당한다고 봄이 상당하다. 이에 공사를 상당 기간 중단한 채 방치하는 경우에도 분리과세혜택을 받는 문제를 생각할 수 있으나, 산업집적법 제28조의2 제1항, 제13조 및 제13조의5에 따라 지식산업센터는 설립승인일부터 3년 내 착공하지 않거나 착공 후 1년 이상 공사를 중단한 경우 설립승인이 취소되므로, 위와 같은 문제가 발생하더라도 설립승인 취소에 따라 재산세 분리과세를 적용받을 수 없어서, 별다른 부작용이 발생하지 않는다. 위의 법령 규정에 따라 쟁점토지와 관련된 내용을 살펴보면, 산업집적법 제13조의5 각 호 외의 본문 단서 및 같은 법 시행령 제19조의4 제3호에 따라 재무구조 개선 또는 경영 정상화의 추진 등을 위하여 공사를 중단한 경우에는 착공 후 1년 이상 공사를 중단하더라도 지식산업센터 설립승인을 취소하지 않을 수 있는데, 현재 A는 쟁점토지에 지식산업센터 신축공사의 착공 준비 중 이를 일시 중단한 것에 불과하고 이는 2022년 하반기 레고랜드 사태 등을 기점으로 건설업계 전반이 심각한 경영난에 처해있는 상황에서 A가 재무구조개선 및 경영 정상화를 위해 공사를 일시 중단한 것으로 공사 중단에 정당한 사유가 있다. 이에 더하여, 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 보고 종합부동산세를 부과한다면, A는 매해 약 OOO원이라는 거액의 조세를 부담하게 되어 엄청난 재정적 부담을 지게 되는데, 이는 재산세 분리과세 적용기간인 5년 동안 OOO원에 해당하는 큰 금액으로 쟁점대출약정으로 OOO원을 대출받은 점을 고려할 때 쟁점토지 가격의 약 3분의 1정도가 종합부동산세로 부과되는 것이어서, A로서는 이러한 조세부담을 도저히 감내하기 어려운 사정도 고려해야 한다. 따라서 쟁점토지는 2022년‧2023년 재산세 분리과세대상으로 인정받은 토지로, 지식산업센터 설립승인을 받고 5년이 경과하지 않은 부지이고, 그 설립승인이 취소된바 없으므로, 재산세 분리과세대상 토지로서 종합부동산세 비과세대상에 해당한다.
(4) 지특법 제58조의2 제1항은 지식산업센터에 대하여 감경받은 취득세를 추징하는 규정만 있을 뿐, 감경받은 재산세를 추징하는 조항이 없어서, 재산세의 경우 공사가 중단되거나 착공하지 않았다고 하여 감경받은 재산세를 추징할 수 없으므로 이러한 제도의 취지를 고려할 때, 쟁점토지를 재산세 분리과세대상에서 제외하여 종합부동산세를 부과하는 것은 부당하다.
(5) 2022년‧2023년 재산세 과세기준일에 A는 쟁점토지에 지식산업센터를 신축하는 건축허가를 받아 착공신고를 한 후 신축을 위한 공사를 진행하였으므로 쟁점토지는 지방세법제106조 제1항 제3호에 따라 재산세 분리과세 대상에 해당한다. A는 쟁점토지에 지식산업센터를 신축하는 건축허가를 받았고, OOO시장으로부터 착공신고필증을 교부받았으며, 시공사와 공사도급계약을 체결한 후 시공사로부터 공사비 지급요청을 받는 한편, 쟁점토지에 펜스설치, 잡목제거 및 토사반출 등 표토정리와 벌개제근 작업을 진행하였고 이는 쟁점토지가 산업집적법 제28조의5 제1항 제1호 및 제2호에 따른 시설용으로 직접 사용하거나 분양‧임대를 위해 지식산업센터를 신축 중인 상태에 있었다는 것을 보여준다. 따라서 A는 산업집적법 제28조의2 에 따라 지식산업센터의 설립승인을 받았고, 쟁점토지에 직접 사용하거나 분양‧임대하기 위한 지식산업센터를 신축하고 있었으며, 이 건 과세처분의 과세기준일에 는 지식산업센터 설립승인을 받은 후 최초로 재산세 납세의무가 성립한 날부터 5년이 경과하지 않았으므로, 쟁점토지는 지방세법 제106조 제1항 제3호 아목 및 같은 법 시행령 제102조 제8항 제5호에 따라 재산세가 분리과세되는 토지로서 종합부동산세 비과세대상에 해당한다.
