청구인이 쟁점토지에 대하여 토지사용승낙서를 2022.9.28. 매수인들에게 교부한 것으로 확인되어 매수인들이 쟁점①토지만을 과세기간을 달리하여 먼저 취득할 이유가 없는 것으로 보이며, 청구인의 조세감면 목적 이외 쟁점토지를 쟁점①ㆍ②토지로 과세기간을 달리하여 각각 양수할 이유가 없어 보이는 점 등에 비추어 처분청이 과세기간을 달리하여 매수인들에게 쟁점①․②토지로 분할하여 양도한 거래를 하나의 양도거래로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
(1) 청구인이 쟁점①․②토지 및 강원특별자치도 원주시 OOO 임야 16,783㎡ 등 6필지(이하 “연접토지”라 한다)를 제3자에게 양도한 거래 경위는 다음과 같다. (가) 청구인이 보유하던 쟁점토지와 연접토지의 경우 한국전력공사의 송전선로 설치에 협조하여 기한 제한 없는 지상권(선하지)이 설정되었고, 이어 철도사업에도 협조하여 총 8,000평의 토지 중 2,000평이 저가에 수용되었으며, 철도 부설로 잔여 약 5,000평의 토지가 단절되어 맹지화되어 토지의 자산가치가 급격히 하락하였고, 이와 더불어 기차 통행에 따른 소음 등 환경적 불이익이 가중되어 실질적으로 기피하는 토지로 전락하였는바, 청구인은 위와 같은 국가사업 협조의 결과로 장기간 토지 매각이 지연되는 등 실질적 불이익을 입고, 토지 거래 과정에서도 가격이나 조건을 주도적으로 설정하기 어려운 약자의 위치에 있게 되자, 이에 해당 문제를 해결하기 위해 강원특별자치도 원주시 OOO 일원 토지의 차량 진출입이 가능하도록 도로 개설 민원을 국민권익위원회에 제기하였고, 한국철도시설공단으로부터 청구인의 철도사업 협조 공로를 인정받아 국유지를 활용해 쟁점토지와 연접토지를 연결하는 폭 4미터 규모의 차량 통행 도로(이하 “쟁점도로”라 한다)를 개설하였다. (나) 이후 쟁점토지 및 연접토지의 매수인(B, A, C, D, E, 주식회사 F, 주식회사 G, H주식회사, I 주식회사, J 주식회사, 이하 합하여 “매수인들”이라 한다)들은 쟁점토지 및 연접토지를 매입하여 전원주택단지를 조성한 후 분양하고자 하였고, 임야인 연접토지 등에 주택단지를 조성하기 위해서 건축법상 건축허가, 산지관리법상 산지전용허가와 국토의 계획 및 이용에 관한 법(이하 “국토계획법”이라 한다)상 개발행위허가가 순차적으로 진행되어야 했는데, 건축법상 건축허가를 받기 위해서는 막다른 길인 기존 쟁점도로의 확장이 필수적으로 요구되었던 관계로, 쟁점도로가 건축법상 도로 기준에 부합되는 도로(폭 6m)로 확장가능하다면 쟁점토지 및 연접토지를 매수하겠다는 의사를 전달하였다. (다) 이에 청구인이 국민권익위원회에 도로확장공사 승인을 요청하여 2022.8.2. 쟁점도로 도로확장공사 계획 및 토지 사용승낙 신청을 승인받자, 매수인들은 쟁점토지 및 국유지 8필지(강원특별자치도 OOO 등)등에 소재한 쟁점도로의 확장공사를 진행하기로 하면서 터널 붕괴 등 안전사고 발생 시 책임소재를 명확히 하기 위해, 매수인들은 개발행위에 관한 민․형사상 모든 책임이 자신들에게 있음을 명시한 각서를 제출하였고, 청구인과 쟁점토지 및 연접토지에 대한 매매계약을 추진하였으며, 임야를 전원주택단지로 개발하는 행위에는 많은 시간과 비용이 소요되어 매매계약에 따른 중도금 지급까지 진행된 후 잔금 지급의무가 이행되지 않으면 청구인과 매수인들 모두 곤란한 상황에 처하게 되는 것을 고려하여, 쟁점토지 및 연접토지에 대한 매매계약의 경우 매수인들의 자금사정을 고려하여 통상적인 계약금, 중도금 및 잔금 지급비율과 달리 전체 매매 대금 중 계약금 및 중도금 비율을 각 10%로 하고 잔금의 비율을 80%으로 설정한 후 매수인들 중 법인(J주식회사 및 주식회사F) 명의로 2022.9.21. 쟁점토지 중 절반에 상당하는 지분(2,356분의 1,166.5) 및 연접토지 매매계약(이하 “2022.9.21.자 매매계약”이라 한다)을 체결하고, 2022.9.28. 쟁점토지 중 나머지 절반의 지분(2,356분의 1,166.5)에 대한 매매계약(이하 “2022.9.28.자 매매계약”이라 한다)을 각각 체결하였으며, 이는 거래 당사자, 대상 토지 및 대금 등이 모두 상이하게 체결되어 상호 종속되지 않은 별개의 계약에 해당한다.
1. 위 매매계약의 경우 이는 청구인이 보유 중인 연접토지가 맹지가 되어 자산가치가 하락하는 것을 방지하기 위하여, 쟁점①토지의 잔금 납부 후 최소 2개월의 쟁점도로 확장공사 기간을 두고, 그 이후에 쟁점②토지 및 연접토지의 잔금을 납부하기로 매수인들과 합의하였으며, 이 과정에서 매수인들 또한 본인들의 토지가 맹지가 되는 것을 방지하기 위해, 길목토지인 쟁점토지를 공유지분 형태로 공동 소유하여 통행로를 확보하기로 하였고, 이는 인근 OOO 토지의 등기부상 지분구조와 동일한 형태로서 일반적인 재산보호 조치의 일환이었으며, 이러한 거래 구조는 국민권익위원회가 과거 쟁점도로 설치를 통해 청구인의 토지가 맹지화되지 않도록 조치한 결정의 취지와 같은 방향에서 이루어진 것이다.
