비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분의 당부

• 가. 청구인은 2023.7.27. 배우자 a(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망에 따라 상속이 개시되자 상속재산 중 경기도 성남시 분당구 OOO(이하 “쟁점아파트”이라 한다)를 기준시가인 OOO원으로 평가하여 2023.11.6. 상속세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 상속세 신고내용을 검토한 결과, 평가기준일(2023.7.27.) 전 6개월 내인 2023.7.12. 매매계약된 쟁점아파트와 같은 단지 OOO(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매가액 OOO원을 상속개시일 당시 쟁점아파트의 시가로 보아, 2025.1.9. 청구인에게 2023.7.27. 상속분 상속세 OOO 원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2025.2.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트와 비교대상아파트는 동간 거리가 상당하고 쟁점아파트는 OOO 방향이고, 비교대상아파트는 분당 최고의 번화가 OOO 방향으로 주거 환경도 크게 다르며, 실제 거래되는 매매가액도 서현역 방향의 아파트가 훨씬 비싸므로 비교대상아파트의 거래가액을 상속개시일 당시 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 상속재산을 평가함에 있어 시가라 함은 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제1항에 따라 상속개시일의 시가라 할 것이고, 같은 법 시행령 제49조 제1항에 및 제4항에서 평가기준일 전후 6개월 기간 내에 유사한 다른 재산의 매매·감정·수용·경매·공매가액이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 본다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에서 유사한 다른 재산이란 해당 재산이 공동주택인 경우 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있고, 평가대상주택과 주거전용면적의 차이가 100분의 5 이내이며, 평가대상주택과 공동주택가격의 차이가 100분의 5이내라는 요건을 모두 충족하는 공동주택으로 정하고 있는바, 쟁점아파트의 평가기준일은 2023.7.27.로 비교대상아파트는 평가기준일 전후 6개월 기간인 2023.1.27.〜2024.1.27. 사이인 2023.7.12.에 매매계약이 체결되었고, 쟁점아파트와 동일한 공동주택 단지에 위치하고, 전용면적 OOO 및 공동주택가격OOO이 동일한 점 등에서 비교대상아파트는 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는 유사한 재산에 해당한다. 또한 청구인은 쟁점아파트와 비교대상아파트의 동간 거리가 멀며 주거환경이 다르다고 주장하나, 직선거리 268m에 도보 4분 거리로 가까우며, 모두 남향이고 탄천을 접하고 있어 다른 환경권이라 판단할 근거가 없으므로 비교대상아파트는 상증세법상 쟁점아파트와 유사한 재산에 해당하고, 그 매매계약일이 평가기준일 전후 6개월에 속하고 있으므로 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 본 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 비교대상아파트의 거래가액을 상속개시일 당시 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인의 상속세 신고 및 처분청의 결정내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구인의 상속세 신고 및 처분청의 결정내역 (나) 처분청의 전산망에서 확인되는 쟁점아파트의 상증세법령상 평가기간 내 쟁점아파트와 같은 단지 유사한 아파트의 거래내역은 아래 <표2>와 같고, 쟁점아파트와 비교대상아파트의 공동주택가격 및 전용면적 내역은 아래 <표3>과 같다. <표2> 평가기간 내 유사 거래내역 <표3> 쟁점아파트와 비교대상아파트의 공동주택가격 및 전용면적 내역 (다) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 지도상 현황은 아래 <그림>과 같고, 전용면적과 평면배치도가 동일한 것으로 확인된다. <그림> 쟁점아파트와 비교대상아파트의 지도상 현황

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. 청구인은 비교대상아파트의 매매가액을 상속개시일 당시 쟁점아파트의 시가로 보는 것은 부당하다고 주장하나, 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따르면, 해당 재산의 매매사례가액 등이 없는 경우에는 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액(평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지 매매계약이 체결된 가액을 말한다) 등을 해당 재산의 시가로 보도록 정하고 있고, 유사 재산의 판단 기준을 정한 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에서 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우에는 동일 공동주택단지 내, 주거전용면적 및 기준시가의 차이가 100분의 5 이내일 것이라는 요건을 모두 충족하는 주택 중 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 유사 재산으로 보도록 하였는바, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 하나의 공동주택단지에 속해 있고, 전용 면적과 공동주택가격 또한 동일한 점, 아파트 간의 위치, 층고, 주변환경 및 일조권 등에 따른 차이는 공동주택가격 산정에 반영되었다 할 것인데 쟁점아파트와 비교대상아파트의 공동주택가격이 동일한 이상 동 간의 거리가 약간 떨어져 있다는 사정만으로 비교대상아파트의 매매가액을 시가로 보지 않을 법령상 근거가 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다(조심 2023서6816, 2024.2.15. 외 다수, 같은 뜻임).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 “대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산”이란 소득세법 제99조 제1항 제1호 에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2020.3.13. 기획재정부령 제780호로 개정된 것) 제15조(평가의 원칙 등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산