- 나. 처분청 의견
(1) 쟁점토지에 대한 신탁의 위탁자인 A가 종합부동산세를 체납함에 따라 수탁자인 청구법인을 물적납세의무자로 지정하여 납부고지한 이 건 처분은 다음의 사정을 종합하여 보면 타당한 처분이다. 종합부동산세법 제12조의2 는 위탁자가 탈세 또는 조세회피를 목적으로 신탁제도를 악용하는 것을 방지하고자 위탁자가 종합부동산세를 체납한 경우, 그 신탁재산을 한도로 과세관청이 수탁자에게 체납된 세액을 징수할 수 있게 규정하고 있다. 위탁자인 A가 체납한 이 건 종합부동산세 및 농어촌특별세는 신탁설정일(2022.2.25.) 이후 고지된 쟁점토지 관련 세액으로, A는 쟁점토지 외에 다른 보유재산이 없었다. 따라서 처분청은 청구법인을 물적납세의무자로 지정하고 쟁점토지를 압류하여 조세채권을 확보할 수 밖에 없어서, 2024.10.17. 청구법인에게 2022년 및 2023년 귀속 종합부동산세에 대한 물적납세의무 지정 사전안내문을 발송 후 2024.11.5. 청구인을 물적납세의무자로 지정하는 한편, 2024년 귀속 종합부동산세도 2025.1.31. 청구법인에게 물적납세의무 지정 사전안내문 발송 후, 2025.2.17. 청구법인을 물적납세의무자로 지정하였다. 청구법인을 물적납세의무자로 지정한 것은 법과 규정에 따른 정당한 행정 절차로서, 국가 조세수입을 담당하는 과세관청으로서의 당연한 책무이므로, 처분청이 A에게 고지하고 체납된 2022년～2024년 귀속 종합부동산세에 대한 물적납세의무자로 청구법인을 지정하여 납부고지한 이 건 처분은 정당한 처분이다.
(2) 종합부동산세는 재산세의 후행세목으로 이 건은 OOO시장의 재산세 과세대상 변동 통지에 따라 2022년～2024년 귀속 종합부동산세를 부과한 사건으로 이 건 과세처분은 정당하다. 종합부동산세법 제12조 는 “과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자, 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자”로 종합부동산세의 납세의무자를 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제9조는 “종합부동산세의 경정·재경정의 사유가 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유에 해당하는 때에는 시장ㆍ군수가 관할세무서장 또는 관할지방국세청장에게 회신한 자료에 의하여 종합부동산세의 과세표준과 세액을 경정 또는 재경정하여야 한다.”고 규정하고 있다. 또한, 종합부동산세법 제11조 는 종합부동산세 과세대상이 되는 재산세 종합합산과세대상 토지와 별도합산과세대상 토지의 구분은 지방세법 제106조 를 따르도록 규정하고 있으므로, 쟁점토지에 대한 재산세를 관할하는 OOO시장이 당초 쟁점토지를 신축 중인 지식산업센터의 부지로 보아 지특법 제58조의2에 따라 재산세를 감면하였으나, OOO시장은 2024.4.29. 현장출장을 통해 지식산업센터의 건설공사가 진행되지 않은 사실을 확인하고, 기 감면받은 재산세를 추징한 후 쟁점토지를 재산세 별도합산과세 또는 분리과세대상 토지에서 별도합산과세 및 종합합산과세대상으로 다시 분류하여 2024.7.29. 처분청에 과세자료를 통보하였으며 처분청도 이에 근거하여 A에게 종합부동산세를 부과하였다. 지방세법 시행령 제103조 제1항 제3호 는 같은 영 제101조 제1항에 따른 재산세 분리과세대상 건축물의 범위에 건축법 등 관계법령에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 건축법 등에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물을 포함하되, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단한 경우는 제외한다고 명시하고 있는데, 청구법인은 쟁점토지가 일시 공사 중단된 사정만으로 쟁점토지를 재산세 분리과세대상이 아니라고 보아 종합부동산세를 부과하는 것이 부당하다고 주장하나, 재산세 분리과세대상인지 여부는 지방세법에 근거하여 부과된 재산세와 취득세에 대한 부당성의 판단 근거가 될 수 있음은 별론으로 하더라도 종합부동산세에 대한 부당함을 주장하는 근거가 되지 못한다. 