2. 매매대금 지급조건 또한 통상적인 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%의 구조가 아닌, 계약금 10%, 중도금 10%, 잔금 80%로 설정되었는데, 이는 매수인들의 자금 사정을 고려한 합리적 결정으로, 임야를 전원주택단지로 개발하기 위해 장기간의 인허가와 대규모 비용이 소요되는 점, 그리고 기부채납 조건인 쟁점도로 확장공사가 병행되어야 하는 사정을 감안하여, 중도금에 자금이 묶이지 않도록 유동성을 확보하고 잔금대출 실행 시점에 맞춰 이자 비용을 최소화하기 위한 목적이었다.
3. 아울러, 계약금만 납부한 상태에서는 계약금의 배액배상 또는 포기를 통해 계약을 해제할 수 있으나, 중도금 납부 이후 잔금이 불이행될 경우에는 소송 등 법적 분쟁으로 이어져 거래 자체가 불가능하게 된다. 이러한 거래 현실과 쟁점도로 공사기간을 종합적으로 고려하여, 잔금 미지급 시 2개월의 유예기간을 두고 잔금 미납시 최고 후 해지하는 특약이 포함된 계약이 체결되었다. (라) 이후 2022.9.21.자 매매계약 및 2022.9.28.자 매매계약의 매수인이 일반 법인인 관계로 농지법상 농지인 쟁점토지를 직접 취득하는 것이 불가능하여 매수인들의 요청 및 쟁점토지 등 관할 지방자치단체 담당 공무원의 행정지시에 따라 2022.12.12. 당초 2022.9.21.자 및 2022.9.28.자 매매계약을 해제한 후, 2022.12.12. 및 2022.12.13. 매수인들 중 개인인 C, D, A, B 및 E(이하 “쟁점①․②토지 매수인들”이라 한다)의 명의로 당초 2022.9.21.자 및 2022.9.28.자 매매계약상 쟁점토지 각 지분 매매대금과 동일한 금액(OOO원)으로 하여 매매계약(이하 “쟁점①토지 매매계약” 및 “쟁점②토지 매매계약”이라 한다)을 각각 체결하였고, 이 과정에서 청구인과 매수인들은 기존 계약의 계약금 및 중도금을 그대로 승계하였으며, 쟁점①․②토지 매매계약에 따른 잔금을 2022.12.30. 및 2023.4.30. 각각 지급받아 같은 날 쟁점①․②토지에 대한 소유권을 쟁점①․② 토지 매수인들에게 이전하였다.
1. 쟁점①․②토지의 면적이 상이함에도 매매대금이 동일한 이유는, 청구인이 늘어난 지분에 대한 대금 추가 지급을 요청하였으나, 매수인들이 자금사정으로 이를 수용하지 못하였기 때문으로, 매수인들은 향후 각자의 취득가액 차이에 따라 양도소득세 부담이 달라질 것을 인식하면서도, 자금 여건상 지분 변경만을 요청하였던 것이고, 청구인이 쟁점토지 등을 양도한 후 모든 토지들의 잔금을 지급받기 위해 협조한 지극히 합리적인 경제행위일뿐, 이는 조세회피 목적이 아닌 경제적․법률적 현실에 따른 불가피한 조정이었다.
2. 쟁점①·②토지 매매계약의 잔금은 각각 2022.12.30. 및 2023.4.28.에 지급되었고, 이는 2023.2.2.자 매수인들의 잔금지급 연기 요청서에 따라 조정된 일정이었는데, 이러한 사실은 실거래신고서·해제신고서, 매수인측 중개사와의 모바일 메신저 대화내역 및 녹취록 등 객관적 증거를 통해 명확히 확인되고, 법무사를 통한 법적 정당성과 적법성을 갖춰진 것으로 확인되며, 이는 청구인에게 조세회피 의도나 인위적 분할 목적이 전혀 없었음을 강력히 입증된다.
3. 청구인은 잔금 수령 즉시 각 쟁점①․②토지의 소유권을 해당 매수인들에게 이전하였고, 이 모든 과정은 농지법상 제한 및 매수인들의 자금사정 그리고 청구인의 재산권 보호목적의 경제행위라는 외부적․객관적 사유에 따른 불가피한 절차였다.
(2) 쟁점토지는 구조적·법률적 제약으로 인해 지분 형태로만 양도할 수밖에 없었던 토지로서 쟁점①․②토지를 각각 양도한 거래는 각각의 매수인(쟁점①토지 매수인 C․B․D, 쟁점②토지 매수인 A․E)에게 각각의 매매계약(쟁점①․②토지 매매계약)에 따라 그 소유권을 이전한 독립된 거래로 이를 하나의 거래로 보아 처분청이 한 이 건 처분은 위법․부당하다. (가) 청구인이 2001.12.13. 당초 보유하고 있던 강원특별자치도 원주시 OOO 전 1,991㎡ 중 지분 2,356분의 23을 송계자에게 양도하여 이로써 필지분할의 최소면적 요건이 충족되지 않아 쟁점토지가 구분소유적 공유지분토지의 성격을 가지게 되었고, 단일한 등기권리증 아래 지분 형태로만 양도가 가능한 구조적 제약을 내재하게 되었으며, 연접토지 또한 매수인들의 개발사업 과정에서 2023.3.27. 5개 필지로 분할되었음에도, 절차상 편의와 법적 연속성 확보를 위해 등기권리증이 단일 상태로 유지되었는바, 쟁점토지의 법률적 성격과 물리적 제약으로 인해, 청구인의 양도 거래는 필연적으로 지분 단위의 독립적 계약 형태로 진행될 수밖에 없었던 구조적 특수성을 지니게 된 것이다. (나) 한편, 처분청은 매수인들의 자금사정에 따라 쟁점①․②토지의 매매계약상 잔금일을 달리 설정하여 각각 매수하였다는 청구인의 소명에도 불구하고 매수인의 자금사정으로 잔금을 일시에 지급하는 것이 어려우면 잔금지급을 연기하는 것으로 해결할 수 있으므로 쟁점①․②토지의 거래를 하나의 거래로 보아야 한다는 의견이나, 이는 사실관계의 오인으로 관련 법리와 절차를 간과한 부당한 의견이다.
