쟁점주택은 대부분이 구분 등기되지 아니한 다가구주택의 일부 호실로서 단독 매매는 어려워 보이고, 그 지역 일대가 21~24년 기간에 재건축‧재개발 호재 등이 있어 부동산 투자 목적의 보유로 볼만한 상황도 확인되지 아니하며, 청구법인이 노후화된 사원용 주택을 리모델링하여 개선할 계획이 있다고 진술하고 있는 점 등으로 미루어 볼 때 쟁점주택은 오랜기간 사원용 주택으로 사용하던 중 일시적 공실이 부득이하게 발생한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 쟁점주택을 사원용 주택으로 사용한 것으로 보아 종부세 합산배제 대상으로 보는 것이 타당함
[주 문] OO 세무서장이 <별지1>과 같이 2024.12.5., 2024.12.6. 청구법인에게 한 2021~2024년 귀속 종합부동산세 등 합계 OOO원의 각 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 종부세법 제16조 제2항, 같은 법 시행령 제8조 제1항 및 같은 법 시행규칙 제5조는 ‘관할 세무서장은 종합부동산세 납부고지서를 발급하는 경우 국세징수법 시행규칙 별지 제3호 서식에 따른 세액산출명세서를 첨부해야 한다’고 규정하고 있고, 국제징수법 시행규칙 별지 제3호 서식은 과세대상 물건을 명시하도록 하고 있다. 하지만 처분청은 2024년 귀속 종합부동산세 납부고지서상 ‘경기도 안산시 OOO 외 2건’이라고 기재하여 과세대상물건 2건을 알지 못하도록 기재하였으므로 절차적 위법이 있다. (2) 쟁점주택은 종합부동산세 합산배제 주택에 해당된다. (가) 법 해석의 목표는 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 데 두어야 하고, 나아가 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하면서, 법률의 입법취지와 목적, 제‧개정 연혁, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체계적‧논리적 해석방법을 추가적으로 동원함으로써, 위와 같은 법해석의 요청에 부응하는 타당하는 해석을 하여야 한다(대법원 2018.6.21. 선고 2011다112391 전원합의체 판결 등 참조). 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 한다(대법원 2011.1.27. 선고 2010도1191 판결 참조). 종부세법 제8조 제2항 제2호는 ‘종업원의 주거에 제공하기 위한 사원용 주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택은 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 않는 것으로 본다’고 정하고, 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1호는 ‘종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 OOO원 이하(2023.2.28.부터 OOO원, 이전 OOO원)인 주택’을 위 대통령령으로 정하는 주택으로 정하고 있다. 그 입법취지는 국민의 주거생활 안정을 위한 주택의 공급에 기여하여 부동산 가격안정에 도움을 주므로 종합부동산세를 과세하지 아니하려는 데에 있다(대법원 2013.9.12. 선고 2010두16387 판결 참조). (나) 처분청은 쟁점주택을 공실이라는 이유로 합산배제 사원용 주택으로 보지 아니하였으나, 종합부동산세법령에서는 ‘실제 사용되고 있을 것’을 요한다고 보기 어렵다. 종부세법 제8조 제2항 제2호 및 같은 법 시행령 제4조 제1항은 ‘종업원에게 무상이나 저가로 주거에 제공할 것’을 요구할 뿐, ‘주택이 실제 사원용 주택으로 사용되고 있을 것’을 요건으로 하고 있지 아니하다. 특히 사원용 주택의 합산배제를 하는 입법취지가 ‘국민의 주거생활 안정을 위한 주택 공급에 기여하여 부동산 가격안정에 도움을 주므로 종합부동산세를 과세하지 아니하려는 것’인데, 주택이 사원용 주택으로 제공되는 이상 그 입법취지를 달성한 것으로 볼 수 있다. 종부세법 시행령 제4조 제1항 제19호 가목은 ‘매입 시점에 거주자가 거주하고 있는 주택’일 것을 요건으로 하고 있는데, ‘실제 거주’ 요건이 필요한 경우는 별도로 명시하고 있다. 또한 회사가 부동산을 구입하여 사원용 주택으로 제공하고 있는데도 과세기준일(6.1.) 현재를 기준으로 종업원이 실제로 사용되고 있는지의 사정에 의해 합산배제 적용 여부가 결정되는 것은 우연한 사정에 따른 부당한 결론에 이르게 된다. 매년 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 전까지 사원용 주택으로 제공되다가 과세기준일 공실 상태가 된 경우에도 합산배제 사원용 주택으로 볼 수 없다는 불합리한 결과가 도출된다. 덧붙여 실제 사원이 거주하는 기간과 실제 사원이 거주하지 아니한 기간 모두 합산배제 대상에 해당되어 과세표준 산정에 혼란을 초래하고 일시적인 공실상태인 경우 합산배제 사원용 주택에 해당한다고 보는 것은 조세법률주의 원칙상 허용된다고 보기 어렵다. 위와 같은 사정 등에 비추어 볼 때, 합산배제 사원용 주택에 해당하기 위해서는 종업원에게 무상 또는 저가로 제공되는 주택이면 족할 뿐, 실제 거주에 사용되는지를 요하는 것으로 볼 수 없다. 따라서 실제 사원용 주택으로 사용되고 있는 것을 전제하에 이루어진 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 위법‧부당하다.