이처럼 종합부동산세는 지방세인 재산세의 후행세목으로 종합부동산세 과세의 대상이 되는 토지의 분류는 지방세법에 따라 지방자치단체의 권한인 점, 청구법인이 쟁점토지와 관련한 재산세 부과처분에 대해 현재 OOO시장과 심판청구를 진행 중에 있으므로 쟁점토지가 재산세 분리과세인지 여부가 확정되었다고 보기 어려운 점, 재산세 부과가 유지되는 한 종합부동산세 부과도 유지되어야 하는 점 등에 비추어 처분청의 이 건 종합부동산세 부과는 잘못이 없다.
① 청구법인이 물적납세의무를 부담하는지 여부
② 쟁점토지 위에 지식산업센터 신축공사가 착공되지 않은 것으로 보아 종합부동산세를 부과한 처분의 당부
(1) 이 건의 주요 사실관계를 시간순으로 정리하면 아래 <표2>와 같다. <표2> 주요 사실관계
○○○
(2) A가 2022.3.31. C와 체결한 공사도급계약의 주요내용(붙임 세부계약내용은 생략)은 아래와 같다. <공사도급계약의 내용>
○○○
(3) OOO시장이 A에게 한 쟁점토지에 대한 재산세 부과처분과 관련하여, A가 이에 불복하여 제기한 심판청구의 결정문(조심 OOO, 2025.7.25.)에서 확인되는 사실관계는 다음과 같다. (가) OOO시장의 쟁점토지에 대한 2022년도 및 2023년도 재산세 과세내역과 관련하여, OOO시장이 2024.6.24. A에 발송한 과세예고통지 내역은 아래 <표2>와 같다. <표3> OOO시장의 재산세 부과 내역 등 (단위: ㎡)
○○○ (나) OOO시장은 당초 재산세를 부과할 때, 지식산업센터 신설 승인 면적 중 지식산업센터시설 내 제조시설에 해당하는 비율에 대해서는 지특법 제58조의2 감면대상 및 분리과세대상으로 구분하고, 나머지 부대시설에 해당하는 비율에 대해서는 건축 중인 토지로 보아 별도합산과세대상으로 판단하였으나, 2024년 6월 현지출장을 한 결과, 쟁점토지의 현황을 나대지로 확인하고 가설건축물의 바닥면적 33㎡는 별도합산과세대상으로 보되, 나머지 면적 30,363㎡는 종합합산과세대상으로 보아 A에 재산세를 부과고지하였다. (다) OOO시장의 2024.4.29.자 출장결과보고서에서, 쟁점토지는 착공허가일(2022.4.15.)로부터 2년이 경과하였음에도 터파기 작업 등이 진행되지 않은 나대지로 종합합산과세대상으로 변경하는 것이 타당 하다는 취지의 내용이 확인되며, 해당보고서상 현장사진은 아래와 같다. <출장결과보고서상 쟁점토지 사진 등>
○○○ (라) 주식회사 D(감리업체)가 2024.7.16. OOO시장에게 보낸 “과세자료 요청에 대한 회신” 문서에 따르면, 공사진행내역은 아래와 같이 확인된다. <감리업체가 제출한 공사진행내역>
○○○ (마) A는 2022.8.8. “OOO 지식산업센터 신축공사 실착공 연기 및 현장 업무 일시 중지 요청 공문”을 C(시공사)에 발송했으며, 해당 문서에서 아래와 같이 금융시장 악화 등으로 인한 실착공 연기 요청 내용이 확인된다. <실착공 연기 및 현장업무 일시중지 요청 문서(일부 발췌)>
○○○
(3) A가 쟁점토지에 대한 2022년도 및 2023년도 재산세 부과처분에 불복하여 OOO시장을 상대로 제기한 심판청구에 대하여 우리 원은 기각결정(조심 OOO, 2025.7.25.)을 하였고, 그 결정문의 판단이유 부분은 아래와 같다. <조심 OOO, 2025.7.25. 결정문 중 판단이유 부분>
○○○