1. 당시 매수인 중 일부 법인(H주식회사, J주식회사)은 사업자등록증이 발급되지 않아 계약체결이 지연되는 상황이었고, 그 과정에서 다른 부동산 매도 관련 동의서 제출 요청이 있어 매수의사를 확실히 표시하기 위해 2022.8.11. 일부 매수인들이 가계약금 성격으로 선입금한 것으로, 이는 부동산 거래신고 등에 관한 법률상 실거래신고 의무와는 전혀 무관한 금전거래이며, 원주시청 실거래담당 주무관도 “매수인이 특정되지 않은 상태이므로 30일 내 실거래신고 의무가 없으며, 사업자등록증 발급 후 계약서 작성 및 실거래신고를 하라”고 명확히 안내하였다.
2. 이에 따라 2022.8.24. 두 법인의 사업자등록증이 발급된 후, 2022.9.21. 및 2022.9.28.에 각각 매매계약서를 작성하였고, 2022.9.21.자 및 2022.9.28.자 매매계약에 따른 중도금을 2022.9.28. 및 2022.11.28. 각각 지급하였으며, 이후 농지법상 일반법인의 농지취득이 불가능하다는 행정상 제약에 따라, 매수인들의 요청과 원주시청 주무관의 지시에 의해 2022.9.21.자 및 2022.9.28.자 매매계약에 대한 실거래신고를 해제하고, 2022.12.12. 및 2022.12.13.에 매수인을 각기 다른 개인으로 변경하여 2022.12.15. 새로이 체결된 쟁점토지 매매계약에 따라 실거래신고를 하였다.
3. 쟁점토지 매매계약은 기존 2022.9.21.자 및 2022.9.28.자 매매계약상 계약금 및 중도금을 그대로 승계하고, 쟁점토지의 잔금일은 종전 계약조건대로 진행하기로 협의되었으며, 이는 매수인측 중개사와의 모바일 메신저 대화내역 및 녹취록을 통해 객관적으로 확인된다.
4. 이후 쟁점토지 매매계약상 잔금은 각각 2022.12.30. 및 2023.4.28.(2023.2.2.자 잔금지급연기 요청에 따른 조정)에 지급되었고, 청구인은 잔금 수령 즉시 쟁점①․②토지의 소유권을 법무사를 통해 법적 정당성과 적법성을 갖춰 각 매수인들에게 이전하였다.
5. 따라서 위와 같은 명백한 절차 및 증거관계에 비추어 보면, 처분청의 쟁점토지 매매계약의 계약금 및 중도금 지급내역이 확인되지 않는다는 주장은 사실과 명백히 다르며, 위와 같은 객관적 증거에 의해 반박된다. (다) 등기권리증 교부 및 동시이행의 경우 실무상 필요에 따른 것으로서 쟁점토지를 단일거래에 따라 소유권이 이전된 것으로 볼 수 없다.
1. 쟁점토지 및 연접토지는 각각의 단일 등기권리증으로 관리되고 있었기 때문에, 소유권 이전을 위해서는 잔금 지급과 등기권리증 교부가 동시이행 관계로 이루어져야 했다. 이에 따라 공인중개사와 법무사의 실무적 요청에 따라, 독립된 계약들의 잔금일정을 동일일로 조정해 청구인 명의 계좌에 입금한 것이다.
2. 매수인 각자의 계약상 매매대금과 실제 지급대금의 상이함은 민법 제469조 에서 규정한 제삼자 변제의 유효성에 부합되는 것으로서, 매수인들 중 개인들은 매수 법인들의 대표자들로 동업관계에 있는 건설업자 등 이해관계가 있는 자로서, 양측 부동산과 법무사가 입금을 확인하고 합의하에 진행된 것이고, 잔금일에 법무사가 개별 매수인별 변제 완료를 확인한 후 소유권 이전을 진행하였으며, 이는 거래가 법률 전문가의 감독 아래 적법하고 독립적으로 종결되었음이 입증되는 이상, 매수인들간 일부 자금이 교차 사용되었다 하더라도 이는 동업자간 내부 자금 정산에 불과하여 청구인과는 무관한 사항이다.
3. 따라서 처분청의 ‘단일거래’ 주장은 부동산 거래의 편의상 집합일정 조정, 농지법상 불가피한 매수인 변경, 동시이행의 법리, 민법상 제3자 변제의 유효성 등 법적·경제적 실체를 전혀 고려하지 않은 부당한 해석이다. (라) 거래편의에 따라 집합성을 갖춰 동일 일에 진행하나 계약금, 중도금, 잔금 지급시에도 산8번지의 맹지화를 막기 위해 쟁점토지 대금이 아닌 OOO의 대금을 최우선으로 요청했고 입금받아 온 것을 명시적으로 밝힌 것이고, 청구인은 매수인 측의 잔금 지급 연기 요청에 대한 서면 답변서를 통해 각 계약별로 특약사항이 달라 이자발생 부분이 각각 적용됨을 밝힌 이상 쟁점①․②토지 매매거래를 각각 독립된 거래라고 거래 당사자 모두 인식하고 있었음이 확인된다. (마) 또한 처분청은 청구인이 쟁점①·②토지의 매매계약상 잔금일을 달리 설정하여 각각 매도한 행위에 대해, 매수인의 자금 사정 문제는 잔금 지급을 연기하는 것으로 해결할 수 있었으므로 두 거래를 하나의 거래로 보아야 한다는 의견이나, 매수인들이 직면했던 법적·경제적 한계와 청구인이 감수한 위험을 간과한 것이며, 다음과 같은 객관적 사실에 의해 반박된다.