(3) 합산배제 사원용 주택에 해당하기 위해 ‘실제 사원용 주택으로 사용되고 있을 것’을 요한다고 보더라도 이 건 처분은 위법‧부당하다. 국세청은 ‘사원용 주택이 종업원 감소 등 사유로 일시 공실인 경우 합산배제 사원용 주택에 해당한다’는 취지로 답변하였다(서면인터넷방문상담5팀-2399, 2007.8.28.). 일시적 공실 여부는 ① 사원용 주택의 당초 취득 목적 및 경위, ② 사원용 주택의 사용 연혁과 현황, ③ 공실 발생사유, ④ 공실발생 이후 회사가 취한 조치 등 제반사정을 종합적으로 판단하여야 한다. 처분청은 2021~2024년 귀속 종합부동산세 각 과세기준일(6.1.) 현재 공실상태를 기준으로 이 건 부과처분을 한 것으로 보인다. 하지만 쟁점주택은 1992‧1993년경 신축되어 현재까지 30여년간 사원용 주택으로 사용되었는데, 짧게는 1년, 길게는 4년 정도의 공실은 비교적 일시적인 기간으로 보는 것이 타당하다. 또한 공실 발생사유는 사원용 주택의 노후화, 평균적인 생활여건 상승 등으로 인해 직원들의 선호도가 하락하였기 때문에 이후 주택 보수 및 리모델링을 거쳐 사용 활성화를 위해 노력할 예정이다.
(4) 처분청은 매년 공시된 개별주택가격을 임의 분할 및 평가하여 공실상태의 쟁점주택에 대하여 종합부동산세를 과세하였는데, 가구별 층수와 면적, 특성 등이 달라 일률적인 구분 평가가 불가능함에도 구분되지 아니하는 주택 일부를 분할‧평가한 것이므로 위법‧부당하다.
(5) 처분청 의견에 대한 청구법인의 항변내용은 다음과 같다. (가) 청구법인은 처분청으로부터 받은 과세대상 물건 명세서는 2021년 귀속 종합부동산세 과세대상 물건으로 2024년 귀속 과세대상물건을 받은 사실이 없다. 처분청이 과세예고통지 당시 과세대상물건에 대한 공시지가 등 정보를 제공하였다고 하나 이후 변동사항이 발생할 수도 있고, 그 경우에는 ‘경기도 안산시 OOO 외 2건’이라는 기재만으로 과세대상물건을 파악하는 것은 불가능하며, 청구법인에게 인터넷을 통해 확인가능하다는 안내를 한 사실도 없다. (나) 종부세법 제8조 제2항 제2호, 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1호는 합산배제 임대주택과 어린이용 주택에 대하여 일시적 공실(임대주택의 경우 2년, 어린이집의 경우 3개월)을 예외로 보는 규정인데, 이를 근거로 사원용 주택은 법령 미비를 들어 ‘실제 사용되고 있을 것’을 요구하는 것으로 적용할 수 없다. 오히려 합산배제 사원용 주택을 ‘제공’, 즉 ‘사용할 수 있는 상태’의 요건만 충족하면 되는 것이지, 실제로 사용될 것을 요건으로 하지 아니함이 명백하고, 이는 실제 사원용 주택으로 사용되는 기간이 문제되지 아니하였기 때문으로 봄이 상당하다. 종부세법 제8조 제2항 제2호는 ‘종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택’을 합산배제의 대상으로 정하고 있는데, 이는 ‘기숙사’와 ‘사원용 주택’을 같은 취지와 맥락에서 규정된 것으로 보인다. 기숙사의 경우 실제 사용 여부에 관계없이 합산배제되는 것으로 정하고 있는바, 합산배제 사원용 주택의 경우에도 실제 사용 여부에 관계없이 종업원이 무상이나 저가로 사용할 수 있도록 제공하는 것이면 합산배제 대상에 해당하는 것으로 보아야 한다. 2025.2.28. 개정으로 종부세법 시행령 제4조 제2항은 “제1항 제1호를 적용할 때 해당 연도 중 종업원에게 제공하는 기간이 9개월 이상인 경우로서 종업원에게 제공하지 않는 기간에 다른 용도로 사용하지 않는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 종업원에게 계속하여 제공하는 것으로 본다.”라는 규정이 신설되었다. 이는 당초 합산배제 사원용 주택의 요건에 별다른 제한이 없었던 점을 고려해 보면, 신설 전에는 사원용 주택으로 제공하는 기간이 문제 되지 않는 것으로 보는 것이 문언의 연혁적‧합목적 해석에 부합한다. 