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 다음과 같이 살펴본다. (가) 쟁점①과 관련하여, 종합부동산세법 제12조의2 는 신탁 설정일 이후에 국세기본법 제35조 제2항 에 따른 법정기일이 도래하는 종합부동산세로서 해당 신탁토지와 관련하여 발생한 종합부동산세를 신탁토지의 위탁자가 체납한 경우로서 그 위탁자의 다른 재산에 대하여 강제징수를 하여도 징수할 금액에 미치지 못할 때에는 해당 신탁토지의 수탁자는 그 신탁토지로써 위탁자의 종합부동산세등을 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고 농어촌특별세법제3조는 종합부동산세법에 따른 종합부동산세 납세의무자에게 농어촌특별세에 대한 납세의무를 부과하고 있는바, A는 2022년 종합부동산세 과세기준일(2022.6.1.) 이전인 2022년 2월 청구법인에게 쟁점토지를 신탁한 후 2022년～2024년 귀속 종합부동산세와 농어촌특별세를 체납하였고, 쟁점토지 외에 다른 보유재산이 없어서 강제징수를 하더라도 체납된 종합부동산세와 농어촌특별세의 징수가 불가능한 것으로 보이는바, 청구법인은 쟁점토지의 수탁자로서 A가 체납한 2022년～2024년 귀속 종합부동산세와 농어촌특별세에 대한 물적납세의무를 부담하므로, 처분청이 청구법인에게 이 건 종합부동산세 및 농어촌특별세를 부과고지한 것은 잘못된 것으로 보기 어렵다고 판단된다. (나) 쟁점②와 관련하여, 청구법인은 쟁점토지는 지방세법에 따른 재산세 분리과세대상 토지이므로, 종합부동산세 비과세 대상에 해당한다고 주장하나, 지방세법 시행령 제102조 제8항 제5호 가목은 재산세 분리과세대상 지식산업센터 부지를 “지식산업센터 입주시설용으로 직접 사용하거나 분양 또는 임대하기 위해 지식산업센터를 신축 또는 증축 중인 토지”로 규정하고 있고, 지방세법 시행령에서 말하는 “건축 중인 건축물”이라 함은 재산세 과세기준일 현재 건축공사에 착수하여 건축을 하고 있는 건축물을 말하는데, 착공에 필요한 단순한 준비작업을 하고 있는데 지나지 않은 경우는 건축 중이라고 할 수 없지만, 터파기나 구조물 공사와 같이 건물을 신축하기 위한 공사에 착수한 경우는 물론 그보다 앞서 건물의 신축에 필수적으로 전제되는 작업을 하는 경우에도 건물의 신축공사를 실질적으로 실행한 것으로 볼 수 있다면 그 시점에 이미 공사에 착수한 것으로 보아야 하므로(대법원 1995.9.26. 선고 95누7857 판결, 대법원 2017.3.15. 선고 2016두58406 판결 및 조심 2021지978, 2022.9.8. 등 참조), 단순히 부지의 경계에 울타리를 설치하고, 부지 내 시설물 등을 철거하여 나대지 상태로 만드는 단계를 넘어, 터파기나 흙막이를 위한 규준틀 작업을 하는 등 실제 건축물의 건축을 위해 토지를 사용하고 있다고 볼 수 있는 단계가 되어야 공사의 착수로 볼 수 있을 것인바, OOO시장의 2024.4.29.자 현지출장 결과, 쟁점토지는 착공허가일(2022.4.15.)로부터 2년이 경과하였음에도 터파기 작업 등이 진행되지 않은 나대지로 확인되었고, 주식회사 D(감리업체)가 2024.7.16. OOO시장에게 보낸 “과세자료 요청에 대한 회신” 문서에 따르면 공사진행내역 상 표토정리 및 가설울타리 설치 정도의 내용만 확인되어 공사가 착수되었다고 보기 어려운 점, OOO시장이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 보고 재산세를 부과한 처분에 불복하여 A가 제기한 심판청구를 우리 원이 기각결정(조심 OOO, 2025.7.25.)한 점 등에 비추어, 쟁점토지를 종합부동산세 종합합산과세대상으로 보고 종합부동산세 및 농어촌특별세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 종합부동산세법 제5조(과세구분 및 세액) ① 종합부동산세는 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액을 그 세액으로 한다.
② 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 제14조 제1항 및 제3항에 따른 토지분 종합합산세액과 같은 조 제4항 및 제6항에 따른 토지분 별도합산세액을 합한 금액으로 한다. 제6조(비과세 등) ① 지방세특례제한법 또는 조세특례제한법에 의한 재산세의 비과세ㆍ과세면제 또는 경감에 관한 규정(이하 "재산세의 감면규정"이라 한다)은 종합부동산세를 부과하는 경우에 준용한다.