1. 매수인들이 당초 쟁점②토지 매매계약상 잔금 약정일(2023.2.28.)을 개발 인허가 미완료를 이유로 2023.4.28.로 연기해달라고 요청한 2023.2.2.자 잔금 지급 연기 요청서가 존재하는 점, 연접토지 등의 등기사항전부증명서상 근저당권 설정 내역을 통해 각자의 매매대금의 70% 상당의 자금을 차입한 사실이 확인되는 점, 매수인 중 A은 처분청에 직접 자금 사정에 따라 잔금 지급일을 달리 정하여 매수하였다는 취지로 답변한 점, 쟁점토지의 개인으로의 명의 변경 시에도 추후 개인들 간의 양도소득세가 상이해짐에도 청구인의 대금증액 청구를 자금사정으로 양해요청한 점 등에 비추어 매수인들의 자금 사정이 매우 어려웠음이 객관적으로 입증된다고 할 것이다.
2. 또한 매수인과의 녹취록, 매수인들의 다른 사업지(OOO외 1필지 등)의 개발 공사 착공일자가 2023.3.6.인 점을 고려할 때 쟁점②토지의 잔금일 2023.4.28. 이전까지 개발 사업 진행이 원활하지 않았음이 명백하고, 청구인은 매매계약 특약사항을 통해 잔금 지급일 이후 지연 이자(연 12%)가 발생하고, 잔금일 기준 2달 경과 시 매수인들에게 최고 후 계약을 해약할 수 있도록 매매계약상 규정하였으며, 2023.2.4. 잔금 지급 연기 요청서에 대한 답변서에서 연접토지 잔금(OOO원)을 쟁점토지의 잔금보다 우선 입금할 것을 명시적으로 요구하였고, 잔금 미지급 시 “최고 후 계약 해지 예정”임을 서면으로 통보하였는바, 이는 이는 조세 절감을 위한 형식적 분할이 아니라, OOO원대 채권 확보를 위한 실질적 방어조치였음이 입증된다. (바) 한편 처분청은 강원특별자치도 원주시 OOO 토지가 연접토지 개발을 위해 출입·통행이 가능한 길목토지라는 의견이나, 항공사진과 구적도에서 확인되듯 연접토지까지 가는 쟁점도로 중 국유지의 경우 쟁점토지와 연접하여 쟁점토지를 통과하지 않고는 통행할 수 없고, 원주시청 정보공개 자료 및 OOO 외 1필지의 착공신고필증에 의하면, 개발 인허가 과정에서 토지사용승낙서의 제출 대상이 청구인이 보유한 쟁점토지임이 확인되며, 실제로 착공신고 시 제출된 토지사용승낙서에도 도로지정 공고용 청구인 인감증명서가 첨부되어 쟁점토지의 지번이 명시되어 있는바, 매수인들도 향후 개발 과정에서 자신들이 소유한 토지가 맹지로 전락하는 것을 방지하고, 외부 도로와의 직접적인 연결을 확보하기 위하여 쟁점토지를 공유지분 형태로 매수하였으므로, 이는 쟁점토지가 실질적으로 개발사업의 진입부에 위치한 길목토지임을 명확히 보여주는 것이다. 특히 강원특별자치도 원주시 OOO 전 1,991㎡ 중 지분 2,356분의 23의 경우 소유자인 주진수가 이를 평당 OOO원이라는 인근 시세를 크게 상회하는 고가로 양도한 점 또한, 해당 토지가 단순한 토지가 아닌 도로 연결의 핵심 필지로서 높은 경제적 가치를 지니고 있음이 입증된다. 따라서 처분청의 의견은 객관적 자료와 사실관계에 반하며, 개발 인허가 실무상 확인되는 명백한 증거에 비추어 받아들이기 어렵다. (사) 매수인들에게 쟁점①․②토지를 구분하여 매도한 것은 매수인들의 사업목적, 자금사정 및 청구인의 재산권 보호를 위해 불가피하게 이루어진 독립된 거래에 해당한다.
1. 매수인들은 임야 등이 포함된 연접토지를 개발하기 위해, 쟁점토지 일부 면적과 국유지 8필지 내 위치한 쟁점도로의 확장공사가 필수적으로 필요하여 이에 본격적인 개발사업에 착수하기 전, 쟁점토지 중 일부인 쟁점①토지의 소유권을 우선 확보하여 청구인으로부터 토지사용승낙 등 개발행위에 대한 협조를 구한 후, 쟁점②토지 및 연접토지의 잔금 납부 이전에 국유지를 포함한 쟁점도로 확장공사를 선행함으로써 개발 기간을 단축하고, 매매대금 마련을 위한 자금 차입으로 인한 이자 부담을 줄이고자 하였다.
2. 매수인들은 청구인의 토지 외에도 강원특별자치도 원주시 OOO외 1필지 등 인근 추가 사업지를 포함한 개발을 진행하고 있었고, 이에 따라 이들 사업지의 길목이 되는 쟁점①토지를 사전에 취득할 필요가 있었음이 관할 지방자치단체장에게 2023.3.6. 제출한 착공신고 서류 및 매수인들과 청구인간의 녹취록 등을 통해 명백히 확인된다.