당연한 결과로 ‘실제 사원용 주택으로 사용되는 기간’은 합산배제 사원용 주택인지 여부를 판단함에 있어 고려할 수 있는 사정이 아닌바, 이는 적어도 위 신설규정이 적용되기 전에는 실제 사용 여부에 관계없이 종업원이 무상이나 저가로 사용할 수 있도록 제공하는 것이면 합산배제 사원용 주택에 해당함을 방증한다. (다) 처분청은 청구법인의 해석이 문언이나 대법원이 일반적으로 인정하는 법리에 반한다는 의견이나, 어떤 측면에서 반한다는 것인지 아무런 근거를 제시하지 못하고 있다. 오히려 법원은 지방세법 시행령 제102조 제5항 의 해석과 관련하여, ‘도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 ‘제공하는’ 주택건설용 토지와 산업단지용 토지라고 규정하고 있는 제24호는 과세대상 물건의 이용현황과 무관하게 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지에 대하여 일정기간 동안 저율의 분리과세를 하겠다는 취지로 보인다’고 하여, ‘제공하는’은 실제 이용현황과는 무관하다는 취지로 판시한 바 있다(창원지방법원 2017.11.14. 선고 2017구합50599 판결). 또한 처분청은 다른 법인사업자와의 과세형평, 국세청의 실무관행 등도 근거로 제시하나, 처분청의 해석이 그릇된 것인 이상, 이 사정은 바로잡아야 할 것이다. (라) 쟁점주택 중 일부는 일시적으로 공실이 발생한 것임이 명백하다. 처분청이 자인하는 바와 같이 경기도 OO시 OOO는 과세대상물건에 해당하지 않는데, 그럼에도 2024년 납부고지서상에 동 건물이 과세대상물건에 포함된 것으로 보이고, 2024년에는 경기도 OO시 OOO가 추가로 과세대상물건에 포함된 것으로 보이나, OOO의 경우는 2023년 4월부터, OOO는 2024년 6월부터 공실이었다. 청구법인은 위 주택을 1992.12.31. 소유권을 취득하여 현재까지 사원용 주택으로 사용하였는데, 2024년 기준 약 32년 사원용 주택으로 사용되어 온 주택이므로 당초 사원용 주택으로 사용될 목적으로 취득되어 실제 장기간 사원용 주택으로 활용되어 온 점을 고려하면, 1‧2년 정도의 공실은 일시적인 기간 동안 발생한 것으로 봄이 상당하다. 특히 경기도 OO시 OOO의 경우 사외기숙사 현장점검(2024.6.12.)에서 2024.5.25.까지 청구법인 소속 종업원이 거주하다가, 그 후부터 발생한 것으로 확인되는데, 과세기준일(6.1.) 현재 공실기간이 채 1주일이 되지 아니한다. 또한 쟁점주택의 공실은 주택의 노후화 등으로 인한 것으로 위 주택의 보수 및 리모델링 등을 거쳐 사원용 주택의 사용 활성화를 위해 노력할 예정인바, 일시적 공실로 보아야 한다. (마) 처분청은 지방세법 시행령 제112조 규정을 들어 다가구주택의 각 호실 중 일부라도 합산배제 요건을 충족하지 못하면 호별 안분가격을 기준으로 과세표준을 산정하여야 한다는 의견이다. 하지만, 종부세법 시행령 제4조의 합산배제 사원용 주택에 대해서는 합산배제 임대주택과 달리 지방세법 시행령 제112조 에 따른 1구를 1호의 주택으로 보는 규정을 두고 있지 않고, 달리 합산배제 사원용 주택에 대해 종부세법 시행령 제3조 제6항을 적용하는 규정이 존재하지도 아니한다.
(1) 2024년 귀속 종합부동산세 납세고지서는 국세징수법 제6조 제1항 에서 규정한 필수적 기재사항인 ‘과세기간, 세목, 세액, 산출근거, 납부하여야 할 기간 및 납부장소 등’이 모두 기재되어 있다. 비록 과세대상물건에 대표물건 외 2건으로 기재되어 있다고 하더라도 과세대상물건에 대한 공시지가 등 정보는 과세예고과정 중에 청구법인의 요청에 따라 팩스발송을 통해, 청구법인이 과세대상물건의 내역 등을 파악할 수 있었던 점 등에 비추어 일부 기재사항 누락이 있다고 하여 중대한 절차적 하자로 보기 어렵다.
