쟁점오피스텔의 공부상 용도가 ‘업무시설(오피스텔)’인데, 건물의 공부상 용도와 달리 다른 용도로 사용하였는지가 불분명한 경우 공부상 용도에 따르는 것이 타당함
쟁점오피스텔의 공부상 용도가 ‘업무시설(오피스텔)’인데, 건물의 공부상 용도와 달리 다른 용도로 사용하였는지가 불분명한 경우 공부상 용도에 따르는 것이 타당함
[주 문] OO 세무서장이 2024.12.13. 청구인에게 한 2022년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 쟁점오피스텔은 업무와 주거를 겸용할 수 있도록 설계되었고, 쟁점오피스텔 구조는 처음부터 주거할 수 있도록 설계된 것이지 청구인이 주거용으로 사용하기 위해서 구조 등을 바꾼 것이 아니므로 쟁점오피스텔은 주거용이 아닌 업무용 시설로 보아야 한다.
(2) 쟁점오피스텔의 임차인인 C은 2015.3.31.∼2016.6.20. 기간 동안 쟁점오피스텔에 전입신고를 하였으나, 청구인은 2015년 12월경 쟁점오피스텔을 취득하였고, 2016년 4월부터 B에게 임대하였으며, C과 직접 임대차계약을 체결한 것이 아니므로 C이 전입신고 및 확정일자를 받은 사실만으로 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었다고 단정할 수 없다. D은 2024.1.3. 쟁점오피스텔에 전입신고를 하였으나, 이는 청구인이 B과 쟁점오피스텔 임대차계약 기간 중이었고, 청구인은 D가 쟁점오피스텔에 전입신고를 한 사실을 전혀 몰랐다. 이후 B에게 물어보니, D은 자신의 지인이고, 전입신고할 수 있도록 부탁받았다고 들었다. 또한, 쟁점아파트를 양도한 시기는 2022년 2월경이고, D이 전입신고한 시기는 2024년 1월인데, 쟁점아파트 양도 당시, D은 쟁점오피스텔에 전입신고를 하지 않았으므로 위와 같은 사정은 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용되었는지 여부를 판단하는데 고려되어서는 안 된다.
(3) 처분청은 청구인과 쟁점오피스텔의 임차인 B이 쟁점오피스텔에 사업자등록을 하지 않아 처음부터 업무용으로 사용할 의도는 없었다는 의견이나, 청구인은 쟁점오피스텔의 임대료는 소액(OOO원)이라 사업자등록을 할 필요가 없다고 판단하여 B과 임대차계약 당시에는 사업자등록을 하지 않았으나, 이후 2024년 10월경 부가가치세 간이과세자로 사업자등록을 하였고, 2024년 제2기분 부가가치세도 신고·납부하였다. 처분청은 B이 쟁점오피스텔에 사업장 소재지를 옮기지 않은 것으로 보아 업무용으로 사용한 것이 아니라는 의견이나, B은 기존의 업무공간이 있어서 쟁점오피스텔로 사업장 소재지로 옮기지 않은 것이다.
(1) 청구인은 쟁점오피스텔에 설치된 개별난방, 세탁기, 싱크대, 화장실 등이 주거용으로 사용하기 위하여 별도로 설치한 것이 아니라고 주장하나, 쟁점오피스텔 평면도 및 인터넷 중개매물 현황을 보면 주거용 원룸 임대로 명확히 표시하고 있어 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다고 보기 어렵고, 구조상 주거용으로 사용할 수 있었으므로 쟁점오피스텔은 사실상 주거용으로 보아야 한다. (2) 쟁점오피스텔의 구조, 기능, 시설 등이 주거용으로 적합한 상태이고, 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있었으며, 일반적으로 거주지를 옮기는 경우에 전입신고를 한다는 점과 실제로 쟁점오피스텔에는 C, B, D이 거주용임을 전제로 전입신고를 한 점에 비추어 보면 쟁점오피스텔은 주거용으로 볼 수 있다.
(3) 청구인은 B이 사업용으로 사용하기 위해 임대차계약을 체결하였다고 주장하나, B의 사업체OOO는 사업장이 필요하지 않거나 쟁점오피스텔과 1km 내 거리에 있으므로 새로운 사업장이 필요하지 않고, 사업장 소재지를 옮기지 않았으며, 실제로 B은 임대차계약 체결 당시 사업자등록도 하지 않았다.