3. 한편 청구인의 입장에서도, 보유한 연접토지가 쟁점토지를 통해 도로와 접하고 있었으므로, 만약 매수인들이 쟁점토지만을 먼저 양수한 후 연접토지의 매매계약을 해제할 경우, 최대 5,000평 이상에 달하는 연접토지가 맹지로 전락하여 자산가치가 급격히 하락할 위험이 있었는바, 연접토지의 잔금 지급이 완료되기 전 외부도로와 접한 쟁점토지를 모두 양도할 합리적 이유가 없었으므로, 쟁점토지외 연접토지들의 잔금을 지키기 위한 지극히 합리적인 재산권 보존행위였다.
4. 특히 매수인들은 연접토지를 소유한 법인들의 대표들로서, 향후 법인들의 토지가 맹지로 전락하는 것을 방지하기 위해 길목토지인 쟁점토지를 균등한 공유지분 형태로 취득하였고, 이는 인근 강원특별자치도 원주시 OOO 토지의 지분 구조와 동일한 것으로서 일반적인 재산보호 조치에 해당한다고 할 것이고, 나아가 이러한 구조는 국민권익위원회가 과거 쟁점도로 설치를 통해 청구인 토지가 맹지화되지 않도록 조치한 결정의 취지와도 일치한다.
5. 따라서 청구인이 조세 감면을 목적으로 쟁점토지를 쟁점①․②토지로 구분하여 양도하였다고 단정한 처분청의 판단은 객관적 사실관계와 개발 실무의 현실을 무시한 위법·부당한 처분이다. (아) 처분청은 매수인들이 2022.12.30. 쟁점토지를 일괄 양수한 이후 계약 해제 시 기지급 한 OOO원을 포기할 수 없으므로 청구인이 보유한 연접토지가 맹지가 되지 않는다고 주장하나 이는 객관적 사실에 반하고, 논리적 비약에 불과하다.
1. 우선, 처분청이 주장하는 2022.12.30.은 쟁점①토지만의 잔금일로, 쟁점②토지의 잔금일은 2023.2.28.이었다가 잔금 지급 연기 요청서에 의해 2023.4.28.로 변경된 것으로서, 처분청이 단순한 사실확인도 안하고 무리한 주장을 펼치는 것이다.
2. 처분청이 주장하는 OOO원도 쟁점①․②토지의 계약금과 중도금이 포함되어 있어, 5개 법인 각자의 계약금 및 중도금 포기액은 평균 OOO원에 불과하고, 반면, 청구인의 입장에서는 총 OOO원 중 기대수익 OOO원을 얻을 수 없는 상황에 처하게 된다. 주진수 보유의 지분이 평당 OOO원 총 대금 OOO원에 거래되었고, 이는 쟁점토지가 단순한 토지가 아니라 인접 맹지들의 유일한 길목토지로서 높은 가치를 지님을 입증하는 것이며, 덕분에 매수인들은 쟁점토지를 확보해 인접 맹지들을 1/10 수준인 평당 OOO원에 매수할 수 있었다. 또한 청구인이 보유한 쟁점토지를 같은 가액으로 환산하면OOO원 상당의 가치가 있다고 할 것인데, 매수인들은 OOO원 상당의 쟁점토지를 OOO원에 매수해, OOO원을 포기하더라도 약 OOO원의 수익을 확보할 수 있었다고 볼 수 있다.
3. 나아가 매수인들의 동업자들이 매수한 인접한 토지(강원특별자치도 원주시 OOO 등) 최소 11개 필지(약 2,830평)도 기존 맹지 상태에서는 평당 OOO원에 매수했으나, 쟁점토지를 확보해 도로와 접하게 되어 최소 OOO원으로 계산할 경우, 이들이 거둘 예상수익은 약 OOO원에 이른다고 할 것이다. 결국 처분청이 매수인들이 기존 투자금액을 포기할 수 없어 계약 해제가 불가하다는 주장은, 경제적 이해관계와 투자 구조, 주변 맹지 상황, 계약구조를 전혀 반영 하지 않은 오인에 근거한 논리적 비약일 뿐이다.
4. 특히 연접토지 중 강원특별자치도 원주시 OOO가 분할되어 5개 필지로 각기 법인과 계약되었기에, 단 1개의 법인만 계약 해제하더라도 청구인이 보유한 토지가 맹지가 되는 구조며 심지어 최대 9개 필지가 맹지가 될 수 있는 리스크가 존재하였는바, 이에 청구인은 쟁점토지를 쟁점①․②토지로 구분하여 잔금 시기를 달리함으로써 잔금 수령 보장 및 자산가치 하락을 방지하고자 하였다고 할 것이다. (자) 처분청은 매수인들이 쟁점토지 및 연접토지를 매수하여 이를 하나의 개발사업에 사용하고자 하였으므로, 쟁점①․②토지의 매수인들을 동일인으로 볼 수 있다는 의견이나, 매수인들의 경우 5개의 법인 및 각 법인의 대표자 즉 각각의 개인 5명으로 모두 별개의 주체로서 쟁점①․②토지 및 연접토지 등 11필지에 대한 7개의 매매계약을 독립적으로 체결하여 서로 법적·경제적으로 독립된 효력을 가지고, 어느 한 계약의 해제 또는 불이행이 다른 계약의 효력에 영향을 미치지 않는 구조로 되어있다.
1. 청구인은 매수인 측의 잔금 지급 연기 요청에 대한 서면 답변서에서, 각 계약별로 특약사항이 달라 이자발생 부분이 각각 적용됨을 밝혔고, 거래편의에 따라 집합성을 갖춰 동일 일에 진행하나 계약금, 중도금, 잔금 지급시에도 연접토지의 맹지화를 막기위해 쟁점토지 대금이 아닌 연접토지의 대금을 최우선으로 요청하여 입금받아 온 것을 명시적으로 밝힌 것이다.