(2) 종합부동산세 합산배제 사원용 주택인지 여부는 매년 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 현황에 의하여 판단하되, 해당 과세연도 중 상당한 기간을 종업원용으로 사용되었다가 과세기준일 현재 일시적 공실상태가 된 경우에만 예외적으로 허용된다. 특히 사원용 주택의 경우 다른 합산배제 대상이 되는 임대주택(2년 간 일시 중단 인정)과 어린이집용 주택(3개월의 일시적 중단 인정)과 달리 종업원 전출입 시 공실 상태를 계속 주거로 보는 구체적 기준을 가지고 있지 아니하다. 청구법인 주장대로 사원용 주택으로 사용할 수 있는 주택이면 족할 뿐, 실제종업원의 거주에 사용되고 있을 것을 요하지 아니한다고 볼 경우 이는 규정의 문언과 법원에서 일반적으로 인정되는 법리 범위를 넘어 해석하는 것이고, 종합부동산세를 부담하는 다른 법인사업자와의 과세형평에도 맞지 아니하다. 또한 청구법인은 일시적 공실을 주장하나, 국세청에서는 매 과세기간별 사원용 주택에 실 입주자가 누구인지 성명, 주민등록번호를 입력하여 관리하고 있는데, 보수, 리모델링 및 중도 퇴직 등 사유로 1~4년 정도 공실이 비교적 일시적이라는 주장은 설득력이 떨어진다.
(3) 청구법인은 해명과정에서 각 호실별 입주자 현황에 혼동이 있었고, 3차례에 걸쳐 수정 제출한 바 있어 처분청은 입주현황의 사실여부를 자세히 확인할 필요가 있었다. 이에 처분청은 청구법인이 최종적으로 제출한 소명자료와 입주사실 증빙을 종합적으로 검토하였고, 처분청은 해당 과세연도 내 과세기준일(6.1.) 전후하여 일시적 공실은 과세대상 물건에서 제외하였고, 종업원이 실제 입주한 사실이 객관적인 증빙으로 확인되지 않은 공실만을 최종 과세대상 물건으로 확정하였다. 그런데도 청구법인은 입증하지 못한 것을 처분청이 확인하지 않았다고 하는 것은 잘못된 주장이고, 청구법인조차 퇴거일자를 정확히 입증하지 아니하고 있어, 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 제출한 자료 등을 근거로 일시적 공실 여부 등을 판단할 수밖에 없었다. 쟁점주택이 종합부동산세 합산배제인지에 대한 입증책임은 이를 주장하는 청구법인에게 있는데, 청구법인이 제출하지 못한 부분까지 개별적 사정을 고려할 수 없다.
(4) 종업원의 기숙사와 사원용 주택을 종합부동산세 합산배제하는 사유는 경제적 약자인 종업원의 주거생활 안정 목적이다. 청구법인 주장처럼 과거의 주택취득 목적이 사원용 주택이므로 종합부동산세 합산배제를 인정하여야 한다는 것은 악용될 소지가 있으므로 엄격하게 법 해석 및 적용을 하여야 한다. 청구법인이 제출한 자료를 보더라도 사원용 주택이 누수, 곰팡이 등으로 장기간 방치된 것이 확인되므로 쟁점주택을 일시적 공실로 볼 수 없다. 청구법인은 쟁점주택의 보수 및 리모델링을 거치는 노력을 하여 기숙사로 다시 사용할 예정이라고 기재하고 있는데, 쟁점주택은 종업원들의 주거안정을 위한 합산배제 주택이 아닌 향후 재개발 등 부동산 가치 상승을 위해 보유하고 있는 것으로도 볼 수 있다.
(5) 청구법인은 단독주택을 임의 분할 평가하여 과세한 행위가 위법이라고 주장하나, 단독주택(다가구주택)의 일부 호실이 합산배제 요건을 충족하지 아니한 이상 각 호실별 안분가격을 기준으로 공시가격을 합산한 금액으로 과세하는 것은 정당하다. 다가구주택은 종부세법 시행령 제3조 및 지방세법 시행령 제112조 에 따라 1가구가 독립하여 구분사용할 수 있도록 분리된 부분을 1구의 주택으로 보고, 이 경우 그 부속토지는 건물면적의 비율에 따라 각각 나눈 면적을 1구의 부속토지로 본다고 규정하고 있다. 그렇다면 청구법인이 보유한 단독주택(다가구주택)의 경우 각 호실 중 일부가 합산배제요건을 충족하지 못하면, 과세표준은 건축물대장상 호별 안분가격을 기준으로 공시가격을 합산한 금액이 될 것이므로 위법한 과세가 아니다.