④ 제1항 및 제2항의 재산세의 감면규정 또는 분리과세규정에 따라 종합부동산세를 경감하는 것이 종합부동산세를 부과하는 취지에 비추어 적합하지 않은 것으로 인정되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 종합부동산세를 부과할 때 제1항 및 제2항 또는 그 분리과세규정을 적용하지 아니한다. 제11조(과세방법) 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 지방세법 제106조 제1항 제1호 에 따른 종합합산과세대상(이하 "종합합산과세대상"이라 한다)과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상(이하 "별도합산과세대상"이라 한다)으로 구분하여 과세한다. 제12조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자
2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자
② 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 토지(이하 "신탁토지"라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁토지를 소유한 것으로 본다. 제12조의2(신탁토지 관련 수탁자의 물적납세의무) 신탁토지의 위탁자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 종합부동산세등을 체납한 경우로서 그 위탁자의 다른 재산에 대하여 강제징수를 하여도 징수할 금액에 미치지 못할 때에는 해당 신탁토지의 수탁자는 그 신탁토지로써 위탁자의 종합부동산세등을 납부할 의무가 있다.
국세기본법 제35조 제2항 에 따른 법정기일이 도래하는 종합부동산세로서 해당 신탁토지와 관련하여 발생한 것
2. 제1호의 금액에 대한 강제징수 과정에서 발생한 강제징수비 제13조(과세표준) ① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.
② 별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 80억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.
③ 제1항 또는 제2항의 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. 제14조(세율 및 세액) ① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "토지분 종합합산세액"이라 한다)으로 한다.
③ 종합합산과세대상인 토지의 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상 토지의 토지분 재산세로 부과된 세액(지방세법 제111조 제3항 에 따라 가감조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 세액, 같은 법 제122조에 따라 세부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 세액을 말한다)은 토지분 종합합산세액에서 이를 공제한다.
④ 별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "토지분 별도합산세액"이라 한다)으로 한다.
⑥ 별도합산과세대상인 토지의 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상 토지의 토지분 재산세로 부과된 세액(지방세법 제111조 제3항 에 따라 가감조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 세액, 같은 법 제122조에 따라 세부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 세액을 말한다)은 토지분 별도합산세액에서 이를 공제한다.