2. 만약 이 거래가 하나의 통합된 거래였다면, 특정 토지의 잔금만을 선별하여 먼저 받을 이유가 전혀 없었고, 잔금일에 법무사가 개별 매수인별 변제 완료를 확인한 후 소유권 이전을 진행하였으며, 연접토지 각 필지별 근저당설정의 채무자도 소유자인 각각의 법인으로 확인되는 이상 이러한 행위는 청구인이 각 거래를 ‘독립된 채권 관계’로 명확히 인식하고 있었음을 입증한다.
3. 이는 명의와 실질 경제적 귀속이 일치하고 개별 납세 행위임을 의미함에도, 처분청이 단순히 이들 법인과 대표자들이 동일 개발사업에 참여하였다는 사정만으로 이를 ‘동일인’으로 의제하는 것은, 과세의 기본원칙인 개인․법인격의 독립성, 조세법률주의 및 실질과세원칙의 남용금지에 반하고, 법적 근거 없이 개별 개인․법인의 거래를 동일인 거래로 의제하는 것은 명백히 위법․부당한 해석이다. (차) 청구인은 토지의 내재적 하자로 거래 전반에서 약자적 위치에 있었고, 지극히 합리적인 재산권 보호를 위해 경제적 불이익을 감수하였다.
1. 청구인은 공익사업에 대한 협조의 결과로 토지에 내재적 하자가 발생하였고 거래전반에서 약자적 입장을 취할 수 밖에 없었는데, 통상적인 부동산 매매거래에서 잔금은 계약체결 직후 1∼2개월안에 지급하나, 쟁점①․②토지 매매계약의 경우 매수인들의 자금사정, 도로확장공사, 개발사업 등의 이유로 2022.8.11. 계약금 입금부터 2023.4.28. 잔금 지급일까지 최대 8개월이 소요되었고, 2022.9.21.자 및 2022.9.28.자 매매계약서상 중도금 지급 이후 매수인 명의변경이 불가하고, 이를 위반할 경우 계약금과 중도금을 몰취할 수 있는 특약이 명시되어 있었기에 농지법에 의해 매수인을 법인에서 개인으로 변경요청시 청구인이 이를 거절하고, 계약 해제시 이미 수령한 계약금·중도금 전액(OOO원)을 몰취할 수 있는 정당한 권리가 있었음에도 청구인은 명의변경에 협조하고, 실거래 해제 및 재계약 절차에 응하였다.
2. 청구인은 잔금지급연기요청서에 대한 답변서에서 잔금기일을 연기하면서, 계약서상 규정된 지연이자(연 12%)의 지급을 매수인들에게 요구하였으나, 매수인들로부터 지연이자도 지급받지 못하였고, 그럼에도 계약을 해제하지 않고 끝까지 거래를 완료하였는데, 이는 청구인이 거래의 주도자가 아니라 거액의 잔금 수령(연접토지 매매계약의 잔금 OOO원)을 위해 손해를 감수한 약자적 당사자였음을 명확히 보여준다.
3. 결국 청구인은 조세회피 목적이 아니라, 경제적 실리와 재산권 보호를 위한 불가피한 대응으로 명의변경과 계약 연기에 협조하였고, 이는 능동적 조세회피와는 명백히 구별되는 정당한 행위라고 할 것이다.
(3) 따라서 쟁점①ㆍ②토지를 각각 양도한 거래는 매수인들 및 청구인의 각각의 목적에 따라 각각 별개로 체결된 매매계약에 따라 정당하게 이루어진 거래로, 이러한 법적․경제적 실체를 부인하고 단일 양도거래로 오인하여 처분청이 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 위법․부당하다.
(1) 청구인은 한 필지인 쟁점토지를 쟁점①․②토지로 각각 지분양도한 거래가 별도의 독립된 거래라고 주장하나, 다음과 같은 이유로 청구인의 주장을 받아들일 수 없고, 쟁점①․②토지 양도거래를 하나의 쟁점토지 양도거래로 보아 처분청이 청구인에게 한 이 건 처분은 정당하다. (가) 청구인 명의의 계좌 거래내역상 매수인들로부터 쟁점토지 및 연접토지의 양도대금 중 10% 상당의 계약금 및 중도금을 2022.8.11. 및 2022.9.28. 등에 일괄 지급받은 것으로 확인되는바, 청구인이 매수인에게 쟁점토지 및 연접토지를 일괄 양도하는 내용의 매매계약을 체결하였다고 볼 수 있고, 쟁점토지를 일부 지분인 쟁점①토지만 양수할 사유가 있었는지 여부에 대한 처분청의 사실조회 요청에 대하여 매수인들은 자금 사정으로 인해 분할하여 매수하였다고 진술하였으나, 대금지급 연기요청 등을 통해 잔금지급에 대한 문제를 해결할 수 있었다고 볼 수 있어 쟁점토지 중 일부 지분인 쟁점①토지만을 2022.12.30.에 양수할 합리적인 이유가 있었다고 인정하기 어렵다. (나) 청구인은 쟁점토지 및 연접토지를 연결하는 쟁점도로에 대한 확장공사를 먼저 추진하기 위해 매수인들이 쟁점①토지가 필요하여 쟁점②토지 및 연접토지를 매수하기에 앞서 쟁점①토지를 먼저 매수한 것이라고 주장하나, 연접토지 중 강원특별자치도 원주시 OOO 토지가 연접토지로 진입할 수 있는 토지인 것으로 확인되어 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다. (다) 청구인은 쟁점토지를 연접토지에 앞서 일괄 양도할 경우 연접토지가 맹지가 되어 가치가 하락할 것을 우려하여 쟁점토지를 쟁점①․②토지로 구분하여 양도한 것이라고 주장하나, 쟁점토지 및 연접토지의 매매계약의 특약사항으로 매매계약을 해제할 경우 계약금 및 중도금이 매도인인 청구인에게 귀속되는 것으로 나타나, 매수인들이 쟁점토지 및 연접토지의 매매대금 중 20%에 상당하는 OOO원을 지급한 상태에서 위 매매계약을 해제할 사유가 없었을 것으로 보이고, 쟁점①토지 매매계약의 특약사항으로 잔금지급 이전에 부동산개발 등을 위한 일체의 공법상의 행위를 할 수 없는 것으로 규정하여 쟁점①토지를 먼저 매수할 이유도 없었을 것으로 보이므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다. (라) 또한 청구인 명의 계좌 거래내역상 쟁점①․②토지의 매매계약에 따른 계약금 및 중도금 지급일에 계약금 및 중도금이 지급된 내역이 확인되지 않고, 쟁점①토지의 잔금 또한 매매계약상 매수인(D, C, B)이 아닌 쟁점①․②토지 매수인들 전원으로부터 입금된 것으로 나타나며, 대금지급 시간도 일치하는 점을 고려할 때 쟁점①․②토지 매매계약서에 따른 쟁점①․②토지 양도거래를 인정하기는 어렵다. (마) 쟁점①․②토지의 면적이 상이함에도 매매대금이 동일한 점 또한 상식적이지 않고, 쟁점①․②토지의 매수인들이 쟁점토지를 동일한 지분 비율로 취득하였음에도 실제 매매대금 지급액이 상이한 것으로 나타나며, 매수인들이 부동산개발법인의 대표자로서 개인 또는 법인명의로 쟁점토지 및 연접토지를 전원주택개발 목적으로 취득한 점을 고려할 때 청구인과 매수인들 모두 쟁점토지를 일괄 양수도 거래한 것으로 볼 수 있다.