(6) 청구법인 항변에 대한 처분청 추가 의견은 다음과 같다. 청구법인은 2025.2.28. 개정으로 신설된 사원용 주택의 일시적 공실을 인정하는 규정 전에는 사원용 주택으로 제공하는 기간이 문제되지 아니한다고 주장하고 있고, 이는 신설규정이 규제를 강화한 것으로 보는 것이나, 개정취지를 보면 세부담을 완화한다고 되어 있다. 즉 개정 전에는 과세기준일 현재 공실인 경우 무조건 과세하도록 해석하던 것을 9개월 이상 종업원에게 제공한 경우 과세하지 아니할 수 있도록 완화한 것이다. 보유세의 감면 요건은 과세기준일(6.1.) 현재 상황에 따라 판단하는 것이고, 요건을 충족하지 못한 데에 정당한 사유가 있다고 하더라도 감면 적용이 불가하다(대법원 1995.3.17. 선고 94누8686, 대법원 1995.9.2. 선고 95누7857 판결). 또한 사원용 주택의 경우 과세기준일 현재 종업원에게 실제로 제공되고 그 인적사항이 특정됨을 전제로 그 소유자와 종업원 간의 신분관계에 따라 합산배제를 적용하도록 규정하는 점에 비추어 볼 때, 과세기준일 현재 공실인 경우에도 합산배제를 허용하는 것은 해당 규정의 입법취지를 형해화할 우려가 있으므로 극히 예외적으로 인정하여야 한다. 한편, 처분청은 위 규정의 신설 전에는 ‘일시적 공실’에 대한 기준이 없는 점을 감안해 과세기준일(6.1.) 현재 공실이더라도 해당연도에 하루라도 거주한 거주자의 인적사항이 특정되는 경우에는 사원용 주택으로 판단하였다.
① 2024년 귀속 종합부동산세는 납세고지서상 과세대상물건의 일부 명세를 기재 누락한 절차적 하자로서 위법한 것으로 볼 수 있는지 여부
② 쟁점주택을 종합부동산세 합산배제 적용대상이 되는 사원용 주택으로 볼 수 있는지 여부
(2) 쟁점②와 관련하여, 처분청이 제출한 심리자료에서 확인되는 내용은 다음과 같다. (가) 처분청은 2024.9.1. 청구법인에게 쟁점주택에 대한 합산배제 사원용 주택에 해당하는지에 대하여 해명자료 제출을 요청하였다. (나) 청구법인은 4차례에 걸쳐 소명자료를 제출하였고, 2024.11.1. 최종적으로 소명자료를 제출하였다. 처분청 의견에 따르면, 청구법인은 1차 소명자료를 제출하였다가 두 차례에 걸쳐 실제 입주자를 번복했고, 2021년 합산배제 신고서상 ‘경기도 OO시 OOO’의 입주자는 박○태로 신고했으나, 2차 소명자료에서는 ‘최○선, 성○경’으로 소명하여 일관성이 없었다. 또한 처분청이 정리한 소명내용(정리본)과 같이 실제 입주자의 인적사항을 기재하여 제출했지만, 호실 대부분 입주자의 인적사항만 제출했을 뿐, ‘관 리비 입금자, 차량 등록자, 주민등록등본 등’ 최소한의 입주사실에 대한 증빙자료를 제출하지 아니하였다는 의견이다. (다) 처분청은 청구법인의 해명자료를 검토한 결과, 아래 <표3>과 같이 이 건 사원용 주택(68호실)에 대한 공실 여부를 확인하여, 2021~2024년 귀속 종합부동산세 각 과세기준일(6.1.) 현재 공실상태를 기준으로 아래 <표4>의 과세대상물건인 쟁점주택에 대하여 2024.12.5.‧2024.12.6. 청구법인에게 이 건 종합부동산세를 과세하였다. <표3> 각 호수별 공실(과세대상물건) 내역 <표4> 2021~2024년 귀속 종합부동산세 과세대상 물건(쟁점주택) (라) 2025.2.28. 대통령령 제35352호로 일부 개정된 종부세법 시행령 제4조 제2항과 부칙 제4조의 내용은 다음과 같다. (마) 위 개정과 관련하여 처분청이 제출한 ‘조문별 제‧개정 이유서’ 내용은 다음과 같다.