(2) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
1. 특별시ㆍ광역시(군 지역은 제외한다)ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지
2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지
1. 공장용지: 제101조 제1항 제1호 각 목에서 정하는 지역에 있는 공장용 건축물(제103조 제1항 제2호 및 제3호의 건축물을 포함한다)의 부속토지로서 행정안전부령으로 정하는 공장입지기준면적 범위의 토지. 다만, 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물로서 허가 등을 받지 않은 공장용 건축물이나 사용승인을 받아야 하는 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 않고 사용 중인 공장용 건축물의 부속토지는 제외한다.
④ 법 제106조 제1항 제3호 라목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 제1항 제1호에서 행정안전부령으로 정하는 공장입지기준면적 범위의 토지를 말한다.
⑦ 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만 제9호 및 제11호에 따른 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 않은 토지는 제외한다.
5. 산업입지 및 개발에 관한 법률 제16조 에 따른 산업단지개발사업의 시행자가 같은 법에 따른 산업단지개발실시계획의 승인을 받아 산업단지조성공사에 제공하는 토지. 다만, 다음 각 목의 기간으로 한정한다.
1. 준공인가일
2. 토지 공급 완료일(매수자의 취득일, 임대차 개시일 또는 건축공사 착공일 등 해당 용지를 사실상 사용하는 날을 말한다. 이하 이 호에서 같다)
1. 준공인가일 후 5년이 경과한 날
2. 토지 공급 완료일
⑧ 법 제106조 제1항 제3호 아목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다.
5. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의2 에 따라 지식산업센터의 설립승인을 받은 자의 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 지식산업센터의 설립승인을 받은 후 최초로 재산세 납세의무가 성립한 날부터 5년 이내로 한정하고, 증축의 경우에는 증축에 상당하는 토지 부분으로 한정한다.
6. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의4 에 따라 지식산업센터를 신축하거나 증축하여 설립한 자로부터 최초로 해당 지식산업센터를 분양받은 입주자(중소기업기본법 제2조 에 따른 중소기업을 영위하는 자로 한정한다)로서 같은 법 제28조의5 제1항 제1호 및 제2호에 규정된 사업에 직접 사용(재산세 과세기준일 현재 60일 이상 휴업 중인 경우와 타인에게 임대한 부분은 제외한다)하는 토지(지식산업센터를 분양받은 후 최초로 재산세 납세의무가 성립한 날부터 5년 이내로 한정한다)
(5) 지방세특례제한법 제58조의2(지식산업센터 등에 대한 감면) ① 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의2 에 따라 지식산업센터를 설립하는 자에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2025년 12월 31일까지 지방세를 경감한다.
1. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의5 제1항 제1호 및 제2호에 따른 시설용(이하 이 조에서 "사업시설용"이라 한다)으로 직접 사용하기 위하여 신축 또는 증축하여 취득하는 부동산(신축 또는 증축한 부분에 해당하는 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 사업시설용으로 분양 또는 임대(중소기업기본법 제2조 에 따른 중소기업을 대상으로 분양 또는 임대하는 경우로 한정한다. 이하 이 조에서 같다)하기 위하여 신축 또는 증축하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 35를 경감한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 경감된 취득세를 추징한다.
1. 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 착공하지 아니한 경우
2. 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 사업시설용으로 직접 사용하지 아니한 경우
3. 해당 용도로 직접 사용한 기간이 4년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우
1. 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 착공하지 아니한 경우
2. 그 취득일부터 5년 이내에 사업시설용으로 분양ㆍ임대하지 아니하거나 다른 용도로 사용하는 경우
2. 과세기준일 현재 사업시설용으로 직접 사용하거나 그 사업시설용으로 분양 또는 임대 업무에 직접 사용하는 부동산에 대해서는 해당 부동산에 대한 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년간 재산세의 100분의 35를 경감한다.
② 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의4 에 따라 지식산업센터를 신축하거나 증축하여 설립한 자로부터 최초로 해당 지식산업센터를 분양받은 입주자(중소기업기본법 제2조 에 따른 중소기업을 영위하는 자로 한정한다)에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 경감한다.