(2) 청구인은 쟁점토지 및 연접토지를 부동산개발법인 등에게 일괄 매도하는 과정에서 유일하게 농지인 쟁점토지만 분할하여 동일인에게 과세기간을 달리하여 양도한 이상 이는 국세기본법제14조 제3항 실질과세 규정에 따라 둘 이상의 거래를 거치는 방법으로 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 판단되는바, 그 경제적 실질 내용에 따라 하나의 거래를 한 것으로 보아 세법을 적용하는 것이 타당하므로, 처분청이 쟁점①․②토지 양도거래를 하나의 쟁점토지 양도거래로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.
1필지 농지(쟁점토지)를 2회 분할하여 양도한 거래를 하나의 양도 거래로 보아 자경농지 대한 감면을 적용한 처분의 당부
(1) 청구이유서 및 처분청 답변서 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 아래와 같은 사실들이 나타난다. (가) 청구인은 당초 아래 <표1>과 같이 2022.9.21. 및 2022.9.28. 쟁점토지를 지분 2,356분의 1,166.5씩을 양도가액 OOO원에 각각 양도하기로 하는 매매계약을 각각 체결하였다가, 이후 2022.12.12. 매수인 변경을 사유로 2022.9.21.자 및 2022.9.28.자 매매계약을 해제하였고, 이후 2022.12.12. 및 2022.12.13. 쟁점①토지 및 쟁점②토지를 각각 매수인들에게 양도가액 OOO원에 양도하기로 하는 매매계약을 각각 체결하였으며, 2022.12.30. 및 2023.4.28. 쟁점①토지 및 쟁점②토지의 소유권이 각각 제3자에게 이전한 것으로 확인된다. <표1> 당초 쟁점토지에 대한 2022.9.21.자 및 2022.9.28.자 매매계약
○○○ <표2> 쟁점토지 매매계약서
○○○ <표3> 쟁점토지 등기사항전부증명서(일부 발췌)
○○○ (나) 청구인이 연접토지에 대한 매매계약을 체결하고 소유권을 이전한 내역은 아래 <표4>와 같고, 쟁점토지 및 연접토지 양도와 관련하여 청구인 명의 계좌(OOO로 수취한 쟁점토지 및 연접토지 매매대금 입금내역은 <표5>와 같다. <표4> 쟁점토지 및 연접토지 매매계약 및 소유권이전등기일
○○○ <표5> 쟁점토지 및 연접토지 매매대금 수취내역
○○○
(2) 청구인은 쟁점①․②토지 양도거래를 각각 별개의 거래로 보아야 한다고 주장하면서 다음과 같은 자료를 제출하였다. (가) 청구인은 매수인들 사업목적 및 자금사정, 청구인의 재산권 보호라는 목적으로 쟁점①토지를 먼저 양도한 것으로 쟁점①․②토지의 양도거래가 경제적 실질이 다른 각각의 양도거래라고 주장하면서 매수인들의 잔금연기요청서, 연접토지 등기부상 근저당권 설정내역 등을 제출하였다. <표6> 매수인들 잔금연기요청서 및 청구인측 답변서
○○○ <표7> 매수인들 근저당권 설정내역
○○○ <표8> 처분청에 제출한 매수인들의 답변서
○○○ (나) 청구인은 당초부터 쟁점토지의 경우 지분별로 구분된 매매계약(2022.9.21.자 및 2022.9.28.자 매매계약)을 체결하였으나, 농지법상 일반법인의 농지매수가 불가능하여 쟁점토지 관할 지방자치단체 담당 공무원의 지시에 따라 법인에서 개인인 매수인들로 매수인 변경을 사유로 위 계약을 모두 해제하고 위 <표2> 기재와 같이 쟁점①․②토지 매매계약을 체결한 것이며, 매수인들의 자금 사정에 따라 쟁점①․②토지 매매계약상 매매대금을 동일하게 한 것이라고 주장하면서 부동산거래시스템상 각 매매계약 실거래신고 및 해제내역, 모바일 메신저 대화내역 및 매수인측 담당자와의 녹취록, 청구인과 매수인들간의 녹취록 등을 제출하였다. (다) 청구인은 매수인들이 쟁점②토지 및 연접토지에 대한 잔금을 지급하기 이전부터 쟁점도로 확장공사 및 강원특별자치도 원주시 OOO 외 1필지 등 사전 개발작업을 이행하기 위해 쟁점①토지를 우선적으로 매수할 유인이 있었고, 실제 쟁점②토지 및 연접토지에 대한 잔금 지급이전에 관련 공사를 진행하였다고 주장하면서 쟁점도로 확장공사 및 국유지 사용승낙신청에 대한 국가철도공단의 회신문, 원주시청 정보공개로 확인된 청구인이 제공한 2022.9.28. 도로지정공고용 인감증명서가 첨부된 토지 사용승낙서, OOO외 1필지의 원주시청 착공신고필증, 국가철도시설공단의 지상권 범위 변경[부존재]확인서, 매수인측 중개사와의 모바일 대화내역, 녹취록, 개발행위(토지분할) 허가신청에 따른 매수자 각서 및 쟁점도로 확장공사 관련 구적도 등을 제출하였다. <표9> 국가철도공단 회신문
○○○ <표10> 청구인의 토지사용승낙서
○○○ <표11> 개발행위(토지분할) 허가 사무위임장 및 허가신청에 따른 매수자 각서
○○○ (라) 청구인은 쟁점토지를 일괄 양도하였을 경우 쟁점토지에 소재한 쟁점도로를 통해 연접토지로의 이동이 불가능하여 연접토지가 맹지가 되는 상황이었으므로 청구인도 연접토지에 대한 잔금을 지급받기 이전에 쟁점토지를 일괄 양도할 수 없었다는 주장으로 쟁점토지 및 연접토지 등의 항공사진을 제출하였다. (마) 청구인은 쟁점①․②토지 매매계약을 포함한 <표4> 기재 7건의 매매계약 모두 독립된 계약이라고 주장하면서 매매계약에 따른 중개수수료 현금영수증 발급내역을 제출하였다.