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(2) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. “1세대”란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(4) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. (5) 주택법 시행령 제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
4. 건축법 시행령 별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔
○○○ (나) 청구인은 2015.11.10. 쟁점아파트를, 2015.12.1. 쟁점오피스텔을 아래 <표2>와 같이 각 취득하였고, 2024.1.1. 비주거용 건물 임대업을 영위할 목적으로 쟁점오피스텔에 대하여 부가가치세법상 간이과세자로 사업자등록을 하였다. <표2> 청구인의 부동산 보유 현황
○○○ (다) 청구인은 2016.3.28. B에게 쟁점오피스텔에 관하여 월차임 OOO원, 임대차 기간 2016.4.1.∼2018.3.31.로 정하여 임대하였고, 특약사항으로 “본 부동산은 업무용으로 사용하여야 한다”라고 기 재하였다. 위 임대차계약은 계약기간이 2024년 11월까지 연장되었고, 청구인은 B으로부터 2016.4.1.∼2024.9.30. 기간 동안 매월 OOO 원을 지급받았다. (라) 청구인은 2024.11.21. 주식회사 E에 쟁점오피스텔에 관하여 보증금 OOO원, 월차임 OOO원, 임대차 기간 2024.11.22.∼2025.11.21.로 정하여 임대하였고, 임대차계약서 특약사항 4호에는 “임대목적물은 업무용으로 사업자등록은 가능하나 전입신고는 불가하다”, 5호에는 “임차인은 본 호실로 사업장소재지를 이전하기로 한다”라고 각 기재되어 있다. (마) 청구인은 쟁점아파트를 양도하면서 1세대1주택 비과세 규정을 적용된다고 판단하여 양도소득세를 신고하지 않았으나, 처분청은 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하였으므로 주택으로 보아야 하고, 쟁점아파트 양도 당시 1세대 2주택이었으므로 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 없다고 보아, 2024.12.13. 청구인에게 쟁점아파트의 양도에 대한 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다. <표3> 청구인에 대한 2022년 귀속 양도소득세 결정 내역
○○○ (바) B은 2016.1.27. OOO을, 2015.6.12. OOO 사무소를, 2020.12.20. OOO을 아래 <표4>와 같이 각 설립하였다. <표4> 임차인 B의 사업내역
○○○ (사) 쟁점오피스텔의 임차인 C은 2015.3.31.[쟁점오피스텔 취득(2015.11.10.) 이전], D은 2024.1.3.[쟁점아파트 양도(2022.2.25.) 이후] 각 전입신고를 하였다. <표5> 쟁점오피스텔의 전입신고 내역
○○○ (아) 쟁점오피스텔의 임차인이었던 B은 쟁점오피스텔에 전입신고한 사실이 없고, 2023.1.3. 서울특별시 강동구 OOO에 관하여 보증금 OOO원, 월차임 OOO원, 임대차 기간 2023.2.5.∼2025.2.5.로 하여 임대하였으며, 특약사항에서 “본 계약은 기존 임차인(B님)의 계약갱신청구권 행사로 인한 재계약이다”라고 기재되어 있다. (자) 처분청이 제시한 쟁점오피스텔과 같은 층 매물의 중개 광고에 따르면, “실입주 가능한 OOO 초역세권 오피스텔”, “OOO 전입가능, 보증보험가능”이라고 기재되어 있고, B은 2025.2.5. ‘쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였고, 주거용으로 사용하지 않았다’는 내용의 사실확인서를 작성하였다. (차) 청구인은 2025.1.24. 처분청에 쟁점오피스텔의 임대소득에 대한 2024년 부가가치세(간이) OOO원을 신고·납부하였고, 청구인이 제출한 쟁점오피스텔 사진에 의하면, 쟁점오피스텔에는 싱크대, 인덕션, 세탁기, 상·하부장, 화장실 등이 설치되어 있고, 평면도에는 주방, 식당, 거실, 침실로 구분되어 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용할 수 있는 구조이고, 실제로 주택으로 사용되었으므로 주택으로 보아야 한다는 의견이나, 쟁점오피스텔이 쟁점아파트의 양도 당시 사실상 주거용으로 사용하였다는 입증은 처분청이 하여야 하는데, 처분청이 제시한 심리자료만으로 쟁점오피스텔이 사실상 주거용으로 사용되었다고 입증된다고 보기 어려워 보이는 반면, 청구인은 쟁점오피스텔을 비거주용 건물 임대업으로 사업자등록(간이과세자)을 한 뒤, 부가가치세를 신고·납부하고 있는 점, B은 쟁점아파 트의 양도 당시 거주지가 따로 있어 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보이지 아니하고, 쟁점오피스텔에 전입신고를 한 사실도 나타나지 않는 점, 쟁점오피스텔의 공부상 용도가 ‘업무시설(오피스텔)’인데, 건물의 공부상 용도와 달리 다른 용도로 사용하였는지가 불분명한 경우 공부상 용도에 따르는 것이 타당한 점(조심 2023인736, 2023.5.18.) 등에 비추어, 처분청이 쟁점오피스텔을 주택임을 전제로 청구인에게 2022년 귀속 양도소득세를 과세한 처분은 잘못인 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
OO세무서장이 2024.12.13. 청구인에게 한 2022년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.