(3) 쟁점②와 관련하여, 청구법인이 제출한 심리자료에서 확인되는 내용은 다음과 같다. (가) 청구법인은 아래 <표5>과 같이 쟁점주택의 취득 및 공실기간을 작성‧제출하며, 보유기간 대부분을 사원용 주택으로 사용하였음에도 1〜4년 공실을 이유로 종합부동산세 합산배제하는 것은 부당하다고 주장한다. <표5> 쟁점주택 취득일 및 공실기간 (나) 청구법인은 처분청이 쟁점주택 중 다가구주택의 전체 호실 중 공실로 본 일부 호실을 전체 개별주택가격을 공시가격‧면적으로 안분하여 공시가격을 산정한 것은 위법하다고 주장한다. (다) 청구법인은 쟁점주택 중 ‘경기도 OO시 OOO’에 대한 사외기숙사 현장 점검내용을 제출하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 2024년 귀속 종합부동산세 납세고지서는 과세대상물건에 “경기도 OO 시 OOO 외 2건”으로 기재되어 있어 ‘2건’에 대한 과세대상물건의 필수적 기재사항을 누락한 위법함이 있다고 주장하나, 해당 고지서는 국세징수법 시행규칙 제3조 및 별지 제3호 서식에 따라 기재된 것으로서 그 기재사항을 보면, ‘세목, 귀속연도, 과세표준, 세율, 세액 등 세액산출근거, 과세대상물건, 납부기한과 납부장소 등’이 기재되어 있고, 비록 ‘과세대상물건’ 란에 일부 기재하지 못한 과세대상물건을 ‘외 2건’으로 기재하였다고 하더라도 과세대상물건에 대한 공시지가 등의 정보는 관할 지방자치단체의 장을 통해 신청에 의하여 공개․열람이 가능한 자료일 뿐만 아니라, 국세청이 보도자료(2019.11.29.)를 통해 “종합부동산세 납부고지서에는 대략적인 세액산출 근거와 과세대상이 되는 부동산 물건 수 및 대표물건 소재지만 기재되어 있으나, 고지서를 받은 납세자가 상세한 과세물건 내역 및 세액을 홈택스를 통해 확인할 수 있도록 조회서비스를 제공하고 있다”고 밝힌 사실로 보아 청구법인은 이러한 방법을 통해 과세대상물건 등을 파악할 수 있었을 것으로 보이는 점, 납세자가 사전에 조금만 노력을 기울인다면 과세대상물건의 내역 등을 알 수 있는 방법이 있는 점 등에 비추어, 납부고 지서상 과세대상물건 중 일부 소재지가 구체적으로 기재되지 아니하였다 하여 이 건 부과처분에 중대한 절차적 하자가 있다고 보기는 어렵다. 또한, 사후에 파악한 정보들로 인하여 이 건 부과처분의 위법성이 치유되지 아니한다는 청구주장 역시 받아들이기 어렵다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 처분청은 종부세법 제8조 제2항의 ‘종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택’의 의미를 종합부동산세 매년 과세기준일(6.1.) 현재 종업원에게 실제 제공한 것으로 보아야 하는데 쟁점주택은 2021~2024년 귀속 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 종업원이 거주하지 아니한 것으로 보이므로 종합부동산세 합산대상이라는 의견이나, 종부세법 제18조 제12항 제2호에서 “종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택으로서 대통령령이 정하는 주택”은 합산대상주택의 범위에서 제외하며, 같은 영 제4조 제1항 제1호에서 “종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 OOO원 이하인 주택”으로 규정하면서, 2025.2.28. 대통령령 제35352호로 신설된 종부세법 시행령 제4조 제2항에서 “해당 연도 중 종업원에게 제공하는 기간이 9개월 이상인 경우로서 종업원에게 제공하지 않는 기간에 다른 용도로 사용하지 않는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 종업원에게 계속하여 제공하는 것으로 본다.”고 규정하고 있는바, 2025.2.28. 개정 전에는 사원용 주택의 ‘공실’ 상황 판단과 관련하여 별도 규정을 두고 있지 아니하였으므로 ‘일시적 공실’인지 여부는 매 과세연도의 과세기준일을 기준으로 할 뿐만 아니라 사원용 주택으로 제공된 전체기간을 기준으로 해석될 여지가 있었던 것으로 보이는 점, 2025.2.28. 종부세법 시행령 개정 전 종합부동산세 납세의무 성립시점에 사원용 주택의 ‘일시적 공실’ 상태 여부는 종업원의 퇴직‧이사 등으로 수시로 전출 입이 이루어질 수 있는 사정 등을 감안하여 법인의 전체 보유기간, 종업원의 주거 수요 및 선호 등에 따른 목적 외 용도 (종업원 외의 자에게 임대, 부동산 투자 등)의 사용 여부, 구체적인 공실 이유 및 부득이한 사정 등을 종합적으로 고려하여 판단하는 것이 타당하다고 보이는 점, 청구법인은 이 건 사원용 주택 68개 호실을 1990년경부터 30여 년간 보유(재건축된 아파트의 경우 이전 보유기간 포함)하며 종업원의 주거공간으로 제공하였고, 쟁점주택의 경우 시간에 따른 건물의 노후화 및 직원의 다가구주택에 대한 선호도 감소 등으로 2021~ 2024년 기간 일시적으로 공실 상태였던 것으로 보이는 점, 청구법인은 공실 상태로 있었던 기간 동안 쟁점주택을 종업원이 아닌 자에게 임대하거나 사무실 등 다른 용도로 사용하지 아니한 것으로 보이는 점, 쟁점주택은 대부분이 구분 등기되지 아니한 다가구주택의 일부 호실로서 단독 매매는 어려워 보이고, 그 지역 일대에 2021~ 2024년 기간 동안 재건축‧재개발 호재 등과 같은 부동산 투자 목적의 보유로 볼만한 상황도 확인되지 아니하며, 청구법인이 노후화된 사원용 주택을 리모델링하여 개선할 계획이 있다고 진술하고 있는 점 등으로 미루어 볼 때 쟁점 주택은 오랜기간 사원용 주택으로 사용하던 중 부득이하게 일시적으로 공실 상태였던 것으로 보이는 점 등에 비추어, 쟁점주택을 사원용 주택으로 사용한 것으로 보아 종합부동산세 합산배제 대상으로 보는 것이 타당하다 하겠다. (다) 따라서 처분청이 쟁점주택을 종합부동산세 합산대상으로 보아 청구법인에게 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지1> 2021~2024년 귀속 종합부동산세 과세내역 (단위: 원) <별지2> 관련 법령 등
(1) 국세기본법(2025.3.14. 법률 제20774호로 일부 개정되기 전의 것) 제21조(납세의무의 성립시기) ① 국세를 납부할 의무는 이 법 및 세법에서 정하는 과세요건이 충족되면 성립한다.