(3) 처분청은 매수인들이 청구인에게 <표4> 기재의 쟁점토지 및 연접토지 매매계약상 매매대금과 달리 실제 아래 <표12>와 같이 대금을 지급한 것으로 나타나고, 청구인도 매매계약상 대금 지급여부가 아닌 쟁점토지 및 연접토지 전체 매매대금 합계 금액만을 확인한 사실을 고려할 때 쟁점토지 양도거래는 하나의 거래로 인식하였음이 확인된다는 의견으로 청구인이 한 필지인 쟁점토지를 쟁점①․②토지로 분할하여 지분을 양도한 행위가 감면세액을 과다하게 받을 의도인 가장행위로 보아 2022년 및 2023년 쟁점①ㆍ②토지의 양도를 사실상 경제적 실질이 동일한 하나의 거래로 판단하여 2022년 귀속 양도소득 신고분(쟁점①토지)과 2023년 귀속 양도소득 신고분(쟁점②토지)을 합산하고, 양도소득세 감면한도를 적용한 것으로 확인된다. <표12> 매수인들의 매수대상물건 및 매매대금 지급내역
○○○
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 과세기간을 달리하여 쟁점①․②토지로 분할하여 양도한 것이 매수인들의 자금부족 및 사업상 목적, 청구인의 재산권 보호 등의 정당한 사유로 인한 것이므로 각 양도거래를 하나의 양도거래로 보아 처분청이 한 이 건 처분이 위법․부당하다고 주장하나, 납세의무자가 선택한 거래형식을 함부로 부인할 수 없지만, 가장행위에 해당한다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있을 때에는 과세상 의미를 갖지 아니하는 그 가장행위를 제외하고 그 뒤에 숨어 있는 실질에 따라 과세할 수 있는바(대법원 2013.12.26. 선고 2013두15583 판결 참조), 쟁점①․②토지의 매수인들이 별개의 개인이기는 하나, 쟁점토지 및 연접토지의 매매계약상 기재된 매매대금과 달리 쟁점토지 및 연접토지의 전체 매매대금을 기준으로 한 금액을 청구인에게 지급한 사실이 청구인 명의 계좌 금융거래내역을 통해 확인되므로, 쟁점①․②토지 및 연접토지 매매계약상의 기재내용과 달리 매수인들과 매수인들이 대표이사로 재직 중인 법인들이 공동으로 쟁점토지 및 연접토지를 함께 일괄 매수하고자 하였던 것으로 보이는 점, 매수인들이 하나의 개발사업을 추진하기 위한 목적으로 쟁점토지를 함께 매수한 것으로 보이고, 청구인이 쟁점토지에 대하여 토지사용승낙서를 2022.9.28. 매수인들에게 교부한 것으로 확인되어 매수인들이 쟁점①토지만을 과세기간을 달리하여 먼저 취득할 이유가 없는 것으로 보이며, 청구인의 조세감면 목적 이외 쟁점토지를 쟁점①ㆍ②토지로 과세기간을 달리하여 각각 양수할 이유가 없어 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 과세기간을 달리하여 매수인들에게 쟁점①․②토지로 분할하여 양도한 거래를 하나의 양도거래로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 국세기본법 제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. (2) 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기)자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (3) 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 (4) 조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[(생략)] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (단서 생략) 제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도) ① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.
1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
2. 5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 해당 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합산 금액으로 계산한다.
청구인이 쟁점토지에 대하여 토지사용승낙서를 2022.9.28. 매수인들에게 교부한 것으로 확인되어 매수인들이 쟁점①토지만을 과세기간을 달리하여 먼저 취득할 이유가 없는 것으로 보이며, 청구인의 조세감면 목적 이외 쟁점토지를 쟁점①ㆍ②토지로 과세기간을 달리하여 각각 양수할 이유가 없어 보이는 점 등에 비추어 처분청이 과세기간을 달리하여 매수인들에게 쟁점①․②토지로 분할하여 양도한 거래를 하나의 양도거래로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