1. 2025년 12월 31일까지 사업시설용으로 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 35를 경감한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 경감된 취득세를 추징한다.
2. 과세기준일 현재 사업시설용으로 직접 사용하는 부동산에 대해서는 해당 부동산에 대한 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년간 재산세의 100분의 35를 2025년 12월 31일까지 경감한다.
(6) 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1.
13. "지식산업센터"란 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
2. 제13조(공장설립등의 승인) ① 공장건축면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설ㆍ증설 또는 업종변경(이하 "공장설립등"이라 한다)을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 승인을 받아야 하며, 승인을 받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 승인을 받은 사항 중 산업통상자원부령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다.
3.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 공장설립등의 승인을 받은 것으로 본다.
4.
1. 제20조 제2항에 따른 승인을 받은 경우
5.
2. 제38조 제1항 본문 및 제2항에 따른 입주계약 및 변경계약을 체결한 경우
6.
3. 대통령령으로 정하는 다른 법률에 따라 그 공장설립에 관한 허가ㆍ인가ㆍ면허 등을 받은 경우
7. 제13조의5(공장설립등의 승인의 취소) 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제13조에 따라 공장설립등의 승인을 받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 사업시행이 곤란하다고 인정하는 경우에는 그 공장설립등의 승인의 취소 및 해당 토지의 원상회복을 명할 수 있으며, 이 경우 원상회복에 관하여는 농지법 제42조 및 산지관리법 제39조 를 준용한다. 다만, 제3호에 따른 기간을 초과하는 것이 부득이하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
8.
1. 공장설립등의 승인을 받은 날부터 3년(농지전용허가 또는 신고가 의제된 경우에는 2년)이 지날 때까지 공장을 착공하지 아니하는 경우
10. 제28조의2(지식산업센터의 설립 등) ① 지식산업센터의 설립승인, 인ㆍ허가등의 의제, 설립등의 승인에 대한 특례, 처리기준의 고시등, 설립등의 승인취소, 건축허가, 사용승인, 제조시설설치승인, 제조시설설치승인의 취소 및 협의에 관하여는 제13조, 제13조의2부터 제13조의5까지, 제14조, 제14조의2부터 제14조의4까지 및 제18조를 준용한다.
11. 제28조의5(지식산업센터에의 입주) ① 지식산업센터에 입주할 수 있는 시설은 다음 각 호의 시설로 한다.
12.
1. 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사업을 운영하기 위한 시설
2. 벤처기업육성에 관한 특별법 제2조 제1항 에 따른 벤처기업을 운영하기 위한 시설
14.
3. 그 밖에 입주업체의 생산 활동을 지원하기 위한 시설로서 대통령령으로 정하는 시설 (7) 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령
15. 제19조의4(공장설립등의 승인 취소의 예외) 법 제13조의5 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
16.
1. 화재, 자연재해 등 천재지변으로 공장건설공사를 중단한 경우
17.
2. 법 제2조 제1호에 따른 제조시설등(이하 "제조시설등"이라 한다)에 필요한 자재ㆍ기계ㆍ장치 등의 공급지연 또는 멸실 등 자기 책임이 아닌 사유로 제조시설등의 설치를 중단한 경우
18.
3. 재무구조 개선 또는 경영 정상화의 추진 등을 위하여 공장건설공사를 중단하거나 제조시설등의 설치를 중단한 경우
19.
4. 시장ㆍ군수 또는 구청장이 민원 처리에 관한 법률 시행령 제36조 에 따른 민원실무심의회의 심의를 거쳐 제1호부터 제3호까지의 규정에 준하는 사유가 있다고 인정하는 경우
(8) 건축법
20. 제14조(건축신고) ① 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.
21.
⑤ 제1항에 따라 신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 그 신고의 효력은 없어진다. 다만, 건축주의 요청에 따라 허가권자가 정당한 사유가 있다고 인정하면 1년의 범위에서 착수기한을 연장할 수 있다.
기각