② 제1항에 따른 국세를 납부할 의무의 성립시기는 다음 각 호의 구분에 따른다.
9. 농어촌특별세: 농어촌특별세법 제2조제2항 에 따른 본세의 납세의무가 성립하는 때
10. 종합부동산세: 과세기준일 제22조(납세의무의 확정) ① 국세는 이 법 및 세법에서 정하는 절차에 따라 그 세액이 확정된다.
② 다음 각 호의 국세는 납세의무자가 과세표준과 세액을 정부에 신고했을 때에 확정된다. 다만, 납세의무자가 과세표준과 세액의 신고를 하지 아니하거나 신고한 과세표준과 세액이 세법에서 정하는 바와 맞지 아니한 경우에는 정부가 과세표준과 세액을 결정하거나 경정하는 때에 그 결정 또는 경정에 따라 확정된다.
9. 종합부동산세(납세의무자가 종합부동산세법 제16조 제3항 에 따라 과세표준과 세액을 정부에 신고하는 경우에 한정한다)
③ 제2항 각 호 외의 국세는 해당 국세의 과세표준과 세액을 정부가 결정하는 때에 확정된다.
(2) 국세징수법(2024.12.31. 법률 제20615호로 타법 개정되기 전의 것) 제6조(납세자에 대한 납부고지 등) ① 관할 세무서장은 납세자로부터 국세를 징수하려는 경우 국세의 과세기간, 세목, 세액, 산출 근거, 납부하여야 할 기한(납부고지를 하는 날부터 30일 이내의 범위로 정한다) 및 납부장소를 적은 납부고지서를 납세자에게 발급하여야 한다. 다만, 국세기본법 제47조의4 에 따른 납부지연가산세 및 같은 법 제47조의5에 따른 원천징수 등 납부지연가산세 중 지정납부기한이 지난 후의 가산세를 징수하는 경우에는 납부고지서를 발급하지 아니할 수 있다.
(3) 종합부동산세법(2025.3.14. 법률 제20779호로 일부 개정되기 전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.
9. “공시가격”이라 함은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 가격이 공시되는 주택 및 토지에 대하여 같은 법에 따라 공시된 가액을 말한다. 다만, 같은 법에 따라 가격이 공시되지 아니한 경우에는 지방세법 제4조 제1항 단서 및 같은 조 제2항에 따른 가액으로 한다. 제3조(과세기준일) 종합부동산세의 과세기준일은 지방세법 제114조 에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. 제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
1. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다): 12억원
2. 제9조 제2항 제3호 각 목의 세율이 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체: 0원
3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 자: 9억원
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
2. 제1호의 주택 외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 수도권정비계획법 제2조제1호 에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.
③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 “관할세무서장”이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.
⑤ 제4항 제2호부터 제4호까지의 규정을 적용받으려는 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할세무서장에게 신청하여야 한다. <신설 2022.9.15.> 제16조(부과ㆍ징수 등) ① 관할세무서장은 납부하여야 할 종합부동산세의 세액을 결정하여 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일(이하 “납부기간”이라 한다)까지 부과ㆍ징수한다.
② 관할세무서장은 종합부동산세를 징수하려면 납부고지서에 주택 및 토지로 구분한 과세표준과 세액을 기재하여 납부기간 개시 5일 전까지 발급하여야 한다.
③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 종합부동산세를 신고납부방식으로 납부하고자 하는 납세의무자는 종합부동산세의 과세표준과 세액을 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 이 경우 제1항의 규정에 따른 결정은 없었던 것으로 본다.
④ 제3항의 규정에 따라 신고한 납세의무자는 신고기한까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할세무서장ㆍ한국은행 또는 체신관서에 종합부동산세를 납부하여야 한다.
⑤ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 종합부동산세의 부과절차 및 징수에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (4) 종합부동산세법 시행령 (가) 2025.2.28. 대통령령 제35352호로 일부 개정되기 전의 것 제3조(합산배제 임대주택) ⑥ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 다가구주택은 지방세법 시행령 제112조 에 따른 1구를 1호의 주택으로 본다. 제4조(합산배제 사원용주택등) ① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 사원용주택등”이라 한다)을 말한다.
1. 종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 6억원 이하인 주택. 다만, 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 종업원에게 제공하는 주택을 제외한다.
2. 건축법 시행령 별표 1 제2호 라목의 기숙사
4. 다음 각 목의 어린이집으로 사용하는 주택으로서 세대원이 소득세법 제168조 제5항 에 따른 고유번호를 부여받은 후 과세기준일 현재 5년(각 목의 어린이집을 상호 전환하여 운영하는 경우에는 전환하기 전의 운영기간을 포함하며, 이하 “의무운영기간”이라 한다) 이상 계속하여 어린이집으로 운영하는 주택(이하 “어린이집용 주택”이라 한다) (각 목 생략)
③ 다음 각 호에 해당하는 경우에는 계속하여 어린이집을 운영하는 것으로 본다. <신설 2005.12.31., 2011.12.8., 2022.2.15.>
1. 어린이집용 주택에서 이사하여 입주한 주택을 3개월 이내에 어린이집으로 운영하는 경우
2. 어린이집용 주택의 소유자 또는 어린이집을 운영하던 세대원의 사망으로 어린이집을 운영하지 않은 기간이 3개월 이내인 경우
④ 법 제8조 제2항 제2호에 따른 주택(제1항 제13호에 해당하는 주택은 제외한다)을 보유한 자가 합산배제 사원용주택등의 규정을 적용받으려는 때에는 기획재정부령으로 정하는 사원용주택등 합산배제 신고서에 따라 신고해야 한다. 다만, 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 기획재정부령으로 정하는 사항에 변동이 없는 경우에는 신고하지 않을 수 있다. 제8조(부과와 징수 등) ① 관할세무서장은 법 제16조 제2항에 따라 납부고지서를 발급하는 경우 기획재정부령으로 정하는 세액산출명세서를 첨부해야 한다. <신설 2007.8.6., 2008.2.29., 2021.2.17.>
② 법 제16조 제3항에 따라 종합부동산세의 과세표준과세액을 신고하는 때에는 기획재정부령이 정하는 다음 각 호의 서류를 관할세무서장에게 제출하여야 한다. <개정 2007.8.6., 2008.2.29., 2017.2.7.>
1. 다음 각 목의 사항이 포함된 종합부동산세 신고서
3. 세부담 상한 초과세액계산명세서(세부담 상한을 신청하는 경우에 한한다)
③ 법 제16조 제4항에 따라 종합부동산세를 납부하는 때에는 관할세무서에 납부하거나 국세징수법에 의한 납부서에 의하여 한국은행(그 대리점을 포함한다) 또는 체신관서에 납부하여야 한다. (나) 2025.2.28. 대통령령 제35352로 일부 개정된 것 제4조(합산배제 사원용 주택 등) ② 제1항 제1호를 적용할 때 해당 연도 중 종업원에게 제공하는 기간이 9개월 이상인 경우로서 종업원에게 제공하지 않는 기간에 다른 용도로 사용하지 않는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 종업원에게 계속하여 제공하는 것으로 본다. <신설 2025.2.28.> ※ 부칙 제4조(합산배제 사원용주택등에 관한 적용례) ① 제4조 제1항 제1호 각 목 외의 부분 본문의 개정규정은 이 영 시행 이후 과세표준 및 세액을 신고하거나 결정ㆍ경정하는 경우부터 적용한다.
② 제4조 제1항 제20호의2ㆍ제24호ㆍ제27호 및 같은 조 제2항의 개정규정은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다. (5) 종합부동산세법 시행규칙(2025.3.21. 기획재정부령 제1118호로 일부 개정되기 전의 것) 제2조(임대주택 등의 과세표준 합산배제신고) ① 종합부동산세법 시행령(이하 “영”이라 한다) 제3조 제9항 본문에서 “기획재정부령으로 정하는 임대주택 합산배제신고서”란 별지 제1호서식(1) 및 별지 제1호 서식(2)를 말한다.
③ 영 제4조 제4항 본문에서 “기획재정부령으로 정하는 사원용주택등 합산배제 신고서”란 별지 제2호서식(1) 및 별지 제2호 서식(2)를 말한다.
④ 영 제4조제4항 단서에서 “기획재정부령으로 정하는 사항”이란 기타주택의 소유권 또는 전용면적을 말한다. (6) 국세징수법 시행규칙 제3조(납부고지서) 법 제6조 제1항에 따른 납부고지서는 별지 제2호 서식에 따른다. 다만, 종합부동산세 납부고지서는 별지 제3호 서식에 따른다.
(7) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. 제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다. (8) 지방세법 시행령 제2조(토지 및 주택의 시가표준액) 지방세법(이하 “법”이라 한다) 제4조제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 지방세기본법 제34조 에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다. <개정 2016.8.31.> 제3조(공시되지 아니한 공동주택가격의 산정가액) 법 제4조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다. <개정 2013.3.23., 2014.11.19., 2017.7.26.> 제4조(건축물 등의 시가표준액 산정기준) ① 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 매년 1월 1일 현재를 기준으로 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.
1. 오피스텔: 행정안전부장관이 고시하는 표준가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.